【正文】 鎮(zhèn) 總建筑規(guī)模 萬平方米。風(fēng)情商業(yè)街入口設(shè)置巴伐利亞城堡酒店，商業(yè)街沿著蜿蜒起伏的谷地通向海邊。意大利威尼斯風(fēng)情濱水旅游商業(yè)街主題。 規(guī)劃條件規(guī)定容積率 ≤ ，建筑密度 ≤ 25%，綠地率 ≥ 40%， 其中總用地面積中的 20%（約 ）可用于房地產(chǎn)開發(fā)。 公司現(xiàn)有主要管理人員 28人， 并獲得集團(tuán)公司大力支持。中新集團(tuán)（控股）有限公司創(chuàng)立于 1999年， 2021年在香港聯(lián)交所主板上市，是一家以中國(guó)大陸房地產(chǎn)開發(fā)、土地一級(jí)開發(fā)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主要投資方向的大型綜合性集團(tuán)公司。 2 本報(bào)告編制的依據(jù) ※ 珠海市規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 2021用地字（香洲）第 088號(hào)及用地紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) ※ 珠海市旅游局《關(guān)于申請(qǐng)將淇洲島影視城項(xiàng)目改為會(huì)展旅游度假項(xiàng)目的報(bào)告的復(fù)函》 ※ 珠海市整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序領(lǐng)導(dǎo)小組《房地產(chǎn)項(xiàng)目開工通知》 ※ 參考資料： 《珠海市 城市 規(guī)劃條例》 《珠海市城市總體規(guī)劃（ 20212020）》 《珠海工程造價(jià)信息》 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法與參數(shù)》（第三版征求意見稿） 項(xiàng)目開發(fā)公 司狀況 珠海市淇洲島影視城有限公司是中新集團(tuán)（控股）有限公司 下屬中外合資 企業(yè)。珠海市淇洲島影視城有限公司 成立于 2021年， 注 冊(cè)資本 9000萬元人民幣 ， 實(shí)行獨(dú)立核 3 算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的經(jīng)營(yíng)管理體制 ，于 2021年 1月獲得單項(xiàng)房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目總用地面積 達(dá) ，用地的性質(zhì)為住宅、旅游及房地產(chǎn)配套開發(fā) 。 二、主題旅游設(shè)施 具體旅游項(xiàng)目有 禮儀廣場(chǎng)、彩虹橋、威尼斯水街、漁人碼頭、沙灘排球、室外露營(yíng)燒烤、四月白露天演繹場(chǎng)、叢林觀光驛站、攀巖探險(xiǎn)、山地摩托車、林中棧道、山 4 地滑翔飛行、赤嶺觀日、觀海 摩天輪、山地網(wǎng)球場(chǎng)、生態(tài)濕地、觀海索道、雕塑廣場(chǎng)、野外露營(yíng)地、金色沙灘、觀海景觀平臺(tái)、沙灘排球、海洋劇場(chǎng) 三、威尼斯水街 總建筑規(guī)模 3萬平方米。德國(guó)山地風(fēng)情旅游商業(yè)街主題。設(shè)置海 洋劇場(chǎng)，海洋文化發(fā)展中心，海底世界、海洋生態(tài)健康中心、潛水俱樂部、漁人碼頭等設(shè)施，沿海岸依山勢(shì)設(shè)置度假別墅。 七、茵特拉根金色海岸沙地高爾夫 低層住宅 總建筑規(guī)模 萬平方米。設(shè)置會(huì)所及公寓。 十、學(xué)校、 幼兒園 總建筑規(guī)模 萬平方米。 結(jié)論概述 亞太旅游部長(zhǎng)國(guó)際會(huì)議中心項(xiàng)目占地 平方米 ， 總建筑面積 米， 分三期建設(shè)，三期項(xiàng)目劃分、占地面積、總建筑面積、總投資分別為一期包括亞太旅游部長(zhǎng)論壇國(guó)際會(huì)議中心、威尼斯水街學(xué)校、幼兒園巴伐利亞度假酒店、海濱度假酒店、配套休閑項(xiàng)目 等公建項(xiàng)目 ，占地 ㎡，總建面 ㎡，總投資；二期包括一期商住、巴登巴 登谷商業(yè)街及會(huì)所、西班牙小鎮(zhèn)，占地㎡，總建面 ㎡， 工程費(fèi)用 ；三期包括二期商住、高爾夫低層住宅、安納溪谷小鎮(zhèn)，占地 ㎡，總建面 ㎡， 工程費(fèi)用 為 萬元。 由中外合資企業(yè) 珠海市淇洲島影視城有限公司 負(fù)責(zé)開發(fā)， 項(xiàng)目建成后將給珠海建立一個(gè)休閑旅游度假和會(huì)展基地，極大地提升珠海休閑旅游度假和會(huì)展品牌，帶來極大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 珠海自然地理交通人文環(huán)境 珠海市位于中國(guó)廣東省南部，珠江口的西部和南部，瀕臨南海，是一座著名的花園式海濱城市，內(nèi)陸東面與香港隔海相望，相距 36海里（最近的海 島相距 3 海里），南端陸地與澳門相連，西面是新會(huì)、臺(tái)山縣，北面與中山市接壤，距廣州約 140 公里，距深圳約 200 公里。 