【正文】 ................................. 66 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算 ................................................................................ 66 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措 ................................................................................ 69 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .................................................................................................... 71 財(cái)務(wù)盈利能力分析 ................................................................................................................ 76 資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 ............................................................................................ 78 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析 ............................................................................................ 78 社會(huì)效益評(píng)價(jià) ........................................................................................................................ 81 第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 ............................................................................................................ 83 第九章 研究結(jié)論 ........................................................................................................................ 87 第十章 附 件 .............................................................................................................................. 88 1 第一章 項(xiàng)目概況及可行性報(bào)告編制的依據(jù) 項(xiàng)目 名稱 項(xiàng)目名稱：亞太旅游部長(zhǎng)國(guó)際會(huì)議中心項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)單位 項(xiàng)目建設(shè)單位：珠海市淇洲島影視城有限公司 地塊坐落位置與環(huán)境： 淇澳島項(xiàng)目位于珠海市 高新區(qū) 淇澳 島 東線道路東側(cè)、望赤領(lǐng)山 群及附近 。 2 本報(bào)告編制的依據(jù) ※ 珠海市規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 2021用地字（香洲）第 088號(hào)及用地紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) ※ 珠海市旅游局《關(guān)于申請(qǐng)將淇洲島影視城項(xiàng)目改為會(huì)展旅游度假項(xiàng)目的報(bào)告的復(fù)函》 ※ 珠海市整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序領(lǐng)導(dǎo)小組《房地產(chǎn)項(xiàng)目開工通知》 ※ 參考資料： 《珠海市 城市 規(guī)劃條例》 《珠海市城市總體規(guī)劃（ 20212020）》 《珠海工程造價(jià)信息》 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法與參數(shù)》（第三版征求意見稿） 項(xiàng)目開發(fā)公 司狀況 珠海市淇洲島影視城有限公司是中新集團(tuán)（控股）有限公司 下屬中外合資 企業(yè)。