【正文】 流屬岷江水系，有金馬河、江安河等河流總長 186 公里。 (5)雙流的東升、華陽、航空港三大版塊已全部納入成都市第二圈層的城市發(fā)展中，華陽以房產開發(fā)、教育科研為主，建設成為新的都市區(qū)；航空港依托雙流機場的優(yōu)勢形成以物流配送為主的工業(yè)集中區(qū)；東升鎮(zhèn)則作為成都的衛(wèi)星城及雙流“核心樞紐”，向著城市多功能綜合性方向發(fā)展，形成成都南部新的財富聚匯中心。在幅員面積 1578 平方公里的土地上，未來將聚集約 600 萬人口，形成現代產業(yè)、現代生活、現代都市三位一體協(xié)調發(fā)展的示范區(qū)，并秉承“產城一體”的規(guī)劃理念， 再造一個“產業(yè)成都”。 (二 ) 地鐵一號線 成都地鐵 1號線一期工程北起升仙湖站，南止世紀城站，全長 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 9 頁 共 67 頁 ，設有 17個站（升仙湖、火車北站、人民北路、文殊院、騾馬市、天府廣場、錦江賓館、華西壩、省體育館、倪家橋、桐梓林、火車南站、高新、金融城、孵化園、海洋公園、世紀城），平均時速36km，最高時速 80km， 2021年 9月 27日正式投入運營。 （三）紅星路南延線 紅星路南延線總長 ，從繞城高速一直向南，到達最新規(guī)劃 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 10 頁 共 67 頁 的天府新區(qū) “中和組團 ”，接通新川創(chuàng)新科技園 ，是連接成都市主城區(qū)和天府新區(qū)核心區(qū)的重要快速通道。該項目最長的下穿隧道在紅星路南延線中和場鎮(zhèn)段，近 ，整個道路設計時速為 60公里， 7分鐘就能跑完全程，市民能充分享受到方便快捷的出城通道。 醫(yī)院：成都市第一醫(yī)院、中德巴伐利亞國際醫(yī)院、雙流第二人民醫(yī)院、中奧國際醫(yī)院、宋慶齡華西婦女兒童醫(yī)院。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 12 頁 共 67 頁 圖 111： 20212021年 1季度國內生產總值（ GDP）比較圖 2021年 13月，全國固定資產投資（不含農戶） 58092億元，比上年名義增長 %（扣除價格因素實際增長 %），增速比 12月份回落 ，與去年同期持平。詳見圖 112。（由于 2021年 13月的定金及預收款、個人按揭貸款數據未公布，該比例根據 2021年 12月數據計算） 圖 113： 2021年 12月全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源結構分布圖 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 14 頁 共 67 頁 從資金來源的增長率來看，國內貸款增長率從 2021年開始一直處于低位，平均同比增長率為 %；但今年同比增長率上升較多， 2月和 3月同比增長率分別達到 %和 %。 圖 114： 20212021年 2月全國房地產開發(fā)企業(yè)資金增長率比較圖 2021年 3月，全 國房地產開發(fā)景氣指數為 ，環(huán)比下降 分點，但同比上漲 ，連續(xù)兩月同比回升。 圖 115： 2021年 2021年 3月全國房地產開發(fā)業(yè)綜合景氣指數對比圖 綜上所述， 2021年第一季度 GDP 增速有所放緩的同時，房地產開發(fā)投資增長率震蕩上漲。 2021年第一季度，新建商品住宅季度供應量同比上漲。見圖 312。 回升 2021年第一季度，根據 176個商品住宅交易樣本點數據，中心城區(qū)商品住宅成交均價為 7771元 /平方米，環(huán)比上漲 %。 新建商品住宅成交量方面， 2021年二季度以來， “三限 ”政策從嚴從緊實施超過一年，且房屋售價同比去年確實有所下降，部分剛性需 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 18 頁 共 67 頁 求購房者選擇不再觀望，造成成交量回升，市場至今一直呈現一定回暖跡象。