【正文】 商業(yè)氛圍已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其城市發(fā)展的需要，該區(qū)域?qū)χ懈邫n商業(yè)及住宅城市綜合體已經(jīng)引起了當(dāng)?shù)卣母叨汝P(guān)注，而本項目的商業(yè)用地規(guī)劃是整個郫縣行政核心區(qū)域內(nèi)唯一一塊大規(guī)模、專業(yè)化的商業(yè)開發(fā)用地。這部分人員一方面可以對接高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，并可能形成以綜合性高校為依托的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，另一方面這部分消費(fèi)力對項目區(qū)域的居住、商業(yè)、休閑娛樂未來的需求提供了較強(qiáng)的支撐力。加之富士康科技集團(tuán)入駐高新西區(qū)，必將完善該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈，同時進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)外溢效益，為區(qū)域服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了大規(guī)模的消費(fèi)群體。該區(qū)域未來將受到兩大效應(yīng)的共同作用：（1）高新區(qū)外溢效益作用成都高新西區(qū)高速、穩(wěn)定的良好發(fā)展勢頭，催生出居住、商業(yè)、休閑娛樂、商務(wù)辦公等多產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)需求。根據(jù)最新的規(guī)劃，定位于“西部新城”的郫縣片區(qū)將大力發(fā)展工業(yè)港總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，加上區(qū)域內(nèi)的電子科技大學(xué)、西南交通大學(xué)、西華大學(xué)、成都中醫(yī)藥大學(xué)新區(qū)、川大錦城學(xué)院、成都理工大學(xué)廣播影視學(xué)院、四川外語學(xué)院成都學(xué)院等21所大學(xué)，郫縣將成為高新區(qū)及教育園區(qū)的后花園，形成一個生活配套十分完善的生活及工作區(qū)域。同時，富士康科技集團(tuán)的入駐（離本項目僅6公里，車程約78分鐘），將為郫縣區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更加強(qiáng)勁的動力。全新的區(qū)域定位成灌快鐵所形成的“15分鐘生活圈”將帶動沿線的西高新板塊、郫縣板塊、都江堰青城山三大板塊房地產(chǎn)市場的崛起。因此，可以說“快鐵”從真正的大眾意義上實(shí)現(xiàn)了郫縣與成都的無縫連接，毫無疑問，成灌快鐵的開通，縮短了郊區(qū)與城區(qū)的“距離”。快鐵：2010年5月12日成都到郫縣的快速鐵路（成灌快鐵）建成通車，郫縣作為快鐵的中間點(diǎn)，郫縣到成都僅僅需要15分鐘，從而形成15分鐘中心城快速交通圈。日益便捷的軌道及公路交通公路：國道317線、成灌高速、繞城高速、成鐵西環(huán)線等近10條主干道縱貫東西，已形成“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系。蜀都1號8000005000634394郫縣蜀都新城蜀信東路（創(chuàng)智公園旁）海駿達(dá)地產(chǎn)綠地弗萊明戈13000070001333572郫縣蜀都新城高專路與西區(qū)大道交匯處龍湖地產(chǎn)華潤未來城38529750001442531郫縣蜀信東路側(cè)中信地產(chǎn)中鐵瑞城逐步走高的周邊房產(chǎn)價格 郫縣受老成灌路的改造、成灌快鐵開通、地鐵2號線規(guī)劃以及政府大力扶持房地產(chǎn)行業(yè)的利好消息影響，迎來了中信、龍湖、華潤、合景泰富等地產(chǎn)巨頭的青睞，而富士康帶來的移民浪潮更是給郫縣的房地產(chǎn)市場注入了新的活力，當(dāng)?shù)胤績r由2009年2季度的3500元/平米已經(jīng)上升至目前的近5000元/平米。周邊稀缺的區(qū)域土地供給上圖是本項目周邊土地的規(guī)劃情況，本項目所得土地是該區(qū)域內(nèi)最后一塊較大規(guī)模的商業(yè)、住宅用地（其余黃色部分為已出讓土地）。較高的利潤空間和較大的安全邊際若項目全部開發(fā)，將完成總投入約72億元，%，%；信托期限內(nèi)，%。 本項目所得土地總面積：；總地價款： 萬元，土地成本價304萬/畝，樓面價1015元/平米。 郫縣2006年2009年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（單位：億元）0501001502002502006200720082009GDP（億元）固定資產(chǎn)投資（億元）社會消費(fèi)品零售總額（億元）批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額（億元）住宿餐飲業(yè)零售額（億元）居民儲蓄存款余額（億元）2006年—2009年郫縣、成都地區(qū)以及全國GDP增速對比： 由上圖可以看出，郫縣的GDP增速遠(yuǎn)超過全國GDP增速，隨著郫縣GDP持續(xù)增長，郫縣地區(qū)生產(chǎn)總值對成都GDP的貢獻(xiàn)逐年增加，%，%。