【正文】 ： 本工程抗震設防烈度為 7度。 (4)、 地下車庫采用鋼筋混凝土框架結構，具體設計時考慮人防荷載的作用，防止和減少火災危害。 (2)、 高層住宅選用鋼筋混凝土短肢剪力墻結構，使室內不露梁、柱，改善建筑的使用性能和親和力及美觀。 、 結構設計 上部結構選型 根據(jù)國家的技術經濟政策，堅持因地制宜、就地取材的原則，合理選用結構方案和建筑材料，做到技術先進、經濟合理、安全適用。 沿著小區(qū)內主干道布置綠地，它們在功能上軟化了各組團與道路的接壤，隔離了道路上的噪音和車行干擾；也在視野上豐富了道路景觀，形成小區(qū)中的景觀路， 而不是傳統(tǒng)上簡單的車行道。 綠地、小品依鑲嵌于幽幽園林中，既豐富了小區(qū)地景，又使人們生活環(huán)境更純靜、優(yōu)雅，透出淡淡的山川田園風情。入口景觀通廊通過開敞綠地向城市展現(xiàn)了小區(qū)良好形象，步入小區(qū)內部空間，水系左右流轉，富于變化和節(jié)奏，寧靜 的水面映襯著四周建筑；沿河空間以陽光草坪為主題，意示著核心區(qū)“水岸綠洲”的到來。 居住區(qū)景觀設計 小區(qū)景觀規(guī)劃設計力求聚散有致，純靜清雅的環(huán)境特色，創(chuàng)造“山水園林” 的綠色環(huán)境意境，“堂虛綠野龍開 ，花隱重門約掩”。而大型下沉式廣場使購物人群既可以體驗到大空間的尺度，又能欣賞道街道或空間邊界的細枝末節(jié)，令人賞心悅目。 入口廣場除了烘托建筑的特色與氣勢，更是一個適合人們停留的、開放的，水與綠地交融的公共休憩場所。 整個路網系統(tǒng)，在秩序中有變化，在變化中有秩序，骨架系統(tǒng)在傳統(tǒng)基礎上更趨于合理性、人文性、生態(tài)性。 步行道路以南北向的景觀通廊為主線，向東西兩側輻射，到達各功能建筑，在保證便捷性的同時，注重與自然環(huán)境的有機結合。 機動車行道都盡量在主要建筑群外圍通過，不影響其內部的寧靜，設計中力圖簡化其形式上的幾何性。在南面面向站北街設小區(qū)主入口，入口形成大型廣場并通過開敞綠地向城市展現(xiàn)小區(qū)良好形象。 交通流線規(guī)劃 小區(qū)的對外交通中注重與周圍城市道路交通系統(tǒng)相協(xié)調，合理設置出入口和入口區(qū)，減少對周圍城市交通的干擾、亦降低城市交通對小區(qū)的影響。 住宅的空間設計融入了花園式住宅的理念，獨特的室外空間是日常起居生活向室外的自然延伸。建筑群落整體空間錯落有致，既有標志性的高層住宅，又有大尺度的城市公建，再結合層次豐富、立體穿插的商業(yè)群落，尺度宜人、典雅別致的花園住宅，共同構成了一幅優(yōu)美的城市畫卷。 建筑 單體設計 建筑單體采用地中海式的建筑風格，并融合了現(xiàn)代解構主義元素，既顯現(xiàn)出建筑群體高雅的品質，又體現(xiàn)出時代的特征，留下了具有鮮明特色的城市印記，并將區(qū)域內的城市形象提升到一個新的高度。始終秉承“安撫民心，減少政府負擔”的宗旨，把回遷工作做好。 安居工程”重點把 回遷戶安置 納入此板塊中心工作。站在社會效應角度考慮，它將結束曹縣無現(xiàn)代化高標準住宅區(qū)的歷史，對于推動城市現(xiàn)在化進程和提升城市形象都是有利的催化劑，反映 出的效應是鐵的事實，百姓絕對為之歡呼。 