【正文】 606 郫縣犀浦成灌路 中鐵二院（成都） 置業(yè) 海駿達(dá) 本項(xiàng)目信托本益部分的保本銷售單價為 3500 元 /平米（住宅）和 5300 元 /平米（商鋪），較市場價格分別折讓 36%和 62%，有較大的安全邊際。實(shí)現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %，全縣投資項(xiàng)目 482 個。 2021 年全縣實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 16%（按可比價計算，下同），高全市 個百分點(diǎn)。 快鐵： 2021 年 5 月 12 日成都到郫縣的快速鐵路（成灌快鐵） 建成 通車 ， 郫縣作為快鐵的中間點(diǎn)，郫縣到成都僅僅需要 15 分鐘，從而形成 15 分鐘中心城快郫縣 第 15 頁 速交通圈。境內(nèi)郁郁蔥蔥，滿目清綠，四季鮮花盛開，風(fēng)光秀麗如畫，是居家生活的理想之地、創(chuàng)業(yè)者的樂園。有銀郫縣之稱。 （ 3） 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 成都是中國西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融、教育中心和交通、通信樞紐 。 成都市，從西到東，地形分為山地、平原、丘陵三個部分。 2021 年中國社會科學(xué)院發(fā)布的中國地方政府透明度 2021 年度報告，成都與廈門并列排名全國第二。 1993 年，成都被國務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐。 8 號地塊 20% 20% 30% 100 9 號地塊 20% 20% 30% 100 匯總 第 9 頁 三、 項(xiàng)目地理位置介紹 成都 市 我國西南地區(qū)的中心城市 （ 1） 基本情況介紹 成都，位于四川省中部， 四川盆地的西部，龍門山脈、邛崍山脈與成都平原和川中丘陵的交接地帶， 成都平原腹地，是 中國 副省級城市 之一，四川省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，中國大陸地區(qū)機(jī)構(gòu)、央企、外企西部或西南區(qū)域總部駐 地主要城市之一。 項(xiàng)目總體概念規(guī)劃設(shè)計由國際一流水準(zhǔn)的美國 RDLF 國際規(guī)劃設(shè)計公司擔(dān)綱完成。 項(xiàng)目公司日常開發(fā)經(jīng)營由原股東派出管理人員負(fù)責(zé)， 安信信托有權(quán)向項(xiàng)目公司派出董事 （占董事會席位超過三分之二） 及財務(wù)總監(jiān)，從股東會、董事會、財務(wù) 管理三個層面對公司進(jìn)行主動管理，對項(xiàng)目公司財務(wù)及資金運(yùn)用進(jìn)行監(jiān)管，并對項(xiàng)目公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決 策。若項(xiàng)目公司的凈資產(chǎn)收益率滿足或超過年化 12%，則原股東有權(quán)申請?zhí)崆胺峙湫磐斜疽妫宜緞t提前對項(xiàng)目公司進(jìn)行減資，并提前結(jié)束信托計劃 —— 其中信托本益于信托計劃屆滿 1年時提前分配的，按年化收益率 12%進(jìn)行分配；超過 1年提前分配的，按年化收益率“ 12%+超額部分的 50%”進(jìn)行分配；超過 2年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“ 12%+超額部分的 100%”進(jìn)行分配，即按實(shí)際的年化凈資產(chǎn)收益率收取信托股權(quán)的全部投資回報進(jìn)行分配。 2021 年 5 月被四川省政府確定“四川省中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地”，2021 年 6 月又被確定 為“成都青羊區(qū)青年（大學(xué)生）創(chuàng)業(yè)園”和四川省首批“科技企業(yè)孵化器”。 入駐商戶包括 世界 500 強(qiáng)的裝飾建材連鎖超市英國百安居、中國 500 強(qiáng)企業(yè)北京西單、中國家電連鎖巨頭國美電器、成都家具旗艦創(chuàng)美家居、金鼎軒餐飲集團(tuán)、金沙會超豪華娛樂會所、金沙湖，麗湖等知名商家。 項(xiàng)目的實(shí)際控制人 —— 成都川宏 金沙置業(yè) 有限公司（擔(dān)保方） 簡介 成都川宏 金沙置業(yè) 有限公司系一家主營 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 、 商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)、租賃及 物業(yè)管理的有限公司， 同時 參與青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的建設(shè) 。 