其中：新開工307個，%，%。固定資產(chǎn)投資快速增長，對經(jīng)濟(jì)的拉動作用十分明顯。民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好。%、% %。%；，%；， %。郫縣國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。成都現(xiàn)代工業(yè)港、成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)、四川成都出口加工區(qū)西區(qū)等數(shù)個國家級、省級開發(fā)區(qū)匯聚郫縣，國家西部軟件研發(fā)產(chǎn)業(yè)化基地、國家集成電路設(shè)計產(chǎn)業(yè)化基地、國家信息安全成果產(chǎn)業(yè)化基地、國家現(xiàn)代中藥科技產(chǎn)業(yè)園等眾多國家級產(chǎn)業(yè)基地在此連為一體，產(chǎn)業(yè)配套成熟、完善，產(chǎn)業(yè)規(guī)模聚集效應(yīng)顯著，使郫縣作為成都市都市工業(yè)的制高點(diǎn)和科技成果就地轉(zhuǎn)化的樂園在大西部脫穎而出，境內(nèi)有摩托羅拉、英特爾、中芯國際、友尼森、百事可樂、瑞士布魯克西部基地等世界500強(qiáng)企業(yè)及銀河磁體、正大集團(tuán)等一批國內(nèi)外知名企業(yè)。（3） 經(jīng)濟(jì)實(shí)力郫縣經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)。同時，快鐵的首發(fā)站“成都站（火車北站）”將與地鐵1號線對接，而其“犀浦站”將與地鐵2號線同站換乘。郫縣地鐵：成都市地鐵2號線延伸線已規(guī)劃至郫縣，實(shí)現(xiàn)了與成都市的無縫連接。 （2） 地理位置與交通郫縣位于川西平原腹心，川西黃金旅游線、成都市西部通道第一站，距成都市核心城區(qū)10公里，距成都火車西站8分鐘車程，距火車北站25分鐘車程，距成都南站20分鐘車程，距雙流國際機(jī)場30分鐘車程。境內(nèi)擁有電子科技大學(xué)、西南交通大學(xué)、西華大學(xué)等18所大專院校，是國家確定的四川省唯一的全國基礎(chǔ)教育課程改革示范區(qū)。郫縣抓住緊鄰高新區(qū)的地理位置優(yōu)勢，抓住富士康落戶郫縣的契機(jī)，立足“全域成都”的科學(xué)規(guī)劃，以“調(diào)結(jié)構(gòu)、上水平，抓改革、增活力，重民生、促和諧”為主線，著力打造“一城（成都西部新城）、兩帶（沙西線、IT大道城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合示范帶）、三基地（新型工業(yè)基地、文化休閑基地、川菜產(chǎn)業(yè)基地）”，努力建設(shè)城鄉(xiāng)形態(tài)優(yōu)美、產(chǎn)業(yè)支撐有力、功能配套完善、體制機(jī)制順暢，充滿活力的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合示范區(qū)。境內(nèi)七河并流，花木久負(fù)盛名，現(xiàn)有近10萬畝花卉苗木，是成都市鮮花基地、中國盆景之鄉(xiāng)和中國鄉(xiāng)村旅游示范點(diǎn)。C，八月平均26176。年平均氣溫16176。轄14個鎮(zhèn)（街道），流動人口30萬人，城市化率54%，縣人民政府駐郫筒鎮(zhèn)。 郫縣距成都市區(qū)10公里，交通十分便捷，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，市政設(shè)施完善，區(qū)位優(yōu)勢、比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢突出，郫縣自然環(huán)境優(yōu)越，是成都的后花園。%。民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭迅猛。根據(jù)《中國城市發(fā)展報告（2008~2009）》，成都綜合實(shí)力排名國內(nèi)各大城市第四位。開通國際、國內(nèi)航線147余條，航線總長17萬公里，運(yùn)輸能力達(dá)9億噸公里，2009年客流量達(dá)2763萬人次，位列世界最繁忙機(jī)場前50位。2009年末，全市公路里程超過22000公里，其中高速公路超過600公里。另外成都新客站將于2010年年末投入運(yùn)營，將負(fù)責(zé)高速列車及城市軌道交通的樞紐任務(wù)。