【正文】 料近千個。 ◎ 欣居點評： 項目所在的區(qū)域是漳州城市 “ 西進東擴 ” 的戰(zhàn)略發(fā)展關(guān)鍵帶，區(qū)域價值日漸提升 ， 其休閑商業(yè)廣場彌補了該片區(qū)休閑購物的空白，商業(yè)潛力看漲。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 老城區(qū)板塊 在售項目： 錢隆首府一期、香格里拉二期、九龍官邸、九龍城二期、萬象星城廣場、新城財富廣場 即將推出項目： 東方明珠二期、君 臨天下二期、麗園君悅二期、都市陽光二期、延安廣場二期、東方鉆石城、華園小區(qū) 尚未推出地塊： 都市名城 分析： 老城區(qū)板塊目前在售提新項目不多， 100 ㎡以下的小戶型基本售罄，剩余戶型為 130 ㎡左右的三房，總體均價在 35003900 元 /㎡之間，且各樓盤的銷售進度較緩慢。 購房群體大區(qū)域延伸，客群趨向多元化 市區(qū)的購房對象主要為：本市居民購房置業(yè)的占 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。隨著近年來，房價不斷上漲，市場房源的總價在之前的 2 倍以上，大戶型不再是大部分購房者選擇的范圍，經(jīng)濟適用、功能齊全是大部分購房者的選擇標準。 07 年 下半年 的漳州房地產(chǎn)市場 ，預(yù)計整體市場的放量會增加，因此對于區(qū)域市場的詳細分析，才能使我們在未來競爭中知己知彼，揚長避短，并脫穎而出。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。招商局開發(fā)區(qū)由于接受廈門幅射 ,目前 ,已有 7 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在區(qū)內(nèi)進行開發(fā)，建筑面積達 萬平方米，且前景十分看好。 總之，今后幾年，增量土地的供應(yīng)會有所節(jié)制，存量土地的盤活會更多。 開發(fā)商土地儲備量加大 到目前階段，漳州房地產(chǎn)市場當中，通過政府招拍掛進行出讓的土地共有 3000 多畝，但由于土地出讓缺乏經(jīng)驗，前期供地節(jié)奏偏快，出讓宗地面積偏大，截至目前仍有部分土地尚未開發(fā)利用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而在地塊的分布上，有 9 個地塊位于東部新區(qū)， 6 個地塊位于金峰新區(qū)。 項目將經(jīng)歷較長的開發(fā)周期，項目的 營銷推廣 必須具有超前意識，須具有極強的可延續(xù)性，若沒有前衛(wèi)的意識作支撐則會輕易的被市場更新?lián)Q代所淘汰，同時，本案要樹立一個差異化的形象，與 漳州 市其它樓盤拉開距離，給自己一個鮮明突顯的定位，獨特的外型及氣質(zhì)，配合項目開發(fā)時段，進行拿捏到位的市場推廣與廣告宣傳，從而塑造鮮明的項目品牌形象。 一、根據(jù)項目的工程進度及當前 市場的研究分析制定策略 ?? ?? ?????????????? (28) 二、 營銷推廣計劃 ????????????????? ?? ?????????????? (29) 三、 各階段的廣告推廣計劃 ???????????? ??? ?????????????? (30) 第六章 價值 /售價 ??????????????? ?? ??????????????? (41) （一）項目價格定位原則提要 ?????? ????? ?? ??????????????? (41) （二）項目價格定位目標提要 ???????????? ? ??????? ???????? (41) （三）價格定位策略 ??????? ??????? ?? ???????????????? (41) （四）項目總體均價定位參考建議 ?????????? ? ???????????????? (42) （五）項目價差定位參考建議 ????????????????????? ?? ?????? (42) （ 六 ）價格策略應(yīng)用的時段 ???????????????????? ??? ??????? (44) （ 七 ）市場變化的應(yīng)對措施 ???????????????????? ??? ??????? (44) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目 錄 第一章 總論 /立足 ?????????????????????????????? (4) 