【正文】 隨著政府進(jìn)一步實(shí)施“城市西進(jìn)、安居夷陵”的發(fā)展戰(zhàn)略，市政配套將逐漸完善，人氣可持續(xù)發(fā)展的勢頭強(qiáng)盛，使項(xiàng)目的后期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)度降低。W、劣勢公共交通系統(tǒng)較為缺乏，且目前無直達(dá)本項(xiàng)目地塊入口的公交車。目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)氣氛尚未形成，缺乏大型超市及部分高檔娛樂場所，周邊的人氣欠旺。O、機(jī)會宜昌X市作為付省級城市，由于地理和交通條件的優(yōu)勢，宏觀市場整體向好，高檔類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大。使項(xiàng)目的市場背景明朗，為項(xiàng)目的去化提供機(jī)會點(diǎn)。項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)的定位、規(guī)劃、建設(shè)，使項(xiàng)目檔次提升，產(chǎn)品整體競爭優(yōu)勢增強(qiáng)，為產(chǎn)品去化提供產(chǎn)品力支撐的機(jī)會點(diǎn)。項(xiàng)目土地成本相對較低，投資回報(bào)比例增加，項(xiàng)目具備高利潤回報(bào)的機(jī)會增加。T、威脅本項(xiàng)目客源必然是社會中上層及收入較高的人群，客源層面的相對狹窄使本案的存在一定的市場威脅點(diǎn)。項(xiàng)目周邊區(qū)域土地已規(guī)劃出讓，有大量待開發(fā)地塊，其規(guī)劃為中高檔住宅。樓盤的競爭威脅是顯而易見的，將對本項(xiàng)目形成直接威脅。宏觀經(jīng)濟(jì)政策存在較多變數(shù)，使部分投資商持幣觀望的心態(tài)加強(qiáng)。可能對房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響，在一定的程度上對本項(xiàng)目造成一定的威脅。第五章 項(xiàng)目定位分析面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。同時(shí)依據(jù)市場調(diào)研分析，結(jié)合地塊實(shí)際情況作的前瞻性分析。一、 本項(xiàng)目所具備的地產(chǎn)因子房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說明本項(xiàng)目符合情況對公共交通的依賴性很 強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較 強(qiáng)弱很弱不宜緊臨交通快干道、高壓線、工廠等。符合對小區(qū)周邊市政配套要求高很 高高高符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高可達(dá)到建筑、質(zhì)量設(shè)計(jì)要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)可達(dá)到容積率、覆蓋率要求無一般低低可達(dá)到對休閑空間，綠化要求無一般高很高具有品味的專用康樂、商務(wù)會所及小區(qū)內(nèi)環(huán)境可達(dá)到景觀要求無一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合從以上分析表明，本項(xiàng)目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊。二、 項(xiàng)目市場定位根據(jù)以上地產(chǎn)因子決定的本地塊適宜建造的建筑功能和地形地貌特征及產(chǎn)品差異化原則，同時(shí)結(jié)合政府對本項(xiàng)目規(guī)劃要求，住宅用地宜以排屋和小高層住宅為主，輔以少量疊加和獨(dú)立別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。本項(xiàng)目將定位于以下概念：216。 引領(lǐng)住宅時(shí)尚，開創(chuàng)全新生活模式的概念；216。 宜昌X市山水特色的旅游、休閑度假的高尚生活圈概念；216。 用地塊內(nèi)的水景資源及地勢的起伏和結(jié)構(gòu)的處理，做出傲視宜昌X的水景住宅和生態(tài)住宅的概念；216。 千年龍脈傳承，集天地萬物之大成，涵養(yǎng)現(xiàn)代貴族生活的尊崇格局的概念。三、 目標(biāo)客戶定位通過對周邊樓盤的調(diào)查了解，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目客戶定位如下：216。 本項(xiàng)目整體目標(biāo)客戶群定位為中、高端客戶；216。 客戶以本地客戶為主，以在宜昌X工作的外地人為輔；216。 客戶年齡跨度較大，2550歲的為主力范圍，已有一定的事業(yè)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；216。 客戶的主要職業(yè)主要以私營業(yè)主、企業(yè)高級管理人員、金融證券投資行業(yè)及部分自由職業(yè)者、律師、會計(jì)師事務(wù)所等較高收入人群?？紤]到本項(xiàng)目開發(fā)總量大，建議適當(dāng)?shù)陌l(fā)展和拓展宜昌X以外的市場，來促進(jìn)本項(xiàng)目的銷售周期，以使我司的資金及早回籠。目標(biāo)市場的客源地域圈層圖四、項(xiàng)目價(jià)格定位本項(xiàng)目采用市場比較法定價(jià)，選取相類似項(xiàng)目作為參照，比較本項(xiàng)目和參照項(xiàng)目的優(yōu)劣，進(jìn)行價(jià)格修正，從而得出本項(xiàng)目相對于市場在售項(xiàng)目的參考價(jià)格。根據(jù)相似原則和可比原則，選取長江畫廊、畔山林語和錦江花園作為本項(xiàng)目Townhouse部分參照項(xiàng)目。