【正文】 屆世乒賽男單冠軍容國團(tuán)，我國第一位在美國取得博士學(xué)位的留學(xué)生容閎，畫家、詩人、文學(xué)家蘇曼殊，著名的人民版畫家古元，中國近代著名實(shí)業(yè)家唐廷樞，上海第一家醫(yī)院（仁濟(jì)醫(yī)院）創(chuàng)辦人徐潤等許多近現(xiàn)代名人就出生在這片土地上。人居環(huán)境一流，1990年以來九次榮獲全省城市環(huán)境綜合整治定量考核第一；先后榮獲“國家園林城市”、“國家環(huán)保模范城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”、“中國優(yōu)秀旅游城市”和聯(lián)合國人居中心授予的“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)”、 “2004中國魅力城市”、“中國最具幸福感城市”等榮譽(yù)稱號(hào)。年降雨量為1770．4毫米，其中48月占全年降雨量的76％。年平均氣溫22．3℃，1月均溫14．9℃。預(yù)計(jì)2008年珠海機(jī)場的旅客吞吐量能達(dá)到132萬。珠海機(jī)場自1995年5月通航，至今已安全運(yùn)營12年。廣珠鐵路于1997年10月23日動(dòng)工建設(shè)，全長142公里，總投資34億元，按國鐵Ⅰ級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，預(yù)留電氣化條件和澳門運(yùn)道，年貨運(yùn)量可達(dá)950萬噸。珠海港是中國南方主樞紐港之一，港池可利用的海岸線長75公里，珠海市高等級(jí)公路平坦寬闊，四通八達(dá)，連接國內(nèi)各地。拱北口岸是我國第二大陸路口岸，九洲口岸是我國最大的水路客運(yùn)口岸。珠海是我國重要的口岸城市。（）。珠海市位于中國廣東省南部，珠江口的西部和南部，瀕臨南海，是一座著名的花園式海濱城市，內(nèi)陸東面與香港隔海相望，相距36海里（最近的海島相距3海里），南端陸地與澳門相連，西面是新會(huì)、臺(tái)山縣，北面與中山市接壤，距廣州約140公里，距深圳約200公里。自戰(zhàn)國時(shí)期為百越之地到1953年正式定名為珠海縣，1979年改為珠海市，并為省轄市。由中外合資企業(yè)珠海市淇洲島影視城有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)，項(xiàng)目建成后將給珠海建立一個(gè)休閑旅游度假和會(huì)展基地，極大地提升珠海休閑旅游度假和會(huì)展品牌，帶來極大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。開發(fā)期8年，環(huán)境保護(hù)、節(jié)能設(shè)施方面將建設(shè)小型污水處理廠一座，并采取節(jié)能燈器具、環(huán)?？照{(diào)和太能能制熱和清潔交通系統(tǒng)，加強(qiáng)廢物管理燈措施，環(huán)保節(jié)能投資超過3000萬元。 項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)形式珠海市淇洲島影視城有限公司屬于中外合資型企業(yè)，根據(jù)國家和珠海市有關(guān)法律法規(guī)，本項(xiàng)目的建設(shè)招投標(biāo)形式均由本公司自行采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式確定本項(xiàng)目全部工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等參建單位。十一、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能設(shè)施擬建設(shè)小型污水處理廠一座，園區(qū)采用零排放車輛和超低排放車輛，建設(shè)自行車道，全部實(shí)行垃圾分類收集和處理措施，室外路燈、草坪燈、公共廁所照明、綠地灌溉等，全部使用太陽能光伏發(fā)電技術(shù)設(shè)備，會(huì)展中心、度假酒店制冷制熱采用環(huán)?？照{(diào)和熱泵技術(shù)。設(shè)置會(huì)所及住宅。九、安納西溪谷風(fēng)情小鎮(zhèn)。八、高尚住宅公寓希臘風(fēng)情山地私家居住主題。茵特拉根海岸風(fēng)情沙地高爾夫居住主題。沿城市道路和山體設(shè)置公寓。六、西班牙小鎮(zhèn)。五、漁人碼頭海洋主題度假村海洋度假主題。風(fēng)情商業(yè)街入口設(shè)置巴伐利亞城堡酒店，商業(yè)街沿著蜿蜒起伏的谷地通向海邊。四、巴登巴登谷地。意大利威尼斯風(fēng)情濱水旅游商業(yè)街主題?？偨ㄖ?guī)模15萬平方米，主樓高度43層，裙樓高度811層，集會(huì)議、會(huì)展、六星級(jí)酒店、論壇會(huì)議中心、寫字樓、酒店式公寓及購物中心等配套為一體的超現(xiàn)代建筑風(fēng)格地標(biāo)性建筑綜合體。規(guī)劃條件規(guī)定容積率≤，建筑密度≤25%，綠地率≥40%，其中總用地面積中的20%（）可用于房地產(chǎn)開發(fā)。公司財(cái)務(wù)狀況良好，目前無負(fù)債，購買項(xiàng)目的資金已全部支付，首批開發(fā)資金已到位。