【正文】 2,052 4,590 4,590 2,592 現(xiàn)金流出合計 68,114 52,561 110,016 121,473 72,241 26,307 88,759 10,347 106,727 31,310 100,168 88,414 6,651 3,555 現(xiàn)金凈流量 18,114 14,122 806 12,378 14,969 9,976 54,767 20,555 20,250 43,339 37,774 126,505 43,543 21,542 貨幣資金余額 (期末 ） 5,886 20,008 20,814 33,192 48,161 58,137 3,370 23,925 3,675 47,014 84,788 211,293 254,836 276,378 第 28 頁 項目方 現(xiàn)金流量預測 單位（人民幣：萬元） 信 托 計 劃 存 續(xù) 期 間 （三年） 2021 年 11～ 12月 2021 年 1 季度 2021 年 2 季度 2021 年 3 季度 2021 年 4 季度 2021 年 1 季度 2021 年 2 季度 2021 年 3 季度 2021 年 4 季度 2021 年 1 季度 2021 年 2 季度 2021 年 3 季度 2021 年 10 月 貨幣資金余額 (期初） 24,000 5,886 691 20,008 2,919 20,814 20,010 33,192 57,621 48,161 51,605 58,137 67,255 現(xiàn)金流入： 經(jīng)營 活動 流入 住宅銷售收入 【注 1】 9,913 36,641 36,641 30,252 28,315 28,315 24,790 17,742 17,742 17,742 14,280 商業(yè)銷售收入 【注 1】 18,770 18,770 18,770 6,821 20,463 20,463 13,642 1171 商業(yè)租金收 入 【注 1】 799 799 籌資活動流入 信托 投資 【注 2】 50,000 銀行 貸款 【注 3】 38,000 48,000 股東注資 現(xiàn)金流入合計 50,000 66,683 55,411 55,411 37,073 96,778 48,778 38,432 18,541 17,742 18,541 15,451 現(xiàn)金流出： 經(jīng)營活動 流出 土地出讓金 支出 【注 4】 67,816 22,970 38,908 前期工程費支出 【注 1】 2,445 1,876 1,682 1,682 。 銷售與租賃預計 1 號地塊 2 號地塊 3 號地塊 4 號 地塊 5 號地塊 6+7號地塊 8 號地塊 9 號地塊 一、 住宅銷售均價（元 /㎡ ） 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 6,000 6,500 6,500 二 、 商業(yè)銷售均價 （ 元 /㎡） 14,600 14,600 14,600 14,600 14,600 17,500 17,500 三、商業(yè)年單位租金（元 /㎡ /年） 100 100 四、車位銷售均價（元 /個） 70,000 70,000 70,000 70,000 70,000 70,000 70,000 備注： 商業(yè)銷售均價為對不同樓層售價的加權(quán)平均值，其中 8 號地塊的商鋪主要集中在價位較高的 1～ 2 樓，因此均價較高。（富士康入駐深圳，其工廠所在的龍華及觀瀾兩區(qū)的房價都出現(xiàn)了巨幅的上漲；英特爾入住大連金石灘后，當?shù)氐姆績r也從原來的 2021 多元 /平米一路上漲第 24 頁 至目前的 8000 多元 /平米） 根據(jù)郫縣當?shù)卣念A測數(shù)據(jù)，今后 5 年內(nèi)，項目所在的郫筒鎮(zhèn)的人口總數(shù)將達 100 萬人： （ 1）高新區(qū)現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)人數(shù)為 13 萬人，富士康科技集團入駐后將達到近 40 萬； （ 2）高校人口數(shù)為 20 萬人； （ 3）郫筒鎮(zhèn) 總?cè)丝? 