【正文】 水準(zhǔn)，成為珠海市群眾文化活動(dòng)的品牌，珠海正在享受越來(lái)越豐富的“文化大餐”。 富有包容性與親和力的人文環(huán)境作為一座年輕的移民城市，珠海鄰近港澳，得改革開放風(fēng)氣之先，是中外文化交匯之地城市居民來(lái)自五湖四海，普遍具有較高的文化素質(zhì)和開放的心態(tài)，待人友善，樂于助人，是一個(gè)多元文化并存、各種生活方式都得到充分尊重的城市。外地人士不論來(lái)自何方，不論是何文化背景，都很容易融入這個(gè)城市的生活，并成為這個(gè)城市的一員。珠海市1979年年末人口360742人，全部為戶籍人口。到2007年末全市總?cè)丝?89萬(wàn)人，外來(lái)暫住人口占40%，這還不包括一周內(nèi)短暫停留的流動(dòng)人口數(shù)，是個(gè)典型的移民城市。這樣一個(gè)人口數(shù)據(jù)后面的珠海有著非常獨(dú)特的人口現(xiàn)象：客強(qiáng)主弱，領(lǐng)導(dǎo)和主宰這個(gè)城市政治經(jīng)濟(jì)命脈的主流人群不知不覺地?fù)Q成了外地人。數(shù)十倍地多于本土居民，而且短時(shí)間內(nèi)形成了一個(gè)龐大的族群的外地人口，也在不知不覺地受到了香港和廣州文化的影響而“入鄉(xiāng)隨俗”，在珠海，普通話是主流交際語(yǔ)言，移民城市在文化上的開放和兼容的特性，能夠容納不同的文化和個(gè)性。多元化的文化特點(diǎn)，使得這個(gè)移民城市既保持各自的個(gè)性又相互包容相互借鑒，來(lái)自不同文化背景的人們都可以在這里自由地生活。 寬松的投資置業(yè)政策珠海市政府多年來(lái)一直重視、支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，制訂了一系列鼓勵(lì)居民和外地人士投資置業(yè)的政策，如購(gòu)房入戶政策，購(gòu)房者及其直系親屬都可享受人戶政策，等等。（一）全球會(huì)展旅游發(fā)展迅速。已成為新世紀(jì)國(guó)際旅游的發(fā)展趨勢(shì)　　世界旅游公報(bào)認(rèn)為：新世紀(jì)旅游業(yè)將成為繼電信和信息產(chǎn)業(yè)之外，世界第三大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)熱點(diǎn)。并預(yù)測(cè)到2020年，中國(guó)將成為世界最大的旅游目的地和客源市場(chǎng)之一。其中會(huì)展旅游市場(chǎng)更是潛力巨大，前景廣闊。目前我國(guó)每年舉辦的各類展會(huì)已達(dá)3000多個(gè)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)會(huì)展覽場(chǎng)館約140多座，展覽總面積近100萬(wàn)平方米。，隨著會(huì)展展覽業(yè)(的進(jìn)一步發(fā)展，北京、廣州、上海、天津、深圳、寧波等地今后幾年還將陸續(xù)建成規(guī)模在10萬(wàn)～20萬(wàn)平方米的大型現(xiàn)代化會(huì)展中心，一些省會(huì)城市也將建成一批中型會(huì)展中心，會(huì)展面積的數(shù)量每年以兩成的速度在增長(zhǎng)，會(huì)展行業(yè)以每年近20%的速度發(fā)展，其利潤(rùn)率大約在20%至25%以上。會(huì)展業(yè)的蓬勃發(fā)展，不僅可以培育新興產(chǎn)業(yè)群，還能帶動(dòng)賓館、餐飲、旅游、交通、購(gòu)物、保險(xiǎn)、通訊及整個(gè)服務(wù)貿(mào)易的發(fā)展?！　。ǘ皣?guó)際旅游度假會(huì)議會(huì)展城”是珠海旅游發(fā)展的最終目標(biāo)　　近幾年來(lái)，廣東各地主題公園的投資變得理性，觀光旅游產(chǎn)品的開發(fā)進(jìn)入了相對(duì)穩(wěn)定的階段。珠海應(yīng)抓住機(jī)遇，利用這一機(jī)會(huì)，提升旅游檔次，發(fā)展具有個(gè)性鮮明的會(huì)展旅游業(yè)，把珠海建設(shè)成為國(guó)際旅游度假會(huì)議會(huì)展城。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在目前珠海的四、五星賓館酒店中，會(huì)議客源人數(shù)一般占接待總?cè)藬?shù)的10－15%之間，而收入比重則占到10－30%之間，接待人數(shù)和收入的比重呈現(xiàn)持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)。目前在珠海的四星級(jí)以上酒店中，會(huì)議設(shè)施總面積已超過(guò)2萬(wàn)?O以上。目前已成功舉辦了全球矚目的《世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展宣言》等大型會(huì)議。