【正文】 如此 調(diào)整后，我國法定節(jié)假日和周 年 末休息日再加上職工帶薪年休假，一年中平均休假時(shí)間超過了三分之一。之所以如此，有其深厚的背景因素： 收入 20212021 年，隨著中國經(jīng)濟(jì)總量大幅增加，中國人均國民總收入也逐年穩(wěn)步提高。 與觀光旅游不同， 度假旅游有一個(gè)特點(diǎn)，客人認(rèn)準(zhǔn)了一個(gè)度假地，甚至一個(gè)度假酒店，其忠誠度會(huì)非常高。處于過渡階段，就意味著國內(nèi)的休閑在一定意義上、一定時(shí)期之內(nèi)，還是要和觀光結(jié)合在一起。 ⑤拆遷量的大小場(chǎng)地已全部拆遷完成。除此之外，尚未進(jìn)行其它的商業(yè)開發(fā)，基本處于原生態(tài)狀況。 23 淇澳島是珠海 的愛國主義教育基地。 淇澳島 東望香港、深圳，南向萬山管理區(qū)，北與中山橫門、東莞虎門相毗鄰，處在穗港澳金三角中心，淇澳是 珠海原規(guī)劃連接香港的 伶仃洋跨海大橋 周轉(zhuǎn)島（現(xiàn) 伶仃洋跨海大橋 改為珠港澳大橋，著陸點(diǎn)已改為拱北） 。將進(jìn)一步吸引外地尤其北方人士來珠休閑旅游度假和買房置業(yè)。 可見未來不論在 一般住宅市場(chǎng)、豪宅市場(chǎng)，珠海都有長(zhǎng)足發(fā)展的空間 。 再次， 城際比較 ， 珠海發(fā)展?jié)摿捎^，房?jī)r(jià)補(bǔ)漲空間較大 珠海 與 深穗 相比， 收入差別不大，房?jī)r(jià)相差懸殊 。 珠海房地產(chǎn)業(yè)近年來的持續(xù)發(fā)展，除了與珠海可持續(xù)發(fā) 展的戰(zhàn)略性計(jì)劃、舒適的居住環(huán)境，天然的城市景觀以外，還與珠海的生態(tài)環(huán)境、人口密度、經(jīng)濟(jì)狀況有很大關(guān)系。 拆遷安置需求?！吧钲谕顿Y客助推珠海樓市”成為 2021珠海地產(chǎn)十大新聞大事。 2021 年 10 月 22日，位于前山河西岸、昌盛路北側(cè)的 “ 珠國土儲(chǔ) 2021－ 02” 地塊（華發(fā)世紀(jì)城）被 上市公司 華發(fā) 股份公司 以 1589 元／平方米的樓面地價(jià)即總價(jià) 億元拿下；同樣是華發(fā) 股份公司 ， 2021年10 月 18 日，位于南屏珠海大道北、南灣大道東、前山河南側(cè)、華發(fā)新城以西的“ 珠國土儲(chǔ) 2021－ 13” 號(hào)地塊（華發(fā)新城第五期）被其以樓面地價(jià) 3510 元／平方米，總價(jià) 億元斬獲。 盡管上半年珠海樓市總需求量（亦即銷售面積）較去年同期有較大幅度上升，然而 1－ 6 月間，由于大量新盤的入市， 總體消化率依然有較大降幅。銷售均價(jià)的跨度較大，從 4000~5000元／平方米 的多層住宅， 6000~7000 元／平方米 的高層住宅，到 10000 元／平方米 上下的海景別墅都有供應(yīng) 。 珠海的海景住宅開發(fā)，早在上世紀(jì)八十年代就已經(jīng)成為珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。同時(shí)，港珠澳大橋的確定、廣珠 輕軌的開工、幾條高速公路的的建成和在建，這些大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大進(jìn)展都對(duì)珠海未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景注入了活力。 目前珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ， 政策推動(dòng) ，房地產(chǎn)開發(fā)保持適度規(guī)模 由于城市規(guī)模和城市建成區(qū)面積較小，相比珠三角其他城市，珠海房地產(chǎn)投資規(guī)模仍然較低，在珠三角 9 市中僅高于江門和肇慶。到１ 1995 年，珠海有許多房地產(chǎn)項(xiàng)目陷入停頓，樓盤爛尾，房?jī)r(jià)跳水。 2021 年上半年，外國游客、香港游客大幅增加，臺(tái)灣游客在保持了兩年的高速增長(zhǎng)后， 2021 年上半年仍增３０％。 珠海屬實(shí)施外國人進(jìn)入珠江三角洲 144 小時(shí)便利簽證城市。 然而，隨著 珠港澳大橋、廣珠鐵路、江珠高速、粵西沿海高速公路、 廣珠西線高速公路、太澳高速、 廣珠輕軌等一大批區(qū)域性交通項(xiàng)目的陸續(xù)啟 動(dòng) 和陸續(xù)建成 ，經(jīng)過五年的交通設(shè)施的加快建設(shè)， 珠海市“五縱三橫”路網(wǎng)規(guī)劃將會(huì)實(shí)現(xiàn)， 珠海將成為以 “ 一橋雙港 ” 為龍頭的區(qū)域性交通樞紐城市 ，其 90 分鐘城際生活圈中將囊括江門、中山、廣州、順德、佛山、深圳、香港、澳門等經(jīng)濟(jì)繁華的珠三角重要都市。