中新集團(tuán)（控股）有限公司創(chuàng)立于 1999年， 2021年在香港聯(lián)交所主板上市，是一家以中國(guó)大陸房地產(chǎn)開發(fā)、土地一級(jí)開發(fā)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主要投資方向的大型綜合性集團(tuán)公司。先后在上海、北京、天津、深圳、重慶、西安、長(zhǎng)沙、成都、沈陽等地開發(fā)了 20多個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要包括北京“后現(xiàn)代城”、“西釣魚臺(tái)嘉園”、“青年匯”、天津“老城廂”、重慶“中新城上城”、深圳“中國(guó)鳳凰大廈”、西安“中新浐灞半島”和長(zhǎng)沙“中新森林?！钡染窐潜P，開發(fā)量逐年遞增， 累計(jì)開發(fā)和儲(chǔ)備面積達(dá) 1500萬平方米。先后有北京的后現(xiàn)代城榮獲“ 2021－ 2021北京地產(chǎn)十大區(qū)域領(lǐng)袖樓盤”大獎(jiǎng)、后現(xiàn)代城5期榮獲“ 2021年度最具人氣創(chuàng)新樓盤”大獎(jiǎng)、重慶中新城上城獲“ 2021年創(chuàng)新中國(guó)主力戶型綜合設(shè)計(jì)獎(jiǎng)”、天津老城廂獲“ 2021年中國(guó)華北地區(qū)品牌前三名”等共 20余項(xiàng)殊榮， 2021年銷售額達(dá)到 ， 已發(fā)展成為中國(guó)最具影響力的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商之一，名列 2021中國(guó)房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)盈利性前 10位、 2021中國(guó)混合所有制房地產(chǎn)公司品牌前 10位。珠海市淇洲島影視城有限公司 成立于 2021年， 注 冊(cè)資本 9000萬元人民幣 ， 實(shí)行獨(dú)立核 3 算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的經(jīng)營(yíng)管理體制 ，于 2021年 1月獲得單項(xiàng)房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。 公司現(xiàn)有主要管理人員 28人， 并獲得集團(tuán)公司大力支持。 隨著項(xiàng)目實(shí)施階段地推進(jìn)，將增加工程管理、營(yíng)銷代表、物業(yè)管理人員若干名。 公司財(cái)務(wù)狀況良好，目前 無 負(fù)債 ，購買項(xiàng)目的資金已全部支付，首批開發(fā)資金已到位。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目總用地面積 達(dá) ，用地的性質(zhì)為住宅、旅游及房地產(chǎn)配套開發(fā) 。 規(guī)劃條件規(guī)定容積率 ≤ ，建筑密度 ≤ 25%，綠地率 ≥ 40%， 其中總用地面積中的 20%（約 ）可用于房地產(chǎn)開發(fā)。 公司 計(jì)劃將該用地發(fā)展為高品質(zhì)會(huì)展旅游度假中心 ， 擬 定 的建設(shè)規(guī)模 ， 分三期建設(shè)， 具體項(xiàng)目 如下： 分期計(jì)劃 分期計(jì)劃 項(xiàng)目 項(xiàng)目概況 總面積 一期 公建 亞太旅游部長(zhǎng)論壇國(guó)際會(huì)議中心 占地 萬㎡，總建面 萬㎡，層高 43F，其中裙樓 11F 占地 萬㎡，總建面 萬㎡ 威尼斯水街 占地 萬㎡，總建面 萬㎡，層高 4F 學(xué)校、幼兒園及相關(guān)公建 占地 萬㎡，總建面 萬㎡ 巴伐利亞度假酒店 占地 萬㎡，總建面 1 萬㎡ 海濱度假酒店及相關(guān)公建 占地 萬㎡，總建面 3 萬㎡ 配套休閑項(xiàng)目 總建面 萬㎡ 二期 開發(fā) 一期商住 占地 萬㎡，總建面 萬㎡，高層 占地 萬㎡，總建面 萬㎡ 巴登巴登谷商業(yè)街及會(huì)所 占地 萬㎡，總建面 萬㎡ 西班牙小鎮(zhèn) 占地 萬㎡，總建面 萬㎡ 三期 開發(fā) 二期商住 占地 萬㎡，總建面 萬㎡，高層 占地 萬㎡，總建面 萬㎡ 高爾夫低層住宅 占地 萬 ㎡，總建面 萬㎡ 安納溪谷小鎮(zhèn) 占地 5 萬㎡，總建面 萬㎡ 一、亞太旅游部長(zhǎng)國(guó)際會(huì)議中心 亞太旅游部長(zhǎng)國(guó)際會(huì)議中心作為本項(xiàng)目的主題?？