平均每年每家大型酒店承辦的專業(yè)會(huì)議、主題會(huì)議及各類企業(yè)的大小會(huì)議就多達(dá)500個(gè)以上。會(huì)議接待能力已初具規(guī)模。珠海展覽業(yè)，以房展、服裝展等以本地市民為目標(biāo)客源的展覽為主。為圓航展夢(mèng)，珠海市五年來(lái)僅在展場(chǎng)硬件設(shè)施建設(shè)的投入就達(dá)11億元，加上基礎(chǔ)設(shè)施等其它硬件方面的投入就更多了。中國(guó)國(guó)際航空航天博覽會(huì)目前已成功舉辦五屆，中國(guó)珠海汽車產(chǎn)品展銷會(huì)已舉辦兩屆，這些都為珠海未來(lái)承辦更多的展覽積累豐富的經(jīng)驗(yàn)。展覽市場(chǎng)前景廣闊。珠?，F(xiàn)在度假旅游的供給主要對(duì)應(yīng)的是周末游的市場(chǎng)，基本以“農(nóng)家樂”為主體的旅游度假形式，層次低，也不成規(guī)模，休閑度假物業(yè)缺乏，度假市場(chǎng)沒有被足夠重視和很好開發(fā)。但自2007年得到市政府的重視，在珠海市政府批準(zhǔn)的《珠海市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（20072020）》中，將珠海定位為“風(fēng)景旅游城市”，其中將發(fā)展“具有國(guó)際影響的、以休閑康體度假、海洋海島生態(tài)旅游、會(huì)議會(huì)展為特色的旅游產(chǎn)業(yè)”作為珠海市的主要職能之一。按照《規(guī)劃》，珠海針對(duì)旅游發(fā)展實(shí)際，提出要從“過(guò)境地特征明顯向組合型旅游目的地發(fā)展，從觀光旅游為主向休閑度假城市轉(zhuǎn)變”，打造“以都市風(fēng)貌、特色文化和海島風(fēng)光為特色，國(guó)內(nèi)外著名的文化游樂、時(shí)尚休閑、會(huì)展度假旅游目的地”的發(fā)展目標(biāo)。目前進(jìn)入設(shè)想階段的有以下幾個(gè)項(xiàng)目，但目前仍未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展：與澳門隔河相望的灣仔，由澳門賭王何鴻燊推動(dòng)、欲在灣仔開發(fā)“歡樂灣” 項(xiàng)目，把濠江沿岸及附近水域、灣仔舊城區(qū)、加林山打造成集旅游觀光、高尚社區(qū)、休閑娛樂、飲食購(gòu)物為一體的綜合開發(fā)。 位于珠海金灣區(qū)平沙的港中旅度假城項(xiàng)目。位于珠海斗門區(qū)的御溫泉建設(shè)溫泉、度假為主題的旅游休閑項(xiàng)目。珠海會(huì)展業(yè)的盛況是在1987年。1987年珠海國(guó)際貿(mào)易展覽中心開業(yè)后，一些全國(guó)和國(guó)際性的會(huì)展都曾對(duì)珠海趨之若鶩。1987年7月，珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)首屆國(guó)際玩具博覽會(huì)開幕。1988年10月，珠海經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作暨貿(mào)易洽談會(huì)開幕，來(lái)自國(guó)內(nèi)近80個(gè)城市的工商企業(yè)代表和近十個(gè)國(guó)家和地區(qū)客商參與。同年11月，珠?！?8國(guó)際旅游展銷會(huì)”開幕，國(guó)家副主席王震出席并剪彩。近20個(gè)國(guó)家和地區(qū)的上千名嘉賓出席。1990年，“90全國(guó)紡織服裝鞋帽交流交易會(huì)”舉行，“90廣東對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易洽談會(huì)”開幕。1991年3月，國(guó)際電子產(chǎn)品技術(shù)交流展覽會(huì)舉行……到了2004年，情況發(fā)生了根本性的變化。這一年，珠海除了兩年一次的第五屆中國(guó)國(guó)際航空航天博覽會(huì)外，竟然再?zèng)]有一項(xiàng)值得一提的大型會(huì)展。 之所以出現(xiàn)這樣的情況，有一個(gè)重要的原因就是，珠海城區(qū)缺乏大型展館和專業(yè)展館。1987年建成國(guó)際貿(mào)易展覽中心目前已經(jīng)成為海天國(guó)貿(mào)城、吉大百貨和吉大免稅幾家大型商業(yè)廣場(chǎng)，大型展館就只有遠(yuǎn)在三灶機(jī)場(chǎng)建有占地面積5萬(wàn)平方米的航空展館，但是因?yàn)榫嚯x城區(qū)太遠(yuǎn)而極為不便。在珠海城區(qū)，竟然找不到一個(gè)能夠供幾千人開會(huì)和展覽的場(chǎng)所。