第一 部份 項目整體策劃構(gòu)想 ?????????????????????????????? (4) 第二部份 漳州市房地產(chǎn)市場分析 ????????????????????????? (5) 一 、 漳州土地市場狀況 ????????????????????????????? (5) 二、 2021 年上半年漳州市房地產(chǎn)市場運行形勢分析 ??????????????????? (7) 三、漳州房地產(chǎn)市場價值分析 ??????? ???????????????????? (9) 第三 部份 項目分析 ?????????????????????????????? (14) 一 、 項目概況 ????????????????????????????????? (14) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 要保證項目良性的開發(fā)、銷售狀態(tài)，樹立樓盤在 漳州 市民心目中的可親形象，經(jīng)歷未來市場動蕩考驗，避免無的放矢的損失，就應(yīng)為本項目注入獨特鮮明的市場開發(fā)概念，放大項目個性，樹立起“ 綠佳園 ”品牌價值體系，以特色附加價值體現(xiàn)項目的本源價值，賦予項目更為豐富的文化內(nèi)涵和人文色彩，從而在激烈的樓市競爭和不斷變化的市場中脫穎而出，才能引導(dǎo)市場，創(chuàng)造出著名項目品牌。 ◎ 06 年漳州 土地供應(yīng)情況 在 2021 年漳州市區(qū)推出的國有土地出讓的公告中，總共 17 個 地塊中，有 7 個地塊屬于拍賣， 10個地塊屬于掛牌出讓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。如 榮昌 地產(chǎn) 、桂溪 地產(chǎn) 、 廈門特房、廈門金賓士、廈門信達、香港寰宇、香港毅達和香港信和等房地產(chǎn)公司。 可以預(yù)測今后幾年供地的重點是： 西部 ——— 開發(fā)金峰大街兩側(cè)土地和瑞京片區(qū)舊村改造； 南部 ——— 主要指九龍 江兩側(cè)的舊城改造，既包括目前的江濱板塊以及南山片區(qū) 1400 多畝的重點旅游項目用地開發(fā)； 北部 ——— 結(jié)合漳華路建設(shè)，繼續(xù)啟動其兩側(cè)土地的開發(fā)，重點是南坑倉庫群及二燃片區(qū)的土地。江濱板塊、金峰板塊、新區(qū)板塊將成為市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的主戰(zhàn)場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而從近期來看，房地產(chǎn) 市場熱度遠不如前兩年，房地產(chǎn)投資市場的資金也很大一部分流向證券市場，而作為房地產(chǎn)的自住改善型住宅的需要仍十分的旺盛，從漳州市區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)域市場來看，樓盤放量看似很大，但由于項目的延緩?fù)瞥龊褪袌鲇^望加上開發(fā)周期等因素，因此實際上市場上可售的房源很少，所以一直以來市區(qū)推出的樓盤整體銷售勢頭仍十分良好。 戶型配比不合理，出現(xiàn)滯銷戶型 目前在售與近年售罄的項目，戶型設(shè)計上基本上以大戶型為主，原因有三：一是在低單價位時期，大戶型受到購房者青睞；二是項目戶型設(shè)計往往在銷售前一至二年以上就設(shè)計完成；三是受到開發(fā)地塊的約束或是開發(fā)商追 求最大總建面積。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而老城區(qū)和新城區(qū)板塊自春節(jié)以來，新入市的項目并不多，市場上在售的主要是去年留下的大戶型，為此開發(fā)商對價格非常敏感并相互觀望，尤其是江濱板塊，因此造成整體市場的價格趨勢不明朗。 