本項(xiàng)目為中信集團(tuán)下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都 項(xiàng)目公司原來三家股東將持有的 %股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其承諾補(bǔ)足收益及保證項(xiàng)目公司最低貨幣資金余額的履約保證。中信蜀都項(xiàng)目總占地約 7343畝，其中包括 4657畝的城市配套和公園文化配套，另有 2686 畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項(xiàng)目土地就屬于其中的一部分。 ）信托募集資金 全部通過增資的形式向 項(xiàng)目公司 —— 成都國宏騰實(shí)業(yè)有限 公司進(jìn)行股權(quán)投資，并用于蜀都新城項(xiàng)目的開發(fā) ，首期 5億元信托資金完成增資后，安信信托 （信托計劃） 持 有的 項(xiàng)目 股權(quán)比例為 %，其余 3位股東的股權(quán)比例為 %。若 項(xiàng)目公司的 凈資產(chǎn)收益率 滿足 或超過 年化 12%，則原股東 有權(quán)申請?zhí)崆胺峙湫磐斜疽?，我司則 提前對項(xiàng)目公司進(jìn)行減資， 并 提前結(jié)束信托計劃 —— 其中信托本益于信托計劃屆滿 1 年時提前分配的，按年化收益率 12%進(jìn)行分配；超過 1年提前分配的，按年化收益率“ 12%+超額部分的 50%”進(jìn)行分配；超過 2 年提前分配或正常到期分配的，按年化收 益率“ 12%+超額部分的 100%”進(jìn)行分配，即按實(shí)際的年化凈資產(chǎn)收益率收取信托股權(quán)的全部投資回報進(jìn)行分配。項(xiàng)目開發(fā)總投入預(yù)計約 72億元 ，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 ，實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤約 ，項(xiàng)目投資利潤率約 %，項(xiàng)目總體開發(fā)周期為 6年 ，年化權(quán)益凈利率達(dá)到 %；信托期限內(nèi)，年化權(quán)益凈利率可達(dá) %。 四、我司收 益分析 信托計劃資金 收益 按照 12%/年 及超額部分的 20%分配 ，我司另行收取 4%/年的 信托報酬 。 本項(xiàng)目位于郫縣核心位置， 緊鄰成都高新西區(qū)，距 成都中心城區(qū)約 15 分鐘車程， 317 國道、成灌高速、老成灌路， IT 大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵 2 號線和將建的城際高速鐵路直通項(xiàng)目，“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無縫連接。 目前 公司主要 運(yùn)營 兩大 項(xiàng)目 ： （ 1） 商業(yè)地產(chǎn)板塊 —— 金沙國際商城 。 （ 2） 工業(yè) 地產(chǎn)板塊 —— 青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 。 信托計劃和信托交易結(jié)構(gòu) 我部擬發(fā)起房地產(chǎn)股權(quán)投資信托計劃，信托計劃總規(guī)模 億元 ， 全部向社會投資人發(fā)行募集 （首期約 5 億元；安信信托根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作需要可選擇信托計劃增發(fā)，增發(fā)規(guī)模不超過 億元。 但股權(quán)處置期間，安信信托將向原 三家 股東收取每天 逾期金額的 千分之一 作為 違約罰金，該罰金收入全部歸信托計劃投資人所有 。 若項(xiàng)目全部開發(fā)，將完成總投入約 72 億元，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元，實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤約 億元，項(xiàng)目投資利潤率約 %，年化權(quán)益凈 利率達(dá)到 %；信托期限內(nèi) ，年化權(quán)益凈利率可達(dá) %。） 凈用地面積（畝） 容積率 建筑密度要求 綠化率 建筑限高 （ m178。成都是我國西南開發(fā)最早的地區(qū)，是全國第一批（ 24 座）歷史文化名城之一。 2021 年，成都市繼上海市浦東新區(qū)和天津市濱海新區(qū)之后又一個國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。最佳城市獎 ”。第 11 頁 另外成都新客站將于 2021 年年末投入運(yùn)營，將負(fù)責(zé)高速列車及城市軌道交通的樞紐任務(wù)。