【正文】 % 建筑面積： 185000平方米 占地面積： 240000平方米 海昌 CEC 成都極地海洋世界近期價(jià)格走勢(shì)簡(jiǎn)述 花樣年 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 39 頁(yè) 共 67 頁(yè) 第 五 章 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣 一、 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 ： （一）住宅部分： 萬(wàn)科海悅匯城 所有房間 、 衛(wèi)生間 、 廚房 均為明間。保證戶(hù)戶(hù)景觀(guān)朝向良好 ， 通風(fēng)自然 ，力爭(zhēng)多數(shù)房間享有南北好朝向 ， 既為小區(qū)室外環(huán)境創(chuàng)造通風(fēng)走廊。 所有房間都有直接采光、并保證了日照的要求。設(shè)計(jì)中力求作到以下幾點(diǎn) ： 房間齊備 ， 套內(nèi)安排臥室、起居、 餐廳、儲(chǔ)藏等基本空間 ， 并參照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了房間面積和面寬的設(shè)計(jì) 。 (二 ) 經(jīng)濟(jì)節(jié)能 —— 體現(xiàn)“合理利用資源與節(jié)約資源”的理念 在設(shè)計(jì)中充分考慮節(jié)約開(kāi)發(fā)成本、合理利用土地及節(jié)約能源等目的 ，力求創(chuàng)造出新一代的節(jié)能型住宅。 圖 425：成都市三圈層 20212021年 1季度土地成交價(jià)格走勢(shì)圖 圖 426：成都市三圈層 20212021年 1季度土地成交價(jià)格比較圖 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 37 頁(yè) 共 67 頁(yè) 第四章 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 一、 住宅規(guī)劃理念（關(guān)于幼兒園優(yōu)勢(shì)的文字描述。整體來(lái)看，本季度三圈層平均成交樓面地價(jià)水平達(dá)到近期最高，排除供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，預(yù)計(jì)下季度成交樓面地價(jià)將有所回落。從供應(yīng)成交結(jié)構(gòu)上看，本季度三圈層供應(yīng)多宗加油加氣站用地，低規(guī)劃容積率和高成交價(jià)拉高了平均成交樓面價(jià)，使本季度成交均價(jià)上漲較多。 圖 423：成都市二圈層 20212021年 1季度土地成交價(jià)格走勢(shì)圖 圖 424：成都市二圈層 20212021年 1季度土地成交價(jià)格比較圖 3 .三圈層土地成交價(jià)格 整體上漲較多，溢價(jià)率上升 2021年第一季度，成都市三圈層土地成交平均價(jià)格（樓面地價(jià)）為 1667元 /平方米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %；平均起拍價(jià)格為 /畝，環(huán)比、同比均有所上漲；平均成交價(jià)格為 /畝，環(huán)比上漲 ，同比上漲 %；平均溢價(jià)率水平為 %， 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 36 頁(yè) 共 67 頁(yè) 為 2021年 4季度以來(lái)最高，環(huán)比上季度增加 。整體來(lái)看，本季度二圈層平均成交樓面地價(jià)水平不低，相較于近期平均水平有所上漲，市場(chǎng)回暖對(duì)價(jià)格水平的促進(jìn)作用仍然較為明顯。 從季度來(lái)看，二圈層整體成交價(jià)格環(huán)比所上漲，但波動(dòng)幅度不大。詳見(jiàn)圖 421，圖 422。 從季度來(lái)看，本季度商住用地成交樓面地價(jià)較上季度有所上漲，其主要原因一是房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)回暖趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)地意愿繼續(xù)增強(qiáng)；二是本季度供地中居住用地區(qū)域條件較 佳，成交價(jià)格較高，造成整體樓面地價(jià)水平不低。 (二 ) 成交價(jià)格分析 上漲，溢價(jià)率正常 2021年第一季度，成都市一圈層土地成交平均價(jià)格（樓面地價(jià)）為 3879元 /平方米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %；平均起拍價(jià)格為 萬(wàn) /畝 ，同比、環(huán)比均有所上漲；平均成交價(jià)格為 /畝，與上季度基本持平，同比去年上漲 %；平均溢價(jià)率水平為 %，環(huán)比下降 ，同比上升 NBI。詳見(jiàn)圖 415，圖 416。 圖 413： 成都市二圈層 20212021年 1季度土地成交情況圖 圖 414：成都市二圈層 20212021年 1季度土地成交宗數(shù)比較圖 ， 商業(yè)用地多于居住用地 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 32 頁(yè) 共 67 頁(yè) 2021年第一季度，成都市三圈層共成交經(jīng)營(yíng)性用地 38宗，其中商業(yè)用地 28宗，居住用地 10宗；成交建設(shè)用地總面積約為 ，環(huán)比下降 %，同比下降 %；規(guī)劃建 筑總面積約為 方米，環(huán)比下降 %，同比下降 %。容積率水平約為 ，較上季度下降 ，略低于 2021年以來(lái)平均水平 。詳見(jiàn)圖 411，圖 412。平均容積率為 ，較 2021年以來(lái)平均容積率 。 三 、成都商住用地市場(chǎng)運(yùn)行狀況 2021年第一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，土地供應(yīng)規(guī)模保持在較高位，三個(gè)圈層成交情況均為量跌價(jià)漲，二、三圈層量跌價(jià)漲，全市流標(biāo)宗地?cái)?shù)及占比有所下降。 總體看來(lái)，新房成交量震蕩上漲， 二手房市場(chǎng)盡管成交量上漲，但更多是由于市場(chǎng)對(duì)政策的猜測(cè)和揣摩造成， “國(guó)五條 ”尤其是《通知》本身對(duì)市場(chǎng)造成的影響還未顯現(xiàn)。 