萬人，城區(qū)人口 萬人，流動人口 3 萬余人 ； （ 4）蜀都新城規(guī)劃人口 12 萬人。同時在房地產(chǎn)消費方面，除了部分由企業(yè)解決的集體宿舍，當?shù)卣A計還將產(chǎn)生近 2 萬套商品住房的市場需求。 富士康入駐后也會形成同樣的效應， 當?shù)卣A計，富士康全面投產(chǎn)后，其自身員工 及由其明星企業(yè)效應、產(chǎn)業(yè)集群效應及上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合效應而產(chǎn)生的對勞動力的需求將為郫縣當?shù)貛斫?30 萬的人口增長。 富士康為郫縣帶來的不僅是其自身龐大的企業(yè)架構(gòu)和人員，還將帶來整個上下游產(chǎn)業(yè)鏈（包括上百家上游的供應商，以及大量下游的物流運輸企業(yè)）。 同時，中信未來城 區(qū)域 大部分新盤均為 2021 年年末及 2021 年實現(xiàn)預售，預計 2021 年將批量交房，而居民真正完成裝修、集中入住的時間基本在 2021 年上半年，而這與本項目首期商業(yè)的開業(yè)時間基本吻合，也確保了 本項目 商業(yè) 部分 營業(yè)后有足夠的購買力來支撐其商業(yè)氛圍的形成。此次項目公司能夠比較順利地洽得該地塊也主要因為當?shù)卣爸行诺禺a(chǎn)比較看好項目公司目前的控股股東川宏 金沙 十多年經(jīng)營商業(yè)物業(yè)的能力，希望能引入沃爾瑪、居然之家等大型商業(yè)運營商，并借助該商業(yè)地塊商業(yè)氛圍的形成，完善整個區(qū)域內(nèi)的商業(yè)功能布局，實現(xiàn)郫縣核心商圈由老城區(qū)向新城區(qū)的轉(zhuǎn)移，進而提升“中信未來城”的整體市場價值，也進一步帶動周邊住宅項目價格的全面提升。 “商業(yè)帶動住宅、住宅推動商業(yè)”的聯(lián)動開發(fā)模式 目前，郫縣的商業(yè)主要集中在其老城區(qū) ，目前主要有兩大塊的商業(yè)集散地，其一主要集中在 的 北大街與東大街交匯處的王府商業(yè)街，其以低檔鞋帽 為主，業(yè)態(tài)單一，檔次較低，已不符合郫縣城市發(fā)展所產(chǎn)生的消費需求； 另一塊則是鄰近東大街的星光大道休閑步行街，以中檔服裝、咖啡店、家具飾品為主，主要以當?shù)啬贻p消費群體為主，但由于老城區(qū)商業(yè)用地已經(jīng)飽和，所以規(guī)模和檔次受商業(yè)面積的影響，始終在中低檔次徘徊。 （ 2） 教育資源 高校外部效益作用 由包括西南交通大學在內(nèi)多所大學和職業(yè)技術(shù)學院所組成的郫縣高校聚集區(qū)，高等院校及二級院校 15 所，在校師生達 20 萬人。郫縣是上述消費需求最佳的服務產(chǎn)業(yè)承接地。 本 項目用地介于郫縣老城區(qū)及高新西區(qū)之間的蜀都新城，屬郫縣城市新城發(fā)展區(qū)域， 也是整個郫縣的行政商務配套中心區(qū)， 是郫縣與高新區(qū)、成都主城區(qū)之間連接的重要連接“紐帶”。為此， 郫縣對規(guī)劃范圍內(nèi)的郫筒鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)三個城市片區(qū)再次進行了更科學的規(guī)劃調(diào)整。 其中西高新板塊價格已經(jīng)達到70008000 元 /平米，華潤等推出的部分樓盤價格甚至已經(jīng)達到了約 10000 元 /平第 21 頁 米，而與其僅兩站之隔（快鐵約 67 分鐘車程）的郫縣板塊目前均價僅 50005500元 /，存在著比較明顯的價格優(yōu)勢 。 交通的日益便捷將提升郫縣區(qū)域的房地產(chǎn)的吸引力，進而帶動該區(qū)域房地產(chǎn)有效需求及房地產(chǎn)價格的持續(xù)增長。同時，快鐵的首發(fā)站 “成都站（火車北站） ”將與地 鐵 1 號線對接，而其 “犀浦站 ”將與地鐵 2 號線同站換乘。 地鐵： 成都市地鐵 2 號線延伸線 已規(guī)劃至郫縣 ， 實現(xiàn)了 與成都市 的 無縫連接。國際花都 900000 5000 郫縣蜀都新城南北大道 綠地集團 四季豪庭 207632 5000 367 304 郫縣西區(qū)大道 108號 成都天之府實業(yè) 第 20 頁 本項目位于整個“中信未來城”的最核心商圈附近，地理位置較其他項目更優(yōu)，故本項目的 售價將略高于周邊項目，略高的售價及較低的土地成本，將為本項目提供較大的利潤空間和安全邊際。