制約珠海市會(huì)展業(yè)發(fā)展的因素主要是會(huì)展設(shè)施建設(shè)配套不完善、會(huì)展人才奇缺、會(huì)展經(jīng)濟(jì)的支撐配套產(chǎn)業(yè)不夠有力等。會(huì)展業(yè)在珠三角地區(qū)是比較發(fā)達(dá)的。2006年，香港展覽面積逾1819平方米的大型展覽會(huì)共有92個(gè)，展覽業(yè)為香港帶來(lái)的直接收入為132億港元()，()的稅收。2005年，澳門舉辦了300多個(gè)會(huì)展，其中80個(gè)為國(guó)際性會(huì)展。澳門原有30家會(huì)展公司，兩年內(nèi)超過(guò)了100家。廣州、深圳、東莞如今是國(guó)內(nèi)會(huì)展業(yè)的核心城市，廣州的“廣交會(huì)”、深圳的中國(guó)國(guó)際高新技術(shù)成果交易會(huì)、東莞的產(chǎn)業(yè)展覽會(huì)（中國(guó)（虎門）國(guó)際服裝交易會(huì)、國(guó)際名家具（東莞）展覽會(huì)、東莞電子展、東莞食品博覽會(huì)等）等聞名全世界。從《2004廣東省會(huì)展業(yè)發(fā)展報(bào)告》中得知，“2003年，，占全國(guó)的比重超過(guò)37％。已經(jīng)初步形成了以廣州－東莞－深圳為中軸，包括佛山、珠海、汕頭的珠三角會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶。展覽業(yè)正在成長(zhǎng)為拉動(dòng)廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)引擎”。自2005年會(huì)展業(yè)得到了珠海市委市政府的重視，提出要“加快規(guī)劃建設(shè)會(huì)展中心，積極發(fā)展會(huì)展業(yè)”，在《珠海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中，也將會(huì)展、旅游作為珠海第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)之一，明確了把珠海建成國(guó)際休閑度假、會(huì)議會(huì)展和旅游城市的發(fā)展目標(biāo)。會(huì)展經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)單可以分成包括展覽會(huì)和會(huì)議兩大塊。2007年全世界的大型會(huì)展總數(shù)超過(guò)15萬(wàn)個(gè)，其中國(guó)際會(huì)議約7萬(wàn)多個(gè)，國(guó)際展覽超過(guò)8萬(wàn)個(gè)。珠海目前既沒有足夠的終端消費(fèi)者，也沒有產(chǎn)品生產(chǎn)基地，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和市場(chǎng)基礎(chǔ)都非常薄弱，在這種情況下，專家認(rèn)為，珠海應(yīng)當(dāng)放棄辦專業(yè)展覽（或產(chǎn)品展覽）的思路，集中走會(huì)議承辦，會(huì)議會(huì)展之路。大型、綜合、文化第一，規(guī)模大。占地201萬(wàn)平方米，約2平方公里。第二，綜合性強(qiáng)的，配套齊全，也就是說(shuō)包含多種元素，既有中心酒店，也有相應(yīng)配套的公寓式住宅，也包括一些比較簡(jiǎn)易的住宅，具備一定旅游設(shè)施，此外還有學(xué)校、幼兒園，可以對(duì)應(yīng)各個(gè)層面的客人，形成復(fù)合型的體系。第三，有自己的文化主題即亞太旅游部長(zhǎng)國(guó)際會(huì)議。有了文化主題，異質(zhì)性才能突出，才能夠把事情做到位。 依山傍水，環(huán)境優(yōu)美 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念超前1）總體規(guī)劃度假區(qū)規(guī)劃的理念是以人為本，度假加觀光的組合、會(huì)議加度假、會(huì)議加娛樂的組合。在總體規(guī)劃、設(shè)計(jì)的布局里突出文化特點(diǎn)，發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)。2）會(huì)展、度假酒店會(huì)展、度假酒店設(shè)計(jì)到位，達(dá)到國(guó)際水平的。3）房產(chǎn)注重主題、品牌、創(chuàng)新亞太旅游部長(zhǎng)國(guó)際會(huì)議中心房產(chǎn)的開發(fā)注重休閑旅游因素，樹立了自己的主題，將房地產(chǎn)市場(chǎng)和旅游市場(chǎng)的邊緣結(jié)合，蘊(yùn)含很多創(chuàng)新的因素。 