【正文】 料近千個(gè)。 ◎ 欣居點(diǎn)評： 項(xiàng)目所在的區(qū)域是漳州城市 “ 西進(jìn)東擴(kuò) ” 的戰(zhàn)略發(fā)展關(guān)鍵帶，區(qū)域價(jià)值日漸提升 ， 其休閑商業(yè)廣場彌補(bǔ)了該片區(qū)休閑購物的空白，商業(yè)潛力看漲。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 老城區(qū)板塊 在售項(xiàng)目： 錢隆首府一期、香格里拉二期、九龍官邸、九龍城二期、萬象星城廣場、新城財(cái)富廣場 即將推出項(xiàng)目： 東方明珠二期、君 臨天下二期、麗園君悅二期、都市陽光二期、延安廣場二期、東方鉆石城、華園小區(qū) 尚未推出地塊： 都市名城 分析： 老城區(qū)板塊目前在售提新項(xiàng)目不多， 100 ㎡以下的小戶型基本售罄，剩余戶型為 130 ㎡左右的三房，總體均價(jià)在 35003900 元 /㎡之間，且各樓盤的銷售進(jìn)度較緩慢。 購房群體大區(qū)域延伸，客群趨向多元化 市區(qū)的購房對象主要為：本市居民購房置業(yè)的占 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。隨著近年來，房價(jià)不斷上漲，市場房源的總價(jià)在之前的 2 倍以上，大戶型不再是大部分購房者選擇的范圍，經(jīng)濟(jì)適用、功能齊全是大部分購房者的選擇標(biāo)準(zhǔn)。 07 年 下半年 的漳州房地產(chǎn)市場 ，預(yù)計(jì)整體市場的放量會增加，因此對于區(qū)域市場的詳細(xì)分析，才能使我們在未來競爭中知己知彼，揚(yáng)長避短，并脫穎而出。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。招商局開發(fā)區(qū)由于接受廈門幅射 ,目前 ,已有 7 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在區(qū)內(nèi)進(jìn)行開發(fā)，建筑面積達(dá) 萬平方米，且前景十分看好。 總之，今后幾年，增量土地的供應(yīng)會有所節(jié)制，存量土地的盤活會更多。 開發(fā)商土地儲備量加大 到目前階段，漳州房地產(chǎn)市場當(dāng)中，通過政府招拍掛進(jìn)行出讓的土地共有 3000 多畝，但由于土地出讓缺乏經(jīng)驗(yàn)，前期供地節(jié)奏偏快，出讓宗地面積偏大，截至目前仍有部分土地尚未開發(fā)利用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而在地塊的分布上，有 9 個(gè)地塊位于東部新區(qū)， 6 個(gè)地塊位于金峰新區(qū)。 項(xiàng)目將經(jīng)歷較長的開發(fā)周期，項(xiàng)目的 營銷推廣 必須具有超前意識，須具有極強(qiáng)的可延續(xù)性，若沒有前衛(wèi)的意識作支撐則會輕易的被市場更新?lián)Q代所淘汰，同時(shí)，本案要樹立一個(gè)差異化的形象，與 漳州 市其它樓盤拉開距離，給自己一個(gè)鮮明突顯的定位，獨(dú)特的外型及氣質(zhì)，配合項(xiàng)目開發(fā)時(shí)段，進(jìn)行拿捏到位的市場推廣與廣告宣傳，從而塑造鮮明的項(xiàng)目品牌形象。 一、根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度及當(dāng)前 市場的研究分析制定策略 ?? ?? ?????????????? (28) 二、 營銷推廣計(jì)劃 ????????????????? ?? ?????????????? (29) 三、 各階段的廣告推廣計(jì)劃 ???????????? ??? ?????????????? (30) 第六章 價(jià)值 /售價(jià) ??????????????? ?? ??????????????? (41) （一）項(xiàng)目價(jià)格定位原則提要 ?????? ????? ?? ??????????????? (41) （二）項(xiàng)目價(jià)格定位目標(biāo)提要 ???????????? ? ??????? ???????? (41) （三）價(jià)格定位策略 ??????? ??????? ?? ???????????????? (41) （四）項(xiàng)目總體均價(jià)定位參考建議 ?????????? ? ???????????????? (42) （五）項(xiàng)目價(jià)差定位參考建議 ????????????????????? ?? ?????? (42) （ 六 ）價(jià)格策略應(yīng)用的時(shí)段 ???????????????????? ??? ??????? (44) （ 七 ）市場變化的應(yīng)對措施 ???????????????????? ??? ??????? (44) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目 