公司現(xiàn)有主要管理人員28人，并獲得集團(tuán)公司大力支持。先后有北京的后現(xiàn)代城榮獲“2006－2007北京地產(chǎn)十大區(qū)域領(lǐng)袖樓盤”大獎(jiǎng)、后現(xiàn)代城5期榮獲“2006年度最具人氣創(chuàng)新樓盤”大獎(jiǎng)、重慶中新城上城獲“2006年創(chuàng)新中國主力戶型綜合設(shè)計(jì)獎(jiǎng)”、天津老城廂獲“2006年中國華北地區(qū)品牌前三名”等共20余項(xiàng)殊榮，已發(fā)展成為中國最具影響力的房地產(chǎn)運(yùn)營商之一，名列2007中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)盈利性前10位、2007中國混合所有制房地產(chǎn)公司品牌前10位。中新集團(tuán)（控股）有限公司創(chuàng)立于1999年，2003年在香港聯(lián)交所主板上市，是一家以中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)、土地一級(jí)開發(fā)和資產(chǎn)經(jīng)營為主要投資方向的大型綜合性集團(tuán)公司。珠海淇澳島亞太旅游部長國際會(huì)議中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：中新地產(chǎn)集團(tuán)華南區(qū)域公司 前期配套部 二○○七年十月 項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé)：岳容飛 參加編寫人員：馬九紅 張 斌 張東湖 邱旭輝 楊繼雄 黃 璟 黃志華 王志民 唐春燕亞太旅游部長國際會(huì)議中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目概況及可行性報(bào)告編制的依據(jù) 1 1 1： 1 2 2 3 項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)形式 5 5第二章珠海政治經(jīng)濟(jì)自然社會(huì)環(huán)境及房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 6 6 6 7 11 19 21 23第三章 項(xiàng)目分析及市場定位 24 24 27 28 33 34 36 38 39 40第四章 方案比選及技術(shù)方案 43 43 4水文地質(zhì)條件 46 49 50 50、會(huì)展中心智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì) 50 53第五章 公用設(shè)施及環(huán)境保護(hù)方案 54 54 54 55第六章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 58 58 58 61第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析和社會(huì)效益評(píng)價(jià) 63 63 66 68 72 74 74 77第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 79第九章 研究結(jié)論 83第十章 附 件 84第一章 項(xiàng)目概況及可行性報(bào)告編制的依據(jù)項(xiàng)目名稱：亞太旅游部長國際會(huì)議中心項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)單位：珠海市淇洲島影視城有限公司：淇澳島項(xiàng)目位于珠海市高新區(qū)淇澳島東線道路東側(cè)、望赤領(lǐng)山群及附近?！? 珠海市規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2006用地字（香洲）第088號(hào)及用地紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)※ 珠海市旅游局《關(guān)于申請(qǐng)將淇洲島影視城項(xiàng)目改為會(huì)展旅游度假項(xiàng)目的報(bào)告的復(fù)函》※ 珠海市整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序領(lǐng)導(dǎo)小組《房地產(chǎn)項(xiàng)目開工通知》 ※ 參考資料： 《珠海市城市規(guī)劃條例》 《珠海市城市總體規(guī)劃（20012020）》《珠海工程造價(jià)信息》《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法與參數(shù)》（第三版征求意見稿）珠海市淇洲島影視城有限公司是中新集團(tuán)（控股）有限公司下屬中外合資企業(yè)。先后在上海、北京、天津、深圳、重慶、西安、長沙、成都、沈陽等地開發(fā)了20多個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要包括北京“后現(xiàn)代城”、“西釣魚臺(tái)嘉園”、“青年匯”、天津“老城廂”、重慶“中新城上城”、深圳“中國鳳凰大廈”、西安“中新浐灞半島”和長沙“中新森林?！