SWOT分析：39優(yōu) 勢(shì) （S）　規(guī)劃清晰，受周邊輻射影響，且先于主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為發(fā)展物業(yè)　現(xiàn)代先進(jìn)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，在功能組合、環(huán)境方面大大超過(guò)區(qū)域內(nèi)先期開發(fā)的類似物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有優(yōu)勢(shì) 具備會(huì)展旅游物業(yè)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，如環(huán)境等；　借景觀，形成本案景觀優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造生態(tài)賣點(diǎn)　劣 勢(shì) （W）交通條件尚不夠完善，僅借助淇澳大橋陸路出入，暫無(wú)水路等其它交通方式，不便于與港澳來(lái)往；開發(fā)商品牌國(guó)內(nèi)知名度有待進(jìn)一步提高項(xiàng)目SWOT分析 　　　　　　　威 脅 (T)區(qū)域內(nèi)海景住宅市場(chǎng)沖擊大國(guó)內(nèi)類似物業(yè)同樣具有威脅力機(jī) 會(huì) (O)　現(xiàn)代新型旅游度假會(huì)展組合概念，帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)　區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多，近2年來(lái)不會(huì)出現(xiàn)同類型項(xiàng)目　區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，會(huì)展、旅游活動(dòng)頻繁，帶來(lái)市場(chǎng)需求　珠港澳大橋，輕軌等大環(huán)境利好態(tài)勢(shì)帶來(lái)商機(jī)潛力　合理準(zhǔn)確的市場(chǎng)及產(chǎn)品定位，在檔次上避開其它房地產(chǎn)項(xiàng)目沖擊，擴(kuò)大了項(xiàng)目市場(chǎng)層面供應(yīng)，為本案提供市場(chǎng)機(jī)會(huì)　　 　 　 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，北京市一年賣出去的上千萬(wàn)平方米的商品房，約有四成以上名“置業(yè)侯鳥”，銷售額上百億元。上海近3年來(lái)，%%，其中高價(jià)的位房屋，有一半被“置業(yè)候鳥”購(gòu)得。大連市約1/3的高檔住宅被外地人買走。珠海市外購(gòu)房者占40％，境外購(gòu)房者占11％。調(diào)查顯示，有能力跨地區(qū)買樓的“置業(yè)候鳥”大多出自中國(guó)先富人群，也有大量港澳人士和在國(guó)內(nèi)就業(yè)的外籍人士，人體可分為四類：子女教育型、商務(wù)居住型、健康養(yǎng)老型和投資增值型。另外中國(guó)中產(chǎn)階層也正日益壯大，可以預(yù)言，20年后中產(chǎn)階層將成為中國(guó)社會(huì)的主流。這部分人口總數(shù)約5000萬(wàn)，也就是8萬(wàn)20萬(wàn)元人民幣；他們的消費(fèi)目標(biāo)已經(jīng)提高到50萬(wàn)到200萬(wàn)元物品。同時(shí)這部分群體恰恰是收入增長(zhǎng)最快的，今后他們還將分享更多中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的利益。從人口的收入分布看，中國(guó)收入最高的群體集中于2640歲，這部分正處于成家立業(yè)的人群消費(fèi)傾向也相對(duì)較高，成為房產(chǎn)、汽車消費(fèi)的主要群體，而隨著這個(gè)群體收入的提高，使得房產(chǎn)、汽車和其他奢侈品的消費(fèi)具有持續(xù)性。另一個(gè)方面，這一消費(fèi)力強(qiáng)力的中產(chǎn)階層，普遍文化水平較高，受西方文化影響較大，注重生活品質(zhì)與享受，他們西方人那樣一生中在不同的城市各居住生活若干年的意愿十分強(qiáng)烈，而三四十歲年齡層的“中產(chǎn)”一族都是二、三次置業(yè)的主力軍。這個(gè)階層的迅速壯大，將給地產(chǎn)全國(guó)化提供源源不斷的動(dòng)力。隨著世界經(jīng)濟(jì)的一體化進(jìn)展，越來(lái)越多的外資企業(yè)在中國(guó)開公司、設(shè)辦事處、建工廠，越來(lái)越多的外籍人士在中國(guó)就業(yè)、生活。早在1985年11月全國(guó)人大常委會(huì)就通過(guò)了《中華人民共和國(guó)外國(guó)人入境出境管理法》，對(duì)外國(guó)人永久居留問題做了規(guī)定，到目前為止已經(jīng)批準(zhǔn)了3000多名外國(guó)人在中國(guó)定居，即永久居留。