【導(dǎo)讀】亞太旅游部長國際會議中心項(xiàng)目。亞太旅游部長國際會議中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 中國通貨膨脹達(dá)到 ％， 投資存款、債券的收益依然十分的低，甚至是負(fù)收益， 現(xiàn)在把積累了幾十年的財(cái)富放到銀行顯然會被流失 。 全世界財(cái)富存在無非三種方式：現(xiàn)金、房地產(chǎn)、證券 ，股市的高風(fēng)險(xiǎn)已為大家所認(rèn)同，無疑購置物業(yè)不失一種選擇 。 專家們 從中 得出的結(jié)論是， 在市場化程度較高情況下，有需求的市場是不會萎縮的。盡管從今年下半年起，央行政策可能會對市場發(fā)展有一定影響，但 2021年全年及未來幾年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢。預(yù)計(jì)今年投資增幅不會低于 20%。 珠海房地產(chǎn)業(yè)近年來的持續(xù)發(fā)展，除了與珠?？沙掷m(xù)發(fā) 展的戰(zhàn)略性計(jì)劃、舒適的居住環(huán)境，天然的城市景觀以外，還與珠海的生態(tài)環(huán)境、人口密度、經(jīng)濟(jì)狀況有很大關(guān)系。從目前的情況來看，無論作為自住還是投資，珠海房地產(chǎn)市場均表現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＶ饕憩F(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 首先，珠海經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和眾多利好消息的刺激，如港珠澳大橋的立項(xiàng)、廣珠鐵路與各城市之間高速公路的陸續(xù)開工、竣工等，都不同程度地促進(jìn)了珠海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。港珠澳大橋一旦建成，大珠三角“經(jīng)脈”將打通，使香港發(fā)展的腹地?cái)U(kuò)大，粵西也打開了連接世界的紐帶。廣珠輕軌和連接珠海的各條高速公路也是珠海房地產(chǎn)高速發(fā)展的催化 劑。 其次，珠海房地產(chǎn)交易市場持續(xù)活躍。 2021年全年商品房交易額為 億元， 2021 年為 億元， 2021 年為 億元； 2021 年約 38億元， 2021 年已達(dá) 億元 。從以上資料可以看出，珠海商品房市場交易量比較大，但還是有很大 的上升空間，這與珠海自身的居住環(huán)境、越來越明顯的區(qū)域中心城市的定位及城市綜合競爭力的提升有直接關(guān)系，對房地產(chǎn)投資者來說也是一個(gè)有利的條件。 再次， 城際比較 ， 珠海發(fā)展?jié)摿捎^，房價(jià)補(bǔ)漲空間較大 珠海 與 深穗 相比， 收入差別不大，房價(jià)相差懸殊 。 珠海一般住宅的售價(jià)不斷上升，其中的重要原因即為受到澳門地區(qū)樓價(jià)的推動。即便如此，作為位于廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展前列的珠海市，整體住宅售價(jià)水平仍大幅落后于廣州、深圳。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，珠海人均ＧＤＰ和人均可支配收入已和廣州不相上下，也接近深圳的水平。但 2021 年珠海住宅均價(jià)明顯落后于廣州和深圳，三地房價(jià)分別是 4581 元／平方米， 6149 元／平方米和 9173 元／平方米。若以市區(qū)計(jì)算，珠海 200 21 6 年下半年住房交易均價(jià)為 5558 元／平方米，廣州接近 9000 元／平方米，深圳約為 11916 元／平方米，樓價(jià)在珠三角發(fā)達(dá)城市間處于較低水平。從豪宅市 場看，目前珠海、廣州、深圳三地豪宅價(jià)格分別約為： 11000～ 13000 元／平方米， 12000～ 18000 元／平方米和 18000～ 30000 元／平方米，珠海也明顯落后廣州、深圳兩大城市。 參考深圳、香港相鄰地區(qū)價(jià)格比例逐漸縮小到 1： ～ 2 之間的例子，而目前珠海與澳門價(jià)格差距在 3 倍左右，故珠海近關(guān)口地帶及豪宅樓盤價(jià)格有相當(dāng)大的空間，以此推算，珠海 樓盤尤其 近關(guān)口地帶及豪宅樓盤價(jià)格在 2021～ 2021 年前后也會逐步上升至 20210～ 25000 元／平方米，較目前可望有 600～ 80%的增長。 