【正文】 有的緊靠大城市的紅樹林區(qū)之一 ，已列為 廣東淇澳島紅樹林濕地省級自然保護區(qū) 。 淇澳島 現(xiàn)已修建了跨海大橋與大陸相連， 現(xiàn)興建了 北大試驗學(xué)校和 和 珠海國際文化 園，修建了環(huán)島路碼頭，開通了島內(nèi)公交車 。 ④上下水，煤氣，電話，電力等市政條件 市政配套設(shè)施已相當(dāng)?shù)耐晟撇粫腥魏蔚膯栴}。這種休閑方式在國內(nèi)還沒有普遍產(chǎn)生，只是少數(shù)人有這樣的趨向。 復(fù) 游率高 復(fù)游，就是 通常 所說的回頭客。因為一是已經(jīng)產(chǎn)生了現(xiàn)實需求，二是總會有新的消費人群不斷產(chǎn)生，一方面是年輕人不斷成長，逐步具備了休閑度假的條件；另一方面是西部和中部地區(qū)的需求也在不斷產(chǎn)生；第三個方面，農(nóng)村的休閑度假需求會逐步產(chǎn)生。 2021 年實行的 節(jié)假日調(diào)整 方案， 取消五一黃金周，清明節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)劃定為法定假期，農(nóng)歷新年的假期提前到除夕開始，全民強制性實行帶薪年休假等新制度 。 另外同時 2021 年明確了帶薪休假制度。繼 2021 年突破 1000 美元后， 2021 年突破了 2021 美元，達 到 2021 美元，比 2021 年翻了一番；居世界的位次也由 132 位上升到 129 位。比如有的德國客人，一生度假可能就只到印尼的巴厘島，一輩子去二十次，而不去其它地方。中國純粹的度假市場還不夠成熟，但是總的已經(jīng)產(chǎn)生，從觀光加度假逐步轉(zhuǎn)化成度假加觀 光的模式，將來成為一個主體性模式，再進一步就會形成比較單一的度假模式。 ⑥環(huán)境質(zhì)量的好壞自然環(huán)境質(zhì)量可稱為優(yōu)秀，周邊區(qū)域的景觀也非常漂亮，且無任何廠礦企業(yè)。 根據(jù)珠海市總體規(guī)劃所界定的 城市職能之第一大類的要求：建設(shè)具有國際影響，以休閑康體度假、海洋海島生態(tài)旅游，會議會展為特色的旅游產(chǎn)業(yè)。不僅因為淇澳有讓淇澳人感到光榮的革命先驅(qū)中國共產(chǎn)黨早期工人運動的杰出領(lǐng)導(dǎo)人 —— 蘇兆征，更重要的是淇澳有一條用英國人戰(zhàn)敗賠款修建的白石街，這是中國近代史卜絕無僅有的，是以中華民族反抗殖民侵略告勝的典范，是淇澳乃至國人的驕傲。淇澳歷史悠久，燦爛的文化點綴著這樸實的小島，在島上的后沙灣、東澳灣古遺址，考古工作者發(fā)掘了大量距今約 4500 至 5000 年的彩陶和白陶，它們是珠海迄今最早人類活動的證據(jù)，而東澳灣古遺址是珠江三角洲最典型最完整的沙石遺址。 綜上所述，珠海房地產(chǎn)市場將在未來相當(dāng)一段時間內(nèi)繼續(xù)保持健康的發(fā)展態(tài)勢，并展現(xiàn)出較大的升值空間， 房價大幅下跌的可能性很小， 2021 年的珠海房價依然穩(wěn)中有升，即使出現(xiàn)所謂的樓市 “ 拐點 ” 也只是整體上升過程中的小波動。 第四，珠海人 收入和可支配收入的增長， 并且手里有足夠的閑散資金。 珠海一般住宅的售價不斷上升，其中的重要原因即為受到澳門地區(qū)樓價的推動。從目前的情況來看，無論作為自住還是投資，珠海房地產(chǎn)市場均表現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿?。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。 