民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭迅猛。年平均氣溫 16176。 境內(nèi)擁有電子科 技大學(xué)、西南交通大學(xué)、西華大學(xué)等 18 所大專院校，是國家確定的四川省唯一的全國基礎(chǔ)教育課程改革示范區(qū)。 （ 3） 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 郫縣經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)。第 16 頁 三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %和 %。 郫縣 2021年 2021 年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （單位：億元） 2021 年 — 2021年郫縣、成都地區(qū)以及全國 GDP 增速對比： %%%%%20212021年全國 、成都以及郫縣的GDP增 速對比圖全國G D P 增速成都G D P 增速郫縣G D P 增速全國GDP 增速 % % % % %成都GDP 增速 % % % % %郫縣GDP 增速 % % % % %1 2 3 4 5 0 50 100 150 200 250 2021 2021 2021 2021 GDP（億元） 固定資產(chǎn)投資（億元） 社會消費(fèi)品零售總額（億 元） 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 （億元） 住宿餐飲業(yè)零售額（億 元） 居民儲蓄存款余額（億 元） 第 17 頁 由上圖可以看出，郫縣的 GDP 增速遠(yuǎn)超過全國 GDP 增速，隨著郫縣 GDP持續(xù)增長，郫縣地區(qū)生產(chǎn)總值對成都 GDP 的貢獻(xiàn)逐年增加，由 2021 年的 %，上升到 2021 年的 %。 逐步走高的周邊房產(chǎn)價格 郫縣受 老成灌路的改造、成灌快鐵 開通 、 地鐵 2 號線規(guī)劃以及 政府大力扶持第 19 頁 房地產(chǎn)行業(yè)的利好消息 影響 ， 迎來了中信、龍 湖、華潤、合景泰富等地產(chǎn)巨頭的青睞，而富士康帶來的移民浪潮 更是 給 郫縣 的房地產(chǎn)市場 注入 了新的活力，當(dāng)?shù)胤績r由 2021 年 2 季度的 3500 元 /平米已經(jīng)上升至目前的近 5000 元 /平米。 日益便捷的軌道及公路交通 公路： 國道 317 線、成灌高速、繞城高速、成鐵西環(huán)線等近 10 條主干道縱貫東西 ， 已形成 “ 三橫六縱一圈 ” 的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系 。 同時，富士康科技集團(tuán)的入駐（離本項(xiàng)目僅 6 公里，車程約 78 分鐘），將為郫縣區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更加強(qiáng)勁的動力。這部分人員一方面可以對 第 22 頁 接高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，并可能形成以綜合性高校為依托的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，另一方面這部分消費(fèi)力對項(xiàng)目區(qū)域的居住、商業(yè)、休閑娛樂未來的需求提供了較強(qiáng)的支撐力。 2021年，英特爾入住成都高新區(qū)時，其明星企業(yè)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合效應(yīng)，先后帶動 中芯國際、友尼森、美國芯源（ MPS）以及全球第二大電子連接器制造商莫仕 等企業(yè)紛紛入住，目前成都高新區(qū)僅 IC 設(shè)計領(lǐng)域企業(yè) 就 已達(dá)40 家。實(shí)際銷售時，為實(shí)現(xiàn)快速去化，部分商業(yè)將考慮在市場價基礎(chǔ)上折價 20%銷售。這部分需求不但能消化未來幾年區(qū)域內(nèi)樓盤的供應(yīng)，還將大大推動當(dāng)?shù)氐姆績r的上漲。而該商業(yè)成功開發(fā)的最大的受益者正 是本項(xiàng)目所開發(fā)的住宅用地（本項(xiàng)目所開發(fā)面積中住宅用地占全部出讓所得土地的 75%）。 該區(qū)域未來將受到兩大效應(yīng)的共同作用： （ 1）高新區(qū)外溢效益作用 成都高新西區(qū)高速、穩(wěn)定的良好發(fā)展勢頭，催生出居住、商業(yè)、休閑娛樂、商務(wù)辦公等多產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)需求。因此，可以說 “快鐵 ”從真正的大眾意義上實(shí)現(xiàn)了郫縣與成都的無縫連接，毫無疑問，成灌快鐵 的 開通 ， 縮短了郊區(qū)與城區(qū)的 “距離 ”。