【正文】 很難計算其確切的施工場界噪聲， (4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。 (3)施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。聲級最大的是電鉆，可達 115dB(A)。 第 八 章 環(huán)境影響評價 一 .項目建設對環(huán)境的影響 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼暋? ? 總的來說，錦華世紀新城帶給大家的是滿足 ，安逸，經(jīng)濟的生活。小區(qū)內(nèi)部有生態(tài)溪谷，環(huán)境優(yōu)美，整體展現(xiàn)的是一個既富有西班牙風情又獨具新都市主義特色的大型人文社區(qū)，各方面綜合在一起，我們的房地產(chǎn)是適合大部分消費 者的。 ? 從錦華世紀新城本身來講，我們的建筑物色彩鮮艷，設計個性，結(jié)構(gòu)簡約。因此我公司決定在打卦嶺與雙橋村之間開發(fā)一個集商業(yè)街，住宅，酒店于一體項目 ——錦華世紀新城。 ? 從錦華世紀新城環(huán)境和條件來講，基于打卦嶺村欲建第三代批發(fā) 市場，黃興鎮(zhèn)初步規(guī)劃以現(xiàn)代服務業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)， 5000 畝現(xiàn)代市場群將要打造第三代批發(fā)市場黃興市場集群地初步規(guī)劃設在打卦嶺村，此處西連長沙武廣客運新站、東臨黃花國際機場，緊靠長沙繞城高速（東南段）和長株高速。從消費者的支付意愿來看，中國社會文化決定了對于消費者對于自由住房的推崇和熱愛，使得消費者普遍具有購房意愿；保障性住房市場的缺失，使得住房產(chǎn)品缺乏替代品；長期以來對于房價未來上漲的預期也促使越來越多的人及時行動，迅速購房。 ? ? ? ? 從需求、供給方面來講，作為消費品的中國房地產(chǎn)市場的需求是非常堅挺的。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %。 ? 從長沙經(jīng)濟方面來說，今年以來，全市上下以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為著力點，大力推進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，全市經(jīng)濟在高平臺上保持了平穩(wěn)較快發(fā)展，實現(xiàn)了速度、效益與結(jié)構(gòu)改善的良性互動，呈現(xiàn) 出發(fā)展加速、效益提升、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善的良好局面。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設計 、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設計方面的獨特性）；提供一種服務模式（如管家式的物業(yè)服務）；倡導一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。 ? ? 由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態(tài)，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據(jù)目標消費群的特性，配合產(chǎn)品的 特點，使廣告投入針對性更強更直接。當然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產(chǎn)品 信 息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、 廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。 ? 三是塑造差異。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細節(jié)都相當重要。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。 ? 二、房地產(chǎn)全程營銷策劃 ? 一是策劃為先。在未來的發(fā)展過程中，將進一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務區(qū)、高效、車站等接近）；追求潔 凈（對光線、綠化、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低、生態(tài)景觀臺等）等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求；不僅對設計有相應要求，可能 還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應要求；不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關注。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點；針對不同消費者的市場細分趨勢日 趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群；“設計時代 ”開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設計將更加重視。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時 廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞 消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設計方面的獨特性）；提供一種服務模式（如管家式的物業(yè)服務）；倡導一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。 ? 第六章 營銷方案 ? 