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、東芝、佳能、日通，美國的埃克森美孚、塞拉尼斯、偉創(chuàng)力，英國的 BP 公司，德國的戴姆勒克萊斯勒、西門子，法國的家樂福，荷蘭的飛利浦等 30 多家著名跨國公司在我市投資設(shè)立了 58 個(gè)外商直接投資項(xiàng)目。由此 “世宣 ”效應(yīng)引發(fā)投資熱潮 。其中香港居民 39 戶，澳門 114戶，涵蓋房地產(chǎn)服務(wù)、管理咨詢、倉儲(chǔ)、旅游及相關(guān)服務(wù)等行業(yè)。珠海作為對(duì)外開放的窗口，“近水樓臺(tái)先得月”。 珠海宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境 入世、香港、澳門回歸、 ＣＥＰＡ 、 “港珠澳大橋 ”、 《世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展宣言》 、航展 為外資的進(jìn)入敞開了珠海的大門。年平均氣溫22． 3℃， 1 月均溫 14． 9℃。珠海港是中國南方主樞紐港之一，港池可利用的海岸線長(zhǎng) 75 公里，珠海市高等級(jí)公路平坦寬闊，四通八達(dá)，連接國內(nèi)各地。 珠海自然地理交通人文環(huán)境 珠海市位于中國廣東省南部，珠江口的西部和南部，瀕臨南海，是一座著名的花園式海濱城市，內(nèi)陸東面與香港隔海相望，相距 36海里（最近的海 島相距 3 海里），南端陸地與澳門相連，西面是新會(huì)、臺(tái)山縣，北面與中山市接壤，距廣州約 140 公里，距深圳約 200 公里。 結(jié)論概述 亞太旅游部長(zhǎng)國際會(huì)議中心項(xiàng)目占地 平方米 ， 總建筑面積 米， 分三期建設(shè)，三期項(xiàng)目劃分、占地面積、總建筑面積、總投資分別為一期包括亞太旅游部長(zhǎng)論壇國際會(huì)議中心、威尼斯水街學(xué)校、幼兒園巴伐利亞度假酒店、海濱度假酒店、配套休閑項(xiàng)目 等公建項(xiàng)目 ，占地 ㎡，總建面 ㎡，總投資；二期包括一期商住、巴登巴 登谷商業(yè)街及會(huì)所、西班牙小鎮(zhèn)，占地㎡，總建面 ㎡， 工程費(fèi)用 ；三期包括二期商住、高爾夫低層住宅、安納溪谷小鎮(zhèn)，占地 ㎡，總建面 ㎡， 工程費(fèi)用 為 萬元。設(shè)置會(huì)所及公寓。設(shè)置海 洋劇場(chǎng)，海洋文化發(fā)展中心，海底世界、海洋生態(tài)健康中心、潛水俱樂部、漁人碼頭等設(shè)施，沿海岸依山勢(shì)設(shè)置度假別墅。 二、主題旅游設(shè)施 具體旅游項(xiàng)目有 禮儀廣場(chǎng)、彩虹橋、威尼斯水街、漁人碼頭、沙灘排球、室外露營燒烤、四月白露天演繹場(chǎng)、叢林觀光驛站、攀巖探險(xiǎn)、山地摩托車、林中棧道、山 4 地滑翔飛行、赤嶺觀日、觀海 摩天輪、山地網(wǎng)球場(chǎng)、生態(tài)濕地、觀海索道、雕塑廣場(chǎng)、野外露營地、金色沙灘、觀海景觀平臺(tái)、沙灘排球、海洋劇場(chǎng) 三、威尼斯水街 總建筑規(guī)模 3萬平方米。珠海市淇洲島影視城有限公司 成立于 2021年， 注 冊(cè)資本 9000萬元人民幣 ， 實(shí)行獨(dú)立核 3 算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)營管理體制 ，于 2021年 1月獲得單項(xiàng)房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。中新集團(tuán)（控股）有限公司創(chuàng)立于 1999年， 2021年在香港聯(lián)交所主板上市，是一家以中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)、土地一級(jí)開發(fā)和資產(chǎn)經(jīng)營為主要投資方向的大型綜合性集團(tuán)公司。 規(guī)劃條件規(guī)定容積率 ≤ ，建筑密度 ≤ 25%，綠地率 ≥ 40%， 其中總用地面積中的 20%（約 ）可用于房地產(chǎn)開發(fā)。風(fēng)情商業(yè)街入口設(shè)置巴伐利亞城堡酒店，商業(yè)街沿著蜿蜒起伏的谷地通向海邊。