【正文】 ,554 不可預(yù)見費(fèi)支出 【注1】 437 1,145 1,128 729 397 167 111 334 334 334 56 管理費(fèi)用支出 【注5】 298 894 1,137 1,380 1,380 1,380 920 460 1,380 1,380 1,380 1,380 1,380 920 營(yíng)銷費(fèi)用支出 【注1】 668 3,669 3,456 2,356 766 680 594 1,781 3,403 3,500 5,206 1,016 508 住宅銷售稅費(fèi) 【注6】 743 5,496 5,393 5,569 2,661 2,402 2,142 5,736 5,559 3,765 5,973 4,255 2,127 商業(yè)銷售稅費(fèi) 【注6】 1,408 2,816 18,496 19,411 88 176 19,985 37,070 商業(yè)租賃稅費(fèi) 【注6】 44 44 44 44 22 籌資活 動(dòng)流出 信托投資本益 【注2】 72,163 融資顧問費(fèi) 【注2】 2,000 2,000 2,000 第 43 頁 銀行貸款本金 【注3】 1,000 37,000 48,000 銀行貸款利息 【注3】 2,052 4,590 4,590 2,592 現(xiàn)金流出合計(jì) 68,114 52,561 110,016 121,473 72,241 26,307 88,759 10,347 106,727 31,310 100,168 88,414 6,651 3,555 現(xiàn)金凈流量 18,114 14,122 806 12,378 14,969 9,976 54,767 20,555 20,250 43,339 37,774 126,505 43,543 21,542 貨幣資金余額 (期末） 5,886 20,008 20,814 33,192 48,161 58,137 3,370 23,925 3,675 47,014 84,788 211,293 254,836 276,378 項(xiàng)目方現(xiàn)金流量預(yù)測(cè) 單位（人民幣：萬元） 信 托 計(jì) 劃 存 續(xù) 期 間（三年） 2020年 11～ 12月 2020年 1 季度 2020年 2 季度 2020年 3 季度 2020年 4 季度 2020年 1 季度 2020年 2 季度 2020年 3 季度 2020年 4 季度 2020年 1 季度 2020年 2 季度 2020年 3 季度 2020年 10月 貨幣資金余額 (期初） 24,000 5,886 691 20,008 2,919 20,814 20,010 33,192 57。 銷售與租賃預(yù)計(jì) 1 號(hào)地塊 2 號(hào)地塊 3 號(hào)地塊 4 號(hào) 地塊 5 號(hào)地塊 6+7 號(hào)地塊 8 號(hào)地塊 9 號(hào)地塊 一、住宅銷售均價(jià)（元 /㎡） 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 6,000 6,500 6,500 二、商業(yè)銷售均價(jià)（元 /㎡） 14,600 14,600 14,600 14,600 14,600 17,500 17,500 三、商業(yè)年單位租金（元 /㎡ /年） 100 100 四、車位銷售均價(jià)（元 /個(gè)） 70,000 70,000 70,000 70,000 70,000 70,000 70,000 備注：商業(yè)銷售均價(jià)為對(duì)不同樓層售價(jià)的加權(quán)平均值，其中 8 號(hào)地塊的商鋪主要集中在價(jià)位較高的 1～ 2 樓，因此均價(jià)較高。（富士康入駐深圳，其工廠所在的龍華及觀瀾兩區(qū)的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了巨幅的上漲；英特爾入第 36 頁 住大連金石灘后，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)也從原來的 2020 多元 /平米一路上漲至目前的 8000 多元 /平米） 根據(jù)郫縣當(dāng)?shù)卣念A(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，今后 5 年內(nèi)，項(xiàng)目所在的郫筒鎮(zhèn)的人口總數(shù)將達(dá) 100 萬人： （ 1）高新區(qū)現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)人數(shù)為 13 萬人，富士康科技集團(tuán)入駐后將達(dá)到近 40 萬； （ 2）高校人口數(shù)為 20 萬人； （ 3）郫筒鎮(zhèn) 總?cè)丝? 