【正文】 22% 15% 80 5 號地塊 70% 22% 15% 100 7 號地塊 （加道路面積） 40% 20% 20% 100 可兼容的住宅建筑面積比例不大于計入容積率建筑面積的 20% 其中： 6 號地面積 18093 m178。 8 號地塊 20% 20% 30% 100 9 號地塊 20% 20% 30% 100 匯總 第 9 頁 三、 項目地理位置介紹 成都 市 我國西南地區(qū)的中心城市 （ 1） 基本情況介紹 成都，位于四川省中部， 四川盆地的西部，龍門山脈、邛崍山脈與成都平原和川中丘陵的交接地帶， 成都平原腹地，是 中國 副省級城市 之一，四川省政治、經(jīng)濟、文化中心，中國大陸地區(qū)機構(gòu)、央企、外企西部或西南區(qū)域總部駐 地主要城市之一。成都市共轄 9 個區(qū)、 6 個縣、 4 個市， 1 個獨立核算的國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，123 個街道 。 1993 年，成都被國務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐。 2021 年，成都市被國家確定為中國最佳旅游城市。 2021 年中國社會科學(xué)院發(fā)布的中國地方政府透明度 2021 年度報告，成都與廈門并列排名全國第二。 2021 年 9 月最新出爐的中國（大第 10 頁 陸）城市國際形象總排名中，成都緊隨 上海、北京，位列第三。 成都市，從西到東，地形分為山地、平原、丘陵三個部分。 公路： 成都是 108 國道 （北京 —昆明）、 213 國道 （蘭州 —云南磨憨）、 317國道 （成都 —那曲）、 318 國道 （上海 —西藏友誼橋）、 319 國道 （廈門 —成都）、321 國道 （廣州 —成都）等 的交匯點。 （ 3） 經(jīng)濟實力 成都是中國西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融、教育中心和交通、通信樞紐 。全市民營經(jīng)濟實現(xiàn)增加值 億元，增長 %，占GDP 的比重為 %，對經(jīng)濟增長的貢獻率達 %，拉動 GDP 增長 個百分點。有銀郫縣之稱。C，一月平均氣溫 5176。境內(nèi)郁郁蔥蔥，滿目清綠，四季鮮花盛開，風(fēng)光秀麗如畫，是居家生活的理想之地、創(chuàng)業(yè)者的樂園。全縣人才資源總量達 7 萬余人，每萬人擁有大專以上學(xué)歷居成都區(qū)（市）縣前列 ，這也是其能夠吸引英特爾、富士康等大型高科技企業(yè)入駐的一個主要原因。 快鐵： 2021 年 5 月 12 日成都到郫縣的快速鐵路（成灌快鐵） 建成 通車 ， 郫縣作為快鐵的中間點，郫縣到成都僅僅需要 15 分鐘，從而形成 15 分鐘中心城快郫縣 第 15 頁 速交通圈。獨特的優(yōu)勢和良好的發(fā)展環(huán)境使得郫縣境內(nèi)產(chǎn)業(yè)聚集、精英薈萃。 2021 年全縣實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 16%（按可比價計算，下同），高全市 個百分點。按常住人口計算，全縣人均地區(qū)生產(chǎn)總值達 36170 元。實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %，全縣投資項目 482 個。 四 、項目的投資亮點 土地成本優(yōu)勢 成交時間 宗地、位置 凈用地面積（畝） 成交價（萬元/畝） 成交金額（萬元） 樓面地價（元 /㎡） 土地使用性質(zhì) 竟得單位 郫筒 鎮(zhèn)涼水村 2社 390 43797 1462 商業(yè) 住宅 置信地產(chǎn) 郫筒鎮(zhèn)涼水村 4 社 410 1367 商業(yè) 教育 住宅 置信地產(chǎn) 書院村地塊 380 1357 商業(yè) 住宅 成都中信城市建設(shè)有限公司 犀浦鎮(zhèn)龍吟村、梓潼村地塊 440 1650 商業(yè) 住宅 深圳新城 市 國寧村、龍吟村地塊 645 40441 2418 商業(yè) 住宅 犀牛房產(chǎn) 龍吟村一社地塊 580 30659 2175 商業(yè) 住宅 上海寶投 目前本項目所在的郫縣行政中心區(qū)域去年年末的土地出讓價格為 370410萬 /畝，郫縣其他位置的地塊的出讓價格今年 6月份已經(jīng)突破 600 萬 /畝。 