可見未來不論在 一般住宅市場、豪宅市場，珠海都有長足發(fā)展的空間 。 第四，珠海人 收入和可支配收入的增長， 并且手里有足夠的閑散資金。 在 珠三角 9 城市中 ，珠海 人均可支配收入僅次于深圳、東莞，說明珠海居民具有很大的消費(fèi)潛力 。而其 人均可支配收入 的 增幅 目前排 第 5， 對比往年，已 呈現(xiàn)跳躍式增長 。 近三個(gè)月來，消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)已連續(xù)超過 5%，使得銀行存款利率實(shí)際為負(fù)。珠海房地產(chǎn)炒房環(huán)境好，城市不大，房地產(chǎn)市場和價(jià)格相對大城市來說也比較容易把握，所以很多人將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)市場。 最后、 自然資源得天獨(dú)厚 。 珠海屬于低緯度的亞熱帶海洋性氣候，因此常 年四季如春，而且空氣質(zhì)量較高，總可以達(dá)到超國家一級標(biāo)準(zhǔn)，于 1999 年獲聯(lián)合國人居中心頒發(fā) “ 國際改善居住環(huán)境最佳范例獎 ” ，成為中國唯一獲此殊榮的城市，2021 年獲“ 中國最具幸福感城市 ”， 是中國最適合生活的城市之一 。將進(jìn)一步吸引外地尤其北方人士來珠休閑旅游度假和買房置業(yè)。 綜上所述，珠海房地產(chǎn)市場將在未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)保持健康的發(fā)展態(tài)勢，并展現(xiàn)出較大的升值空間， 房價(jià)大幅下跌的可能性很小， 2021 年的珠海房價(jià)依然穩(wěn)中有升，即使出現(xiàn)所謂的樓市 “ 拐點(diǎn) ” 也只是整體上升過程中的小波動。對發(fā)展商來說，利潤空間可能縮小， 但仍有利可圖；對消費(fèi)者來說，正是回歸理性置業(yè)的拐點(diǎn) 。 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢 22 淇澳島在珠海市東北部，距離市區(qū) 17 公里，屬于珠海市高新區(qū)唐家鎮(zhèn)。 淇澳 島僅一個(gè)自然村，島嶼面積約 24平方千米（ 原始面積不足 18平方公里 ），戶籍人口不到 4000人。南宋期間，鐘姓村民先后從臺灣和南雄珠鞏巷到此定居．原名奇獨(dú)澳，清朝末期，村中族老認(rèn)為“獨(dú)”字義不佳，故改名為淇澳。該村聚落在淇澳島的東南部山麓，坐東南向西北呈長方塊狀分布．建筑多為磚木結(jié)構(gòu)平房部分混合式樓房。耕地 3000 畝，蠔田 800 畝，以種植水稻為主，兼 營林業(yè)，養(yǎng)牡蜘、魚，盛產(chǎn)香蕉、大蕉、松木材。 淇澳島 東望香港、深圳，南向萬山管理區(qū)，北與中山橫門、東莞虎門相毗鄰，處在穗港澳金三角中心，淇澳是 珠海原規(guī)劃連接香港的 伶仃洋跨海大橋 周轉(zhuǎn)島（現(xiàn) 伶仃洋跨海大橋 改為珠港澳大橋，著陸點(diǎn)已改為拱北） 。淇澳歷史悠久，燦爛的文化點(diǎn)綴著這樸實(shí)的小島，在島上的后沙灣、東澳灣古遺址，考古工作者發(fā)掘了大量距今約 4500 至 5000 年的彩陶和白陶，它們是珠海迄今最早人類活動的證據(jù)，而東澳灣古遺址是珠江三角洲最典型最完整的沙石遺址。 淇澳山青水秀， “ 九灣十八峰 ” ，以極其原始質(zhì)樸的魁 力吸引著游人。淇澳八景：赤嶺觀日、鹿嶺朝露、松間流水、金星波濤、雞山夕照、夾洲煙雨、婆灣晚渡、蚧珠夜月，如詩如畫，空靈秀逸。在這 小小 的淇澳島上竟有 17 座廟宇，浸透著濃厚的歷史文化氣息。村東祖廟始建于宋代，文昌宮建于清同治年間。 淇澳島西北部大圍灣 是 紅樹林濕地面積 ，面積達(dá)到 533 公頃 ， 是目前 珠海市 保存最完整、最集中連片的林分，樹高 46 米。它不僅是珠海市的珍稀資源，也是珠江三角洲不可多得的一片紅樹林濕地，同時(shí)是全國少有的緊靠大城市的紅樹林區(qū)之一 ，已列為 廣東淇澳島紅樹林濕地省級自然保護(hù)區(qū) 。 23 淇澳島是珠海 的愛國主義教育基地。不僅因?yàn)殇堪挠凶屼堪娜烁械焦鈽s的革命先驅(qū)中國共產(chǎn)黨早期工人運(yùn)動的杰出領(lǐng)導(dǎo)人 —— 蘇兆征，更重要的是淇澳有一條用英國人戰(zhàn)敗賠款修建的白石街，這是中國近代史卜絕無僅有的，是以中華民族反抗殖民侵略告勝的典范，是淇澳乃至國人的驕傲。 