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 19 頁 共 67 頁 表 311： 2021年 2021年 1季度中心城區(qū)新建商品住宅成交明細表 單位：平方米 備注：其他為雙流中和鎮(zhèn)及華陽部分區(qū)域。第一季度供應量環(huán)比下降的同時，成交量有所上漲，使得一季度供求比有所回落。 綜上所述，從四季度來看，重點城 市和成都住宅市場發(fā)展方向基本一致，均繼續(xù)呈現一定回暖跡象?？傮w來看，二圈層成交均價在保持相對穩(wěn)定的基礎上，有 一定上漲趨勢?？傮w來看，三圈層成交均價有一定上漲趨勢。本季度，一圈層新房成交均價同比去年上漲%，而二圈層成交均價同比上漲 %，雙流、郫縣和龍泉驛同比上漲均超過 8%，經過 2021年上半年樓市的低迷后，二圈層房地產市場已回暖。經過 2021年上半年樓市的低迷后，三圈層與一、二圈層一樣，房地產市場已回暖?？傮w而言，成都市房地產市場回暖趨勢明顯。盡管限購限貸政策對成交量的抑制作用較明顯，市場觀望情緒依然濃厚，但是經過一年多的限購 ，市場已逐漸適應限購政策，加上 2021年年中貨幣政策的調整，如降低存款準備金率、降低基準利率等，造成 2021年第四季度一圈層新建商品住宅成交量同比去年上漲%，市場回暖并走出低位，本季度延續(xù)此趨勢。 (五 ) 房產市場特殊狀況分析 1.“國五條 ”發(fā)布背景及內容 自 2021年 12月以來，房地產市場調控政策經歷了四次升級，分別是2021年 1月的 “國十一條 ”、 4月的 “國十條 ”、 9月的 “ ”， 2021年1月的 “新國八條 ”，本次出臺的 “國五條 ”是第五次調控升級。 2月 20日，溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署房地產市場調控工作，出臺了樓市調控 “國五條 ”，包括完善穩(wěn)定房價工作責 任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規(guī)劃建設、加強市場監(jiān)管等五項內容。股市對政策的反應從側面表明， “國五條 ”對整個房地產行業(yè)均有較大影響， 2021年房地產市場，尤其是二手房市場將面臨嚴峻的政策環(huán)境。 4.“國五條 ”調控下成都房產市場簡析 以 2021年 2月 20日， “國五條 ”發(fā)布日期為時間軸基點，以周成交量為基礎分析 “國五條 ”對成都市房產市場造成的影響。 “國八條 ”中提及的房價控制目標，指向的是 “新建住房 ”，這是可以包括保障房的；現在提及的房價控制目標，指向是 “新建商品住房 ”，調控的目標更加明確，表明中央對房產市場調控的決心依然強烈。綜 合以上因素判斷，未來短期內成都新建商品房市場可能進入震蕩上漲態(tài)勢。但是不管未來成都有無更進一步的實施細則出臺，原則上都要以 “國五條 ”為準，必將對二手房市場造成長期影響。綜合以上因素判斷，由于三月二手房成交量環(huán)比、同比均大漲， “透支 ”了較多市場需求，接下來更多的購房者可能會觀望一段時間，成交量回落的可能性較大。由于目前處于調控新政發(fā)布初期，且成都地方實施細則尚未完全細化，且不排除發(fā)布更新更細的實施細則的可能，房產市場后續(xù)發(fā)展尚待觀察，短期內新房及二手房價格下降的可能性較小。另外，本季度工業(yè)用地掛牌量創(chuàng)造新高，達到 35宗共計 米。詳見圖 413，圖 414。 圖 415：成都市三圈層 20212021年 1季度土地成交情況圖 圖 416：成都市三圈層 20212021年 1季度土地成交宗數比較圖 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 33 頁 共 67 頁 整體而言， 2021年第一季度，成都市一、二、三圈層經營性用地成交量環(huán)比有所下降，供地規(guī)模和成交規(guī)模適中，經過 2021年年末成交量價 “翹尾 ”的現象后，成交量緩慢平穩(wěn)回落?？傮w來看，本季度一圈層平均價格水平有所上漲。其主要原因一是房地產市場持續(xù)回暖，一季度回 暖趨勢逐漸放緩；二是 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 35 頁 共 67 頁 季度間土地供應結構發(fā)生變化。 