钡染窐潜P，開發(fā)量逐年遞增，累計(jì)開發(fā)和儲(chǔ)備面積達(dá)1500萬平方米。珠海市淇洲島影視城有限公司成立于2007年，注冊資本9000萬元人民幣，實(shí)行獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)營管理體制，于2008年1月獲得單項(xiàng)房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。隨著項(xiàng)目實(shí)施階段地推進(jìn)，將增加工程管理、營銷代表、物業(yè)管理人員若干名。，用地的性質(zhì)為住宅、旅游及房地產(chǎn)配套開發(fā)。公司計(jì)劃將該用地發(fā)展為高品質(zhì)會(huì)展旅游度假中心，分三期建設(shè)，具體項(xiàng)目如下：分期計(jì)劃分期計(jì)劃項(xiàng)目項(xiàng)目概況總面積一期公建亞太旅游部長論壇國際會(huì)議中心㎡，㎡，層高43F，其中裙樓11F㎡，㎡威尼斯水街㎡，㎡，層高4F學(xué)校、幼兒園及相關(guān)公建㎡，㎡巴伐利亞度假酒店㎡，總建面1萬㎡海濱度假酒店及相關(guān)公建㎡，總建面3萬㎡配套休閑項(xiàng)目㎡二期開發(fā)一期商住㎡，㎡，高層㎡，㎡巴登巴登谷商業(yè)街及會(huì)所㎡，㎡西班牙小鎮(zhèn)㎡，㎡三期開發(fā)二期商住㎡，㎡，高層㎡，㎡高爾夫低層住宅㎡，㎡安納溪谷小鎮(zhèn)占地5萬㎡，㎡一、亞太旅游部長國際會(huì)議中心亞太旅游部長國際會(huì)議中心作為本項(xiàng)目的主題。二、主題旅游設(shè)施具體旅游項(xiàng)目有禮儀廣場、彩虹橋、威尼斯水街、漁人碼頭、沙灘排球、室外露營燒烤、四月白露天演繹場、叢林觀光驛站、攀巖探險(xiǎn)、山地摩托車、林中棧道、山地滑翔飛行、赤嶺觀日、觀海摩天輪、山地網(wǎng)球場、生態(tài)濕地、觀海索道、雕塑廣場、野外露營地、金色沙灘、觀海景觀平臺(tái)、沙灘排球、海洋劇場三、威尼斯水街總建筑規(guī)模3萬平方米。設(shè)置可以直通港澳的客運(yùn)碼頭，與澳門、香港旅游業(yè)形成互補(bǔ)互助的一體化。德國山地風(fēng)情旅游商業(yè)街主題。沿商業(yè)街兩側(cè)依山勢設(shè)置山地公寓組團(tuán)、德國山地風(fēng)情旅游商業(yè)街及城堡酒店。設(shè)置海洋劇場，海洋文化發(fā)展中心，海底世界、海洋生態(tài)健康中心、潛水俱樂部、漁人碼頭等設(shè)施，沿海岸依山勢設(shè)置度假別墅。西班牙巴塞羅那風(fēng)情商業(yè)街主題。七、茵特拉根金色海岸沙地高爾夫低層住宅。設(shè)置高爾夫會(huì)所及住宅。設(shè)置會(huì)所及公寓。法國東部安納西風(fēng)情山地花園居住主題。十、學(xué)校、幼兒園。度假酒店、住宿學(xué)校洗浴熱水采用太陽能集熱管技術(shù)和空氣源熱泵提供，預(yù)計(jì)環(huán)境保護(hù)、節(jié)能設(shè)施將投入超過3000萬元。，分三期建設(shè)，三期項(xiàng)目劃分、占地面積、總建筑面積、總投資分別為一期包括亞太旅游部長論壇國際會(huì)議中心、威尼斯水街學(xué)校、幼兒園巴伐利亞度假酒店、海濱度假酒店、配套休閑項(xiàng)目等公建項(xiàng)目，㎡，㎡，；二期包括一期商住、巴登巴登谷商業(yè)街及會(huì)所、西班牙小鎮(zhèn)，㎡，㎡，；三期包括二期商住、高爾夫低層住宅、安納溪谷小鎮(zhèn)，㎡，㎡。投資利稅率、投資利潤（稅后）%、122%，（全部投資,稅后,ic=20%），大于零；%（全部投資,稅后），高于貸款資金利率和行業(yè)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率，項(xiàng)目贏利能力良好。第二章珠海政治經(jīng)濟(jì)自然社會(huì)環(huán)境及房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r珠海最早歷史起源于在新石器時(shí)代，距今四五千年前便有原始部落人群在這里生活，在鳳凰山脈周圍和珠江口一些海島的沙丘、山崗、臺(tái)地上，都留下了先民們的遺跡。1980年中華人民共和國第五屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第15次會(huì)議批準(zhǔn)在珠海設(shè)置經(jīng)濟(jì)特區(qū)，1989年，珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)面積調(diào)整為121平方公里。全市總面積7650平方公里，其中陸地1266平方公里，海域6289平方公里，海岸線長691公里，珠海擁有146個(gè)島嶼，有“百島之市”的美譽(yù)，是珠三角中海洋面積和海島面積最大、島嶼最多、海岸線最長的城市。港澳同胞19．5萬人。設(shè)有拱北、九洲、高欄、萬山、橫琴等國家一類口岸6個(gè)，二類口岸7個(gè)。 珠海市海、陸、空交通發(fā)達(dá)，交通運(yùn)輸十分方便。廣深珠高速公路已1999年12月底通車。 