【正文】 7, 管理費用 % 10,929, 10,929, 銷售費用 % 15,837, 8,990, 財務(wù)費用 % 8,105, 9,456, 9,456, 不可預(yù)見費 % 12,867, 8,578, 2 營業(yè)稅及附加 % 43,949, 24,948, 3 土地增值稅預(yù)征 1%～ 2% 9,837, 5,736, 三、 稅前凈現(xiàn)金流量 (87,478,) (8,105,) 304,304, 124,409, 所得稅 % 68,877, 41,055, 四、 稅后凈現(xiàn)金流量 (87,478,) (8,105,) 235,426, 83,354, 五、 稅后凈現(xiàn)值 (87,478,) (7,505,) 201,840, 66,169, 由以上各表可知，本項目東區(qū)總銷售收入為 億，總投資為 億，稅后凈利潤 ，稅后銷售利潤率 %，在 8％折現(xiàn)率下，凈現(xiàn)值為 173,026,167元，項目回籠資金的速度非?？?，效益好。西區(qū)預(yù)計將于 2021年底開始預(yù)售，預(yù)計于 2021 年建成，項目東區(qū)的開發(fā)周期為 3 年，西區(qū)為 4 年。南都總占地 公頃，地上總建筑面積 847,200 平方米，其中住宅部分共計 677,112 平方米，獨立及聯(lián)排別墅共計 34,888 平方米，商業(yè)街 48,000 平方米 , 沿街商業(yè) 15,000 平方米，公建配套面積為 72,200 平方米。 客戶定位 ? 常武地區(qū)拆遷居民中較富有的群體； ? 武進區(qū)政府機關(guān)公務(wù)員； ? 武進區(qū)大型企事業(yè)單位高層人士； ? 長期進行房地產(chǎn)投資的常州市人士； ? 武進區(qū)私營企業(yè)業(yè)主； ? 部分常州市區(qū)富有居民。目前聯(lián)排別墅 165 萬 /套，獨立別墅 355 萬 /套。本項目選取可比樣本為綠園 100 三期和隨園。 四、項目定位 產(chǎn)品定位 常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū) 具體表述如下： 齊全配套、優(yōu)質(zhì)服務(wù) —— 各種健康、娛樂設(shè)施、新城物管多年管理經(jīng)驗，有口皆碑； 遠離塵囂，但交通便利 —— 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達； 優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境 —— 1000 畝南田購物休閑公園； 高素質(zhì)的市政配套 —— 大學(xué)城、南田購物公園、行政中心； 高品質(zhì)的產(chǎn)品 —— 國際規(guī)劃公司、國際園林設(shè)計大師傾情演譯。南都形象與品位的極大提升。南都的周邊市政配套、綠化等正處于不斷完善中，因此 存在極大的發(fā)展?jié)摿涂臻g； ? 南田公園的開工、建設(shè)及完成，將是新城 Weak ? 項目周邊的生活居住氛圍還未形成； ? 項目所在區(qū)域的客戶有效需求明顯不足； ? 周邊的直通常州市區(qū)的公交線路不發(fā)達，和常州市區(qū)的聯(lián)系度低。其它幾個樓盤銷售情況也不錯，推出部分成交量都超過 60%。但由于目標客戶群比較分散，因此銷售周期控制較長，推案量不大。南都受其生態(tài)旅游資源的薰陶，是最適合人居的社區(qū)之一。武進區(qū)濃厚的 文化氛圍，是新城它的建成標志著武進區(qū)新經(jīng)濟、商業(yè)、休閑中心的南移，對新城 生態(tài)環(huán)境分析 常州南面具有三大休閑生態(tài)旅游區(qū)：環(huán)太湖灣旅游度假區(qū)、環(huán)鬲湖休閑旅游區(qū)、春秋淹城風(fēng)景旅游區(qū)，新城南都地處其間，享受良好的生態(tài)旅游資源，具有極佳的居住空間。 人文環(huán)境分析 常州城南區(qū)域為文化、旅游生態(tài)區(qū)，西有鬲湖，南有太湖，同時常州大學(xué)城，淹城春秋森林公園、常州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)， 襯托常州市武進區(qū)濃厚的人文環(huán)境底蘊。 三、項目周邊環(huán)境與競爭性樓盤分析 項目周邊環(huán)境 周邊環(huán)境分析 經(jīng)濟環(huán)境分析 常州正面臨著劃時代的發(fā)展機遇，從政府城市規(guī)劃的定位來看是以上海為中心的蘇錫常經(jīng)濟圈，而上海、無錫、蘇州都在常州的南面，而武進是聯(lián)接蘇錫常的門戶，政府正在大力發(fā)展武進新區(qū)已是勢在必然。 2021 年 新城南都一期、水木年華等樓盤相繼開盤，近期市區(qū)還將推出面積達 45 萬平方米的低價位定銷商品房，隨著商品房供應(yīng)量的大幅增加，預(yù)計在未來的兩三年內(nèi)，房價上升的空間將非常有限，房地產(chǎn)市場也將進入一個供求相對平衡、結(jié)構(gòu)比較合理、價格趨向平穩(wěn)的新的發(fā)展時期。 圖 2 . 1 3 商品房供需比1 . 1 21 . 0 81 . 2 11 . 0 60 . 9 51 . 0 01 . 0 51 . 1 01 . 1 51 . 2 01 . 2 52021 2021 2021 2021 令人樂觀的是，常州作為長三角一個崛起中的城市，其房地產(chǎn)市場的需求潛力仍然巨大，主要有以下幾方面需求支撐： ? 