【正文】 隨著政府進一步實施“城市西進、安居夷陵”的發(fā)展戰(zhàn)略，市政配套將逐漸完善，人氣可持續(xù)發(fā)展的勢頭強盛，使項目的后期開發(fā)風險度降低。W、劣勢公共交通系統(tǒng)較為缺乏，且目前無直達本項目地塊入口的公交車。目前項目周邊的商業(yè)氣氛尚未形成，缺乏大型超市及部分高檔娛樂場所，周邊的人氣欠旺。O、機會宜昌X市作為付省級城市，由于地理和交通條件的優(yōu)勢，宏觀市場整體向好，高檔類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大。使項目的市場背景明朗，為項目的去化提供機會點。項目高標準的定位、規(guī)劃、建設，使項目檔次提升，產品整體競爭優(yōu)勢增強，為產品去化提供產品力支撐的機會點。項目土地成本相對較低，投資回報比例增加，項目具備高利潤回報的機會增加。T、威脅本項目客源必然是社會中上層及收入較高的人群，客源層面的相對狹窄使本案的存在一定的市場威脅點。項目周邊區(qū)域土地已規(guī)劃出讓，有大量待開發(fā)地塊，其規(guī)劃為中高檔住宅。樓盤的競爭威脅是顯而易見的，將對本項目形成直接威脅。宏觀經(jīng)濟政策存在較多變數(shù)，使部分投資商持幣觀望的心態(tài)加強。可能對房地產市場的走勢產生影響，在一定的程度上對本項目造成一定的威脅。第五章 項目定位分析面對競爭激烈的房地產市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。同時依據(jù)市場調研分析，結合地塊實際情況作的前瞻性分析。一、 本項目所具備的地產因子房地產發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應具備的基本地產因子有所不同，具體如下表：地產因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說明本項目符合情況對公共交通的依賴性很 強強一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對噪音、環(huán)境干擾的適應性強較 強弱很弱不宜緊臨交通快干道、高壓線、工廠等。符合對小區(qū)周邊市政配套要求高很 高高高符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高可達到建筑、質量設計要求低一般高很高精品設計可達到容積率、覆蓋率要求無一般低低可達到對休閑空間，綠化要求無一般高很高具有品味的專用康樂、商務會所及小區(qū)內環(huán)境可達到景觀要求無一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合從以上分析表明，本項目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊。二、 項目市場定位根據(jù)以上地產因子決定的本地塊適宜建造的建筑功能和地形地貌特征及產品差異化原則，同時結合政府對本項目規(guī)劃要求，住宅用地宜以排屋和小高層住宅為主，輔以少量疊加和獨立別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實現(xiàn)利潤最大化。本項目將定位于以下概念：216。 引領住宅時尚，開創(chuàng)全新生活模式的概念；216。 宜昌X市山水特色的旅游、休閑度假的高尚生活圈概念；216。 用地塊內的水景資源及地勢的起伏和結構的處理，做出傲視宜昌X的水景住宅和生態(tài)住宅的概念；216。 千年龍脈傳承，集天地萬物之大成，涵養(yǎng)現(xiàn)代貴族生活的尊崇格局的概念。三、 目標客戶定位通過對周邊樓盤的調查了解，結合本項目的特點，本項目客戶定位如下：216。 本項目整體目標客戶群定位為中、高端客戶；216。 客戶以本地客戶為主，以在宜昌X工作的外地人為輔；216。 客戶年齡跨度較大，2550歲的為主力范圍，已有一定的事業(yè)和經(jīng)濟基礎；216。 客戶的主要職業(yè)主要以私營業(yè)主、企業(yè)高級管理人員、金融證券投資行業(yè)及部分自由職業(yè)者、律師、會計師事務所等較高收入人群?？紤]到本項目開發(fā)總量大，建議適當?shù)陌l(fā)展和拓展宜昌X以外的市場，來促進本項目的銷售周期，以使我司的資金及早回籠。目標市場的客源地域圈層圖四、項目價格定位本項目采用市場比較法定價，選取相類似項目作為參照，比較本項目和參照項目的優(yōu)劣，進行價格修正，從而得出本項目相對于市場在售項目的參考價格。根據(jù)相似原則和可比原則，選取長江畫廊、畔山林語和錦江花園作為本項目Townhouse部分參照項目。市場比較法權重系數(shù)修正表比較內容權重長江畫廊畔山林語錦江花園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)物業(yè)位置15%11外部環(huán)境20%社區(qū)環(huán)境25%1發(fā)展規(guī)劃10%11房型設計10%1生活配套15%主題提煉5%11合計100%///銷售價格權重系數(shù)修正表 單位：元/平方米比較項目長江畫廊畔山林語長江帝景錦江花園Townhouse小高層Townhouse小高層比較系數(shù)比較價格45003200420038806800市場參考價格45233580459037805551通過上面的比較可以看出，本項目Townhouse部分的市場參考價在45235551元/平方米之間，取其均值4888元/平方米；小高層部分價格3780元/平方米。本項目住宅價格加權平均價表項目名稱比準價格（元/㎡）建筑面積（㎡）合計（萬元）長江畫廊Townhouse ：452312600056990小高層：3480526000183048畔山林語Townhouse：45904800022032長江帝景高層：378016880063806錦江花園55513100017208Townhouse銷售價格=96230萬元247。205000平方米10000元/萬元=4694元/平方米小高層銷售價格=246854萬元247。694800平方米10000元/萬元=3553元/平方米最后采用算術平均值確定本項目Townhouse單價為：4780元/平方米；小高層單價為：3680元/平方米；別墅單價為：8800元/平方米（別墅二期定價13000元/平方米）第六章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算本章著重討論本項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應的項目籌資計劃和投資計劃。一、項目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)本項目和企業(yè)的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。