【正文】 凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500102002）高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程（JGJ32002）建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500112001，2008年版）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500072002）建筑樁基技術(shù)規(guī)范（JGJ942008）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（GB500092001，2006年版）人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500382005）已頒布的各有關(guān)規(guī)范、規(guī)程等。落水管：鍍鋅焊接鋼管。框料及玻璃由專業(yè)廠商根據(jù)現(xiàn)行國家規(guī)范進(jìn)行二次設(shè)計(jì)；幕墻技術(shù)條件：a、耐水：高層一級； b、防雷設(shè)計(jì)：幕墻形成自身防雷體系，與主體結(jié)構(gòu)防體系可靠連接，接地電阻小于1Ω； c、抗震與風(fēng)壓變形：滿足JGJ10296要求； d、氣密性：II級； e、水密性：II級； f、保溫性：III級； g、隔聲性：III級，30dB。辦公室門： 木質(zhì)夾板門；陽臺、上屋面門：亞光鋁合金料，透明玻璃；電梯廳、消防前室及疏散樓梯門：乙級木質(zhì)防火門；管道井門：丙級木質(zhì)防火門；人防部分：各類專用門（詳見平面）。門窗：商場部分外門窗為深灰色斷熱鋁合金框、淺鍍膜LowE玻璃窗和淺鍍膜玻璃幕墻；A、B主樓為深灰色鋁合金框、淺鍍膜玻璃窗。（9）主樓住宅及辦公內(nèi)部空間由用戶自行裝修。墻下部300高為C20混凝土防水帶；（5）各層新風(fēng)機(jī)房、空調(diào)機(jī)房：50厚礦棉吸聲板墻面；（6）主樓住宅及辦公內(nèi)部空間由用戶自行裝修。3）20厚１:3水泥砂漿找平層4）40厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板保溫層5）Ｃ10陶?；炷琳移聦?，最薄處30厚6）２厚851防水涂膜7）鋼筋混凝土屋面板，網(wǎng)架結(jié)構(gòu)外墻粉刷層中摻適量防滲、防裂劑，分層粉刷。（1）20厚1:25水泥砂漿廣場磚鋪地（2）40厚細(xì)石混凝土剛性層（3）３厚SBS改性瀝青防水卷材（聚脂胎）防水層（4）20厚１：３水泥砂漿找平層（5）40厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板保溫層（6）Ｃ10陶?；炷琳移聦樱畋√帲常昂瘢?）２厚851防水涂膜（8）鋼筋混凝土屋面板屋面2（不上人屋面）：防水等級為Ⅱ級，二道防水設(shè)防。二個(gè)防護(hù)單元，三個(gè)抗爆單元。豐富的形體穿插關(guān)系：主樓設(shè)計(jì)以體塊穿插為主，體塊之間相互咬接，形體豐富，體塊感強(qiáng)烈；強(qiáng)調(diào)細(xì)部設(shè)計(jì)：在簡潔大方的形體內(nèi)，注重開窗等處的細(xì)部設(shè)計(jì)；注重材質(zhì)的變化：裙房墻面以天然石材構(gòu)成，主樓以真石漆飾面，大小玻璃窗及玻璃體塊與天然石材相互呼應(yīng)，對比中有統(tǒng)一； 主樓豎向墻體與橫向玻璃窗形成鮮明的虛實(shí)對比和強(qiáng)烈的材質(zhì)對比。在簡潔大方的形體內(nèi)，注重開窗及廣告位等處的細(xì)部設(shè)計(jì)，并注重材質(zhì)的變化與對比。高層建筑立面公建化處理，表面完整，空調(diào)室外機(jī)進(jìn)行有效的遮擋處理達(dá)無形。（五）造型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)簡潔大方、富有雕塑感的形體：建筑形體由多種元素組成，街角適當(dāng)退讓，并弧線處理，充分照顧兩條道路街角關(guān)系和沿路建筑景觀?？紤]到使用者不同和分開管理方便的問題，底層設(shè)置了各自入口門廳。其中包括熱交換間、制冷機(jī)房、消防泵房、生活泵房、消防水池，（）；地上部分：1層：商城營業(yè)大廳及辦公入口，北側(cè)為配電房及庫房，；16層（多層）：；119層（小高層）：；屋面層：電梯機(jī)房、設(shè)備用房、疏散屋面。（二）擬建建筑物使用功能和工藝要求 本工程為以商業(yè)、辦公、住宅為一體的綜合小區(qū)。工程項(xiàng)目一覽表 依據(jù)初步規(guī)劃方案，“**市**市鴻運(yùn)新城”主要工程項(xiàng)目見下表主要工程量一覽表序 號項(xiàng) 目 名 稱說 明1土建工程總建筑面積131925m2商業(yè)住宅建筑面積37081m2住宅樓建筑面積81600m2其它建筑建筑面積13244㎡2給排水工程水箱、水池、水泵機(jī)房3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、停車場4變配電工程(強(qiáng)電)配電房變配電設(shè)備5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通申話配線(端子接單元口)7火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視公共場所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門8通風(fēng)工程地下停車庫通風(fēng)9閉路電視住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)10室外工程室外綠化及部分道路場地五、建 筑 方 案（一）建筑特征 建筑工程級別一級，屬一類小高層建筑，地上、地下均為一級耐火等級；地下防水等級二級（局部配電房為一級），屋面防水等級II級，抗震設(shè)防烈度6度。①外墻：高級外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復(fù)合防盜門；戶內(nèi)門：實(shí)木鑲板門，實(shí)木填芯蒙板門；⑥廚房設(shè)施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。（二）功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《安徽省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。