2021 年珠海市區(qū)新建商品房屋購買人群分析 項 目 本市戶籍 市外戶籍 外籍（含港、澳、臺） 宗 數(shù) 7011 4706 1454 建筑面積 (平方米 ) 成交金額 (萬元 ) 成交金額所占比例 % % % 19 20212021 年珠海市新建商品房屋購買人群分類 年 度 本市戶籍 市外戶籍 外籍 （含港澳臺） 宗 數(shù) 比 例 宗 數(shù) 比 例 宗 數(shù) 比 例 2021 年 7793 % 4660 % 576 % 2021 年 6869 % 4601 % 1012 % 2021 年 7779 % 4620 % 1854 % 2021 年 7011 % 4706 % 1454 % 房地產(chǎn)交易中心的辦證資料顯示： 2021 年 1 至 7 月，在珠海市區(qū) 購房辦證者共103636 人，其中市內(nèi)購房者占 49％，市外購房者占 40％，境外購房者占 11％。 到 2021 年的 9 月 28 日，位于前山河西岸、前山大橋南側(cè)的 “ 珠國土儲 2021－ 01” 號地塊 以 7700 元／平方米的樓面價格、 億元的總價，被中信華南收入囊中。而到了下半年，由于宏觀調(diào)控政策的不斷出臺，周邊市場的環(huán)境變化，市場對于未來的預(yù)期出現(xiàn)一定分歧，消化率呈現(xiàn)震蕩趨勢（參 下 表）。 據(jù)了解， 到了 2021 年，沿港灣大道、情侶路從北到南，海景樓集中上市：每一間、十里陽臺、萬科 早期建設(shè)的拱北區(qū)域的銀海新村、美景花園、海濤居、海灣新家園，吉大區(qū)域的水灣頭海景樓、大型社區(qū)海灣花園、海濱花園，香洲區(qū)域的海霞新村、碧濤花園等，均是當(dāng)時珠海的高檔住宅。 珠海市政府工業(yè)西進、城市西拓發(fā)展戰(zhàn)略的實施，以及海泉灣 、溝通唐家灣至前山的鳳凰山公路隧道施工 等一系列大項目的建設(shè)和完成，使我市的中心城區(qū)同時 向 東、 西部擴展，改變了珠海人購房的心理半徑，以前買房不愿意過前山橋的觀念改變了，在前山、南屏、唐家買房已很自然，斗門、金灣的房市也開始興旺。而在社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模方面，珠海的排位也與房地產(chǎn)投資一致。 1995 年之后到 1998 年，珠海的房地產(chǎn)市場進入相對冷靜的調(diào)整恢復(fù)階段。在境外旅游者中，投資、商務(wù)旅游的人明顯增多，入境的散客增多，以珠海為目的地的游客增多。擁有完善的旅游接待服務(wù)體系及設(shè)施，服務(wù)質(zhì)量達到國際水準(zhǔn)?？梢灶A(yù)見，未來珠海與珠三 11 角內(nèi)和周邊其它重要都市的經(jīng)濟往來將更加頻繁，珠海將憑著優(yōu)美的自然環(huán)境，獨特的地理位置、發(fā)達的交通體系，大大提升城市自身的吸納能力。 全球 500 強企業(yè)中的 19 家已落戶珠海 。 2021 年 11 月初在珠海市舉行的世界經(jīng)濟發(fā)展宣言系列活動正引發(fā)投資新熱潮 。目前已形成了澳門街、ＣＥＰＡ街多條。中國加入世貿(mào)，外商將競爭我國市場，許多國際財團和有實力的商家就會在國內(nèi)一些大中城市尋找立足點，除了上海、北京、廣州、深圳等城市會成為他們的首選外，珠海特區(qū)亦成為不可忽視的目標(biāo)。外資的涌入、基礎(chǔ)設(shè)施的完善，造就了 珠海四大特色經(jīng)濟 ，近年珠海的經(jīng)濟快速發(fā)展。 7月均溫 28． 4℃，最低氣溫 2． 5℃。廣深珠高速公路已 1999 年 12 月底通車。全市總面積 7650 平方公里，其中陸地 1266 平方公里，海域 6289 平方公里， 海岸線長 691 公里 ， 珠海擁有 146 個島嶼，有 “百島之市 ”的美譽 ， 是珠三角中海洋面積和海島面積最大、島嶼最多、海岸線最長的城市。 開發(fā)期 8年， 環(huán)境保護、節(jié)能設(shè)施方面將建設(shè)小型污水處理廠一座，并采取 節(jié)能 燈 器具 、環(huán)保空調(diào)和太能能制熱和清潔交通系統(tǒng)，加強廢物管理燈措施，環(huán)保節(jié)能投資超過 3000萬元。 九、安納西溪谷風(fēng)情小鎮(zhèn) 總建筑規(guī)模 萬平方米。 