鴉片戰(zhàn)爭前夕的 1838 年間， 10多艘英國戰(zhàn)艦駛進(jìn)了珠海淇澳島金星門，企圖占領(lǐng)淇澳島，目的是利用這里的要塞地理位置，設(shè)立對華走私和進(jìn)行侵略活動的據(jù)點(diǎn)。侵略者的行為激起了淇澳人民的無比憤怒，英勇的淇澳人民架起了防海盜的土炮，男女老少一起上陣，奮起還擊，打得英軍丟盔棄甲，舉 起了白旗，并賠償白銀 3， 00O 兩。淇澳島人民用此款，繞全村修建了長2 千米的花崗巖 “ 白石街 ” 以紀(jì)念抗英首捷。讓后人永記淇澳人民抵抗外來侵略者取得勝利的光輝歷史，激勵(lì)后人更加愛祖國、愛集體、愛人民。 根據(jù) 《珠海市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（ 2021－ 2020）》 ，項(xiàng)目所在地的 高新區(qū)主打都市休閑牌 ，大力發(fā)展 淇澳島生態(tài)旅游 。 淇澳島 現(xiàn)已修建了跨海大橋與大陸相連， 現(xiàn)興建了 北大試驗(yàn)學(xué)校和 和 珠海國際文化 園，修建了環(huán)島路碼頭，開通了島內(nèi)公交車 。除此之外，尚未進(jìn)行其它的商業(yè)開發(fā)，基本處于原生態(tài)狀況。 根據(jù)珠海市總體規(guī)劃所界定的 城市職能之第一大類的要求：建設(shè)具有國際影響，以休閑康體度假、海洋海島生態(tài)旅游，會議會展為特色的旅游產(chǎn)業(yè)。本項(xiàng)目致力于在珠海市總體規(guī)劃指導(dǎo)下結(jié)合設(shè)置旅游部長國際會議中心及其附屬設(shè)施，打造符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、生態(tài)環(huán)保原則的海洋生態(tài)旅游度假區(qū)。 24 建設(shè)條件 ①土地價(jià)格開發(fā)成本 目前珠海區(qū)域土地的市場拍賣成交價(jià)為 5500 元／平方米左右，開發(fā)成本由于國家對固定資產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控從而使建筑材料的市場價(jià)格已回落至正常的價(jià)格水平。 ②城市規(guī)劃對建筑設(shè)計(jì)的約束。 城市規(guī)劃對建筑設(shè)計(jì)沒有特殊性的約束。 ③政府報(bào)建審批流程 簡捷，且費(fèi)用低，同時(shí)辦事透明度高。 ④上下水，煤氣，電話，電力等市政條件 市政配套設(shè)施已相當(dāng)?shù)耐晟撇粫腥魏蔚膯栴}。 ⑤拆遷量的大小場地已全部拆遷完成。 ⑥環(huán)境質(zhì)量的好壞自然環(huán)境質(zhì)量可稱為優(yōu)秀，周邊區(qū)域的景觀也非常漂亮，且無任何廠礦企業(yè)。 25 第三章 項(xiàng)目分析及市場定位 中國休閑度假物業(yè)市場的需求分析 中國休閑度假的消費(fèi)特點(diǎn) 休閑度假在中國還是個(gè)新事物，也是一種新的社會生活方式。一般來說，度假是休閑的一種方式，度假對應(yīng)的時(shí)間比較長一點(diǎn)。結(jié)合國外度假的方式，我們認(rèn)為中國 休閑度假的具有如下幾 個(gè)消費(fèi)特點(diǎn)： 一地時(shí)間長、度假加觀光相結(jié)合 觀光旅游的基本心態(tài)是到處多看，看得越多越過癮，越覺得有所值。休閑度假者則往往在一個(gè)地方停留較長的時(shí)間。 典型的是西歐、北歐的度假者，比如到泰國的普吉島，坐著飛機(jī)直接抵達(dá)，到了那兒，在海灘上待一個(gè)星期，閑到無所事事的程度 ， 是非常典型的一種休閑方式。這種休閑方式在國內(nèi)還沒有普遍產(chǎn)生，只是少數(shù)人有這樣的趨向。處于過渡階段，就意味著國內(nèi)的休閑在一定意義上、一定時(shí)期之內(nèi)，還是要和觀光結(jié)合在一起。中國純粹的度假市場還不夠成熟，但是總的已經(jīng)產(chǎn)生，從觀光加度假逐步轉(zhuǎn)化成度假加觀 光的模式，將來成為一個(gè)主體性模式，再進(jìn)一步就會形成比較單一的度假模式。 中國面積大，跨越了 熱帶、亞熱帶、溫帶、寒帶 ，氣候差異大，尤其冬季。中國國內(nèi)普遍存在的一種“候鳥式”度假，即北方人士一到冬天即到南方度過的方式。 散客和家庭式組織方式 現(xiàn)在休閑度假在方式上主要是散客和家庭式組織方式，而不是觀光旅游的團(tuán)隊(duì)性組織方式。