茵特拉根海岸風(fēng)情沙地高爾夫居住主題。 十一、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能設(shè)施 擬建設(shè)小型污水處理廠一座，園區(qū) 采用零排放車輛和超低排放車輛 ， 建設(shè)自行車道 ， 全部實(shí)行垃圾分類收集 和處理措施， 室外 路燈、草坪燈、公共廁所照明、綠地灌溉等，全部使用太陽能光伏發(fā)電技術(shù) 設(shè)備， 會(huì)展中心、度假酒店 制冷 制熱 采用 環(huán)?？照{(diào) 和熱泵技術(shù)。 6 第二章珠海政治經(jīng)濟(jì)自然社會(huì)環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 珠海 歷史沿革 珠海 最早歷史起源于 在新石器 時(shí)代 ， 距今四五千年前便有原始部落人群在這里生活 ， 在鳳凰山脈周圍和珠江口一些海島的沙丘、山崗、臺(tái)地上，都留下了先民們的遺跡。設(shè)有拱北、九洲、高欄、萬山、橫琴等國家一類口岸6 個(gè)，二類口岸 7個(gè)。 2021 年珠海機(jī)場(chǎng)的旅客吞吐量有望達(dá)到 103 萬人次，比 2021 年的 80 萬人次增長(zhǎng) 31%；運(yùn)輸起降 9146 架次，同比增 7 長(zhǎng) 21%；服務(wù)范圍從不足 200 萬人口的珠海、澳門，逐步擴(kuò)展到超過 2300 萬的珠江口西岸地區(qū)的廣闊腹地。 珠海人杰地靈，古往今來，涌現(xiàn)出眾多聞名中外的英才 。“入世”后隨著外商投資搶攤國內(nèi)市場(chǎng)，境外資金將有相當(dāng)部分投向房地產(chǎn)業(yè)，從而不僅給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了充足的資金，而且還會(huì)帶來先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，提高樓盤的素質(zhì)與品味。 自 1999 年 12 月澳門回歸祖國四年來，珠海市對(duì)澳門進(jìn)出口貿(mào)易穩(wěn)步發(fā)展。同時(shí)，珠海與澳門之間的跨境工業(yè)區(qū)計(jì)劃已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段，跨境工業(yè)區(qū)的落實(shí)將為澳門工業(yè)多元化創(chuàng)造更有利的條件，這 些將為促進(jìn)雙方外貿(mào)合作注入新的動(dòng)力。其中新投資項(xiàng)目為 4個(gè)，外商出資額為 億美元；增資項(xiàng)目 2個(gè)，外商出資額為 。 人均 GDP 突破 6 萬元，和 15年前相比， 2021年珠海的人均 GDP 增長(zhǎng)超過 400％ ， 截至目前，珠海人均 GDP 位居全省第三位。珠海園明新園、夢(mèng)幻水城、御溫泉、中藥谷是新興的旅游勝地。其中，國內(nèi)游客 萬人次，入境游客 萬人次，分別增長(zhǎng) %和 %。 1988 年之后，房地產(chǎn)作為商品的概念逐步被引入開發(fā)建設(shè)。 目前房 地產(chǎn)業(yè)作為珠海的支柱性產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，呈現(xiàn)著較好的發(fā)展勢(shì)頭。 房地產(chǎn)屬第三產(chǎn)業(yè)，與整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)。 15 1 9 9 9 2 0 0 7 年珠海商品房銷售均價(jià)走勢(shì)及增幅01000202130004000500060007000 2 0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %19992021年商品房銷售增價(jià)增幅1 9 9 9 2 0 0 7 年商品房銷售增價(jià) 2854 2923 3236 2799 2964 3285 4036 4730 6387增幅 2 . 4 3 % 1 0 . 7 1 % 1 5 . 6 1 % 5 . 8 9 % 1 0 . 8 3 % 2 2 . 8 6 % 1 7 . 2 0 % 3 5 . 0 3 %99 年 00 年 01 年 02 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07 年 1 1 月 值 得一提的是 海景樓 的開發(fā)、銷售。 