安居工程亦稱民心工程，“ 得民心者的天下 ”，這是我們黨和政府一貫遵循的宗旨。 (3)、西地塊 該地塊規(guī)劃有高層住宅、多層住宅、農貿市場、超市、幼兒園。 在外立面設計上，主要考慮政府對此版塊的高端定位，高端客群審美取向等，建筑立面風格要求穩(wěn)重、大氣、經久耐看，建議采用 Artdeco 風格。 建筑風格新穎、超前，身在曹縣感受異國別樣情調。深處感受人在畫中游，情在景中生的愉居理念。依托托一河二園的自然資源，通過萬象地產與國內一流設計院的合作，將縣城中心的大型居住區(qū)作為曹縣居住樣板，打造成為中國人居典范，極大的推動曹縣的人居建設和城市化進程。曹縣城市規(guī)劃中東順河的綜合治理和該區(qū)域雙公園的建設的契機，將為這一區(qū)域建立高端居住物業(yè)奠定良好的基礎。 (2)、 中地塊 一河兩園優(yōu)質自然資源 為打造高端居住物業(yè)提供基礎！該地塊規(guī)劃有高層住宅、多層住宅、高端疊加別墅、獨棟別墅等高端居住物業(yè)，此外還有商業(yè)、會所、幼兒園等配套設施。 高端商業(yè)規(guī)劃 萬㎡ ，涵蓋大型百貨、超市 8萬 ㎡ ；星級酒店 ㎡ ；民俗商業(yè)步行街 9萬 ㎡ ； A級寫字樓 4萬 ㎡ ； SOHO4萬 ㎡ .商貿城、國際精品展覽中心、 市民 休閑廣場 23 萬 ㎡ .解決就業(yè)人口 2萬 ，實現(xiàn)利稅 億 元，商品流通總額超 25 億元。集合目前國內涉及商業(yè)地產領域 所有商業(yè)元素及商業(yè)內涵。 為響應曹縣市政府對于文化建設的重視，順應 “科學規(guī)劃、有序建設、綜合發(fā)展、整體發(fā)展” 的人文建設理念，磐石新城項目致力于曹縣傳統(tǒng)文化保護，西方文化的引進，城市環(huán)境的改造，全力促進物質資源和文化資源的相互融合。將 現(xiàn)有的商業(yè)街區(qū)升級為 橫跨市中心 的高端商業(yè)彩帶；構建曹縣外向型戰(zhàn)略發(fā)展的一個重要組成部分。 、建筑 規(guī)劃設計 總體 布 局構思 小區(qū)整個地塊分為三個部分，設計中我們將地塊劃分為三個部分分別承載三大功能，西面為高端商業(yè)綜合體組團，中部為高檔住宅組團，東面為安居工程組團。 (4)、表達基地所處自然地形南北軸向方向性和東西自然節(jié)理性。以規(guī)模效應挖掘消費潛力，形成具有吸引力與輻射力的繁榮商都。通過多種形式商業(yè)街、商業(yè)廣場等外環(huán)境的塑造，形成新的城市空間特色。 (5)、活躍因素：光 線、氣候和地面植被的改變，小地貌形成主導風的引入，使之成為活躍場所的元素。 (3)、基地的幾何特征：基地的幾何特征是場所記憶性的線索。 第四章、 磐石新城 建設方案 、總體 規(guī)劃原則 人文精神 (1)、場所尺度：以人為本、合理親和的場所尺度，不僅促成不同的人際交往，且增加同心凝聚力。 東 地塊： 磐石新城 中地塊：磐石新城 高端商業(yè)規(guī)劃 ㎡ ，涵蓋大型百貨、超市 8萬 ㎡ ； 星級酒店 ㎡ ；民俗商業(yè)步行街 9萬 ㎡ ； A級寫字樓 4 萬 ㎡ ； SOHO4萬 ㎡ .商貿城、國際精品展覽中心、 市 民 休閑廣場 23 萬 ㎡ .解決就業(yè)人口 2萬 ，實現(xiàn)利稅 元，商品流通總額超 25 億元。