散客與家庭式的旅游方式在國際上是從 70 年代末、 80 年代初開始興起的。 1983年到現(xiàn)在，又是 20 年時(shí)間，這種散客與家庭式的方式在中國現(xiàn)在已經(jīng)成了一個(gè)重要方式，也會逐步成為一個(gè)主導(dǎo)方式。 復(fù) 游率高 復(fù)游，就是 通常 所說的回頭客。 與觀光旅游不同， 度假旅游有一個(gè)特點(diǎn)，客人認(rèn)準(zhǔn)了一個(gè)度假地，甚至一個(gè)度假酒店，其忠誠度會非常高。比如有的德國客人，一生度假可能就只到印尼的巴厘島，一輩子去二十次，而不去其它地方。因?yàn)樗J(rèn)準(zhǔn)了這個(gè)地方，覺得熟悉、很親切，這樣外出度假的感覺和家里生活的感覺就能夠內(nèi)在地聯(lián)系到一起。 26 比如墨西哥的坎昆度假區(qū)，全世界很多富翁每年都要去度假。再比如現(xiàn)在很多俄羅斯的富豪只去西班牙的太陽海岸，在那兒買地蓋房子，成為穩(wěn)定的度假點(diǎn)。 中國休閑度假發(fā)展?fàn)顩r。 從調(diào)查和親身體驗(yàn)中可以感受到 ，中國現(xiàn)在已經(jīng)形成了龐大的休閑度假的市場需求，尤其是在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，在近幾年之內(nèi)不僅可以預(yù)期，而且已經(jīng)深刻地體驗(yàn)到它的持續(xù)性。因?yàn)橐皇且呀?jīng)產(chǎn)生了現(xiàn)實(shí)需求，二是總會有新的消費(fèi)人群不斷產(chǎn)生，一方面是年輕人不斷成長，逐步具備了休閑度假的條件；另一方面是西部和中部地區(qū)的需求也在不斷產(chǎn)生；第三個(gè)方面，農(nóng)村的休閑度假需求會逐步產(chǎn)生。之所以如此，有其深厚的背景因素： 收入 20212021 年，隨著中國經(jīng)濟(jì)總量大幅增加，中國人均國民總收入也逐年穩(wěn)步提高。繼 2021 年突破 1000 美元后， 2021 年突破了 2021 美元，達(dá) 到 2021 美元，比 2021 年翻了一番；居世界的位次也由 132 位上升到 129 位。 從全國的角度來，北京已經(jīng)超過 3500美元，上海已達(dá)到 4500 美元，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)也在 40005000 美元間，按照國際經(jīng)驗(yàn)，人均超過 1000 美元，正是一個(gè)國家旅游需求急劇膨脹的時(shí)期，但主要是觀光性的需求。休閑需求急劇增長的門檻是人均達(dá)到 2021 美元，那時(shí)候就將形成對休閑的多樣化需求和多樣化的選擇；人均收入達(dá)到 3000 美元的時(shí)候，度假需求才會普遍產(chǎn)生。北京、上海等大型城市和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)越過休閑的臨界點(diǎn)，逼近度假的門檻，其中有些地方已經(jīng)超越了度假門檻。 假日結(jié)構(gòu)及調(diào)整、 分時(shí)度假的出現(xiàn) 我國 1995 年開始實(shí)行雙休制； 1999 年國務(wù)院重新調(diào)整了假日結(jié)構(gòu)，增加了兩天的假期，迅速形成三個(gè)黃金周。從 1999 年到現(xiàn)在，已經(jīng)歷了 24 個(gè)黃金周。 2021 年實(shí)行的 節(jié)假日調(diào)整 方案， 取消五一黃金周，清明節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)劃定為法定假期，農(nóng)歷新年的假期提前到除夕開始，全民強(qiáng)制性實(shí)行帶薪年休假等新制度 。如此 調(diào)整后，我國法定節(jié)假日和周 年 末休息日再加上職工帶薪年休假，一年中平均休假時(shí)間超過了三分之一。 另外同時(shí) 2021 年明確了帶薪休假制度。假日總量已經(jīng)形成，而且時(shí) 間不少，成為休閑度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要背景。 旅游者的成熟 在這個(gè)過程中，旅游者的不斷成熟已經(jīng)成為旅游市場的一個(gè)重要現(xiàn)象。中國旅游發(fā)展 25 年，國內(nèi)旅游是從 80 年代中期開始，迄今 20 年，隨著收入水平的不斷提高和閑 27 2021年17月主要城市接待人數(shù)