弗萊明戈 130000 7000 1333 572 郫縣蜀都新城高專路與西區(qū)大道交匯處 龍湖地產(chǎn) 華潤 較高的利潤空間 和較大的安全邊際 若項(xiàng)目全部開發(fā)，將完成總投入約 72 億元，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元，實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤約 億元，項(xiàng)目投資利潤率約 %，年化權(quán)益凈利率達(dá)到 %；信托期限內(nèi) ，年化權(quán)益凈利率可達(dá) %。 固定資產(chǎn)投資快速增長，對經(jīng)濟(jì)的拉動作用十分明顯。 郫縣 國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。 第 14 頁 地鐵： 成都市地鐵 2 號線延伸線 已規(guī)劃至郫縣 ， 實(shí)現(xiàn)了 與成都市 的 無縫連接。 境內(nèi)七河并流，花木久負(fù)盛名，現(xiàn)有近 10 萬畝花卉苗木，是成都市鮮花基地、中國盆景之鄉(xiāng)和中國鄉(xiāng)村旅 游示范點(diǎn)。 郫縣距成都市區(qū) 10 公里，交通十 分便捷，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，市政設(shè)施完善，區(qū)位優(yōu)勢、比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢突出， 郫縣自然環(huán)境優(yōu)越，是成都的后花園。開通國際、國內(nèi)航線 147 余條，航線總長 17 萬公里，運(yùn)輸能力達(dá) 9 億噸公里， 2021 年客流量達(dá) 2763 萬 人次，位列世界最繁忙機(jī)場前50 位。東西最大橫距 192公里，南北最大縱距 166 公里，轄區(qū)總面積 12390 平方公里，市區(qū)面積 598 平方公里。 2021 年，成都加入聯(lián)合國教科文組織的創(chuàng)意城市網(wǎng)絡(luò)，成為亞洲第一個世界 “美食之都 ”。 1989 年經(jīng)過國務(wù) 院批準(zhǔn)，成都市實(shí)行計劃單列，享有省一級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，成為中國 14 個計劃單列城市之一。 其中： 6 號地面積 畝， 7 號地面積 ，道路面積 畝。 本項(xiàng)目位于郫縣核心位置， 緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約 15 分鐘車程， 317 國道、成灌高速、老成灌路， IT 大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵 2 號線和將建的城際高速鐵路直通項(xiàng)目，“三橫六縱一圈 ”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無縫連接。 項(xiàng)目公司原來三家股東將持有的 %股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其 承諾 補(bǔ)足收益及保證項(xiàng)目公司最低貨幣資金余額的履約保證。 信托本益的還款來源為蜀都新城項(xiàng)目的整體開發(fā)收益。 項(xiàng)目 主要以支持發(fā)展模具為主的中小企業(yè)為產(chǎn)業(yè)特色，被市政府確定為“青羊模具產(chǎn)業(yè)園”，是成都市 2021年重點(diǎn)工程項(xiàng)目。 商城內(nèi) 功能齊全、設(shè)施完善、管理先進(jìn)、集內(nèi)外家居家具、裝飾建材銷售與物流配送，以及百貨和休閑餐飲 于一體 。 該公司為中信蜀都的項(xiàng)目公司，目前暫時無經(jīng)營業(yè)務(wù)，公司主要資產(chǎn)及注冊資本金 億元。 若 項(xiàng)目全部開發(fā)，將完成總投入約 72 億元，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元，實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤約 億元，項(xiàng)目投資利潤率約 %，年化權(quán)益凈利率達(dá)到 %；信托期限內(nèi) ，年化權(quán)益凈利率可達(dá) %。 項(xiàng)目公司原股東承諾信托計劃到期前 3 個月，項(xiàng)目公司貨幣資金余額分別不低于信托本金的30%、 60%、 100%，不足部分由原股東以自有資金通過股東借款方式補(bǔ)足。中信蜀都”城市運(yùn)營項(xiàng)目 （土地一級整理及配套開發(fā)） 的一部分 ，開發(fā)商為成都國宏騰實(shí)業(yè)有限公司，由川宏金沙、萬騰實(shí)業(yè)以及成都世通共同出資設(shè)立，注冊資本 。