市場比較法權(quán)重系數(shù)修正表比較內(nèi)容權(quán)重長江畫廊畔山林語錦江花園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)物業(yè)位置15%11外部環(huán)境20%社區(qū)環(huán)境25%1發(fā)展規(guī)劃10%11房型設(shè)計(jì)10%1生活配套15%主題提煉5%11合計(jì)100%///銷售價(jià)格權(quán)重系數(shù)修正表 單位：元/平方米比較項(xiàng)目長江畫廊畔山林語長江帝景錦江花園Townhouse小高層Townhouse小高層比較系數(shù)比較價(jià)格45003200420038806800市場參考價(jià)格45233580459037805551通過上面的比較可以看出，本項(xiàng)目Townhouse部分的市場參考價(jià)在45235551元/平方米之間，取其均值4888元/平方米；小高層部分價(jià)格3780元/平方米。本項(xiàng)目住宅價(jià)格加權(quán)平均價(jià)表項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格（元/㎡）建筑面積（㎡）合計(jì)（萬元）長江畫廊Townhouse ：452312600056990小高層：3480526000183048畔山林語Townhouse：45904800022032長江帝景高層：378016880063806錦江花園55513100017208Townhouse銷售價(jià)格=96230萬元247。205000平方米10000元/萬元=4694元/平方米小高層銷售價(jià)格=246854萬元247。694800平方米10000元/萬元=3553元/平方米最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目Townhouse單價(jià)為：4780元/平方米；小高層單價(jià)為：3680元/平方米；別墅單價(jià)為：8800元/平方米（別墅二期定價(jià)13000元/平方米）第六章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算本章著重討論本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)本項(xiàng)目和企業(yè)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。整體規(guī)劃:這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本地塊占地約882畝，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。分期實(shí)施：，預(yù)計(jì)總投資約12億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時(shí)，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。自主開發(fā)：這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。l 房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開發(fā)；l 項(xiàng)目公司購置該地塊所需成本較低；l 項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）；l 通過自主開發(fā)，公司可迅速依托本項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在宜昌X市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。力創(chuàng)精品：這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)唯一性前提決定的，同時(shí)借助于會展的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在宜昌X房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)面向市場，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時(shí)根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度。整個(gè)項(xiàng)目從2007年6月開始，至2010年8月結(jié)束，歷時(shí)近3年，具體時(shí)間安排如下： 前期工程（報(bào)批、報(bào)建） 基礎(chǔ)設(shè)施工程（拆遷） 主體工程 設(shè)備安裝工程 公共設(shè)施配套工程 銷售階段工程施工進(jìn)度詳見附表1三、項(xiàng)目總投資估算本項(xiàng)目會展中心投資總額為120324萬元（詳見附表2）?？偼顿Y構(gòu)成為： 土地費(fèi)用及稅費(fèi)：本項(xiàng)目會展中心土地的取得費(fèi)用，包括土地取得成本及契稅。根據(jù)土地出讓合同，土地取得成本為22435萬元，加上4%的契稅，加上有關(guān)審批、報(bào)建手續(xù)費(fèi)用等，則：土地費(fèi)用及稅費(fèi)為25500萬元。 