六、西班牙小鎮(zhèn) 總建筑規(guī)模 萬平方米。意大利威尼斯風(fēng)情濱水旅游商業(yè)街主題。 公司現(xiàn)有主要管理人員 28人， 并獲得集團公司大力支持。 2 本報告編制的依據(jù) ※ 珠海市規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 2021用地字（香洲）第 088號及用地紅線圖、規(guī)劃設(shè)計要點 ※ 珠海市旅游局《關(guān)于申請將淇洲島影視城項目改為會展旅游度假項目的報告的復(fù)函》 ※ 珠海市整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序領(lǐng)導(dǎo)小組《房地產(chǎn)項目開工通知》 ※ 參考資料： 《珠海市 城市 規(guī)劃條例》 《珠海市城市總體規(guī)劃（ 20212020）》 《珠海工程造價信息》 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 《建設(shè)項目經(jīng)濟評估方法與參數(shù)》（第三版征求意見稿） 項目開發(fā)公 司狀況 珠海市淇洲島影視城有限公司是中新集團（控股）有限公司 下屬中外合資 企業(yè)。 項目概況 項目總用地面積 達 ，用地的性質(zhì)為住宅、旅游及房地產(chǎn)配套開發(fā) 。德國山地風(fēng)情旅游商業(yè)街主題。 七、茵特拉根金色海岸沙地高爾夫 低層住宅 總建筑規(guī)模 萬平方米。 十、學(xué)校、 幼兒園 總建筑規(guī)模 萬平方米。 由中外合資企業(yè) 珠海市淇洲島影視城有限公司 負責(zé)開發(fā)， 項目建成后將給珠海建立一個休閑旅游度假和會展基地，極大地提升珠海休閑旅游度假和會展品牌，帶來極大的經(jīng)濟效益和社會效益。 珠海是我國重要的口岸城市。珠海機場自 1995 年 5 月通航，至今已安全運營 12 年。人居環(huán)境一流， 1990 年以來九次榮獲全省城市環(huán)境綜合整治定量考核第一；先后榮獲 “國家園林城市 ”、 “國家環(huán)保模范城市 ”、 “國家衛(wèi)生城市 ”、 “國家級生態(tài)示范區(qū) ”、 “中國優(yōu)秀旅游城市 ”和聯(lián)合國人居中心授予的 “國際改善居住環(huán)境最佳范例獎 ”、 “2021 中國魅力城市 ”、 “中國最具幸福感城市 ”等榮譽 稱號。珠海作為我國最早對外開放的經(jīng)濟特區(qū)之一， 8 又有毗鄰港澳的獨特地位，“入世“后隨著引進外資和出口貿(mào)易的增多，經(jīng)濟總量亦水漲船高。近 20年來，香港和澳門與內(nèi)地在貿(mào)易、旅游、投資、交通、制造業(yè)、房地產(chǎn)等方面的聯(lián)系日益增強，內(nèi)地因素特別是“廣東因素”正發(fā)揮越來越重要的作用。拱北海關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，拱北海關(guān)共驗放港澳ＣＥＰＡ貨物總值 萬美元，約占全國進口總值的 2 成，同比大幅增長 27%。包括曉星氨綸（廣東）有限公司、珠海弘機旅游發(fā)展有限公司等大項目在內(nèi)，簽約項目 6 個，外商出資額為 億美元。2021 年，據(jù)初步核算，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長 ％， GDP 總量和增長速度雙雙超過 “ 十五 ” 計劃預(yù)定的目標(biāo)。梅溪牌坊、陳芳故居、唐家共樂園、白石街和寶鏡灣摩崖石刻是歷史悠久的旅游古跡。 接待過夜游客 萬人次，增長 %。 1987 年以前的珠海還沒有真正意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，除了當(dāng)時的極少數(shù)房地 12 產(chǎn)公司開發(fā)少量住房用于外銷，房 產(chǎn) 建設(shè)主要用來解決住房福利分配。 