錄 第一章 總論 /立足 ?????????????????????????????? (4) 第一 部份 項(xiàng)目整體策劃構(gòu)想 ?????????????????????????????? (4) 第二部份 漳州市房地產(chǎn)市場分析 ????????????????????????? (5) 一 、 漳州土地市場狀況 ????????????????????????????? (5) 二、 2021 年上半年漳州市房地產(chǎn)市場運(yùn)行形勢分析 ??????????????????? (7) 三、漳州房地產(chǎn)市場價(jià)值分析 ??????? ???????????????????? (9) 第三 部份 項(xiàng)目分析 ?????????????????????????????? (14) 一 、 項(xiàng)目概況 ????????????????????????????????? (14) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 要保證項(xiàng)目良性的開發(fā)、銷售狀態(tài)，樹立樓盤在 漳州 市民心目中的可親形象，經(jīng)歷未來市場動蕩考驗(yàn)，避免無的放矢的損失，就應(yīng)為本項(xiàng)目注入獨(dú)特鮮明的市場開發(fā)概念，放大項(xiàng)目個(gè)性，樹立起“ 綠佳園 ”品牌價(jià)值體系，以特色附加價(jià)值體現(xiàn)項(xiàng)目的本源價(jià)值，賦予項(xiàng)目更為豐富的文化內(nèi)涵和人文色彩，從而在激烈的樓市競爭和不斷變化的市場中脫穎而出，才能引導(dǎo)市場，創(chuàng)造出著名項(xiàng)目品牌。 ◎ 06 年漳州 土地供應(yīng)情況 在 2021 年漳州市區(qū)推出的國有土地出讓的公告中，總共 17 個(gè) 地塊中，有 7 個(gè)地塊屬于拍賣， 10個(gè)地塊屬于掛牌出讓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。如 榮昌 地產(chǎn) 、桂溪 地產(chǎn) 、 廈門特房、廈門金賓士、廈門信達(dá)、香港寰宇、香港毅達(dá)和香港信和等房地產(chǎn)公司。 可以預(yù)測今后幾年供地的重點(diǎn)是： 西部 ——— 開發(fā)金峰大街兩側(cè)土地和瑞京片區(qū)舊村改造； 南部 ——— 主要指九龍 江兩側(cè)的舊城改造，既包括目前的江濱板塊以及南山片區(qū) 1400 多畝的重點(diǎn)旅游項(xiàng)目用地開發(fā)； 北部 ——— 結(jié)合漳華路建設(shè)，繼續(xù)啟動其兩側(cè)土地的開發(fā)，重點(diǎn)是南坑倉庫群及二燃片區(qū)的土地。江濱板塊、金峰板塊、新區(qū)板塊將成為市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的主戰(zhàn)場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而從近期來看，房地產(chǎn) 市場熱度遠(yuǎn)不如前兩年，房地產(chǎn)投資市場的資金也很大一部分流向證券市場，而作為房地產(chǎn)的自住改善型住宅的需要仍十分的旺盛，從漳州市區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)域市場來看，樓盤放量看似很大，但由于項(xiàng)目的延緩?fù)瞥龊褪袌鲇^望加上開發(fā)周期等因素，因此實(shí)際上市場上可售的房源很少，所以一直以來市區(qū)推出的樓盤整體銷售勢頭仍十分良好。 戶型配比不合理，出現(xiàn)滯銷戶型 目前在售與近年售罄的項(xiàng)目，戶型設(shè)計(jì)上基本上以大戶型為主，原因有三：一是在低單價(jià)位時(shí)期，大戶型受到購房者青睞；二是項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)往往在銷售前一至二年以上就設(shè)計(jì)完成；三是受到開發(fā)地塊的約束或是開發(fā)商追 求最大總建面積。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而老城區(qū)和新城區(qū)板塊自春節(jié)以來，新入市的項(xiàng)目并不多，市場上在售的主要是去年留下的大戶型，為此開發(fā)商對價(jià)格非常敏感并相互觀望，尤其是江濱板塊，因此造成整體市場的價(jià)格趨勢不明朗。 