需要特別注意的是，由于中央 2月底發(fā)布 “國(guó)五條 ”，要求各地在 3月底之前必須出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，供地方政府研究的時(shí)間相對(duì)緊張，成都發(fā)布的實(shí)施細(xì)則僅達(dá)到 “國(guó)五條 ”最低要求，即公布 2021年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，對(duì)收取個(gè)稅、限購(gòu)區(qū)域、二套房貸等問(wèn)題均未提及。另一方面，利用 EXCEL對(duì)近幾周成交數(shù)據(jù)做移動(dòng)平均數(shù)趨勢(shì) 分析，未來(lái)趨勢(shì)線(xiàn)是往下的，且向下幅度較大。由圖 351，一方面，僅 從成交數(shù)據(jù)分析，自 “國(guó)五條 ”發(fā)布后，成都市二手房的周成交量一直處于上漲狀態(tài)，成交量連續(xù) 3周高于新房成交量，至 3月最后一周（即 “國(guó)五條 ”地方實(shí)施細(xì)則發(fā)布截止日）成交量達(dá)到頂點(diǎn)后，隨即大幅回落。雖然成都發(fā)布的地方實(shí)施細(xì)則沒(méi)有類(lèi)似的描述，但將來(lái)二手房交易繳稅稅率大大提高的可能性仍然存在。 二手房市場(chǎng)方面， “國(guó)五條 ”中與以往政策差別較大的是 “二手房交易按轉(zhuǎn)讓所得的 20%計(jì)征個(gè)人所得稅 ”這一剛性條款。由圖 351，一方面，僅從成交數(shù)據(jù)分析， “國(guó)五條 ”發(fā)布以來(lái)新建商品住宅成交量震蕩中有所上漲，成都實(shí)施細(xì)則發(fā)布后，周成交量反而上漲較多， “國(guó)五條 ”對(duì)新建商品住宅市場(chǎng)確實(shí)也產(chǎn)生一定 “積極 ”影響；另一方面，利用EXCEL 對(duì)近幾周成交數(shù)據(jù)做移動(dòng)平均數(shù)趨勢(shì)分析，未來(lái)趨勢(shì)線(xiàn)是往上的。 “國(guó)五條 ”釋放堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松的強(qiáng)烈信號(hào)，要求各地制定并公布年度新建商 品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行既有的限購(gòu)政策，而且限購(gòu)范圍有可能擴(kuò)大。 新建商品住宅方面，值得注意的是 “國(guó)五條 ”中有關(guān)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的表述，有別于 2021年的 “國(guó)八條 ”。 “國(guó)五條 ”發(fā)布以來(lái)成都市新建商品住宅及二手房周成交量見(jiàn)圖 351。以此判斷，《通知》在發(fā)布前，由于政策的不確定性可能對(duì)市場(chǎng)造成一定沖擊，使二手房成交量短時(shí)間沖高；但細(xì)則發(fā) 布后，政策規(guī)定與市場(chǎng)預(yù)期有較大差異，故《通知》對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期影響不大，未來(lái)短時(shí)間內(nèi)新房 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 27 頁(yè) 共 67 頁(yè) 及二手房?jī)r(jià)格下降的可能性較小。 “國(guó)五條 ”實(shí)施細(xì)則簡(jiǎn)析 3月 31日，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局發(fā)布《成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于公布 2021年度我市新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的通知》，全文為： “按照國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦發(fā) [2021]17號(hào)）要求，現(xiàn)將我市 2021年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)公布如下：各級(jí)房產(chǎn)管理部門(mén) 要認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院、省政府和市政府各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施，進(jìn)一步加大住房保障力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，切實(shí)增加中小套型普通商品住房供應(yīng)，努力滿(mǎn)足居民合理住房需求，確保新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)幅度。 “國(guó)五條 ”發(fā)布后 ，股市隨即下行，與房地產(chǎn)相關(guān)的地產(chǎn)股、鋼材股、水泥股等板塊領(lǐng)跌。 3月 1日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，《通知》要求：完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度；增加普通商品住房及用地供應(yīng)，原則上 2021年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過(guò)去 5年平均實(shí)際供應(yīng)量；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，全面落實(shí) 2021年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成 470萬(wàn)套、新開(kāi)工 630萬(wàn)套的任務(wù)；堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，且限 購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購(gòu)住房類(lèi)型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同（認(rèn)購(gòu)）前；對(duì)擁有 1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房；住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購(gòu)措施。