本項目信托本益部分的保本銷售單價為 3500 元 /平米（住宅）和 5300 元 /平米（商鋪），較市場價格分別折讓 36%和 62%，有較大的安全邊際。 目前郫縣中心區(qū)域主要樓盤分布 : 目前郫縣主要 樓盤基本情況及價格情況： 名稱 建筑面積 均價 總套數(shù) 可售套數(shù) 地址 開發(fā)商名稱 中信橡樹灣 660000 7000 144 97 成都市郫縣紅光鎮(zhèn)合興村三社，犀浦村一社 華潤置地 置信逸都花園 1050000 5000 1763 112 郫縣南北大道 168號 置信地產(chǎn) 伊薩貝拉 274402 5500 1728 606 郫縣犀浦成灌路 中鐵二院（成都） 置業(yè) 海駿達 地鐵： 成都市地鐵 2 號線延伸線 已規(guī)劃至郫縣 ， 實現(xiàn)了 與成都市 的 無縫連接。 交通的日益便捷將提升郫縣區(qū)域的房地產(chǎn)的吸引力，進而帶動該區(qū)域房地產(chǎn)有效需求及房地產(chǎn)價格的持續(xù)增長。為此， 郫縣對規(guī)劃范圍內(nèi)的郫筒鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)三個城市片區(qū)再次進行了更科學(xué)的規(guī)劃調(diào)整。郫縣是上述消費需求最佳的服務(wù)產(chǎn)業(yè)承接地。 “商業(yè)帶動住宅、住宅推動商業(yè)”的聯(lián)動開發(fā)模式 目前，郫縣的商業(yè)主要集中在其老城區(qū) ，目前主要有兩大塊的商業(yè)集散地，其一主要集中在 的 北大街與東大街交匯處的王府商業(yè)街，其以低檔鞋帽 為主，業(yè)態(tài)單一，檔次較低，已不符合郫縣城市發(fā)展所產(chǎn)生的消費需求； 另一塊則是鄰近東大街的星光大道休閑步行街，以中檔服裝、咖啡店、家具飾品為主，主要以當(dāng)?shù)啬贻p消費群體為主，但由于老城區(qū)商業(yè)用地已經(jīng)飽和，所以規(guī)模和檔次受商業(yè)面積的影響，始終在中低檔次徘徊。 同時，中信未來城 區(qū)域 大部分新盤均為 2021 年年末及 2021 年實現(xiàn)預(yù)售，預(yù)計 2021 年將批量交房，而居民真正完成裝修、集中入住的時間基本在 2021 年上半年，而這與本項目首期商業(yè)的開業(yè)時間基本吻合，也確保了 本項目 商業(yè) 部分 營業(yè)后有足夠的購買力來支撐其商業(yè)氛圍的形成。 富士康入駐后也會形成同樣的效應(yīng)， 當(dāng)?shù)卣A(yù)計，富士康全面投產(chǎn)后，其自身員工 及由其明星企業(yè)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合效應(yīng)而產(chǎn)生的對勞動力的需求將為郫縣當(dāng)?shù)貛斫?30 萬的人口增長。（富士康入駐深圳，其工廠所在的龍華及觀瀾兩區(qū)的房價都出現(xiàn)了巨幅的上漲；英特爾入住大連金石灘后，當(dāng)?shù)氐姆績r也從原來的 2021 多元 /平米一路上漲第 24 頁 至目前的 8000 多元 /平米） 根據(jù)郫縣當(dāng)?shù)卣念A(yù)測數(shù)據(jù)，今后 5 年內(nèi)，項目所在的郫筒鎮(zhèn)的人口總數(shù)將達 100 萬人： （ 1）高新區(qū)現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)人數(shù)為 13 萬人，富士康科技集團入駐后將達到近 40 萬； （ 2）高校人口數(shù)為 20 萬人； （ 3）郫筒鎮(zhèn) 總?cè)丝? 萬人，城區(qū)人口 萬人，流動人口 3 萬余人 ； （ 4）蜀都新城規(guī)劃人口 12 萬人。 