2021 年，珠海全面啟動城中舊村改造項目，停止實物分房實行住房分配貨幣化，全市原先的開發(fā)用地得到重新整合，規(guī)模開發(fā)成為主流，精品房層出不窮，物業(yè)管理水平進一步提高。 珠海市房地產(chǎn)投資規(guī)模走勢圖020406080100120年億元房地產(chǎn)投資（億元） 2021 2021 2021 2021 2021 2021 07年前11 14 19992021年房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營情況02004006008001000施工面積竣工面積銷售面積施工面積 竣工面積 銷售面積 近 年珠海的房地產(chǎn)發(fā)展勢頭會在今 后幾 年持續(xù)，因為這樣的發(fā)展是在中央進行了宏觀調(diào)控和珠海市政府出臺了一系列穩(wěn)定房價的政策后而取得的發(fā)展，是健康的、良性的、穩(wěn)定的。 隨著港珠澳大橋、廣珠軌道交通、廣珠鐵路等交通設(shè)施的建設(shè)，使得珠海的區(qū)域地位提升，房地產(chǎn)投資價值升高， 2021 年以來商品房價格持續(xù)上漲， 房價增幅加速 ， 觀察 1999－ 2021 年的珠海市商品房均價走勢（參 下 表）可以發(fā)現(xiàn)，房價在 2021 年以后一直穩(wěn)步上升，而增幅則在 2021 年和 2021 年拉出了較大的上升陽線，實際上 2021 年房價增幅作為高位運行的結(jié)果，其增幅意義更為可觀。當(dāng)時的海景住宅外銷型特點非常明顯，珠海以外的客戶約占 7~8 成，其中港澳客戶和內(nèi)地客戶各占一半左右。 供需兩旺 ， 交易活躍 2021年 上半年，珠海樓市表現(xiàn)出進一步火熱的勢頭。 17 2021 年 以來 珠海市商品房空置面積 也持續(xù)下降， 2021 年 全市商品房空置面積繼續(xù)下降為 萬平方米，同比減少 %，其中商品住宅空置面積 萬平方米，同比減少 %。 珠海的房地產(chǎn)市場已經(jīng)由本地向珠三角、港澳，甚至向全國開放。城鎮(zhèn)化進程加快是國家大 的宏觀政策，大量人口進城居住、就業(yè)，將是未來一段時間促進房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的動力。 全世界財富存在無非三種方式：現(xiàn)金、房地產(chǎn)、證券 ，股市的高風(fēng)險已為大家所認同，無疑購置物業(yè)不失一種選擇 。廣珠輕軌和連接珠海的各條高速公路也是珠海房地產(chǎn)高速發(fā)展的催化 劑。但 2021 年珠海住宅均價明顯落后于廣州和深圳，三地房價分別是 4581 元／平方米， 6149 元／平方米和 9173 元／平方米。 近三個月來，消費者物價指數(shù)已連續(xù)超過 5%，使得銀行存款利率實際為負。 淇澳 島僅一個自然村，島嶼面積約 24平方千米（ 原始面積不足 18平方公里 ），戶籍人口不到 4000人。在這 小小 的淇澳島上竟有 17 座廟宇，浸透著濃厚的歷史文化氣息。淇澳島人民用此款，繞全村修建了長2 千米的花崗巖 “ 白石街 ” 以紀(jì)念抗英首捷。 ②城市規(guī)劃對建筑設(shè)計的約束。結(jié)合國外度假的方式，我們認為中國 休閑度假的具有如下幾 個消費特點： 一地時間長、度假加觀光相結(jié)合 觀光旅游的基本心態(tài)是到處多看，看得越多越過癮，越覺得有所值。 散客和家庭式組織方式 現(xiàn)在休閑度假在方式上主要是散客和家庭式組織方式，而不是觀光旅游的團隊性組織方式。再比如現(xiàn)在很多俄羅斯的富豪只去西班牙的太陽海岸，在那兒買地蓋房子，成為穩(wěn)定的度假點。北京、上海等大型城市和沿海發(fā)達地區(qū)已經(jīng)越過休閑的臨界點，逼近度假的門檻，其中有些地方已經(jīng)超越了度假門檻。中國旅游發(fā)展 25 年，國內(nèi)旅游是從 80 年代中期開始，迄今 20 年，隨著收入水平的不斷提高和閑 27 2021年17月主要城市接