整體規(guī)劃:這是大面積、大規(guī)模房地產開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地約882畝，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃。分期實施：，預計總投資約12億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時，房地產市場的變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風險。自主開發(fā)：這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。l 房地產屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發(fā)；l 項目公司購置該地塊所需成本較低；l 項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）；l 通過自主開發(fā)，公司可迅速依托本項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在宜昌X市房地產業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎。力創(chuàng)精品：這是由項目所在區(qū)域內唯一性前提決定的，同時借助于會展的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在宜昌X房地產業(yè)界的知名度。二、項目實施進度安排整個項目建設應面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調整項目實施的進度。整個項目從2007年6月開始，至2010年8月結束，歷時近3年，具體時間安排如下： 前期工程（報批、報建） 基礎設施工程（拆遷） 主體工程 設備安裝工程 公共設施配套工程 銷售階段工程施工進度詳見附表1三、項目總投資估算本項目會展中心投資總額為120324萬元（詳見附表2）?？偼顿Y構成為： 土地費用及稅費：本項目會展中心土地的取得費用，包括土地取得成本及契稅。根據(jù)土地出讓合同，土地取得成本為22435萬元，加上4%的契稅，加上有關審批、報建手續(xù)費用等，則：土地費用及稅費為25500萬元。 建安工程費用本項目建安工程費用估算（以實際批準為準）見下表：建安工程費用估算表 單位：萬元序號項目單價計價數(shù)量金額1會展中心1800元/平方米70000平方米126002國賓館2080元/平方米50000平方米104002Townhouse1200元/平方米405000平方米486003小高層1300元/平方米150000平方米195004別墅1500元/平方米88000平方米132005合計前期工程費本項目前期工程費估算見下表：前期工程費估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1規(guī)劃設計費建安工程費1%7352可行性研究費建安工程費3‰2213水文地質勘探費建安工程費5‰3674通水、通電、通路費建安工程費1%7355其他前期費用建安工程費%224合計2282基礎設施建設費本項目基礎設施建設費估算見下表：基礎設施建設費估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1供電工程建安工程費3%22032供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程開發(fā)間接費用本項目開發(fā)間接費用估算見下表開發(fā)間接費用估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1分散建設市政公用設施建設費建安工程費5%36732建筑工程質量安全監(jiān)督費建安工程費4‰2933供水管網(wǎng)補償費 住宅 商業(yè)住宅：，600元/T商業(yè)：，600元/T住宅：210商業(yè)：554供電用電負荷費 住宅 商業(yè)住宅：4KVA/戶，480元/KVA商業(yè)：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：340商業(yè)：926其他建安工程費5‰367合計5030不可預見費本項目的不可預見費用按項目1~5項之和的2%估算，預計達2126萬元。管理費用本項目的管理費用按項目1~4項之和的3%估算，預計達3038萬元。經(jīng)營費用本項目的項目經(jīng)營成本包括：銷售成本、財務費用，預計達7850萬元。四、項目投資與籌資計劃三峽國際會展中心項目資金籌措主要來源為三方面：一是我司自有資金，二是銀行貸款，三是商品房預售收入。資金來源 固定資產投資資金來源主要有銀行貸款、銷售收入和自有資金。其中自籌資金38,500萬元；銀行貸款30,000萬元，不足的部分擬由預售房款解決（詳見附表3）。項目籌資方案（1）銀行貸款：主要采取中長期貸款，貸款期3年，貸款額度30,000萬元，%計算。（2）銷售收入：項目建設期間的預售收入。（3）自籌方式：主要由企業(yè)自行籌措建設資金。第七章 項目開發(fā)經(jīng)營效益分析及財務評價本章對項目銷售分期計劃做出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，本項目中包括公建項目（可采用出租或自行經(jīng)營等多種形式）、Townhouse、小高層均采用銷售形式。一、項目銷售計劃根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、工程實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調查，確定本項目銷售計劃，本項目計劃在2年半（30個月）左右內完成銷售，各年銷售計劃見下表。本項目銷售計劃表年度2008年2009年2010年項目第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度Townhouse5%10%5%15%15%10%5%10%10%10%5%公寓10%10%5%15%10%10%5%15%15%%5%二、項目總收入測算依據(jù)對項目的特征分析，項目物業(yè)收入價值分為二部分，一部分為是通過Townhouse、小高層等物業(yè)形態(tài)獲取的銷售收入，另一部分則是通過收益還原法來判定會展、國賓館作為固定資產的市場價值。銷售收入部分有：小高層預計收入為：55200萬元； Townhouse預計銷售收入為：193590萬元；別墅銷售收入：61600萬元；會展中心商務63000萬元。預計本項目總銷售收入為373390萬元，（詳見附表4）加上國賓