現(xiàn)轄成華區(qū)、武侯區(qū)、青羊區(qū)、錦江區(qū)、金牛區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流縣、郫縣、大邑縣、金堂縣、蒲江縣、新津縣等9區(qū)6縣，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崍市4市，另有1個國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。東西最大橫距192公里，南北最大縱距166公里，轄區(qū)總面積12390平方公里，市區(qū)面積598平方公里。 （2） 地理位置與交通成都位于成都平原中部。最佳城市獎”。2010年低碳中國論壇首屆年會上，成都榮獲了2009年度“低碳中國貢獻(xiàn)城市”、2009年度“最具競爭力的低碳產(chǎn)業(yè)基地城市”榮譽(yù)稱號。2010年，成都加入聯(lián)合國教科文組織的創(chuàng)意城市網(wǎng)絡(luò)，成為亞洲第一個世界“美食之都”。2009年，成都市獲得 “世界優(yōu)秀旅游目的地城市”稱號，成為亞洲首個獲此殊榮的城市。2007年，成都市繼上海市浦東新區(qū)和天津市濱海新區(qū)之后又一個國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。2003年《中國城市發(fā)展報告》成都綜合實(shí)力名列中國第九位。1989年經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)，成都市實(shí)行計劃單列，享有省一級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，成為中國14個計劃單列城市之一。成都市擁有56個民族，2009年末成都市戶籍人口為1348萬人。成都是我國西南開發(fā)最早的地區(qū)，是全國第一批（24座）歷史文化名城之一。成都?xì)v史悠久，有“天府之國”、“蜀中江南”、“蜀中蘇杭”的美稱。其中：。7號地面積83544 m178。）凈用地面積（畝）容積率建筑密度要求綠化率建筑限高（m178。結(jié)合地塊內(nèi)豐富的水系資源，用極具前瞻性的規(guī)劃理念，通過勾勒“兩軸三園三帶”（即兩條軸線、三個公園及三條景觀帶），造就一個生態(tài)居住新城——中信未來城。本項目位于郫縣核心位置，緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約15分鐘車程，317國道、成灌高速、老成灌路， IT大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵2號線和將建的城際高速鐵路直通項目，“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無縫連接。中信蜀都”城市運(yùn)營項目（土地一級整理及配套開發(fā)）的一部分。若項目全部開發(fā)，將完成總投入約72億元，%，%；信托期限內(nèi)，%。項目公司財產(chǎn)只為申請的開發(fā)貸款提供擔(dān)保，除此之外，不再對外提供任何擔(dān)保。%股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其承諾補(bǔ)足收益及保證項目公司最低貨幣資金余額的履約保證。信托保障措施若信托計劃到期時項目整體凈資產(chǎn)收益率低于12%，項目公司原股東承諾對信托收益按年化收益率12%的標(biāo)準(zhǔn)以自有資金予以補(bǔ)足。但股權(quán)處置期間，安信信托將向原三家股東收取每天逾期金額的千分之一作為違約罰金，該罰金收入全部歸信托計劃投資人所有。若信托期滿時，項目整體凈資產(chǎn)收益率低于12%，則原來三家股東承諾對信托本益按年化收益率12%的標(biāo)準(zhǔn)以自有資金予以補(bǔ)足，%股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其補(bǔ)足承諾的履約保證。信托本益的還款來源為蜀都新城項目的整體開發(fā)收益。）信托募集資金全部通過增資的形式向成都國宏騰實(shí)業(yè)有限公司進(jìn)行股權(quán)投資，并用于蜀都新城項目的開發(fā)，首期5億元信托資金完成增資后，安信信托（信托計劃）%，%?；A(chǔ)設(shè)施如辦公設(shè)備、廠房、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等已建成投入使用，餐飲，住宿，休閑等設(shè)施也在加緊施工。2008年5月被四川省政府確定“四川省中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地”，2009年6月又被確定為“成都青羊區(qū)青年（大學(xué)生）創(chuàng)業(yè)園”和四川省首批“科技企業(yè)孵化器”。計劃投資17億元。2005年7月，在青羊區(qū)委、區(qū)政府的鼓勵與推進(jìn)下，成都川宏金沙置業(yè)有限公司和成都益有實(shí)業(yè)股份公司組建了成都青羊工業(yè)投資有限公司，全面參與青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的建設(shè)。該部分物業(yè)現(xiàn)評估價值現(xiàn)已達(dá)到13億元。