從季度來看，由圖 425和 426可知，成都市三圈層成交樓面地價從2021年第二季度到 2021年第二季度一直處于下降通道， 2021年第三季度止跌并逐漸回暖，回暖態(tài)勢延續(xù)到本季度。詳見下圖 425，圖 426。 二、 戶型設計 參照建設部《商品住宅性能管理辦法》所規(guī)定的評定標準與評定體系進行了設計。每套均設計安排出貯藏間 ， 并在臥室留有壁櫥的空間。 三、 道路交通 項目周邊路網發(fā)達 ， 交通便利 ， 道路規(guī)劃與城市路網自然融合 ， 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 38 頁 共 67 頁 社區(qū)車流組織于交通主軸道路上 ， 在住宅外圍設輔道 ， 建筑周邊設有消防環(huán)道和消防登高面 ， 部分景觀路在緊急狀態(tài)下可兼做消防通道。美年廣場 （寫字 樓） 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 54 頁 共 67 頁 基本信息 行政區(qū)域： 高新 區(qū)域板塊： 城南副中心 項目位置： 天府大道中段 1388號 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類型： 小高層 物業(yè)類別： 寫字樓 戶型面積： 30180平方米 開發(fā)商： 四川西美投資有限公司 投資商： 花樣年實業(yè)發(fā)展（成都）有好公司 銷售信息 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 55 頁 共 67 頁 開盤時間： 2021年 9月 入住時間： 2021年 3月 銷售狀況： 在售 價格信息 均價： 10000元 /平方米 歷史價格： 20210620 均價 10000元 /平米 20210608 均價 10000元 /平米 20210517 均價 10000元 /平米 花樣年 悅峰 高層普通住宅 長城半島城邦 高端住宅 領館國際城 高層普通住宅 蒂梵尼 高層普通住宅 麓山國際社區(qū)高層豪宅茵特拉 小高層 普通住宅 江宇天府城 高層 、 普通住宅 、公寓 海昌 CEC 成都極地海洋世界 商鋪 花樣年 三、 項目營銷推廣 (一 ) 營銷推廣總原則 針對目標客戶的興趣 ， 開展由客戶興趣覺得的系列活動 ， 如運動、休閑娛樂、品鑒會等方面的活動。通過這樣的活動 ， 營銷增強客戶的“行動體驗”的認同。 屬于規(guī)劃住宅區(qū)域 ?交通便利 ， 生活配套完善 ， 有良好的生活環(huán)境。 解決策略 ： 一是配合成都市、 雙流 政府的宣傳、謬論導向 ， 通過營銷宣傳、實地參觀體驗等方式拉近消費者的心理距 。未來幾年國家將繼續(xù)加大調控力度 ， 落實已頒布的政策及措施 ， 國家宏觀調控可 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 59 頁 共 67 頁 能會影響本項目的發(fā)展。 綜上所述 ： 本地塊處于一個優(yōu)質的地段 ， 居住環(huán)境較佳 ， 項目附近人群對房屋需求較大 ， 各類基本配套設施正在完善中 ， 商品住宅開發(fā)的條件已經完善和成熟。這一類客戶人數較少 ， 占成都市場總數的 10%以內。 3. 中 間型客戶 此類客戶勇于進取 ， 掙錢拼命 ， 不失去生活中的各個機會。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 61 頁 共 67 頁 第 七 章 項目開發(fā)進度和計劃 一、 項目開發(fā)周期 由于本項目地塊規(guī)模較大 ， 將定為 二 期開發(fā) ，分為住宅部分和商業(yè)部分，一期為住宅，二期為商業(yè)部分， 這樣利于開發(fā)節(jié)奏的把握和市場宣傳的集中發(fā)力 ， 為項目的成功打好基礎。 二 、 銷售回款 隨著 地鐵一號線南延線開通， 該項目產品區(qū)域價值將處于一個快速提升的階段 ， 所以該項目的銷售思路是控制節(jié)奏 ， 穩(wěn)中取勝 ?在保障項目運營正?，F金流的情況下 ， 最大化的挖掘產品利