其后地方兩會(huì)相繼召開(kāi)，各地政府紛紛通過(guò)表態(tài)將穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。 2021年 2季度以來(lái)，包括成都在內(nèi)的全國(guó)大部分城市剛性需求釋放，造成成交量和成交均價(jià)有所上漲，由此導(dǎo)致更多的購(gòu)房者放棄觀(guān)望，造成新建商品房和二手房成交量持續(xù)出現(xiàn)一定程度的上漲，價(jià)格水平下降的趨勢(shì)消失且回暖跡象明顯， “國(guó)五條 ”在這種背景下醞釀出臺(tái)。 本季度房 地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)集中在二手房交易的熱點(diǎn)區(qū)域，如雙楠片區(qū)、九眼橋片區(qū)、玉林片區(qū)及地鐵沿線(xiàn)區(qū)域，以上都是成都傳統(tǒng)居住區(qū)域。一方面，本季度中央發(fā)布 “國(guó)五條 ”，表明中央調(diào)控決心依然強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的政策環(huán)境依然嚴(yán)格；另一方面，成都的地方實(shí)施細(xì)則的嚴(yán)格程度與市場(chǎng)猜測(cè)有一定差距，政策對(duì)市場(chǎng)造成很大影響的可能性不大。 ，預(yù)計(jì)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)將放緩 限購(gòu)限貸政策持續(xù)抑制一圈層的住房投資性需求，一些改善性住房需 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 24 頁(yè) 共 67 頁(yè) 求也被抑制。 (四 ) 成都房產(chǎn)市場(chǎng)短期預(yù)判 總體看來(lái)， 2021年第一季度成都市房產(chǎn)市場(chǎng)已走出低位，部分剛性需求購(gòu)房者不再觀(guān)望，逐漸入市購(gòu)房，新房尤其是二手房成交量同比去年有較大上漲。 (三 )成都市房產(chǎn)市場(chǎng) 新建商品房供應(yīng)同比上漲，供大于求；新房成交量延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，二手房成交量也大幅上漲， 成交量均已走出低位；商品房成交價(jià)格連續(xù)三個(gè)季度小幅回升。 綜合來(lái)看，一圈層樓市的持續(xù)回暖，會(huì)對(duì)二、三圈層樓市產(chǎn)生一定積極影響。盡管如此，本季度，一圈層新房成交均價(jià)同比去年上漲 %，而三圈層成交均價(jià)同比上漲 %。目前，二圈層住宅價(jià)格相比一圈層仍有較明顯的優(yōu)勢(shì)，且受房產(chǎn)市場(chǎng)回暖影響，剛性需求持續(xù)在此釋放，房?jī)r(jià)仍然存在繼續(xù) 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 23 頁(yè) 共 67 頁(yè) 上漲的可能。 二圈層方面，從 房?jī)r(jià)歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)一圈層房?jī)r(jià)下跌時(shí)，二圈層房?jī)r(jià)下跌幅度小于一圈層；當(dāng)一圈層房?jī)r(jià)有所回暖時(shí)，二圈層房?jī)r(jià)上漲幅度大于一圈層。見(jiàn)圖 322。其中，金堂成交均價(jià)較上季度有所下降，彭州、崇州成交均價(jià)無(wú)變化，其余各區(qū)縣成交均價(jià) 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 22 頁(yè) 共 67 頁(yè) 較上季度有不同程度上漲，都江堰和青白江環(huán)比分別上漲 %和%。見(jiàn)圖 321。盡管部分區(qū)縣成交均價(jià)有所下跌，但這種下跌多由成交結(jié)構(gòu)變化造成，新建商品住宅市場(chǎng)依然處在回暖區(qū)間。 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 21 頁(yè) 共 67 頁(yè) (二 )二、三圈層房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 2021年第一季度，二圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價(jià)為 5699元 /㎡，環(huán)比上季度微幅上漲 %，同比去年上漲 %。本季度，在大部分前述重點(diǎn)城市成交均價(jià)回升的情況下，成都新建商品住宅價(jià)格也出現(xiàn)一定回升。 新建商品住宅價(jià)格方面，一季度新開(kāi)樓盤(pán)及在售樓盤(pán)新推房源價(jià)格較去年四季度有小幅上漲：促銷(xiāo)方式雖然還未取消，但購(gòu)房的實(shí)際優(yōu)惠程度已降低。整體來(lái)看，一圈層商品房庫(kù)存量仍處于高位。 月份 錦江 金牛 成華 高新 武侯 青羊 其他 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 2021年合計(jì) 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 20 頁(yè) 共 67 頁(yè) 圖 317： 2021年 1季度中心城區(qū)新建商品住宅區(qū)域成交量圖 新建商品住宅供應(yīng)量方面，一季度供應(yīng)量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，但供大于求的形勢(shì)有所緩和。見(jiàn)表 31圖 317。目前，一方面既有調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施，且新出臺(tái)的 “國(guó)五條 ”表明調(diào)控有繼續(xù)加碼的趨勢(shì)；另一方面市場(chǎng)已延續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間的回暖趨勢(shì)。中心城區(qū)商品住 宅成交均價(jià)止滑上漲的