入駐商戶包括世界500強(qiáng)的裝飾建材連鎖超市英國百安居、中國500強(qiáng)企業(yè)北京西單、中國家電連鎖巨頭國美電器、成都家具旗艦創(chuàng)美家居、金鼎軒餐飲集團(tuán)、金沙會超豪華娛樂會所、金沙湖，麗湖等知名商家。項目凈占地47464平方米（）。 “金沙國際商城”位于成都市青羊區(qū)蘇坡東路8號，項目性質(zhì)為商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施，是四川省重點(diǎn)招商引資項目，累計投資6億余元，成功創(chuàng)造了當(dāng)年開工當(dāng)年營業(yè)的奇跡。截至2010年6月末,公司總資產(chǎn)規(guī)模11億元，凈資產(chǎn)規(guī)模超過2億元。項目的實(shí)際控制人——成都川宏金沙置業(yè)有限公司（擔(dān)保方）簡介成都川宏金沙置業(yè)有限公司系一家主營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)、租賃及物業(yè)管理的有限公司，同時參與青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的建設(shè)。本項目共計有9塊用地組成： 第 4 頁 項目位置圖：項目開發(fā)商成都國宏騰實(shí)業(yè)有限公司簡介 成都國宏騰實(shí)業(yè)有限公司成立于2010年7月，注冊資本24000萬人民幣，股東為成都川宏金沙置業(yè)有限公司（占34%股份）、成都世通經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司（占33%股份）、四川省萬騰實(shí)業(yè)有限公司（占33%），實(shí)際控制人為川宏金沙的法定代表人楊天明，成都世通以及萬騰實(shí)業(yè)均為川宏金沙的關(guān)聯(lián)公司。項目總體概念規(guī)劃設(shè)計由國際一流水準(zhǔn)的美國RDLF國際規(guī)劃設(shè)計公司擔(dān)綱完成。中信蜀都項目總占地約7343畝，其中包括4657畝的城市配套和公園文化配套，另有2686畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項目土地就屬于其中的一部分。本項目為中信集團(tuán)下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都目錄報告摘要 1第一部分 成都郫縣“中信蜀都”住宅項目分析 6一、“中信蜀都”項目簡介 6二、項目建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)匯總表 8三、項目地理位置介紹 9成都市我國西南地區(qū)的中心城市 9郫縣—成都西部新城 12四、項目的投資亮點(diǎn) 17五、項目盈利能力分析 25六、項目現(xiàn)金流預(yù)測（假設(shè)取得開發(fā)貸） 27項目現(xiàn)金流預(yù)測（假設(shè)未取得開發(fā)貸） 32第二部分 交易對手分析 36一、成都國宏騰實(shí)業(yè)有限公司（項目公司） 36二、成都川宏金沙置業(yè)有限公司（擔(dān)保方） 36第三部分 信托融資方案 40一、信托融資方案概述 40二、交易結(jié)構(gòu)圖 40三、交易結(jié)構(gòu)流程 41四、信托計劃技術(shù)參數(shù) 42五、質(zhì)押及保證 42六、項目公司的主動管理 43七、信托資金的監(jiān)管 43八、信托計劃退出 44九、信托收益及受托人報酬 44第五部分 項目風(fēng)險預(yù)測及防范措施 45一、流動性風(fēng)險 45二、市場風(fēng)險 46三、管理風(fēng)險 46第六部分 結(jié)論 47資料明細(xì) 48報告摘要 中信蜀都新城項目簡介 郫縣中信蜀都新城項目由成都國宏騰實(shí)業(yè)有限公司開發(fā),（由9塊地組成），總建筑面積約170萬㎡，㎡，㎡,㎡。若項目全部開發(fā)，將完成總投入約72億元，%，%；信托期限內(nèi)，%。中信蜀都”城市運(yùn)營項目（土地一級整理及配套開發(fā)）的一部分。本項目位于郫縣核心位置，緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約15分鐘車程，317國道、成灌高速、老成灌路， IT大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵2號線和將建的城際高速鐵路直通項目，“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無縫連接。結(jié)合地塊內(nèi)豐富的水系資源，用極具前瞻性的規(guī)劃理念，通過勾勒“兩軸三園三帶”（即兩條軸線、三個公園及三條景觀帶），造就一個生態(tài)居住新城——中信未來城。該公司為中信蜀都的項目公司，目前暫時無經(jīng)營業(yè)務(wù)。公司注冊資本金人民幣5000萬元，實(shí)際控制任及法人代表楊天明。目前公司主要運(yùn)營兩大項目：（1）商業(yè)地產(chǎn)板塊——金沙國際商城。項目所在地金沙片區(qū)