珠海是我國(guó)重要的口岸城市。珠海港是中國(guó)南方主樞紐港之一，港池可利用的海岸線長(zhǎng) 75 公里，珠海市高等級(jí)公路平坦寬闊，四通八達(dá)，連接國(guó)內(nèi)各地。珠海機(jī)場(chǎng)自 1995 年 5 月通航，至今已安全運(yùn)營(yíng) 12 年。年平均氣溫22． 3℃， 1 月均溫 14． 9℃。人居環(huán)境一流， 1990 年以來九次榮獲全省城市環(huán)境綜合整治定量考核第一；先后榮獲 “國(guó)家園林城市 ”、 “國(guó)家環(huán)保模范城市 ”、 “國(guó)家衛(wèi)生城市 ”、 “國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū) ”、 “中國(guó)優(yōu)秀旅游城市 ”和聯(lián)合國(guó)人居中心授予的 “國(guó)際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng) ”、 “2021 中國(guó)魅力城市 ”、 “中國(guó)最具幸福感城市 ”等榮譽(yù) 稱號(hào)。 珠海宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境 入世、香港、澳門回歸、 ＣＥＰＡ 、 “港珠澳大橋 ”、 《世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展宣言》 、航展 為外資的進(jìn)入敞開了珠海的大門。珠海作為我國(guó)最早對(duì)外開放的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一， 8 又有毗鄰港澳的獨(dú)特地位，“入世“后隨著引進(jìn)外資和出口貿(mào)易的增多，經(jīng)濟(jì)總量亦水漲船高。珠海作為對(duì)外開放的窗口，“近水樓臺(tái)先得月”。近 20年來，香港和澳門與內(nèi)地在貿(mào)易、旅游、投資、交通、制造業(yè)、房地產(chǎn)等方面的聯(lián)系日益增強(qiáng)，內(nèi)地因素特別是“廣東因素”正發(fā)揮越來越重要的作用。其中香港居民 39 戶，澳門 114戶，涵蓋房地產(chǎn)服務(wù)、管理咨詢、倉儲(chǔ)、旅游及相關(guān)服務(wù)等行業(yè)。拱北海關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，拱北海關(guān)共驗(yàn)放港澳ＣＥＰＡ貨物總值 萬美元，約占全國(guó)進(jìn)口總值的 2 成，同比大幅增長(zhǎng) 27%。由此 “世宣 ”效應(yīng)引發(fā)投資熱潮 。包括曉星氨綸（廣東）有限公司、珠海弘機(jī)旅游發(fā)展有限公司等大項(xiàng)目在內(nèi)，簽約項(xiàng)目 6 個(gè)，外商出資額為 億美元。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、東芝、佳能、日通，美國(guó)的?？松梨凇⑷崴?、偉創(chuàng)力，英國(guó)的 BP 公司，德國(guó)的戴姆勒克萊斯勒、西門子，法國(guó)的家樂福，荷蘭的飛利浦等 30 多家著名跨國(guó)公司在我市投資設(shè)立了 58 個(gè)外商直接投資項(xiàng)目。2021 年，據(jù)初步核算，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) ％， GDP 總量和增長(zhǎng)速度雙雙超過 “ 十五 ” 計(jì)劃預(yù)定的目標(biāo)。 然而，隨著 珠港澳大橋、廣珠鐵路、江珠高速、粵西沿海高速公路、 廣珠西線高速公路、太澳高速、 廣珠輕軌等一大批區(qū)域性交通項(xiàng)目的陸續(xù)啟 動(dòng) 和陸續(xù)建成 ，經(jīng)過五年的交通設(shè)施的加快建設(shè)， 珠海市“五縱三橫”路網(wǎng)規(guī)劃將會(huì)實(shí)現(xiàn)， 珠海將成為以 “ 一橋雙港 ” 為龍頭的區(qū)域性交通樞紐城市 ，其 90 分鐘城際生活圈中將囊括江門、中山、廣州、順德、佛山、深圳、香港、澳門等經(jīng)濟(jì)繁華的珠三角重要都市。梅溪牌坊、陳芳故居、唐家共樂園、白石街和寶鏡灣摩崖石刻是歷史悠久的旅游古跡。 珠海屬實(shí)施外國(guó)人進(jìn)入珠江三角洲 144 小時(shí)便利簽證城市。 接待過夜游客 萬人次，增長(zhǎng) %。 2021 年上半年，外國(guó)游客、香港游客大幅增加，臺(tái)灣游客在保持了兩年的高速增長(zhǎng)后， 2021 年上半年仍增３０％。 