隨著常州市經(jīng)濟快速發(fā)展，越來越多的外資、外地企業(yè)進入常州，外來人口的增加勢必產(chǎn)生新的住房需求； ? 城市基礎(chǔ)建設(shè)和市政改造力度加大，舊房拆遷量逐年上升，動遷戶仍然是未來房地產(chǎn)需求市場的重要組成部分； ? 常州市居民普遍居住老式住宅小區(qū)，房型面積較小，隨著居民生活條件提高，改善居住條件的需求強烈。 2021 年，這種情況有所好轉(zhuǎn)，竣工面積為 萬平方米 ，銷售面積為 萬平方米，供需之比為 :1。相比較而言，對于其他幾個商圈的認同度大大降低，均不超過 5%。主要集中在懷德路以東、延陵西路以北、和平路以西、東橫街以南這一環(huán)市政府區(qū)域內(nèi)。 常州新推出寫字樓個案主力價格在 4500～ 5500 元 /平方米左右，而高端市場其價格在 7500 元 /平方米左右，以目前的市場對產(chǎn)品的價格抗性來看，即使產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)全部完工現(xiàn)房交付，銷售前景也不能過于樂觀。 圖 2 . 1 2 常州市商品房銷售情況0501001502002503002021 2021 2021 2021 4 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %銷售面積( 萬m 2 ) 增長率 寫字樓市場 常州 市寫字樓的分布大都在城北區(qū)和市中心，相對分布區(qū)域較為集中。 2021 年，隨著國家宏觀條政策的影響，房地產(chǎn)銷售開始放緩，全年商品房銷售面積為 萬平方米 ,同比下降 %，住宅銷售面積為 萬平方米，同比下降 %。 圖 2 . 1 0 常州市商品房施工情況0200400600800100012002021 2021 2021 2021 20210 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %商品房施工面積( 萬m 2 ) 增長率圖 2 . 1 1 常州市商品房竣工情況0501001502002503002021 2021 2021 2021 20211 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %竣工面積( 萬m 2 ) 增長率 在銷售方面，自 1998 年起，常州市房地產(chǎn)銷售經(jīng)過連續(xù)數(shù)年的快速增 長。盡管 2021 年受宏觀調(diào)控政策影響，全社會固定投資出現(xiàn)大幅度回落，但房地產(chǎn)投資增速高達 %,達到 億元。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同比增長 %；在建商品房屋施工面積達 991 萬㎡，增長 %，其中新開工面積 萬㎡，增長 %；房屋竣工面積 萬㎡，與上年持平；房屋銷售面積 萬㎡，比上年增長 %， 90%以上竣工房屋順利實現(xiàn)銷售。 從以上常州市政府的經(jīng)濟分析可以看出，明年常州市經(jīng)濟將會繼續(xù)保持增長態(tài)勢，人均居民收入將進一步提高，人均可支配性收入將進一步增加，人民對于改善居住、生活質(zhì)量等的要求將進一步加強。 在市委九屆十二次全會上，市委、市政府以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，統(tǒng)籌安排， 明確提出， 2021 年要把工作重點轉(zhuǎn)移到推進結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變增長方式、提高經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益上來，全力推進 “兩個率先 ”和富民強市；全力推進新型工業(yè)化和現(xiàn)代制造業(yè)基地建設(shè)；全力推進外資民資新一輪突破；全力推進農(nóng)村發(fā)展農(nóng)民增收；全力推進生態(tài)常州建 設(shè)；全力推進社會主義和諧社會建設(shè)，走全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展道路。 圖 2 . 7 常州市城鎮(zhèn)居民居住狀況分布圖3 0 6 0 平方米31%9 0 1 2 0 平方米12%1 2 0 平方米以上9%6 0 9 0 平方米46%3 0 平方米以下2% 圖 2 . 8 近年來常州市城鎮(zhèn)居民住宅面積增長情況 (m2)1 0 . 8121 7 . 32 7 . 1 2 7 . 60510152025302021 2021 2021 2021 2021 未來走勢 2021 年，是常州實現(xiàn) “十五 ”計劃目標，銜接 “十一五 ”發(fā)展的重要一年，也是常州 市力爭 “兩個率先 ”、實現(xiàn)富民強市的關(guān)鍵之年。從居民家庭住房的建筑面積分布來看，有 %的家庭住宅建筑面積在 3060 平方米之間，有 %的家庭住房建筑面積在 6090 平方米之間， %的家庭住宅建筑面積在 90120 平方米之間，還有 %的居民住房建筑面積在 120 平方米以上。居民人均居住面積從 2021年的 2021年末的 。去年 常州 市財政總收入達 億元，其中地方一般預(yù)算收入達 億 元，增長 %。 2021 年，全市的社會保障體系進一步完善、人民的生活質(zhì)量進一步提高、文化設(shè)施進一步普及 。出行 ——感嘆私家車增長速度之快。 圖 2 . 5 近年來常州市區(qū)居民可支配收入情況0500010000150002021 2021 2021 2021