建安工程費(fèi)用本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算（以實(shí)際批準(zhǔn)為準(zhǔn)）見下表：建安工程費(fèi)用估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1會展中心1800元/平方米70000平方米126002國賓館2080元/平方米50000平方米104002Townhouse1200元/平方米405000平方米486003小高層1300元/平方米150000平方米195004別墅1500元/平方米88000平方米132005合計(jì)前期工程費(fèi)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見下表：前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)1%7352可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)3‰2213水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)5‰3674通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)1%7355其他前期費(fèi)用建安工程費(fèi)%224合計(jì)2282基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見下表：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1供電工程建安工程費(fèi)3%22032供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程開發(fā)間接費(fèi)用本項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用估算見下表開發(fā)間接費(fèi)用估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)5%36732建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)4‰2933供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅：，600元/T商業(yè)：，600元/T住宅：210商業(yè)：554供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅：4KVA/戶，480元/KVA商業(yè)：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：340商業(yè)：926其他建安工程費(fèi)5‰367合計(jì)5030不可預(yù)見費(fèi)本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用按項(xiàng)目1~5項(xiàng)之和的2%估算，預(yù)計(jì)達(dá)2126萬元。管理費(fèi)用本項(xiàng)目的管理費(fèi)用按項(xiàng)目1~4項(xiàng)之和的3%估算，預(yù)計(jì)達(dá)3038萬元。經(jīng)營費(fèi)用本項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)營成本包括：銷售成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用，預(yù)計(jì)達(dá)7850萬元。四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃三峽國際會展中心項(xiàng)目資金籌措主要來源為三方面：一是我司自有資金，二是銀行貸款，三是商品房預(yù)售收入。資金來源 固定資產(chǎn)投資資金來源主要有銀行貸款、銷售收入和自有資金。其中自籌資金38,500萬元；銀行貸款30,000萬元，不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決（詳見附表3）。項(xiàng)目籌資方案（1）銀行貸款：主要采取中長期貸款，貸款期3年，貸款額度30,000萬元，%計(jì)算。（2）銷售收入：項(xiàng)目建設(shè)期間的預(yù)售收入。（3）自籌方式：主要由企業(yè)自行籌措建設(shè)資金。第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營效益分析及財(cái)務(wù)評價(jià)本章對項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃做出安排，估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，本項(xiàng)目中包括公建項(xiàng)目（可采用出租或自行經(jīng)營等多種形式）、Townhouse、小高層均采用銷售形式。一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃根據(jù)本報(bào)告的項(xiàng)目經(jīng)營策略、工程實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，確定本項(xiàng)目銷售計(jì)劃，本項(xiàng)目計(jì)劃在2年半（30個(gè)月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見下表。本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表年度2008年2009年2010年項(xiàng)目第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度Townhouse5%10%5%15%15%10%5%10%10%10%5%公寓10%10%5%15%10%10%5%15%15%%5%二、項(xiàng)目總收入測算依據(jù)對項(xiàng)目的特征分析，項(xiàng)目物業(yè)收入價(jià)值分為二部分，一部分為是通過Townhouse、小高層等物業(yè)形態(tài)獲取的銷售收入，另一部分則是通過收益還原法來判定會展、國賓館作為固定資產(chǎn)的市場價(jià)值。銷售收入部分有：小高層預(yù)計(jì)收入為：55200萬元； Townhouse預(yù)計(jì)銷售收入為：193590萬元；別墅銷售收入：61600萬元；會展中心商務(wù)63000萬元。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目總銷售收入為373390萬元，（詳見附表4）加上國賓