1987 年以前的珠海還沒有真正意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，除了當(dāng)時(shí)的極少數(shù)房地 12 產(chǎn)公司開發(fā)少量住房用于外銷，房 產(chǎn) 建設(shè)主要用來解決住房福利分配。到１ 1995 年，珠海有許多房地產(chǎn)項(xiàng)目陷入停頓，樓盤爛尾，房?jī)r(jià)跳水。 2021 年，珠海全面啟動(dòng)城中舊村改造項(xiàng)目，停止實(shí)物分房實(shí)行住房分配貨幣化，全市原先的開發(fā)用地得到重新整合，規(guī)模開發(fā)成為主流，精品房層出不窮，物業(yè)管理水平進(jìn)一步提高。 目前珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ， 政策推動(dòng) ，房地產(chǎn)開發(fā)保持適度規(guī)模 由于城市規(guī)模和城市建成區(qū)面積較小，相比珠三角其他城市，珠海房地產(chǎn)投資規(guī)模仍然較低，在珠三角 9 市中僅高于江門和肇慶。 珠海市房地產(chǎn)投資規(guī)模走勢(shì)圖020406080100120年億元房地產(chǎn)投資（億元） 2021 2021 2021 2021 2021 2021 07年前11 14 19992021年房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)情況02004006008001000施工面積竣工面積銷售面積施工面積 竣工面積 銷售面積 近 年珠海的房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭會(huì)在今 后幾 年持續(xù)，因?yàn)檫@樣的發(fā)展是在中央進(jìn)行了宏觀調(diào)控和珠海市政府出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策后而取得的發(fā)展，是健康的、良性的、穩(wěn)定的。同時(shí)，港珠澳大橋的確定、廣珠 輕軌的開工、幾條高速公路的的建成和在建，這些大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大進(jìn)展都對(duì)珠海未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景注入了活力。 隨著港珠澳大橋、廣珠軌道交通、廣珠鐵路等交通設(shè)施的建設(shè)，使得珠海的區(qū)域地位提升，房地產(chǎn)投資價(jià)值升高， 2021 年以來商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲， 房?jī)r(jià)增幅加速 ， 觀察 1999－ 2021 年的珠海市商品房均價(jià)走勢(shì)（參 下 表）可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)在 2021 年以后一直穩(wěn)步上升，而增幅則在 2021 年和 2021 年拉出了較大的上升陽線，實(shí)際上 2021 年房?jī)r(jià)增幅作為高位運(yùn)行的結(jié)果，其增幅意義更為可觀。 珠海的海景住宅開發(fā)，早在上世紀(jì)八十年代就已經(jīng)成為珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。當(dāng)時(shí)的海景住宅外銷型特點(diǎn)非常明顯，珠海以外的客戶約占 7~8 成，其中港澳客戶和內(nèi)地客戶各占一半左右。銷售均價(jià)的跨度較大，從 4000~5000元／平方米 的多層住宅， 6000~7000 元／平方米 的高層住宅，到 10000 元／平方米 上下的海景別墅都有供應(yīng) 。 供需兩旺 ， 交易活躍 2021年 上半年，珠海樓市表現(xiàn)出進(jìn)一步火熱的勢(shì)頭。 盡管上半年珠海樓市總需求量（亦即銷售面積）較去年同期有較大幅度上升，然而 1－ 6 月間，由于大量新盤的入市， 總體消化率依然有較大降幅。 17 2021 年 以來 珠海市商品房空置面積 也持續(xù)下降， 2021 年 全市商品房空置面積繼續(xù)下降為 萬平方米，同比減少 %，其中商品住宅空置面積 萬平方米，同比減少 %。 2021 年 10 月 22日，位于前山河西岸、昌盛路北側(cè)的 “ 珠國(guó)土儲(chǔ) 2021－ 02” 地塊（華發(fā)世紀(jì)城）被 上市公司 華發(fā) 股份公司 以 1589 元／平方米的樓面地價(jià)即總價(jià) 億元拿下；同樣是華發(fā) 股份公司 ， 2021年10 月 18 日，位于南屏珠海大道北、南灣大道東、前山河南側(cè)、華發(fā)新城以西的“ 珠國(guó)土儲(chǔ) 2021－ 13” 號(hào)地塊（華發(fā)新城第五期）被其以樓面地價(jià) 3510 元／平方米，總價(jià) 億元斬獲。 