通信：直接由本市市話通信網(wǎng)接入土地征用情況 開發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得建設(shè)用地，并依法辦理土地使用手續(xù)。 供電：供電局有現(xiàn)成的變電所（2*），電源不需重新引入。接入干管為DN300DN800。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢。三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件（一）項(xiàng)目選址 項(xiàng)目選址在**市打富路以北，安民路以東，項(xiàng)目在規(guī)劃建設(shè)選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。主要按期房價(jià)、現(xiàn)房價(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購買價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。宜采用浮動售價(jià)：①展銷會期促銷優(yōu)惠價(jià)；②限期銷售優(yōu)惠浮動價(jià)；③正常銷售期段浮動價(jià)；④其他浮動措施。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團(tuán)購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費(fèi)對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。 （四）定價(jià)策略(1)價(jià)格定位。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，富裕家庭占20%30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱，點(diǎn)將加快形成。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢。目前，本市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與本市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。從本市最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占市場主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。目前本市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)100多個(gè)，存在開發(fā)成本高、惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問題。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。消費(fèi)者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費(fèi)者購房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場的亮點(diǎn)戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。(3)項(xiàng)目區(qū)位市場潛力。為**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)大的支撐，人口聚集效應(yīng)進(jìn)一步升華，發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)一直是本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。(2)商業(yè)消費(fèi)潛力。本市改革開放30年來，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，社會全面進(jìn)步，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)水平居國內(nèi)中等城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占6％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。**圣火房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)其他住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個(gè)最好的例子。同時(shí)，開發(fā)商也會逐漸認(rèn)識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。商品房市場進(jìn)入品牌角逐時(shí)代隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。從中可以看出，住宅市場的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場細(xì)分化，對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。在住宅市場日趨活躍，消費(fèi)者面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。根據(jù)本市城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。（三）“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。再從每戶住房總建筑面積來看，目前居民住房60平方米(指建筑面積，下同)%，60～%，81～%，101～%，121～%%，%的家庭住房面積在100平方米以下。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在本市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場空間很大。從本市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。（二）本市商品房現(xiàn)狀與市場需求本市城市住宅建設(shè)速度加快，位居全國大中城市前列。