【正文】 GDP 增長 個百分點，對 GDP 貢獻率 %。 海景樓盤的稀缺性使其占據(jù)了較高端的市場區(qū)隔。下半年開始，受宏觀調控預期及周邊市場環(huán)境變化影響，施工面積增幅相對上半年有所回落，竣工面積相對增幅更大幅回落，而可預售面積則令人意外的低于去年水平。外地人士在珠海置業(yè)，度假居住和作為投資的客戶各占 48%。盡管從今年下半年起，央行政策可能會對市場發(fā)展有一定影響，但 2021年全年及未來幾年房地產市場將繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢。從豪宅市 場看，目前珠海、廣州、深圳三地豪宅價格分別約為： 11000～ 13000 元／平方米， 12000～ 18000 元／平方米和 18000～ 30000 元／平方米，珠海也明顯落后廣州、深圳兩大城市。該村聚落在淇澳島的東南部山麓，坐東南向西北呈長方塊狀分布．建筑多為磚木結構平房部分混合式樓房。 根據(jù) 《珠海市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（ 2021－ 2020）》 ，項目所在地的 高新區(qū)主打都市休閑牌 ，大力發(fā)展 淇澳島生態(tài)旅游 。 典型的是西歐、北歐的度假者，比如到泰國的普吉島，坐著飛機直接抵達，到了那兒，在海灘上待一個星期，閑到無所事事的程度 ， 是非常典型的一種休閑方式。 從調查和親身體驗中可以感受到 ，中國現(xiàn)在已經形成了龐大的休閑度假的市場需求，尤其是在沿海發(fā)達地區(qū)，在近幾年之內不僅可以預期，而且已經深刻地體驗到它的持續(xù)性。假日總量已經形成，而且時 間不少，成為休閑度假產業(yè)發(fā)展的一個重要背景。因為他認準了這個地方，覺得熟悉、很親切，這樣外出度假的感覺和家里生活的感覺就能夠內在地聯(lián)系到一起。 25 第三章 項目分析及市場定位 中國休閑度假物業(yè)市場的需求分析 中國休閑度假的消費特點 休閑度假在中國還是個新事物，也是一種新的社會生活方式。 鴉片戰(zhàn)爭前夕的 1838 年間， 10多艘英國戰(zhàn)艦駛進了珠海淇澳島金星門，企圖占領淇澳島，目的是利用這里的要塞地理位置，設立對華走私和進行侵略活動的據(jù)點。對發(fā)展商來說，利潤空間可能縮小， 但仍有利可圖；對消費者來說，正是回歸理性置業(yè)的拐點 。即便如此，作為位于廣東省經濟發(fā)展前列的珠海市，整體住宅售價水平仍大幅落后于廣州、深圳。 20 隨著居民可支配收入的上升 ，財富增值壓力。同為 “ 地王 ” ，在四年中地價以火箭般的速度上升到一個相當?shù)母叨取?金域藍灣、東方 另外珠海市對爛尾樓盤活制定的 “一樓一策 ”和著力進行城中村改造等 優(yōu)惠政策，不僅盤活了城市資源，改善了珠海環(huán)境，還 增加了商品房的供應量，使 珠海市房地產市場的資源更加豐富，也促進了 珠海 市房地產市場的發(fā)展。這段期間內全市商品房空置面積從 萬平方米增加到 萬平方米。全市共有旅行社 44 家，其中國際社 13家， 國內社 31家； 直接從業(yè)人員 4萬人，年接待游客 10 萬人次以上的旅游景點 20 個，屬實施外國人進入珠江三角洲 144 小時便利簽證城市。 2021 年 前 11 個月 外商投資達到 9． 92 億美元，同比增長 42． 78％，全年 有望 突破 10 億美元 。主要有拱北口岸地下廣場、蓮花路、灣仔澳門街、香洲南坑小澳門、五洲花城世派街等。 