偨ㄖ?guī)模 15 萬平方米， 主樓高度 43 層，裙樓高度 811層， 集會(huì)議、會(huì)展、六星級(jí)酒店、論壇會(huì)議中心、寫字樓、酒店式公寓及購物中心等配套為一體的超現(xiàn)代建筑風(fēng)格地標(biāo)性建筑綜合體。 二、主題旅游設(shè)施 具體旅游項(xiàng)目有 禮儀廣場(chǎng)、彩虹橋、威尼斯水街、漁人碼頭、沙灘排球、室外露營(yíng)燒烤、四月白露天演繹場(chǎng)、叢林觀光驛站、攀巖探險(xiǎn)、山地摩托車、林中棧道、山 4 地滑翔飛行、赤嶺觀日、觀海 摩天輪、山地網(wǎng)球場(chǎng)、生態(tài)濕地、觀海索道、雕塑廣場(chǎng)、野外露營(yíng)地、金色沙灘、觀海景觀平臺(tái)、沙灘排球、海洋劇場(chǎng) 三、威尼斯水街 總建筑規(guī)模 3萬平方米。意大利威尼斯風(fēng)情濱水旅游商業(yè)街主題。設(shè)置可以直通港澳的客運(yùn)碼頭，與澳門、香港旅游業(yè)形成互補(bǔ)互助的一體化。 四、巴登巴登谷地 總建筑規(guī)模 萬平方米。德國(guó)山地風(fēng)情旅游商業(yè)街主題。風(fēng)情商業(yè)街入口設(shè)置巴伐利亞城堡酒店，商業(yè)街沿著蜿蜒起伏的谷地通向海邊。沿商業(yè)街兩側(cè)依山勢(shì)設(shè)置山地公寓組團(tuán)、德國(guó)山地風(fēng)情旅游商業(yè)街及城堡酒店。 五、漁人碼頭海洋主題度假村 海洋度假主題。設(shè)置海 洋劇場(chǎng)，海洋文化發(fā)展中心，海底世界、海洋生態(tài)健康中心、潛水俱樂部、漁人碼頭等設(shè)施，沿海岸依山勢(shì)設(shè)置度假別墅。 六、西班牙小鎮(zhèn) 總建筑規(guī)模 萬平方米。西班牙巴塞羅那風(fēng)情商業(yè)街主題。沿城市道路和山體設(shè)置公寓。 七、茵特拉根金色海岸沙地高爾夫 低層住宅 總建筑規(guī)模 萬平方米。茵特拉根海岸風(fēng)情沙地高爾夫居住主題。設(shè)置高爾夫會(huì)所及 住宅 。 八、高尚住宅公寓 希臘風(fēng)情山地私家居住主題。設(shè)置會(huì)所及公寓。 九、安納西溪谷風(fēng)情小鎮(zhèn) 總建筑規(guī)模 萬平方米。法國(guó)東部安納西風(fēng)情山地花園居住主題。設(shè)置會(huì)所及住宅。 十、學(xué)校、 幼兒園 總建筑規(guī)模 萬平方米。 十一、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能設(shè)施 擬建設(shè)小型污水處理廠一座，園區(qū) 采用零排放車輛和超低排放車輛 ， 建設(shè)自行車道 ， 全部實(shí)行垃圾分類收集 和處理措施， 室外 路燈、草坪燈、公共廁所照明、綠地灌溉等，全部使用太陽能光伏發(fā)電技術(shù) 設(shè)備， 會(huì)展中心、度假酒店 制冷 制熱 采用 環(huán)保空調(diào) 和熱泵技術(shù)。 度假酒店、住宿學(xué)校 洗浴熱水采用太陽能集熱管技術(shù) 和空氣源熱 泵提 5 供 ，預(yù)計(jì)環(huán)境保護(hù)、節(jié)能設(shè)施將投入超過 3000 萬元 。 項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)形式 珠海市淇洲島影視城有限公司 屬于中外合資型 企業(yè)，根據(jù)國(guó)家和珠海市有關(guān)法律法規(guī)，本 項(xiàng)目的建設(shè)招投標(biāo)形式均 由本公司自行 采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式確定 本項(xiàng)目全部工程的 勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等參建單位。 結(jié)論概述 亞太旅游部長(zhǎng)國(guó)際會(huì)議中心項(xiàng)目占地 平方米 ， 總建筑面積 米， 分三期建設(shè)，三期項(xiàng)目劃分、占地面積、總建筑面積、總投資分別為一期包括亞太旅游部長(zhǎng)論壇國(guó)際會(huì)議中心、威尼斯水街學(xué)校、幼兒園巴伐利亞度假酒店、海濱度假酒店、配套休閑項(xiàng)目 等公建項(xiàng)目 ，占地 ㎡，總建面 ㎡，總投資；二期包括一期商住、巴登巴 登谷商業(yè)街及會(huì)所、西班牙小鎮(zhèn)，占地㎡，總建面 ㎡， 工程費(fèi)用 ；三期包括二期商住、高爾夫低層住宅、安納溪谷小鎮(zhèn)，占地 ㎡，總建面 ㎡， 工程費(fèi)用 為 萬元。 