【正文】 積達 45 萬平方米的低價位定銷商品房，隨著商品房供應(yīng)量的大幅增加，預(yù)計在未來的兩三年內(nèi)，房價上升的空間將非常有限，房地產(chǎn)市場也將進入一個供求相對平衡、結(jié)構(gòu)比較合理、價格趨向平穩(wěn)的新的發(fā)展時期。 未來的常州房地產(chǎn)市場競爭將更加激烈，專業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展是未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向。 三、項目周邊環(huán)境與競爭性樓盤分析 項目周邊環(huán)境 周邊環(huán)境分析 經(jīng)濟環(huán)境分析 常州正面臨著劃時代的發(fā)展機遇，從政府城市規(guī)劃的定位來看是以上海為中心的蘇錫常經(jīng)濟圈，而上海、無錫、蘇州都在常州的南面，而武進是聯(lián)接蘇錫常的門戶，政府正在大力發(fā)展武進新區(qū)已是勢在必然。而新城南都緊接武進新區(qū)行政中心、商業(yè)中心，是未來城市發(fā)展的核心區(qū)域。 人文環(huán)境分析 常州城南區(qū)域為文化、旅游生態(tài)區(qū)，西有鬲湖，南有太湖，同時常州大學城，淹城春秋森林公園、常州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)， 襯托常州市武進區(qū)濃厚的人文環(huán)境底蘊。而新城南都位于武進區(qū)核心區(qū)位，盡占人文優(yōu)勢。 生態(tài)環(huán)境分析 常州南面具有三大休閑生態(tài)旅游區(qū)：環(huán)太湖灣旅游度假區(qū)、環(huán)鬲湖休閑旅游區(qū)、春秋淹城風景旅游區(qū)，新城南都地處其間，享受良好的生態(tài)旅游資源，具有極佳的居住空間。 具體表現(xiàn)為： 項目正東為規(guī)劃中占地 1000 畝的南田購物休閑公園。它的建成標志著武進區(qū)新經(jīng)濟、商業(yè)、休閑中心的南移，對新城南都的品質(zhì)提升和齊全的周邊市政配套有極大促進作用； 項目南面為武進區(qū)政府和常州大學城，是武進區(qū)行政中心和文化中心的象征。武進區(qū)濃厚的 文化氛圍，是新城南都項目的潛力所在； 項目西南的春秋淹城森林公園是武進區(qū)旅游度假、休閑的代表，新城南都受其生態(tài)旅游資源的薰陶，是最適合人居的社區(qū)之一。 周邊競爭樓盤 案名 綠園 100三期 四季北苑 隨園 華都馨園 陽湖名城 開發(fā)商 萬聯(lián)房產(chǎn) 新城房產(chǎn) 雙益房產(chǎn) 華馨房產(chǎn) 武進建設(shè)房產(chǎn) 規(guī)模 8 萬㎡ 13 萬㎡ 14 萬㎡ 萬㎡ 35 萬㎡ 價格 3100 元 /㎡ 3250 元 /㎡ 3220 元 /㎡ 3300 元 /㎡ 未知 推案量 177 戶 300 戶 412 戶 228 戶 —— 規(guī)劃樓層 多層 /18層 多層 /小高層 小高層 多層 /小高層 —— 銷售率 三期 70%左右 73% 80% 65% 未開盤 客戶主要區(qū)域 清潭 /牛塘 /凌家塘 常州 /湖塘 /外地 湖塘 /外地 /常州 湖塘 /外地 / 常州 售樓處已基本裝修完成，銷售人員正處于培訓(xùn)期間，估計今年上半年開盤 競爭優(yōu)勢 周邊無競爭個案 /形象包裝 價格 /地段 /小區(qū)規(guī)劃 /配套 /品牌實力 價格 /學區(qū) /交通 價格 /學區(qū) 競爭劣勢 周邊環(huán)境 /濫尾改造樓 /房型 /區(qū)內(nèi)景觀配套 /品牌 /實力 周邊環(huán)境 /高壓線 /地形不規(guī)則 品牌 /配套 交通 /地理位置 /周 邊環(huán)境/規(guī)劃前景 / 配套設(shè)施 總體上來看，區(qū)域內(nèi)競爭性樓盤較多，已經(jīng)形成了武進區(qū)新型住宅區(qū)的集中地。但由于目標客戶群比較分散，因此銷售周期控制較長，推案量不大。從目前來看，隨園由于靠近大學城且交通非常便利，銷售情況較好，達到 80%，目標客戶群輻射到常州市以及外地。其它幾個樓盤銷售情況也不錯，推出部分成交量都超過 60%。 SWOT 分析 Strength ? 地域優(yōu)勢 —— 未來武進新都市中心區(qū)域，項目擁有無限升值潛力； ? 規(guī)劃優(yōu)勢 —— 常武地區(qū)超大型生活社區(qū)，融合國際規(guī)劃、園林公司等共同打造的新型、優(yōu)異社 區(qū)； ? 市場優(yōu)勢 —— 作為常武地區(qū)最富庶的地區(qū)，個體經(jīng)濟實力雄厚，本項目是目前武進區(qū)樓盤中僅有的高檔、明星樓盤，投資價值極高； 超前的規(guī)劃與設(shè)計、新城房產(chǎn)的知名品牌優(yōu)勢及小區(qū)的智能化管理系統(tǒng)。 Weak ? 項目周邊的生活居住氛圍還未形成； ? 項目所在區(qū)域的客戶有效需求明顯不足； ? 周邊的直通常州市區(qū)的公交線路不發(fā)達，和常州市區(qū)的聯(lián)系度低。 Opportunity ? 本區(qū)域是武進區(qū)經(jīng)濟、文化和行政的中心，擁有濃厚的歷史、文化基礎(chǔ)，有助于今后市場的挖掘和發(fā)展； ? 目前新城南都的周邊市政配套、綠化等正處于不斷完善中，因此 存在極大的發(fā)展?jié)摿涂臻g； ? 南田公園的開工、建設(shè)及完成，將是新城南都最大的周邊配套設(shè)施，也是新城南都形象與品位的極大提升。 Threat ? 