不列入漳州區(qū)域） 劃分為 老城區(qū) 板塊、 西城區(qū) 板塊、 新城區(qū) 板塊、 江濱 板塊 四大版塊 ，本項目屬于 老 城區(qū)版塊 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 江濱板塊 在售項目： 鑫榮花苑一期、龍江富城、龍江明珠二期、君臨 江畔、 即將推出項目： 上江名都、萬豪香江國際、悅景豪廷、外灘明珠花園 尚未推出地塊： 三盛地塊（原三鋼地塊）、鑫榮花苑二期、華豐地塊、吉馬商業(yè)用地、東盛地塊、 2021P01 地塊 分析： 江濱板塊今年將有多個項目推出，區(qū)域市場整體放量將近百萬平方米，同時，由于地段的稀缺性和地塊成本增加等因素，開發(fā)商在項目規(guī)劃時，為達到利潤最大化，大都以大戶型為主，使江濱板塊的樓盤產(chǎn)品同樣化，造成同質(zhì)樓盤競爭激烈；隨著高端消費人群的逐漸減少，各樓盤的銷售難度將更加明顯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◎ 項目地址：漳州市薌城區(qū)漳響路北側(cè) ◎ 物業(yè)類別：高層商住 ◎ 總占地： 15000 多平方米 ◎ 建筑面積： 64000 平方米 ◎ 綠化率：３４％ ◎ 戶型：以二房二廳為主力戶型（ 80— 100 ㎡），三房兩廳為副主力戶型，一房一廳、四房兩廳、樓中樓有機搭配 ◎ 銷售狀況 ： 即將封項，銷售率 72%，住宅均價 3850 元 /㎡，商業(yè)店面均價 12021 元 /㎡ （一層高 6 米） ◎ 項目特色：項目由５幢１８層高層組成，配備 3000 多平方米社區(qū)園林、露天游泳池、親子樂園、健身休閑場所等 ； 項目還規(guī)劃了一條7000 多平方米的時尚購物主題商業(yè)街和約 3000 平方米的商業(yè)休閑廣場，目前已有國美電器意向入駐。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。我們提出本項目的定位為：“新 漳州 都市生活榜樣”以城市文脈，原生社區(qū)為項目個性，找出項目與其它樓盤的差異，形成唯一性和排他性的獨特個性魅力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 進化論第三法則 鄰里圍合了無私密 → 鄰里分開絕對私密 → 開合有度盡享私密和鄰里親情 遠親不如近鄰，但父輩們似乎沒有私密； 享有了充分的私密，父輩們又常常念叨“孟母三遷”； 我們深諳社區(qū)包容性的意義。 進化論第五法則 人 城 混雜 → 人 城 分流 → 人 城 共存 上帝用了七天創(chuàng)造人類，人類用 100 年的時間去改進 城市 。 （ 2）投資型 購房主要出于看好物業(yè)前景 ,希望作長線收租或?qū)恚ㄈ牖镏螅莾r升值之目的，而非以自住為主。 前期投入資金 — — 即按揭貸款額度，一般投資者都抱著分散投資的心態(tài)入市，他們不愿意將大量資金積壓于一個投資項目上，寧可付出利息亦不希望前期投入資金過多，故按揭成數(shù)愈大，愈能使其盡快下定認購。 所占比重預(yù)計 ：漳州市 區(qū)客戶約占 50%， 漳州各縣城客戶約占 40%， 外市約占 10%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)務(wù)配合： 認真做好 佳園 卡認購客戶的登記備案工作，詳細記錄認購者的姓名、地址、聯(lián)系電話、通訊地址等相關(guān)資料。 ◎ 天氣預(yù)報時段，每天 6 次。 ◎ 活動規(guī)劃： 活動 2021 年 3 月 12 日中國植樹節(jié)期間，與片區(qū)街道辦，居委會等單位聯(lián)合開展義務(wù)植樹活動，吸引媒體眼球，達到花小錢做大事的目的，又能樹立良好的開發(fā)商形象； ◎ 業(yè)務(wù)配合： 做好意向客戶的登記整理工作，詳細記錄客戶資料 設(shè)計客戶調(diào)查表，除填寫客戶詳細的資料（姓名，電話，年齡，生日，通訊地址等）外，還要調(diào)查客戶的戶型需求，價格接受范圍，以給今后制定 價格提供最直接的依據(jù) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 加強與老客戶之間的溝通及情感，挖掘老客戶資源，以取得以老帶新之效果 活動 針對老客戶帶新客戶成交的溫馨活動：凡老客戶帶一個新客戶成交， 佳園 卡可獲積分，并可贈送家庭防盜裝置，新客戶可享與老客戶一樣的同等優(yōu)惠價購房； ◎ 業(yè)務(wù)配合：特別加強與老客戶的感情交流，特別是一些比較有影響力的客戶，售樓中心舉辦的內(nèi)部活動，可邀請部分業(yè)主一起參加，挖掘他們身上的客戶資源。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 以此策略定價，可迅速打開市場，有助于阻止競爭者的進入，且能夠保證自身產(chǎn)品的高品質(zhì)感 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