第 26 頁 盈利能力預(yù)測： 我們根據(jù)上述統(tǒng)計的收入與成本概算，按權(quán)責(zé)發(fā)生制的配比原則對信托期間及項目整體的項目回報率與權(quán)益凈利率進行了如下分析，信托期間項目回報率 %，年化權(quán)益凈利率 %；項目整體回報率 %，年化權(quán)益凈利率 % ： 蜀 都 新 城 項 目 整 體 存 續(xù) 期 間 信 托 存 續(xù) 期 間 （ ～ ） 項 目 后 續(xù) 期 間 （ ～ ） 項目整體合 計 1 號地塊 2 號地塊 3 號地塊 4 號地塊 5 號地塊 6+7 號地塊 合 計 4號地塊 5 號地塊 6+7 號地塊 8 號地塊 9 號地塊 一 、項目收入（萬元） 45,771 40,278 46,515 46,592 24,756 167,539 371,450 146,160 183,932 224,834 79,845 1,006,221 1 住宅銷售收入 13,860 12,672 14,306 14,207 23,760 153,359 232,163 71,202 209,959 75,764 589,089 2 商業(yè)銷售收入 30,308 26,003 30,606 30,782 117,699 144,915 107,158 3,514 373,286 3 商業(yè)租金收入 996 602 1,598 1,245 753 3,596 4 車位銷售收入 1,603 1,603 1,603 1,603 13,578 19,990 4,819 11,361 4,081 40,251 二、項目成本（萬元） 29,180 26,223 29,818 29,901 18,809 142,638 283,211 952 88,317 123,556 159,069 58,371 720,658 1 土地出讓金 1,664 1,518 1,711 1,726 1,088 35,667 43,374 4,183 23,696 42,968 15,473 129,694 2 前期工程費 299 270 309 308 193 1,691 3,070 744 1,124 2,022 726 7,685 3 房屋開發(fā)費 11,930 10,740 12,325 12,257 12,161 79,595 139,008 46,759 52,880 79,977 29,921 348,545 4 開發(fā)間接費 850 766 878 874 612 5,217 9,197 2,353 3,466 5,704 2,056 22,776 5 不可預(yù)見費 145 131 150 149 181 1,433 2,188 696 952 972 363 5,171 6 管理費用 220 198 186 185 274 3,179 4,242 952 2,382 4,048 2,946 1,099 15,668 7 營銷 費用 1,067 936 1,083 1,086 2,353 3,573 10,097 2,353 4,275 4,497 1,597 22,819 8 辦證費用 187 169 193 192 586 1,327 1,749 1,255 450 4,782 9 稅費 12,818 11,496 12,984 13,124 1,362 12,282 64,066 28,847 31,366 18,728 6,687 149,694 10 財務(wù)費用 6,642 6,642 13,824 13,824 三、項目利潤（萬元） 88,239（信托期間） 285,563（項目整體） 四、項目回報率 % % 五、權(quán)益凈利率 % % 六、年化權(quán)益凈利率 % % 備注：項目利潤 = 項目收入合計 — 項目成本合計 項目回報率 = 項目利潤 / 項目成本合計 100%； 權(quán)益凈利率 = 項目利潤 / 權(quán)益資本（ 億元）； 年化權(quán)益凈利率（信托期間 ） = 權(quán)益凈利率 / 信托存續(xù)期間（ 3 年）；年化權(quán)益凈利率（項目整體） = 權(quán)益凈利率 / 項目存續(xù)期間（ 6 年） 第 27 頁 六 、項目 現(xiàn)金流預(yù)測 （