萬人，城區(qū)人口 萬人，流動(dòng)人口 3 萬余人 ； （ 4）蜀都新城規(guī)劃人口 12 萬人。同時(shí)在房地產(chǎn)消費(fèi)方面，除了部分由企業(yè)解決的集體宿舍，當(dāng)?shù)卣A(yù)計(jì)還將產(chǎn)生近 2 萬套商品住房的市場(chǎng)需求。 富士康入駐后也會(huì)形成同樣的效應(yīng)， 當(dāng)?shù)卣A(yù)計(jì)，富士康全面投產(chǎn)后，其自身員工 及由其明星企業(yè)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合效應(yīng)而產(chǎn)生的對(duì)勞動(dòng)力的需求將為郫縣當(dāng)?shù)貛斫?30 萬的人口增長(zhǎng)。 富士康為郫縣帶來的不僅是其自身龐大的企業(yè)架構(gòu)和人員，還將帶來整個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈（包括上百家上游的供應(yīng)商，以及大量下游的物流運(yùn)輸企業(yè)）。 同時(shí)，中信未來城 區(qū)域 大部分新盤均為 2020 年年末及 2020 年實(shí)現(xiàn)預(yù)售，預(yù)計(jì) 2020 年將批量交房，而居民真正完成裝修、集中入住的時(shí)間基本在 2020 年上半年，而這與本項(xiàng)目首期商業(yè)的開業(yè)時(shí)間基本吻合，也確保了 本項(xiàng)目 商業(yè) 部分 營(yíng)業(yè)后有足夠的購買力來支撐其商業(yè)氛圍的形成。此次項(xiàng)目公司能夠比較順利地洽得該地塊也主要因?yàn)楫?dāng)?shù)卣爸行诺禺a(chǎn)比較看好項(xiàng)目公司目前的控股股東川宏 金沙 十多年經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)的能力，希望能引入沃爾瑪、居然之家等大型商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，并借助該商業(yè)地塊商業(yè)氛圍的形成，完善整個(gè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)功能布局，實(shí)現(xiàn)郫縣核心商圈由老城區(qū)向新城區(qū)的轉(zhuǎn)移，進(jìn)而提升“中信未來城”的整體市場(chǎng)價(jià)值，也進(jìn)一步帶動(dòng)周邊住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格的全面提升。 “商業(yè)帶動(dòng)住宅、住宅推動(dòng)商業(yè)”的聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式 目前，郫縣的商業(yè)主要集中在其老城區(qū) ，目前主要有兩大塊的商業(yè)集散地，其一主要集中在 的 北大街與東大街交匯處的王府商業(yè)街，其以低檔鞋帽為主，業(yè)態(tài)單一，檔次較低，已不符合郫縣城市發(fā)展所產(chǎn)生的消費(fèi)需求；另一塊則是鄰近東大街的星光大道休閑步行街，以中檔服裝、咖啡店、家具飾品為主，主要以當(dāng)?shù)啬贻p消費(fèi)群體為主，但由于老城區(qū)商業(yè)用地已經(jīng)飽和，所以規(guī)模和檔次受商業(yè)面積的影響，始終在中低檔次徘徊。 （ 2） 教育資源 高校外部效益作用 第 33 頁 由包括西南交通大學(xué)在內(nèi)多所大學(xué)和職業(yè)技術(shù)學(xué)院所組成的郫縣高校聚集區(qū)，高等院校及二級(jí)院校 15 所，在校師生達(dá) 20 萬人。郫縣是上述消費(fèi)需求最佳的服務(wù)產(chǎn)業(yè)承接地。 本 項(xiàng)目用地介于郫縣老城區(qū)及高新西區(qū)之間的蜀都新城，屬郫縣城市新城發(fā)展區(qū)域，也是整個(gè)郫縣的行政商務(wù)配套中心區(qū)，是郫縣與高新區(qū)、成都主城區(qū)之間連接的重要連接“紐帶”。為此， 郫縣對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)的郫筒鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)三個(gè)城市片區(qū)再次進(jìn)行了更科學(xué)的規(guī)劃調(diào)整。 其中西高新板塊價(jià)格已經(jīng)達(dá)到 70008000 元 /平米，華潤(rùn)等推出的部分樓盤價(jià)格甚至已經(jīng)達(dá)到了約 10000 元 /平米，而與其僅兩站之隔（快鐵約 67 分鐘車程）的郫縣板塊目前均價(jià)僅 50005500 元 /，存在著比較明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì) 。 