【正文】 ................................................................ 7 珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 ............................................................................................................ 11 珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景分析 ............................................................................................ 19 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢(shì) ................................................................................ 21 建設(shè)條件 ................................................................................................................................ 24 第三章 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位 .................................................................................................... 25 中國休閑度假物業(yè)市場(chǎng)的需求分析 .................................................................................... 25 國內(nèi)休閑度假地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況 .................................................................................... 28 珠海構(gòu)建休閑旅游度假基地的優(yōu)勢(shì) .................................................................................... 29 珠海會(huì)展業(yè)發(fā)展前景分析 .................................................................................................... 34 珠海休閑度假物業(yè)及會(huì)展市場(chǎng)供應(yīng)分析 ............................................................................ 35 項(xiàng)目分析 ................................................................................................................................ 37 項(xiàng)目定位 ................................................................................................................................ 40 銷售價(jià)格及銷售預(yù)測(cè) ............................................................................................................ 41 項(xiàng)目營銷方案 ........................................................................................................................ 42 第四章 方案比選及技術(shù)方案 .................................................................................................... 45 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)要素 ................................................................................................................ 45 方案生成過程及選擇理由 .................................................................................................... 45 工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件 .................................................................................................... 48 市政給水設(shè)計(jì) ........................................................................................................................ 51 室外排水排污設(shè)計(jì) ................................................................................................................ 52 用電設(shè)計(jì) ................................................................................................................................ 52 酒店、會(huì)展中心智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì) ........................................................................................ 52 燃?xì)庠O(shè)計(jì) ................................................................................................................................ 55 第五章 公用設(shè)施及環(huán)境保護(hù)方案 ............................................................................................ 56 項(xiàng)目對(duì)公共設(shè)施的需求 ........................................................................................................ 56 環(huán)境保護(hù)方案 ........................................................................................................................ 56 項(xiàng)目物業(yè)管理 ........................................................................................................................ 57 第六章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 ................................................................................................................ 60 工程籌劃與管理 .................................................................................................................... 60 分期實(shí)施計(jì)劃 ........................................................................................................................ 60 資源供求 ................................................................................................................................ 62 第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析和社會(huì)效益評(píng)價(jià) ............................................................................ 66 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算 ................................................................................ 66 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措 ................................................................................ 69 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .................................................................................................... 71 財(cái)務(wù)盈利能力分析 ................................................................................................................ 76 資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 ............................................................................................ 78 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析 ............................................................................................ 78 社會(huì)效益評(píng)價(jià) ........................................................................................................................ 81 第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 ............................................................................................................ 83 第九章 研究結(jié)論 ........................................................................................................................ 87 第十章 附 件 .............................................................................................................................. 88 1 第一章 項(xiàng)目概況及可行性報(bào)告編制的依據(jù) 項(xiàng)目 名稱 項(xiàng)目名稱：亞太旅游部長國際會(huì)議中心項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)單位 項(xiàng)目建設(shè)單位：珠海市淇洲島影視城有限公司 地塊坐落位置與環(huán)境： 淇澳島項(xiàng)目位于珠海市 高新區(qū) 淇澳 島 東線道路東側(cè)、望赤領(lǐng)山 群及附近 。 2 本報(bào)告編制的依據(jù) ※ 珠海市規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 2021用地字（香洲）第 088號(hào)及用地紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) ※ 珠海市旅游局《關(guān)于申請(qǐng)將淇洲島影視城項(xiàng)目改為會(huì)展旅游度假項(xiàng)目的報(bào)告的復(fù)函》 ※ 珠海市整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序領(lǐng)導(dǎo)小組《房地產(chǎn)項(xiàng)目開工通知》 ※ 參考資料： 《珠海市 城市 規(guī)劃條例》 《珠海市城市總體規(guī)劃（ 20212020）》 《珠海工程造價(jià)信息》 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法與參數(shù)》（第三版征求意見稿） 項(xiàng)目開發(fā)公 司狀況 珠海市淇洲島影視城有限公司是中新集團(tuán)（控股）有限公司 下屬中外合資 企業(yè)。先后在上海、北京、天津、深圳、重慶、西安、長沙、成都、沈陽等地開發(fā)了 20多個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要包括北京“后現(xiàn)代城”、“西釣魚臺(tái)嘉園”、“青年匯”、天津“老城廂”、重慶“中新城上城”、深圳“中國鳳凰大廈”、西安“中新浐灞半島”和長沙“中新森林?！钡染窐潜P，開發(fā)量逐年遞增， 累計(jì)開發(fā)和儲(chǔ)備面積達(dá) 1500萬平方米。珠