珠海的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由本地向珠三角、港澳，甚至向全國(guó)開放?！吧钲谕顿Y客助推珠海樓市”成為 2021珠海地產(chǎn)十大新聞大事。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快是國(guó)家大 的宏觀政策，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將是未來一段時(shí)間促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的動(dòng)力。 拆遷安置需求。 全世界財(cái)富存在無非三種方式：現(xiàn)金、房地產(chǎn)、證券 ，股市的高風(fēng)險(xiǎn)已為大家所認(rèn)同，無疑購置物業(yè)不失一種選擇 。 珠海房地產(chǎn)業(yè)近年來的持續(xù)發(fā)展，除了與珠海可持續(xù)發(fā) 展的戰(zhàn)略性計(jì)劃、舒適的居住環(huán)境，天然的城市景觀以外，還與珠海的生態(tài)環(huán)境、人口密度、經(jīng)濟(jì)狀況有很大關(guān)系。廣珠輕軌和連接珠海的各條高速公路也是珠海房地產(chǎn)高速發(fā)展的催化 劑。 再次， 城際比較 ， 珠海發(fā)展?jié)摿捎^，房?jī)r(jià)補(bǔ)漲空間較大 珠海 與 深穗 相比， 收入差別不大，房?jī)r(jià)相差懸殊 。但 2021 年珠海住宅均價(jià)明顯落后于廣州和深圳，三地房?jī)r(jià)分別是 4581 元／平方米， 6149 元／平方米和 9173 元／平方米。 可見未來不論在 一般住宅市場(chǎng)、豪宅市場(chǎng)，珠海都有長(zhǎng)足發(fā)展的空間 。 近三個(gè)月來，消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)已連續(xù)超過 5%，使得銀行存款利率實(shí)際為負(fù)。將進(jìn)一步吸引外地尤其北方人士來珠休閑旅游度假和買房置業(yè)。 淇澳 島僅一個(gè)自然村，島嶼面積約 24平方千米（ 原始面積不足 18平方公里 ），戶籍人口不到 4000人。 淇澳島 東望香港、深圳，南向萬山管理區(qū)，北與中山橫門、東莞虎門相毗鄰，處在穗港澳金三角中心，淇澳是 珠海原規(guī)劃連接香港的 伶仃洋跨海大橋 周轉(zhuǎn)島（現(xiàn) 伶仃洋跨海大橋 改為珠港澳大橋，著陸點(diǎn)已改為拱北） 。在這 小小 的淇澳島上竟有 17 座廟宇，浸透著濃厚的歷史文化氣息。 23 淇澳島是珠海 的愛國(guó)主義教育基地。淇澳島人民用此款，繞全村修建了長(zhǎng)2 千米的花崗巖 “ 白石街 ” 以紀(jì)念抗英首捷。除此之外，尚未進(jìn)行其它的商業(yè)開發(fā)，基本處于原生態(tài)狀況。 ②城市規(guī)劃對(duì)建筑設(shè)計(jì)的約束。 ⑤拆遷量的大小場(chǎng)地已全部拆遷完成。結(jié)合國(guó)外度假的方式，我們認(rèn)為中國(guó) 休閑度假的具有如下幾 個(gè)消費(fèi)特點(diǎn)： 一地時(shí)間長(zhǎng)、度假加觀光相結(jié)合 觀光旅游的基本心態(tài)是到處多看，看得越多越過癮，越覺得有所值。處于過渡階段，就意味著國(guó)內(nèi)的休閑在一定意義上、一定時(shí)期之內(nèi)，還是要和觀光結(jié)合在一起。 散客和家庭式組織方式 現(xiàn)在休閑度假在方式上主要是散客和家庭式組織方式，而不是觀光旅游的團(tuán)隊(duì)性組織方式。 與觀光旅游不同， 度假旅游有一個(gè)特點(diǎn)，客人認(rèn)準(zhǔn)了一個(gè)度假地，甚至一個(gè)度假酒店，其忠誠(chéng)度會(huì)非常高。再比如現(xiàn)在很多俄羅斯的富豪只去西班牙的太陽海岸，在那兒買地蓋房子，成為穩(wěn)定的度假點(diǎn)。之所以如此，有其深厚的背景因素： 收入 20212021 年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量大幅增加，中國(guó)人均國(guó)民總收入也逐年穩(wěn)步提高。北京、上海等大型城市和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)越過休閑的臨界點(diǎn)，逼近度假的門檻，其中有些地方已經(jīng)超越了度假門檻。如此 調(diào)整后，我國(guó)法定節(jié)假日和周 年 末休息日再加上職工帶薪年休假，一年中平均休假時(shí)間超過了三分之一。中國(guó)旅游發(fā)展 25 年，國(guó)內(nèi)旅游是從 80 年代中期開始，迄今 20 年，隨著收入水平的不斷提高和閑 27 2021年17月主要城市接