武進區(qū)的經(jīng)濟實體以傳統(tǒng)型、私營企業(yè)為主，個體老板由于思想、目光等原因不太容易接受新鮮事物； ? 城南的傳統(tǒng)郊區(qū)概念影響深遠。 四、項目定位 產(chǎn)品定位 常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū) 具體表述如下： 齊全配套、優(yōu)質(zhì)服務(wù) —— 各種健康、娛樂設(shè)施、新城物管多年管理經(jīng)驗，有口皆碑； 遠離塵囂，但交通便利 —— 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達； 優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境 —— 1000 畝南田購物休閑公園； 高素質(zhì)的市政配套 —— 大學城、南田購物公園、行政中心； 高品質(zhì)的產(chǎn)品 —— 國際規(guī)劃公司、國際園林設(shè)計大師傾情演譯。 價格定位 多層和小高層部分價格定位采用市場定價法，選用臨近本項目且同屬于高檔住宅的項目作為可比樣本，結(jié)合本項目特點進行比較修正，從而得出本項目最合適的市場參考價格。本項目選取可比樣本為綠園 100 三期和隨園。 對于別墅項目，由于項目周邊無可參照樣本，故本項目以現(xiàn)在售價為準。目前聯(lián)排別墅 165 萬 /套，獨立別墅 355 萬 /套。 表 市場比較法定價 比較內(nèi)容 權(quán)重 綠園 100 三期 隨園 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 物業(yè)位置 15% 外部環(huán)境 25% 社區(qū)環(huán)境 10% 物業(yè)類型 25% 1 房型設(shè)計 10% 1 生活配套 10% 主題提煉 5% 合計 100% / / 將 各比較對象市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得到： 比較項目 價格修正 市場參考價格 綠園 100 三期 5800/ 3504 隨園 4300/ 3464 經(jīng)過對比較樣本進行比較系數(shù)修正后得到本項目多層、小高層市場參考價在34643504 元 /平方米 ,因此，本項目多層、小高層市場參考均價為 3500 元 /平方米。 客戶定位 ? 常武地區(qū)拆遷居民中較富有的群體； ? 武進區(qū)政府機關(guān)公務(wù)員； ? 武進區(qū)大型企事業(yè)單位高層人士； ? 長期進行房地產(chǎn)投資的常州市人士； ? 武進區(qū)私營企業(yè)業(yè)主； ? 部分常州市區(qū)富有居民。 五、財務(wù)分析 技術(shù)指標說明 新城南都總占地 公頃，地上總建筑面積 847,200 平方米，其中住宅部分共計 677,112 平方米，獨立及聯(lián)排別墅共計 34,888 平方米，商業(yè)街 48,000 平方米 , 沿街商業(yè) 15,000 平方米，公建配套面積為 72,200 平方米。各期開發(fā)詳情見下表： 物業(yè)類型 東區(qū) 西區(qū) 總計 土地面積 309, 178, 488, 總建筑面積 368, 525, 893, 地上總建筑面積 340, 506, 847, 可售建筑面積 311, 463, 775, 住宅 245, 431, 677, 別墅 34, 34, 商業(yè)街 21, 26, 48, 沿街商業(yè) 10, 5, 15, 公建配套 29, 43, 72, 地下總建筑面積 27, 19, 46, 東區(qū)已于 2021 年 3 月開始預(yù)售，預(yù)計于 2021 年底竣工。西區(qū)預(yù)計將于 2021年底開始預(yù)售，預(yù)計于 2021 年建成，項目東區(qū)的開發(fā)周期為 3 年，西區(qū)為 4 年。 東區(qū) 財務(wù) 測算 根據(jù)常州市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場行情及未來預(yù)期，本項目住宅目前銷售均價為 3,500 元 /平方米，未來商業(yè)街銷售均價預(yù)計為 6,000 元 /平方米，沿街商鋪銷售均價預(yù)計為 8,000 元 /平方米，機動車位價格恒定在 70,000 元 /個上下浮動。 銷售收入 測算如下： 銷售收入測算表 序號 項目 單位 銷售收入（ RMB） 合計（ RMB） 2021 年 2021 年 住宅銷售單價 RMB/m2 3, 3, 住宅銷售面積 m2 200, 45, 245, 1 住宅銷售收入 RMB 600,000, 160,142, 760,142, 別墅銷售單價 RMB/m2 5, 別墅銷售面積 m2 34, 34, 2 別墅銷售收入 RMB 191,884, 191,884, 商業(yè)街銷售單價 RMB/m2 6, 商業(yè)街銷售面積 m2 21, 21, 3 商業(yè)街銷售收入 RMB 126,774, 126,774, 沿街商業(yè)銷售單價 RMB/m2 8, 沿街商業(yè)銷售面積 m2 10, 10, 4 沿街商業(yè)銷售收入 RMB 80,000, 80,000, 車位銷售單價 RMB/個 70, 車位銷售個數(shù) 個 1, 1, 5 車位銷售收入 RMB 82,600, 82,600, 6 總銷售收入 RMB 791,884, 449,516, 1,241,400, 本項目建設(shè)投資估算如下表所示： 建設(shè)投資估算表 序號 項目 估算金額 估