2005年更推出了中國(guó)“綠卡”制度。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，在上海工作的“洋打工”人數(shù)呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，截至二00六年底，在上海就業(yè)的外國(guó)人已經(jīng)超過(guò)五萬(wàn)人。目前納入深圳市管理的在深就業(yè)外國(guó)人、臺(tái)港澳人員達(dá)一萬(wàn)五千人。在深就業(yè)的外籍人士來(lái)自一百多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。而珠海二00五年在珠海臨時(shí)居留的外國(guó)人約有十萬(wàn)人次，因投資、就業(yè)和學(xué)習(xí)等原因在珠海長(zhǎng)期居留的外國(guó)人約有二千六百余人。據(jù)有關(guān)人士介紹，以前外國(guó)人來(lái)滬工作短期為多，而現(xiàn)在長(zhǎng)期工作的越來(lái)越多，年輕人越來(lái)越多。過(guò)往多為專業(yè)工程師、技術(shù)人才，如今外國(guó)人就業(yè)領(lǐng)域擴(kuò)展到了藝術(shù)文化、娛樂體育等眾多方面。預(yù)計(jì)在未來(lái)的幾年里，境外就業(yè)人員將會(huì)大幅上升，行業(yè)分布更廣，職位更加多樣化。這些境外人士同樣構(gòu)建了強(qiáng)大的物業(yè)購(gòu)買力。外籍人士購(gòu)房最出名的要數(shù)姚明老板萊斯利亞歷山大2006年在高檔公寓“世界城”投資約900萬(wàn)元置業(yè)，不到一年，已經(jīng)升值近550萬(wàn)元。綜上所述，本案的客戶定位：亞太旅游部長(zhǎng)國(guó)際會(huì)議中心主要以會(huì)議度假為主要特色，其中住宅部分的定位主要以國(guó)內(nèi)高收入城市和珠三角為主，延伸到亞太地區(qū)，客戶以中高檔人群收入為主，具體包括規(guī)摸較大的私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者、個(gè)體工商大戶；企業(yè)承包、承租人員和供銷人員；建筑工程承包人；企事業(yè)單位的管理人員、董事會(huì)成員；外資企業(yè)高管；礦老板；演員、時(shí)裝模特、足球教練員和運(yùn)動(dòng)員；文藝、體育和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)人；獨(dú)資或合伙執(zhí)業(yè)的律師；醫(yī)生、導(dǎo)游、美容美發(fā)師、廚師、股評(píng)人、樂手或樂師、音響師、裝飾裝修設(shè)計(jì)師等具有專業(yè)特長(zhǎng)的自由職業(yè)者。從行業(yè)上說(shuō)，包括以下幾個(gè)行業(yè)(一)電信(移動(dòng)通信)、煙草、金融、保險(xiǎn)、證券、電力(供電)、石油、石化、航空、鐵道、公路管理、房地產(chǎn)、廣告、演出、城市供水供氣、汽車、醫(yī)藥、網(wǎng)站、建筑安裝、新聞出版、物業(yè)管理等企事業(yè)單位；　　(二)律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所、評(píng)估師事務(wù)所、拍賣行、房產(chǎn)代理公司等中介機(jī)構(gòu)；　　(三)足球俱樂部、高爾夫俱樂部、酒店賓館、娛樂企業(yè)；　　(四)高新技術(shù)企業(yè)、軟件企業(yè)、集成電路企業(yè)；　　(五)外資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)企業(yè)駐華代表機(jī)構(gòu)；　　(六)設(shè)計(jì)院、科研所、學(xué)校、區(qū)級(jí)以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)；　　(七)電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)社、雜志社等傳媒機(jī)構(gòu)；　　(八)股份制企業(yè)、上市公司；　　(九)各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、財(cái)政部門統(tǒng)發(fā)工資的單位。別墅部分主要為豪門人士、外籍人士等極高收入人群量身定做。本案的銷售價(jià)格既受珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響，也受到國(guó)內(nèi)其它地區(qū)類似物業(yè)的影響。據(jù)了解，全國(guó)度假地地產(chǎn)價(jià)格均價(jià)一般在12000