中國已正式加入世界貿易組織（ WTO），市場開放的程度更大，境外投資者相繼進軍國內市場，我國對外的出口貿易亦大幅度增加。廣珠鐵路于 1997 年 10 月 23日動工建設，全長 142 公里，總投資 34 億元，按國鐵Ⅰ級標準建設，預留電氣化條件和澳門運道，年貨運量可達 950 萬噸，客運量可達 億人次。 銷售收入 ， 經營成本 ，經營稅金及附加，利稅 元，稅后利潤 ，投資利稅率、投資利潤（稅后）率分別為 %、 122%，凈現(xiàn)值 （全部投資 ,稅后 ,ic=20%），大于零；內部收益率 %（全部投資 ,稅后），高于貸款資金利率和行業(yè)基準內部收益率，項目贏利能力良好。西班牙巴塞羅那風情商業(yè)街主題。 隨著項目實施階段地推進，將增加工程管理、營銷代表、物業(yè)管理人員若干名。 公司財務狀況良好，目前 無 負債 ，購買項目的資金已全部支付，首批開發(fā)資金已到位。沿城市道路和山體設置公寓。投資回收期 。 按現(xiàn)代化國際機場標準建設的珠海機場 , 占地 400 萬平方米，機場跑道 4000米，已開通國內航線 32條，每周 81個航班。幾乎所有的經濟學家都認為，“入世”對于我國的經濟發(fā)展是利大于弊，尤其是 促進行政體制改革、打破行業(yè)壁壘和實行微觀企業(yè)自由化方面將起到明顯的促進作用。ＣＥＰＡ項下零關稅商品進口穩(wěn)步增加，呈現(xiàn)快速發(fā)展勢頭。 由于城市規(guī)模所限，珠?？傮w經濟水平明顯低于珠三角其他城市，但從經濟運行來看，珠海的經濟效益高，發(fā)展也頗為健康，近 7 年來經濟增長保持著 1116%的增幅。 現(xiàn)有旅游住宿設施 300 余處，床位 3萬余張，其中五星級 5 家，四星級 8 家，三星級 25 家，其它 星級酒店 70 家， 2021 年接待來自海內外的客人將近 萬 人 ，接待境外游客與國內游客之比為 1∶4 。1999 年之后，珠海逐漸進入成熟發(fā)展時期，政府停止了以地抵頂工程款，嚴格控制新批土地。 房地產景氣指數(shù)提高，房價持續(xù)上漲。 傲景峰等一線海景樓以及二線海景樓，都把銷售起價定在了 10000 元／平方米 以上 ，而銷售均價直奔 15000 元／平方米 16 大關 ，最高銷售價已超過 20210 元／平 方米 ，比 2021 年均價 60007000元／平方米 的銷售價翻了一倍以上 。 外地客戶成為主要購買力 珠海優(yōu)美的城市環(huán)境、便利的通關條件、怡人的氣候、相對低廉的房價吸引了大批 外地人士在珠海置業(yè)。 雖然在過去的一年內銀行的連續(xù)幾次加息，此外也降低了 15%的利息稅，但相當于 高企的 CPI， 中國通貨膨脹達到 ％， 投資存款、債券的收益依然十分的低，甚至是負收益， 現(xiàn)在把積累了幾十年的財富放到銀行顯然會被流失 。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，珠海人均ＧＤＰ和人均可支配收入已和廣州不相上下，也接近深圳的水平。 項目所在區(qū)域房地產發(fā)展規(guī)劃和趨勢 22 淇澳島在珠海市東北部，距離市區(qū) 17 公里，屬于珠海市高新區(qū)唐家鎮(zhèn)。侵略者的行為激起了淇澳人民的無比憤怒，英勇的淇澳人民架起了防海盜的土炮，男女老少一起上陣，奮起還擊，打得英軍丟盔棄甲，舉 起了白旗，并賠償白銀 3， 00O 兩。一般來說，度假是休閑的一種方式，度假對應的時間比較長一點。 