按現(xiàn)代化國際機(jī)場標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的珠海機(jī)場, 占地400萬平方米，機(jī)場跑道4000米，已開通國內(nèi)航線32條，每周81個(gè)航班。2007年珠海機(jī)場的旅客吞吐量有望達(dá)到103萬人次，比2006年的80萬人次增長31%；運(yùn)輸起降9146架次，同比增長21%；服務(wù)范圍從不足200萬人口的珠海、澳門，逐步擴(kuò)展到超過2300萬的珠江口西岸地區(qū)的廣闊腹地。 珠海屬亞熱帶海洋性氣候，常受南亞熱帶季候風(fēng)侵襲，多雷雨。7月均溫28．4℃，最低氣溫2．5℃。珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，是全國唯一以整體城市景觀入選“全國旅游勝地四十佳”的城市。　　珠海人杰地靈，古往今來，涌現(xiàn)出眾多聞名中外的英才?！　≈楹v史古跡豐富，擁有距今3000年左右青銅時(shí)代的高欄島寶鏡灣摩崖石刻畫、光緒皇帝賜首任清朝政府駐檀香山總領(lǐng)事陳芳的古建筑物梅溪牌坊和唐紹儀在清宣統(tǒng)1年至民國4年建造的唐家共樂園。外資的涌入、基礎(chǔ)設(shè)施的完善，造就了珠海四大特色經(jīng)濟(jì)，近年珠海的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。幾乎所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)為，“入世”對(duì)于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是利大于弊，尤其是促進(jìn)行政體制改革、打破行業(yè)壁壘和實(shí)行微觀企業(yè)自由化方面將起到明顯的促進(jìn)作用?！叭胧馈焙箅S著外商投資搶攤國內(nèi)市場，境外資金將有相當(dāng)部分投向房地產(chǎn)業(yè)，從而不僅給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了充足的資金，而且還會(huì)帶來先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，提高樓盤的素質(zhì)與品味。此外，外商投資國內(nèi)房地產(chǎn)，還引進(jìn)一些新型的施工機(jī)械和建筑裝飾材料，這些對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無疑是件好事。中國加入世貿(mào)，外商將競爭我國市場，許多國際財(cái)團(tuán)和有實(shí)力的商家就會(huì)在國內(nèi)一些大中城市尋找立足點(diǎn)，除了上海、北京、廣州、深圳等城市會(huì)成為他們的首選外，珠海特區(qū)亦成為不可忽視的目標(biāo)。隨著香港、澳門回歸祖國，這種優(yōu)勢互補(bǔ)的合作關(guān)系，將在“一國兩制”條件下，形成新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，并創(chuàng)造出更加具有活力的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。自1999年12月澳門回歸祖國四年來，珠海市對(duì)澳門進(jìn)出口貿(mào)易穩(wěn)步發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2007年，珠海港澳個(gè)體工商戶總數(shù)為153戶，從業(yè)人員398人。目前已形成了澳門街、ＣＥＰＡ街多條。ＣＥＰＡ項(xiàng)下零關(guān)稅商品進(jìn)口穩(wěn)步增加，呈現(xiàn)快速發(fā)展勢頭。同時(shí)，珠海與澳門之間的跨境工業(yè)區(qū)計(jì)劃已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段，跨境工業(yè)區(qū)的落實(shí)將為澳門工業(yè)多元化創(chuàng)造更有利的條件，這些將為促進(jìn)雙方外貿(mào)合作注入新的動(dòng)力。珠海借此機(jī)會(huì)，向國際社會(huì)展示了自己的形象，提高了自己的國際知名度。2003年11月初在珠海市舉行的世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展宣言系列活動(dòng)正引發(fā)投資新熱潮。作為“世宣”主辦地的珠海成為“贏家”。其中新投資項(xiàng)目為4個(gè)，；增資項(xiàng)目2個(gè)。截至2006年12月31日，已有65個(gè)國家和地區(qū)的客商投資珠海，外商直接投資項(xiàng)目9574個(gè)。多家著名跨國公司在我市投資設(shè)立了58個(gè)外商直接投資項(xiàng)目。2007年前11個(gè)月外商投資達(dá)到9．92億美元，同比增長42．78％，全年有望突破10億美元。2007年，據(jù)初步核算，％，GDP總量和增長速度雙雙超過“十五”計(jì)劃預(yù)定的目標(biāo)。,一批交通設(shè)施的建成投入使用，珠海正在從交通末梢向交通樞紐轉(zhuǎn)變，形成珠三角地區(qū)西部區(qū)域城市2005年前珠海僅有高速公