【正文】 假日總量已經(jīng)形成，而且時(shí) 間不少，成為休閑度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要背景。從 1999 年到現(xiàn)在，已經(jīng)歷了 24 個(gè)黃金周。 從全國(guó)的角度來(lái)，北京已經(jīng)超過(guò) 3500美元，上海已達(dá)到 4500 美元，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)也在 40005000 美元間，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，人均超過(guò) 1000 美元，正是一個(gè)國(guó)家旅游需求急劇膨脹的時(shí)期，但主要是觀光性的需求。 從調(diào)查和親身體驗(yàn)中可以感受到 ，中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)形成了龐大的休閑度假的市場(chǎng)需求，尤其是在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，在近幾年之內(nèi)不僅可以預(yù)期，而且已經(jīng)深刻地體驗(yàn)到它的持續(xù)性。因?yàn)樗J(rèn)準(zhǔn)了這個(gè)地方，覺(jué)得熟悉、很親切，這樣外出度假的感覺(jué)和家里生活的感覺(jué)就能夠內(nèi)在地聯(lián)系到一起。 1983年到現(xiàn)在，又是 20 年時(shí)間，這種散客與家庭式的方式在中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)成了一個(gè)重要方式，也會(huì)逐步成為一個(gè)主導(dǎo)方式。 中國(guó)面積大，跨越了 熱帶、亞熱帶、溫帶、寒帶 ，氣候差異大，尤其冬季。 典型的是西歐、北歐的度假者，比如到泰國(guó)的普吉島，坐著飛機(jī)直接抵達(dá)，到了那兒，在海灘上待一個(gè)星期，閑到無(wú)所事事的程度 ， 是非常典型的一種休閑方式。 25 第三章 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位 中國(guó)休閑度假物業(yè)市場(chǎng)的需求分析 中國(guó)休閑度假的消費(fèi)特點(diǎn) 休閑度假在中國(guó)還是個(gè)新事物，也是一種新的社會(huì)生活方式。 ③政府報(bào)建審批流程 簡(jiǎn)捷，且費(fèi)用低，同時(shí)辦事透明度高。本項(xiàng)目致力于在珠海市總體規(guī)劃指導(dǎo)下結(jié)合設(shè)置旅游部長(zhǎng)國(guó)際會(huì)議中心及其附屬設(shè)施，打造符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、生態(tài)環(huán)保原則的海洋生態(tài)旅游度假區(qū)。 根據(jù) 《珠海市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（ 2021－ 2020）》 ，項(xiàng)目所在地的 高新區(qū)主打都市休閑牌 ，大力發(fā)展 淇澳島生態(tài)旅游 。 鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)前夕的 1838 年間， 10多艘英國(guó)戰(zhàn)艦駛進(jìn)了珠海淇澳島金星門，企圖占領(lǐng)淇澳島，目的是利用這里的要塞地理位置，設(shè)立對(duì)華走私和進(jìn)行侵略活動(dòng)的據(jù)點(diǎn)。 淇澳島西北部大圍灣 是 紅樹林濕地面積 ，面積達(dá)到 533 公頃 ， 是目前 珠海市 保存最完整、最集中連片的林分，樹高 46 米。 淇澳山青水秀， “ 九灣十八峰 ” ，以極其原始質(zhì)樸的魁 力吸引著游人。該村聚落在淇澳島的東南部山麓，坐東南向西北呈長(zhǎng)方塊狀分布．建筑多為磚木結(jié)構(gòu)平房部分混合式樓房。對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)空間可能縮小， 但仍有利可圖；對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，正是回歸理性置業(yè)的拐點(diǎn) 。 最后、 自然資源得天獨(dú)厚 。 在 珠三角 9 城市中 ，珠海 人均可支配收入僅次于深圳、東莞，說(shuō)明珠海居民具有很大的消費(fèi)潛力 。從豪宅市 場(chǎng)看，目前珠海、廣州、深圳三地豪宅價(jià)格分別約為： 11000～ 13000 元／平方米， 12000～ 18000 元／平方米和 18000～ 30000 元／平方米，珠海也明顯落后廣州、深圳兩大城市。即便如此，作為位于廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展前列的珠海市，整體住宅售價(jià)水平仍大幅落后于廣州、深圳。 2021年全年商品房交易額為 億元， 2021 年為 億元， 2021 年為 億元； 2021 年約 38億元， 2021 年已達(dá) 億元 。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 首先，珠海經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和眾多利好消息的刺激，如港珠澳大橋的立項(xiàng)、廣珠鐵路與各城市之間高速公路的陸續(xù)開(kāi)工、竣工等，都不同程度地促進(jìn)了珠海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。