26 比如墨西哥的坎昆度假區(qū)，全世界很多富翁每年都要去度假。 旅游者的成熟 在這個過程中，旅游者的不斷成熟已經成為旅游市場的一個重要現(xiàn)象。 中國休閑度假發(fā)展狀況。休閑度假者則往往在一個地方停留較長的時間。讓后人永記淇澳人民抵抗外來侵略者取得勝利的光輝歷史，激勵后人更加愛祖國、愛集體、愛人民。南宋期間，鐘姓村民先后從臺灣和南雄珠鞏巷到此定居．原名奇獨澳，清朝末期，村中族老認為“獨”字義不佳，故改名為淇澳。若以市區(qū)計算，珠海 200 21 6 年下半年住房交易均價為 5558 元／平方米，廣州接近 9000 元／平方米，深圳約為 11916 元／平方米，樓價在珠三角發(fā)達城市間處于較低水平。 專家們 從中 得出的結論是， 在市場化程度較高情況下，有需求的市場是不會萎縮的。隨著珠海樓盤的大量開發(fā)，許多開發(fā)商也將目光投向了外來投資客的 “炒作 ”，特別是房價飛漲的近鄰深圳 ， 新樓盤深圳客戶占一半 ，有的樓盤甚至 還專門開通了至深圳的看樓車 。商品房施工面積與竣工面積較去年同期漲幅均超 25%左右。 15 1 9 9 9 2 0 0 7 年珠海商品房銷售均價走勢及增幅01000202130004000500060007000 2 0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %19992021年商品房銷售增價增幅1 9 9 9 2 0 0 7 年商品房銷售增價 2854 2923 3236 2799 2964 3285 4036 4730 6387增幅 2 . 4 3 % 1 0 . 7 1 % 1 5 . 6 1 % 5 . 8 9 % 1 0 . 8 3 % 2 2 . 8 6 % 1 7 . 2 0 % 3 5 . 0 3 %99 年 00 年 01 年 02 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07 年 1 1 月 值 得一提的是 海景樓 的開發(fā)、銷售。 目前房 地產業(yè)作為珠海的支柱性產業(yè)和新的經濟增長點，呈現(xiàn)著較好的發(fā)展勢頭。其中，國內游客 萬人次，入境游客 萬人次，分別增長 %和 %。 人均 GDP 突破 6 萬元，和 15年前相比， 2021年珠海的人均 GDP 增長超過 400％ ， 截至目前，珠海人均 GDP 位居全省第三位。同時，珠海與澳門之間的跨境工業(yè)區(qū)計劃已進入實質性建設階段，跨境工業(yè)區(qū)的落實將為澳門工業(yè)多元化創(chuàng)造更有利的條件，這 些將為促進雙方外貿合作注入新的動力?！叭胧馈焙箅S著外商投資搶攤國內市場，境外資金將有相當部分投向房地產業(yè)，從而不僅給房地產開發(fā)帶來了充足的資金，而且還會帶來先進的技術和管理經驗，提高樓盤的素質與品味。 2021 年珠海機場的旅客吞吐量有望達到 103 萬人次，比 2021 年的 80 萬人次增長 31%；運輸起降 9146 架次，同比增 7 長 21%；服務范圍從不足 200 萬人口的珠海、澳門，逐步擴展到超過 2300 萬的珠江口西岸地區(qū)的廣闊腹地。 6 第二章珠海政治經濟自然社會環(huán)境及房地產市場發(fā)展狀況 珠海 歷史沿革 珠海 最早歷史起源于 在新石器 時代 ， 距今四五千年前便有原始部落人群在這里生活 ， 在鳳凰山脈周圍和珠江口一些海島的沙丘、山崗、臺地上，都留下了先民們的遺跡。茵特拉根海岸風情沙地高爾夫居住主題。 