近年來，礦區(qū)開采推行新的用工制度，即用人不養(yǎng)人，充分提高職工 的福利待遇，但是不再建設(shè)職工福利分房與其他社會事業(yè)，這樣富裕起的礦區(qū)職工考慮到子女就學(xué)等，紛紛到城市購房居住，充分享受城市現(xiàn)代的文明生活。2008年下半年以來，受到全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市地低迷不振，但由于**市屬于中部地區(qū)的中等城市，房地產(chǎn)價(jià)格本來就不是虛高，再加上消費(fèi)需求量大，當(dāng)?shù)卣罅χС?，因此，房地產(chǎn)市場的波動并不太明顯，在這一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)中呈現(xiàn)中稍降在態(tài)勢。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場漸趨活躍。住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。商品房投資逐步增加，2010年，%中。主要表現(xiàn)在：商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。（五）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) “**市**市鴻運(yùn)新城”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表。本項(xiàng)目開發(fā)土地利用本市的商住用地，對盤活國有資產(chǎn)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會效益。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和本市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對本市住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(1)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目總投資：22810萬元經(jīng)營收入：25790萬元利稅總額：2376萬元其中：利潤：747萬元稅金：1628萬元(2)技術(shù)指標(biāo)：基地面積：75100 m2 總建筑面積：131925 m2其中:住宅建筑面積81600 m2配套工建面積13244 m2商業(yè)建筑面積：37081 m2人防、車庫建筑面積：14392 m2容積率：建筑密度：35%住宅戶數(shù)：680戶綠化率(含屋面綠化):40％機(jī)動車位：604輛其中：地下車庫446輛 地面車位158輛（三）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)(1)**市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書；(2)**市**市鴻運(yùn)新城地段地質(zhì)勘探資料； (3)國家發(fā)改委建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》；(4)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》；(5)項(xiàng)目單位關(guān)于編制該項(xiàng)目可研報(bào)告委托書；(6)項(xiàng)目單位提供的其它資料。第二排設(shè)計(jì)了一梯三戶的18層住宅，景觀與面積相平衡。建筑單體設(shè)計(jì)主要由6棟18層住宅和15棟6層住宅組成，另外配套建設(shè)幼兒園、會所、社區(qū)機(jī)械用房、農(nóng)貿(mào)市場等，外飾面材料為高級面磚和高級涂料；商鋪底層層高 ，外飾面材料為石材及金屬構(gòu)架。小區(qū)內(nèi)以自然景觀為主，入口廣場以噴泉疊水墻及景觀鋪地共同構(gòu)成的休閑人文景觀聚點(diǎn)。西面長身路為相對小路，主要考慮車行出入，做為小區(qū)的次入口，并且兩個(gè)主出入口對應(yīng)設(shè)置，易形成較好的區(qū)域氛圍。設(shè)本地塊車行出入口，東西兩區(qū)各設(shè)一個(gè)。規(guī)劃結(jié)構(gòu)本案依照分區(qū)明確、組團(tuán)共享、以人為本的理念，形成“一心、一環(huán)、兩軸”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)一心 以小區(qū)中心為景觀和人行交通中心，形成輻射小區(qū)的核心地帶一環(huán) 以環(huán)狀樓主路環(huán)繞整個(gè)小區(qū)，并結(jié)合主路兩邊的樓間景觀地帶形成聯(lián)系于小區(qū)中心的次中心環(huán)形區(qū)域兩軸 分別以東西向的橫軸和南北向的縱軸聯(lián)系小區(qū)中心和外圍環(huán)狀景觀與交通環(huán)，將人行車行以及各個(gè)景觀點(diǎn)有效的串聯(lián)，形成緊湊的網(wǎng)狀規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路規(guī)劃充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)理念，可概括為“外圍車行、內(nèi)部人行、地下停車”出入口選擇的原則是出行方便，均衡設(shè)置。整個(gè)小區(qū)環(huán)境宜人，規(guī)劃結(jié)構(gòu)簡潔流暢。該項(xiàng)目總占地面積為75100平方米，由南及北布署以6層為主，11層為輔的住宅建筑，小區(qū)中間部位布置地下車庫，小區(qū)的公共配套設(shè)施有幼兒園、會所、社區(qū)及物業(yè)管理用房。 2010年16月份全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資91220萬元，%；完成開發(fā)建設(shè)面積386萬㎡，%；㎡；㎡；㎡，%的銷售量。㎡，%。㎡,%右，本年度共完成84%的銷售量。2009年以來，,同比增長29%。%，在全省處于較高水平。城市化水平不斷提高。正在規(guī)劃建設(shè)中的還有祁東矸石電廠、恒源矸石電廠、國安公司二期、大唐集團(tuán)虎山電廠、臨渙煤矸石電廠等。**市依據(jù)豐富的煤炭資源，大力發(fā)展電力和煤化工產(chǎn)業(yè)。 **市礦產(chǎn)資源得天獨(dú)厚，現(xiàn)已探明的有煤、