在九十年代后期，由于國家宏觀調(diào)控和珠海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降，造成珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體低迷，尤其是外銷市場(chǎng)客源明顯下降，海景住宅的價(jià)格有較大幅度的下滑，部分項(xiàng)目開發(fā)速度減緩甚至造成爛尾。商品房施工面積與竣工面積較去年同期漲幅均超 25%左右。珠海市 20212021 年各類商品房屋空置情況見 下 表圖。隨著珠海樓盤的大量開發(fā)，許多開發(fā)商也將目光投向了外來投資客的 “炒作 ”，特別是房?jī)r(jià)飛漲的近鄰深圳 ， 新樓盤深圳客戶占一半 ，有的樓盤甚至 還專門開通了至深圳的看樓車 。 消費(fèi)者消費(fèi)觀念變化。 專家們 從中 得出的結(jié)論是， 在市場(chǎng)化程度較高情況下，有需求的市場(chǎng)是不會(huì)萎縮的。 其次，珠海房地產(chǎn)交易市場(chǎng)持續(xù)活躍。若以市區(qū)計(jì)算，珠海 200 21 6 年下半年住房交易均價(jià)為 5558 元／平方米，廣州接近 9000 元／平方米，深圳約為 11916 元／平方米，樓價(jià)在珠三角發(fā)達(dá)城市間處于較低水平。珠海房地產(chǎn)炒房環(huán)境好，城市不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)格相對(duì)大城市來說也比較容易把握，所以很多人將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)市場(chǎng)。南宋期間，鐘姓村民先后從臺(tái)灣和南雄珠鞏巷到此定居．原名奇獨(dú)澳，清朝末期，村中族老認(rèn)為“獨(dú)”字義不佳，故改名為淇澳。村東祖廟始建于宋代，文昌宮建于清同治年間。讓后人永記淇澳人民抵抗外來侵略者取得勝利的光輝歷史，激勵(lì)后人更加愛祖國、愛集體、愛人民。 城市規(guī)劃對(duì)建筑設(shè)計(jì)沒有特殊性的約束。休閑度假者則往往在一個(gè)地方停留較長(zhǎng)的時(shí)間。散客與家庭式的旅游方式在國際上是從 70 年代末、 80 年代初開始興起的。 中國休閑度假發(fā)展?fàn)顩r。 假日結(jié)構(gòu)及調(diào)整、 分時(shí)度假的出現(xiàn) 我國 1995 年開始實(shí)行雙休制； 1999 年國務(wù)院重新調(diào)整了假日結(jié)構(gòu)，增加了兩天的假期，迅速形成三個(gè)黃金周。 旅游者的成熟 在這個(gè)過程中，旅游者的不斷成熟已經(jīng)成為旅游市場(chǎng)的一個(gè)重要現(xiàn)象。休閑需求急劇增長(zhǎng)的門檻是人均達(dá)到 2021 美元，那時(shí)候就將形成對(duì)休閑的多樣化需求和多樣化的選擇；人均收入達(dá)到 3000 美元的時(shí)候，度假需求才會(huì)普遍產(chǎn)生。 26 比如墨西哥的坎昆度假區(qū)，全世界很多富翁每年都要去度假。中國國內(nèi)普遍存在的一種“候鳥式”度假，即北方人士一到冬天即到南方度過的方式。一般來說，度假是休閑的一種方式，度假對(duì)應(yīng)的時(shí)間比較長(zhǎng)一點(diǎn)。 24 建設(shè)條件 ①土地價(jià)格開發(fā)成本 目前珠海區(qū)域土地的市場(chǎng)拍賣成交價(jià)為 5500 元／平方米左右，開發(fā)成本由于國家對(duì)固定資產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控從而使建筑材料的市場(chǎng)價(jià)格已回落至正常的價(jià)格水平。侵略者的行為激起了淇澳人民的無比憤怒，英勇的淇澳人民架起了防海盜的土炮，男女老少一起上陣，奮起還擊，打得英軍丟盔棄甲，舉 起了白旗，并賠償白銀 3， 00O 兩。淇澳八景：赤嶺觀日、鹿嶺朝露、松間流水、金星波濤、雞山夕照、夾洲煙雨、婆灣晚渡、蚧珠夜月，如詩如畫，空靈秀逸。 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢(shì) 22 淇澳島在珠海市東北部，距離市區(qū) 17 公里，屬于珠海市高新區(qū)唐家鎮(zhèn)。而其 人均可支配收入 的 增幅 目前排 第 5， 對(duì)比往年，已 呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng) 。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，珠海人均ＧＤＰ和人均可支配收入已和廣州不相上下，也接近深圳的水平。港珠澳大