盡管從今年下半年起，央行政策可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展有一定影響，但 2021年全年及未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。 20 隨著居民可支配收入的上升 ，財(cái)富增值壓力。據(jù)北京、上海等城市測(cè)算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的 10%。 珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景分析 珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景與國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境分不開(kāi)。外地人士在珠海置業(yè)，度假居住和作為投資的客戶各占 48%。同為 “ 地王 ” ，在四年中地價(jià)以火箭般的速度上升到一個(gè)相當(dāng)?shù)母叨取? 20212021 年珠海市各類商品房屋空置情況 單位 : 萬(wàn)平方米 年 度 空置總計(jì) 商品住宅 商 業(yè) 辦 公 其 他 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 另外， 近年珠海 市的土地交易活躍， 20212021 年， 全市累計(jì)出讓商品房屋建設(shè)用地 42宗，用地面積合計(jì) 萬(wàn)平方米，其中 2021 年出讓商品房屋建設(shè)用地 10 宗，用地面積達(dá)到合計(jì) 萬(wàn)平方米 ,可建面積 萬(wàn)平方米， 且成交價(jià)都較高，也說(shuō)明了珠海房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭看好、投資信心很足。 2021 年 1 1 1 月份珠海商品房供需狀況0102030405060面積：萬(wàn)平方米0%50%100%150%200%250%供應(yīng)量需求量消耗化率(% )供應(yīng)量 2 1 . 1 2 5 2 . 2 3 2 5 . 4 4 1 5 . 2 4 3 . 7 5 1 5 . 6 2 3 . 8需求量 1 9 . 4 2 1 9 . 9 7 5 0 . 4 7 2 7 . 0 9 3 3 . 7 1 3 6 . 2 3 6 . 2 7消耗化率 ( % ) 92% 3 8 . 2 0 % 1 9 8 . 5 0 % 1 7 7 . 8 0 % 1 0 9 . 6 0 % 2 3 2 . 1 0 % 1 5 2 . 4 0 %5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 結(jié)合當(dāng)月供需量的變化特征可以看出，總體而言，今年各月消化率變化幅度甚大，其中主要原因來(lái)源于不同月份的樓市冷熱度差異、國(guó)家調(diào)控政策及發(fā)展商對(duì)此采取的策略。下半年開(kāi)始，受宏觀調(diào)控預(yù)期及周邊市場(chǎng)環(huán)境變化影響，施工面積增幅相對(duì)上半年有所回落，竣工面積相對(duì)增幅更大幅回落，而可預(yù)售面積則令人意外的低于去年水平。 金域藍(lán)灣、東方 進(jìn)入二十一世紀(jì)后， 到 2021 年，眾多利好消息頻頻出臺(tái)，珠海宏觀經(jīng)濟(jì)也開(kāi)始步入一個(gè)新的高速增長(zhǎng)時(shí)期，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖，而且在今后比較長(zhǎng)的一段 時(shí)間內(nèi)，預(yù)期將出現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)模和價(jià)格水平較快增長(zhǎng)的趨勢(shì)。要么是面向港澳市場(chǎng)的外銷型商品房，要么是政策機(jī)構(gòu)人員的聚居地，要么是本地及內(nèi)地高收入人群的高尚住宅區(qū)。 海景樓盤的稀缺性使其占據(jù)了較高端的市場(chǎng)區(qū)隔。 另外珠海市對(duì)爛尾樓盤活制定的 “一樓一策 ”和著力進(jìn)行城中村改造等 優(yōu)惠政策，不僅盤活了城市資源，改善了珠海環(huán)境，還 增加了商品房的供應(yīng)量，使 珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源更加豐富，也促進(jìn)了 珠海 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。所以珠海房地產(chǎn)發(fā)展的好勢(shì)頭也是與珠海的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分不開(kāi)的。 