規(guī)劃條件規(guī)定容積率 ≤ ，建筑密度 ≤ 25%，綠地率 ≥ 40%， 其中總用地面積中的 20%（約 ）可用于房地產開發(fā)。珠海市淇洲島影視城有限公司 成立于 2021年， 注 冊資本 9000萬元人民幣 ， 實行獨立核 3 算、自主經營、自負盈虧的經營管理體制 ，于 2021年 1月獲得單項房產開發(fā)資質。設置海 洋劇場，海洋文化發(fā)展中心，海底世界、海洋生態(tài)健康中心、潛水俱樂部、漁人碼頭等設施，沿海岸依山勢設置度假別墅。 結論概述 亞太旅游部長國際會議中心項目占地 平方米 ， 總建筑面積 米， 分三期建設，三期項目劃分、占地面積、總建筑面積、總投資分別為一期包括亞太旅游部長論壇國際會議中心、威尼斯水街學校、幼兒園巴伐利亞度假酒店、海濱度假酒店、配套休閑項目 等公建項目 ，占地 ㎡，總建面 ㎡，總投資；二期包括一期商住、巴登巴 登谷商業(yè)街及會所、西班牙小鎮(zhèn)，占地㎡，總建面 ㎡， 工程費用 ；三期包括二期商住、高爾夫低層住宅、安納溪谷小鎮(zhèn)，占地 ㎡，總建面 ㎡， 工程費用 為 萬元。珠海港是中國南方主樞紐港之一，港池可利用的海岸線長 75 公里，珠海市高等級公路平坦寬闊，四通八達，連接國內各地。 珠海宏觀政治經濟環(huán)境 入世、香港、澳門回歸、 ＣＥＰＡ 、 “港珠澳大橋 ”、 《世界經濟發(fā)展宣言》 、航展 為外資的進入敞開了珠海的大門。其中香港居民 39 戶，澳門 114戶，涵蓋房地產服務、管理咨詢、倉儲、旅游及相關服務等行業(yè)。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、東芝、佳能、日通，美國的?？松梨?、塞拉尼斯、偉創(chuàng)力，英國的 BP 公司，德國的戴姆勒克萊斯勒、西門子，法國的家樂福，荷蘭的飛利浦等 30 多家著名跨國公司在我市投資設立了 58 個外商直接投資項目。 珠海屬實施外國人進入珠江三角洲 144 小時便利簽證城市。到１ 1995 年，珠海有許多房地產項目陷入停頓，樓盤爛尾，房價跳水。同時，港珠澳大橋的確定、廣珠 輕軌的開工、幾條高速公路的的建成和在建，這些大型基礎設施建設取得重大進展都對珠海未來的經濟發(fā)展前景注入了活力。銷售均價的跨度較大，從 4000~5000元／平方米 的多層住宅， 6000~7000 元／平方米 的高層住宅，到 10000 元／平方米 上下的海景別墅都有供應 。 2021 年 10 月 22日，位于前山河西岸、昌盛路北側的 “ 珠國土儲 2021－ 02” 地塊（華發(fā)世紀城）被 上市公司 華發(fā) 股份公司 以 1589 元／平方米的樓面地價即總價 億元拿下；同樣是華發(fā) 股份公司 ， 2021年10 月 18 日，位于南屏珠海大道北、南灣大道東、前山河南側、華發(fā)新城以西的“ 珠國土儲 2021－ 13” 號地塊（華發(fā)新城第五期）被其以樓面地價 3510 元／平方米，總價 億元斬獲。 拆遷安置需求。 再次， 城際比較 ， 珠海發(fā)展?jié)摿捎^，房價補漲空間較大 珠海 與 深穗 相比， 收入差別不大，房價相差懸殊 。將進一步吸引外地尤其北方人士來珠休閑旅游度假和買房置業(yè)。 23 淇澳島是珠海 的愛國主義教育基地。 ⑤拆遷量的大小場地已全部拆遷完成。 與觀光旅游不同， 度假旅游有一個特點，客人認準了一個度假地，甚至一個度假酒店，其忠誠度會非常高。如此 調整后，我國法定節(jié)假日和周 年 末休息日再加上職工帶薪年休假，一年中平