開發(fā)期 8年， 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能設(shè)施方面將建設(shè)小型污水處理廠一座，并采取 節(jié)能 燈 器具 、環(huán)保空調(diào)和太能能制熱和清潔交通系統(tǒng)，加強(qiáng)廢物管理燈措施，環(huán)保節(jié)能投資超過 3000萬元。 銷售收入 ， 經(jīng)營(yíng)成本 ，經(jīng)營(yíng)稅金及附加，利稅 元，稅后利潤(rùn) ，投資利稅率、投資利潤(rùn)（稅后）率分別為 %、 122%，凈現(xiàn)值 （全部投資 ,稅后 ,ic=20%），大于零；內(nèi)部收益率 %（全部投資 ,稅后），高于貸款資金利率和行業(yè)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率，項(xiàng)目贏利能力良好。投資回收期 。 由中外合資企業(yè) 珠海市淇洲島影視城有限公司 負(fù)責(zé)開發(fā)， 項(xiàng)目建成后將給珠海建立一個(gè)休閑旅游度假和會(huì)展基地，極大地提升珠海休閑旅游度假和會(huì)展品牌，帶來極大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 6 第二章珠海政治經(jīng)濟(jì)自然社會(huì)環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 珠海 歷史沿革 珠海 最早歷史起源于 在新石器 時(shí)代 ， 距今四五千年前便有原始部落人群在這里生活 ， 在鳳凰山脈周圍和珠江口一些海島的沙丘、山崗、臺(tái)地上，都留下了先民們的遺跡。自 戰(zhàn)國(guó)時(shí)期為百越之地 到 1953 年正式定名為珠海縣， 1979 年改為珠海市， 并 為省轄市 。1980年中華人民共和國(guó)第五屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第 15次會(huì)議批準(zhǔn)在珠海設(shè)置經(jīng)濟(jì)特區(qū) ， 1989 年，珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)面積調(diào)整為 121 平方公里。 珠海自然地理交通人文環(huán)境 珠海市位于中國(guó)廣東省南部，珠江口的西部和南部，瀕臨南海，是一座著名的花園式海濱城市，內(nèi)陸東面與香港隔海相望，相距 36海里（最近的海 島相距 3 海里），南端陸地與澳門相連，西面是新會(huì)、臺(tái)山縣，北面與中山市接壤，距廣州約 140 公里，距深圳約 200 公里。全市總面積 7650 平方公里，其中陸地 1266 平方公里，海域 6289 平方公里， 海岸線長(zhǎng) 691 公里 ， 珠海擁有 146 個(gè)島嶼，有 “百島之市 ”的美譽(yù) ， 是珠三角中海洋面積和海島面積最大、島嶼最多、海岸線最長(zhǎng)的城市。 2021 年全市總?cè)丝?萬人 （其中戶籍人口 萬） 。有海外華僑 萬人，港澳同胞 19． 5 萬人。 珠海是我國(guó)重要的口岸城市。設(shè)有拱北、九洲、高欄、萬山、橫琴等國(guó)家一類口岸6 個(gè)，二類口岸 7個(gè)。拱北口岸是我國(guó)第二大陸路口岸，九洲口岸是我國(guó)最大的水路客運(yùn)口岸。 珠海市海、陸、空交通發(fā)達(dá)，交通運(yùn)輸十分方便。珠海港是中國(guó)南方主樞紐港之一，港池可利用的海岸線長(zhǎng) 75 公里，珠海市高等級(jí)公路平坦寬闊，四通八達(dá)，連接國(guó)內(nèi)各地。廣深珠高速公路已 1999 年 12 月底通車。廣珠鐵路于 1997 年 10 月 23日動(dòng)工建設(shè)，全長(zhǎng) 142 公里，總投資 34 億元，按國(guó)鐵Ⅰ級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，預(yù)留電氣化條件和澳門運(yùn)道，年貨運(yùn)量可達(dá) 950 萬噸，客運(yùn)量可達(dá) 億人次。 按現(xiàn)代化國(guó)際機(jī)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的珠海機(jī)場(chǎng) , 占地 400 萬平方米，機(jī)場(chǎng)跑道 4000米，已開通國(guó)內(nèi)航線 32條，每周 81個(gè)航班。珠海機(jī)場(chǎng)自 1995 年 5 月通航，至今已安全運(yùn)營(yíng) 12 年。 2021 年珠海機(jī)場(chǎng)的旅客吞吐量有望達(dá)到 103 萬人次，