不列入漳州區(qū)域） 劃分為 老城區(qū) 板塊、 西城區(qū) 板塊、 新城區(qū) 板塊、 江濱 板塊 四大版塊 ，本項(xiàng)目屬于 老 城區(qū)版塊 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 江濱板塊 在售項(xiàng)目： 鑫榮花苑一期、龍江富城、龍江明珠二期、君臨 江畔、 即將推出項(xiàng)目： 上江名都、萬豪香江國際、悅景豪廷、外灘明珠花園 尚未推出地塊： 三盛地塊（原三鋼地塊）、鑫榮花苑二期、華豐地塊、吉馬商業(yè)用地、東盛地塊、 2021P01 地塊 分析： 江濱板塊今年將有多個(gè)項(xiàng)目推出，區(qū)域市場整體放量將近百萬平方米，同時(shí)，由于地段的稀缺性和地塊成本增加等因素，開發(fā)商在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，為達(dá)到利潤最大化，大都以大戶型為主，使江濱板塊的樓盤產(chǎn)品同樣化，造成同質(zhì)樓盤競爭激烈；隨著高端消費(fèi)人群的逐漸減少，各樓盤的銷售難度將更加明顯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◎ 項(xiàng)目地址：漳州市薌城區(qū)漳響路北側(cè) ◎ 物業(yè)類別：高層商住 ◎ 總占地： 15000 多平方米 ◎ 建筑面積： 64000 平方米 ◎ 綠化率：３４％ ◎ 戶型：以二房二廳為主力戶型（ 80— 100 ㎡），三房兩廳為副主力戶型，一房一廳、四房兩廳、樓中樓有機(jī)搭配 ◎ 銷售狀況 ： 即將封項(xiàng)，銷售率 72%，住宅均價(jià) 3850 元 /㎡，商業(yè)店面均價(jià) 12021 元 /㎡ （一層高 6 米） ◎ 項(xiàng)目特色：項(xiàng)目由５幢１８層高層組成，配備 3000 多平方米社區(qū)園林、露天游泳池、親子樂園、健身休閑場所等 ； 項(xiàng)目還規(guī)劃了一條7000 多平方米的時(shí)尚購物主題商業(yè)街和約 3000 平方米的商業(yè)休閑廣場，目前已有國美電器意向入駐。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。我們提出本項(xiàng)目的定位為：“新 漳州 都市生活榜樣”以城市文脈，原生社區(qū)為項(xiàng)目個(gè)性，找出項(xiàng)目與其它樓盤的差異，形成唯一性和排他性的獨(dú)特個(gè)性魅力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 進(jìn)化論第三法則 鄰里圍合了無私密 → 鄰里分開絕對私密 → 開合有度盡享私密和鄰里親情 遠(yuǎn)親不如近鄰，但父輩們似乎沒有私密； 享有了充分的私密，父輩們又常常念叨“孟母三遷”； 我們深諳社區(qū)包容性的意義。 進(jìn)化論第五法則 人 城 混雜 → 人 城 分流 → 人 城 共存 上帝用了七天創(chuàng)造人類，人類用 100 年的時(shí)間去改進(jìn) 城市 。 （ 2）投資型 購房主要出于看好物業(yè)前景 ,希望作長線收租或?qū)恚ㄈ牖镏螅莾r(jià)升值之目的，而非以自住為主。 前期投入資金 — — 即按揭貸款額度，一般投資者都抱著分散投資的心態(tài)入市，他們不愿意將大量資金積壓于一個(gè)投資項(xiàng)目上，寧可付出利息亦不希望前期投入資金過多，故按揭成數(shù)愈大，愈能使其盡快下定認(rèn)購。 所占比重預(yù)計(jì) ：漳州市 區(qū)客戶約占 50%， 漳州各縣城客戶約占 40%， 外市約占 10%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)務(wù)配合： 認(rèn)真做好 佳園 卡認(rèn)購客戶的登記備案工作，詳細(xì)記錄認(rèn)購者的姓名、地址、聯(lián)系電話、通訊地址等相關(guān)資料。 ◎ 天氣預(yù)報(bào)時(shí)段，每天 6 次。 ◎ 活動規(guī)劃： 活動 2021 年 3 月 12 日中國植樹節(jié)期間，與片區(qū)街道辦，居委會等單位聯(lián)合開展義務(wù)植樹活動，吸引媒體眼球，達(dá)到花小錢做大事的目的，又能樹立良好的開發(fā)商形象； ◎ 業(yè)務(wù)配合： 做好意向客戶的登記整理工作，詳細(xì)記錄客戶資料 設(shè)計(jì)客戶調(diào)查表，除填寫客戶詳細(xì)的資料（姓名，電話，年齡，生日，通訊地址等）外，還要調(diào)查客戶的戶型需求，價(jià)格接受范圍，以給今后制定 價(jià)格提供最直接的依據(jù) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 加強(qiáng)與老客戶之間的溝通及情感，挖掘老客戶資源，以取得以老帶新之效果 活動 針對老客戶帶新客戶成交的溫馨活動：凡老客戶帶一個(gè)新客戶成交， 佳園 卡可獲積分，并可贈送家庭防盜裝置，新客戶可享與老客戶一樣的同等優(yōu)惠價(jià)購房； ◎ 業(yè)務(wù)配合：特別加強(qiáng)與老客戶的感情交流，特別是一些比較有影響力的客戶，售樓中心舉辦的內(nèi)部活動，可邀請部分業(yè)主一起參加，挖掘他們身上的客戶資源。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 以此策略定價(jià)，可迅速打開市場，有助于阻止競爭者的進(jìn)入，且能夠保證自身產(chǎn)品的高品質(zhì)感 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