由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。 ? 也就是說，住房抵押貸款綜合險有兩個功能。這就意味著，你還貸的速度越快，你的保額越小。 ? 一方面是消費者對房產(chǎn)的保障不足，另一方面卻是房地產(chǎn)愈來愈熱，同時消費 者最為熟悉的住房抵押貸款綜合保險，在收取保費的方式、保額的大小等方面都不盡合理。 ? 那么當你拿幾年甚至幾十年的積蓄購置房產(chǎn)時，有沒有想過住房抵押貸款綜合險有什么功能，自己的房產(chǎn)可能面臨哪些風險，怎樣才能全面的規(guī)避這些風險呢？還貸越快 保額越小從保監(jiān)會的數(shù)據(jù)我們可以看到，目前消費者給房產(chǎn)上保險的意識嚴重缺乏，家財險的投保率僅為 15%。 ? 于它的投 反正不管你愿意不愿意，這種保險都得買。 第五章 風險方案 ? 是的，大部分消費者頭腦中與房產(chǎn)有關的保險，也許就是這種被強制購買的還貸保證保險，也可以成為住房的抵押貸款綜合保險。利率風險則指融資方案采用浮動利率計息時，貸款利率的可能變動給項目帶來的風險和損失。融資風險分析通常需要分析的風險因素包括資金供應風險、利率風險和匯率風險。債務融資成本包括資金籌集費（承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費等）和資金占用費（利息），一般通過計算債務資金的綜合利率，來判斷債務融資成本的高低；資本金融資成本中的資金籌集費同樣包括承諾費、手續(xù)費、擔保費、代 理費等費用，但其資金占用費則需要按機會成本原則計算，當機會成本難以計算時，可參照銀行存款利率進行計算。 ? 3）融資成本分析。 ? 2）融資結(jié)構(gòu)分析。 三、 融資方案分析 ? 1）資金來源可靠性分析。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目可以通過預售和預租在開發(fā)過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過程所需要的投資，所以大大減 輕了房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)項目進行權(quán)益融資和債務融資的壓力。可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行，不需要以項目資產(chǎn)和公司的其他資產(chǎn)作為擔保。債務資金籌措有信貸融資和債券融資兩種。另一種有效的資本金籌措形式是合作開發(fā)模 式：以資金或土地使用權(quán)作價入股。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的要求是 30％。 ? 2）新設項目法人融資形式是指新建項目法人進行的融資活動。 ? ：商業(yè)游覽及社 交游憩公共場所，附設小型游樂設施。 ? ：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用。 ? ：局域網(wǎng)（可接入 Inter）、背景音樂、視頻點播等。 ? 4) 智能化系統(tǒng)： ? 全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、 24 小時、電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 ? ：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。 ? ：開關、照明、插座、電表各一個。 ? 配套設備 ? ： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。其余衛(wèi)生間：預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 ? ：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣 板吊頂，地面鋪設高級防滑磚。 ? ：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。廚房鋁合金扣板吊頂。廚房高級瓷磚到頂。 ? ：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。 ? 錦華世紀新城項目利用大規(guī)模居住區(qū)的優(yōu)勢，以 “中等收入階層 ”為主流消費群體，講求住宅產(chǎn)品的多樣化。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn) “以人為本 ”的設計理念。距黃花國際機場 8公里、 星沙 10 公里，與武廣新長沙站一河相隔，臨近已開工的地鐵 2 號線終點站，經(jīng)黃江公路、長沙繞城高速（東南段）、黃興大道進入城區(qū)十分方便。 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、項目開發(fā)經(jīng)營宏觀環(huán)境的分析 ? 打卦嶺村 5000畝現(xiàn)代化市場集群必定帶動本地的經(jīng)濟發(fā)展，大量的人口涌入，并且基本都是做生意的人，從事服務行業(yè)。住宅容積率為 。 ? ? ? ：占地 80 畝，建筑面積為 18 萬平米，臨湖而建，以商城樓為主，底層 15 層為商場， 主要為商業(yè)休閑場所和購物商城。 市政府規(guī)劃如此大的一個市場群，其必定也會在規(guī)劃中有相應的社會服務配套設施，教育，醫(yī)療配套設施必定也會齊全。黃興市場集群區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，距黃花國際機場 8公里、星沙 10 公里，與武廣新長沙站一河相隔，臨近已開工的地鐵 2 號線終點站，經(jīng)黃江公路、長沙繞城高速（東南段）、黃興大道進入城區(qū)十分方便。 錦華世紀新城 可行性研究報告 1 目 錄 第一章 總 論 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 1 . 1 項 目 名 稱 及 承 辦 單 位 … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 1 . 2 編 制 依