交通的日益便捷將提升郫縣區(qū)域的房地產(chǎn)的吸引力，進(jìn)而帶動(dòng)該區(qū)域房地產(chǎn)有效需求及房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)。同時(shí)，快鐵的首發(fā)站 “成都站（火車北站） ”將與地 鐵 1 號(hào)線對(duì)接，而其 “犀浦站 ”將與地鐵 2 號(hào)線同站換乘。 地鐵： 成都市地鐵 2 號(hào)線延伸線 已規(guī)劃至郫縣 ， 實(shí)現(xiàn)了 與成都市的 無縫連接。國(guó)際花都 900000 5000 郫縣蜀都新城南北大道 綠地集團(tuán) 四季豪庭 207632 5000 367 304 郫縣西區(qū)大道 108號(hào) 成都天之府實(shí)業(yè) 本項(xiàng)目位于整個(gè)“中信未來城”的最核心商圈附近，地理位置較其他項(xiàng)目更優(yōu)，故本項(xiàng)目的 售價(jià)將略高于周邊項(xiàng)目，略高的售價(jià)及較低的土地成本，將為本項(xiàng)目提供較大的利潤(rùn)空間和安全邊際。橡樹灣 660000 7000 144 97 成都市郫縣紅光鎮(zhèn)合興村三社，犀浦村一社 華潤(rùn)置地 置信逸都花園 1050000 5000 1763 112 郫縣南北大道 168號(hào) 置信地產(chǎn) 伊薩貝拉 274402 5500 1728 606 郫縣犀浦成灌路 中鐵二院（成都）置業(yè) 海駿達(dá)西郡英華 106567 6300 177 81 郫縣紅光港通北一路567號(hào) 中鐵置業(yè) 龍湖 第 29 頁 目前郫縣中心區(qū)域主要樓盤分布 : 目前郫縣主要 樓盤基本情況及價(jià)格情況： 名稱 建筑面積 均價(jià) 總套數(shù) 可售套數(shù) 地址 開發(fā)商名稱 中信土地供給的稀缺性為項(xiàng)目周邊房?jī)r(jià)的穩(wěn)定及增長(zhǎng)提供有效的保證。 本項(xiàng)目信托本益部分的保本銷售單價(jià)為 3500 元 /平米（住宅）和5300 元 /平米（商鋪），較市場(chǎng)價(jià)格分別折讓 36%和 62%，有較大的安全邊際。土地成本價(jià)及樓面成本價(jià)均較市場(chǎng)價(jià)格有約 20%30%的折價(jià)，為項(xiàng)目的安全邊際及盈利前景提 供了一定的保證。 四 、項(xiàng)目的投資亮點(diǎn) 土地成本優(yōu)勢(shì) 成交時(shí)間 宗地、位置 凈用地面積（畝） 成交價(jià)（萬元/畝） 成交金額（萬元） 樓面地價(jià)（元 /㎡） 土地使用性質(zhì) 竟得單位 郫筒 鎮(zhèn)涼水村 2社 390 43797 1462 商業(yè) 住宅 置信地產(chǎn) 郫筒鎮(zhèn)涼水村 4社 410 1367 商業(yè) 教育 住宅 置信地產(chǎn) 書院村地塊 380 1357 商業(yè) 住宅 成都中信城市建設(shè)第 26 頁 有限公司 犀浦鎮(zhèn)龍吟村、梓潼村地塊 440 1650 商業(yè) 住宅 深圳新城市 國(guó)寧村、龍吟村地塊 645 40441 2418 商業(yè) 住宅 犀牛房產(chǎn) 龍吟村一社地塊 580 30659 2175 商業(yè) 住宅 上海寶投 目前本項(xiàng)目所在的郫縣行政中心區(qū)域去年年末的土地出讓價(jià)格為 370410 萬 /畝，郫縣其他位置的地塊的出讓價(jià)格今年 6 月份已經(jīng)突破 600 萬 /畝。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %。實(shí)現(xiàn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %，全縣投資項(xiàng)目 482 個(gè)。全年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值達(dá) 億 元，增長(zhǎng) %，占 GDP 的比重為 %，對(duì)GDP 的貢獻(xiàn)率為 ％。按常住人口計(jì)算，全縣人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá) 36170 元。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為 ::。 2020 年全縣實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) 16%（按可比價(jià)計(jì)算，下同