13 珠三角九市固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資的比較0202100040000006000000800000010000000120210001400000016000000單位：萬(wàn)元全社會(huì)固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 11911569 14579667 9937043 6756039 3465265 2915102 2630973 4210306 2425300房地產(chǎn)投資 3832541 5661959 2887682 1858522 1520605 1022914 444181 1178487 336412深圳 廣州 佛山 東莞 中山 珠海 江門 惠州 肇慶 但就珠海而言， 自 1999 年后，珠海市場(chǎng)一直保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，觀察 1999－ 2021 年的 房地產(chǎn)投資規(guī)模、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)情況（參下表）可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資規(guī)模和 珠海的竣工面積和銷售面積變化一直是一條較為平 滑的曲線，施工面積在 2021 年以后呈現(xiàn)了較大幅度的上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。據(jù)珠海市統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，近年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)珠海經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯， 2021 年房地產(chǎn)增加值 億元 ，拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì) GDP 貢獻(xiàn)率 %； 2021 年房地產(chǎn)增加值 億元 ，拉動(dòng) GDP增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì) GDP 貢獻(xiàn)率 %；到了 2021 年房地產(chǎn)增加值 億元 ，拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì) GDP 貢獻(xiàn)率 %。這段期間內(nèi)全市商品房空置面積從 萬(wàn)平方米增加到 萬(wàn)平方米。 1992 年，珠海的房地產(chǎn)市場(chǎng)像被突然間點(diǎn)起一把火，開(kāi)發(fā)投資同比迅猛增加了近 5 倍，全市有 359 家注冊(cè)的房地產(chǎn)公司，其中有外資 89 家，很多工業(yè)企業(yè)都被卷進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)買賣地皮炒作房?jī)r(jià)。 到 2020 年 珠海 旅游總接待量 將 增加到 8400 萬(wàn)人次；旅游總收入 將 增加到 850億元 ，形成 ① 以都市風(fēng)貌、特色文化和海島風(fēng)光為特色，國(guó)內(nèi)外著名的文化游樂(lè)、時(shí)尚休閑、會(huì)展度假旅游目的地； ② 國(guó)內(nèi)高端休閑度假旅游產(chǎn)品的示范區(qū)和旅游服務(wù)國(guó)際化率先接軌區(qū)； ③ 珠三角旅游創(chuàng)新的重要基地 新局面。全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入 億元，增長(zhǎng) %。全市共有旅行社 44 家，其中國(guó)際社 13家， 國(guó)內(nèi)社 31家； 直接從業(yè)人員 4萬(wàn)人，年接待游客 10 萬(wàn)人次以上的旅游景點(diǎn) 20 個(gè)，屬實(shí)施外國(guó)人進(jìn)入珠江三角洲 144 小時(shí)便利簽證城市。迷人的海島、優(yōu)質(zhì)的溫泉和具國(guó)際水準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)是珠海主要的特色旅游產(chǎn)品。 2. 旅游業(yè)是珠海第三產(chǎn)業(yè)的龍頭，形成了以休閑度假、會(huì)議展覽為特色的旅游發(fā)展格局，被譽(yù)為 “ 中國(guó)最浪漫的城市 ” 。 10 珠海再掀交通建設(shè)高潮 ,一批交通設(shè)施的建成投入使用， 珠海正在從交通末梢向交通樞紐轉(zhuǎn)變 ，形成珠三角地區(qū)西部區(qū)域城市 2021 年前 珠海僅有高速公路 4公里。 2021 年 前 11 個(gè)月 外商投資達(dá)到 9． 92 億美元，同比增長(zhǎng) 42． 78％，全年 有望 突破 10 億美元 。 自 1996 年 承辦首次 航展 來(lái)連續(xù)五屆航展 ，全國(guó)人 民、全世界人民進(jìn)一步認(rèn)識(shí)了珠海，了解了珠海，看到了珠海的發(fā)展；給珠海帶來(lái)了一筆巨大的無(wú)形資產(chǎn)，為珠海今后走向世界創(chuàng)造了一個(gè)無(wú)限廣闊的空間和天地。作為 “世宣 ”活動(dòng)重要內(nèi)容之一的粵港澳投資環(huán)境推介會(huì)暨經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)也取得豐碩成果：來(lái)自粵、港、澳三地的官員和企業(yè)家 1000 多人參會(huì)，共有 24個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)簽約，投資總額達(dá) 億美元，其中，外商投資金額達(dá) 億美元。 