橡樹灣 660000 7000 144 97 成都市郫縣紅光鎮(zhèn)合興村三社，犀浦村一社 華潤置地 置信逸都花園 1050000 5000 1763 112 郫縣南北大道 168號 置信地產(chǎn) 伊薩貝拉 274402 5500 1728 606 郫縣犀浦成灌路 中鐵二院（成都） 置業(yè) 海駿達西郡英華 106567 6300 177 81 郫縣紅光港通北一路 567號 中鐵置業(yè) 龍湖 目前郫縣中心區(qū)域主要樓盤分布 : 目前郫縣主要 樓盤基本情況及價格情況： 名稱 建筑面積 均價 總套數(shù) 可售套數(shù) 地址 開發(fā)商名稱 中信土地供給的稀缺性為項目周邊房價的穩(wěn)定及增長提供有效的保證。 本項目信托本益部分的保本銷售單價為 3500 元 /平米（住宅）和 5300 元 /平米（商鋪），較市場價格分別折讓 36%和 62%，有較大的安全邊際。 土地成本價及樓面成本價均較市場價格有約 20%30%的折價，為項目的安全邊際及盈利前景提 供了一定的保證。 四 、項目的投資亮點 土地成本優(yōu)勢 成交時間 宗地、位置 凈用地面積（畝） 成交價（萬元/畝） 成交金額（萬元） 樓面地價（元 /㎡） 土地使用性質(zhì) 竟得單位 郫筒 鎮(zhèn)涼水村 2社 390 43797 1462 商業(yè) 住宅 置信地產(chǎn) 郫筒鎮(zhèn)涼水村 4 社 410 1367 商業(yè) 教育 住宅 置信地產(chǎn) 書院村地塊 380 1357 商業(yè) 住宅 成都中信城市建設有限公司 犀浦鎮(zhèn)龍吟村、梓潼村地塊 440 1650 商業(yè) 住宅 深圳新城 市 國寧村、龍吟村地塊 645 40441 2418 商業(yè) 住宅 犀牛房產(chǎn) 龍吟村一社地塊 580 30659 2175 商業(yè) 住宅 上海寶投 目前本項目所在的郫縣行政中心區(qū)域去年年末的土地出讓價格為 370410萬 /畝，郫縣其他位置的地塊的出讓價格今年 6月份已經(jīng)突破 600 萬 /畝。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %。實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %，全縣投資項目 482 個。全年民營經(jīng)濟增加值達 億 元，增長 %，占 GDP 的比重為 %，對 GDP 的貢獻率為％。按常住人口計算，全縣人均地區(qū)生產(chǎn)總值達 36170 元。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為 ::。 2021 年全縣實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 16%（按可比價計算，下同），高全市 個百分點。這些投資規(guī)模大、技術(shù)含量高、市場效益好和帶動能力強的項目入駐郫縣境內(nèi)，初步形成從原材料、零部件到加工、包裝、物流等上中下游配套產(chǎn)業(yè)鏈，使郫縣經(jīng)濟駛上了以龍頭企業(yè)為引擎、特色產(chǎn)業(yè)為依托，產(chǎn)業(yè)集群快速崛起的發(fā)展快車道 。獨特的優(yōu)勢和良好的發(fā)展環(huán)境使得郫縣境內(nèi)產(chǎn)業(yè)聚集、精英薈萃。因此，可以說 “快鐵 ”從真正的大眾意義上實現(xiàn)了郫縣與成都的無縫連接，毫無疑問，成灌快鐵 的 開通 ， 縮短了郊區(qū)與城區(qū)的 “距離 ”。 快鐵： 2021 年 5 月 12 日成都到郫縣的快速鐵路（成灌快鐵） 建成 通車 ， 郫縣作為快鐵的中間點，郫縣到成都僅僅需要 15 分鐘，從而形成 15 分鐘中心城快郫縣 第 15 頁 速交通圈。 公路： 國道 317 線、成灌高速、繞城高速、成鐵西環(huán)線等近 10 條主干道縱貫東西 ， 已形成 “ 三橫六縱一圈 ” 的城市交通網(wǎng)絡體系 。全縣人才資源總量達 7 萬余人，每萬人擁有大專以上學歷居成都區(qū)（市）縣