2021 年 1 月 10 日 世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展宣言大會(huì)暨中國(guó)企業(yè)高峰會(huì) 在珠海成功主辦，來(lái)自 30 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的政要及國(guó)際組織代表、駐華使節(jié)、商會(huì)負(fù)責(zé)人、工商界領(lǐng)袖、企業(yè)代表、專家學(xué)者等如何在平等的基礎(chǔ)上，更好地開(kāi)展合作，促進(jìn)共同發(fā)展與繁榮進(jìn)行了熱烈交流和探討 ， 《珠海宣言》勢(shì)必對(duì) 中國(guó) 乃至世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。主要有拱北口岸地下廣場(chǎng)、蓮花路、灣仔澳門街、香洲南坑小澳門、五洲花城世派街等。 2021年 8月，內(nèi)地與 香港、 澳門特別行政區(qū)簽署了《內(nèi)地與 香港 關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》《內(nèi)地與澳門關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》 （ ＣＥＰＡ ） ，ＣＥＰＡ正式實(shí)施以來(lái)，ＣＥＰＡ優(yōu)惠政策吸引了香港和澳門產(chǎn)品進(jìn)入內(nèi)地。 自從中國(guó)內(nèi)地實(shí)行改革開(kāi)放政策以來(lái)，港澳與內(nèi)地業(yè)已形成了互補(bǔ)、互利、相互依存、相互合作、共生共榮的經(jīng)濟(jì)合作格局。同時(shí)，隨著進(jìn)口關(guān)稅的降低，進(jìn)口的建材（尤其是裝飾材料）價(jià)格相應(yīng)回落，使樓宇的建造成本降低。 中國(guó)已正式加入世界貿(mào)易組織（ WTO），市場(chǎng)開(kāi)放的程度更大，境外投資者相繼進(jìn)軍國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，我國(guó)對(duì)外的出口貿(mào)易亦大幅度增加。中華民國(guó)第一位內(nèi)閣總理唐紹儀，首任清朝政府駐檀香山總領(lǐng)事陳芳，華南地區(qū)第一位系統(tǒng)傳播馬克思主義者楊匏安，中華全國(guó)總工會(huì)第一任委員長(zhǎng)林偉民，省港大罷工領(lǐng)導(dǎo)人蘇兆征，清華大學(xué)第一任校長(zhǎng)唐國(guó)安，我國(guó)第一位世界冠軍、第 25 屆世乒賽男單冠軍容國(guó)團(tuán)，我國(guó)第一位在美國(guó)取得博士學(xué)位的留學(xué)生容閎，畫家、詩(shī)人、文學(xué)家蘇曼殊，著名的人民版畫家古元，中國(guó)近代著名實(shí)業(yè)家唐廷樞，上海第一家醫(yī)院（仁濟(jì)醫(yī)院）創(chuàng)辦人徐潤(rùn)等許多近現(xiàn)代名人就出生在這片土地上。年降雨量為 1770． 4毫米，其中 48 月占全年降雨量的 76％。預(yù)計(jì) 2021 年珠海機(jī)場(chǎng)的旅客吞吐量能達(dá)到 132萬(wàn)。廣珠鐵路于 1997 年 10 月 23日動(dòng)工建設(shè)，全長(zhǎng) 142 公里，總投資 34 億元，按國(guó)鐵Ⅰ級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，預(yù)留電氣化條件和澳門運(yùn)道，年貨運(yùn)量可達(dá) 950 萬(wàn)噸，客運(yùn)量可達(dá) 億人次。拱北口岸是我國(guó)第二大陸路口岸，九洲口岸是我國(guó)最大的水路客運(yùn)口岸。 2021 年全市總?cè)丝?萬(wàn)人 （其中戶籍人口 萬(wàn)） 。自 戰(zhàn)國(guó)時(shí)期為百越之地 到 1953 年正式定名為珠海縣， 1979 年改為珠海市， 并 為省轄市 。 銷售收入 ， 經(jīng)營(yíng)成本 ，經(jīng)營(yíng)稅金及附加，利稅 元，稅后利潤(rùn) ，投資利稅率、投資利潤(rùn)（稅后）率分別為 %、 122%，凈現(xiàn)值 （全部投資 ,稅后 ,ic=20%），大于零；內(nèi)部收益率 %（全部投資 ,稅后），高于貸款資金利率和行業(yè)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率，項(xiàng)目贏利能力良好。 度假酒店、住宿學(xué)校 洗浴熱水采用太陽(yáng)能集熱管技術(shù) 和空氣源熱 泵提 5 供 ，預(yù)計(jì)環(huán)境保護(hù)、節(jié)能設(shè)施將投入超過(guò) 3000 萬(wàn)元 。法國(guó)東部安納西風(fēng)情山地花園居住主題。設(shè)置高爾夫會(huì)所及 住宅 。西班牙巴塞羅那風(fēng)情商業(yè)街主題。沿商業(yè)街兩側(cè)依山勢(shì)設(shè)置山地公寓組團(tuán)、德國(guó)山地風(fēng)情旅游商業(yè)街及城堡酒店。設(shè)置可以直通港澳的客運(yùn)碼頭，與澳門、香港旅游業(yè)形成互補(bǔ)互助的一體化。 公司 計(jì)劃