集合目前國內涉及商業(yè)地產領域所有商業(yè)元素及商業(yè)內涵。 、 產品定位 魯西南 地區(qū)最具 規(guī)模城市中央商務區(qū) 最具規(guī)模 “中國林產品流通和研發(fā)基地” 最具居住價值 “中國人居典范” 曹縣首席都市綜合體 一個充滿城市意向的商業(yè)中心 情趣盎 然的商業(yè)步行組團街區(qū) 開放、活力的城市客廳 —— 中央廣場 高品質與完美配套的高尚住宅 /公寓 高端形象、樹立典范 —— 星級酒店 跨越曹縣 —— 創(chuàng)建全新城市地標 具體定位如下： 西地塊：磐石 消費力 ： 收入水平的提高帶動消費的升級，提升了商業(yè)的有效需求 ；舊村改造提升了原有居民的消費能力。 產業(yè)： 曹縣第二產業(yè)必將帶動第三產業(yè)的快速發(fā)展，產業(yè)結構的進一步優(yōu)化為商業(yè)發(fā)展帶來機遇，第三產業(yè)人口將大量增加；農貿商圈主導產業(yè)：未來以商貿物流、農副產品的批發(fā)與零售、專業(yè)性市場間的互動拉動。 (2)、 劣勢分析 ◆曹縣主導產業(yè)：以農業(yè)為主導產業(yè)，產業(yè)發(fā)展單一，互 動性差； ◆ 項目外部環(huán)境較差。 曹縣 土地供應區(qū)域 、 產品定位 １ 、 項目 SWOT分析 (1)、 優(yōu)勢分析 ◆ 項目地塊較方正； ◆ 區(qū)域發(fā)展前景明確； ◆ 東西兩側對外交通方便； ◆ 周邊干擾較小，項目規(guī)模大； ◆ 大盤在開發(fā)上有成本規(guī)模優(yōu)勢。 三）客戶分析 從目前銷售項目成交客戶分析大致分為以下幾類： 改善型：機械、化工、食品加工、紡織企業(yè)管理層； 政府官員等；剛需型：曹縣從事運輸、餐飲、娛樂服務等行業(yè)的個體經營者及其他周邊 富裕鎮(zhèn)居民。 二）可支配收入 曹縣有三利輪胎廠、霸王機械廠等年銷售收入在 500 萬 元以上的大中型企業(yè) 38 家，強勢的生產企業(yè)助力居民收入迅猛增長。 賣點梳理 1) 位置：曹縣商業(yè)核心 2) 功能：唯一集購物、餐飲、酒店、休閑娛樂為一體的商業(yè)廣場 3) 配套設施：首層挑高 米，東西通道 米，南北 米， 4) 地下停車場、 2300 ㎡ 空中休閑廣場， 6 個入口、 8 部扶梯， 5 部垂直電梯， 6 個步梯 5) 中央空調 商業(yè)啟示： 縣城人口 28 萬，按人均商業(yè)需求面積 1㎡ 計算，商業(yè)規(guī)模約在 28 ㎡ （除專業(yè)市場）。 基礎指標 商場位置：錢塘江中路磐石商廈對過 經營面積： 萬平方米左右 業(yè)態(tài)分布：一層商鋪 100 ㎡ 左右，內部 6070 ㎡ 左右，均價 萬元 /㎡ ；二層均價 5000 元 /㎡ ， 100 ㎡ 左右；三層均價 5000 元 /㎡ 開業(yè)時間：未定 開發(fā)商：曹縣漢光房地產開發(fā)有限公司 項目信息 項目規(guī)劃：半年 內，二層出清， 40%公攤，小商戶難以接受。 青荷路建材紡織品沿街店鋪 40 ㎡ 左右，年租金不到 2 萬元 青荷路機車維修 80 ㎡ ，年租金 2 萬元 湘江路餐飲 210 ㎡ 左右，年租金 萬 三）重點案例 漢光購物中心 位居曹縣商業(yè)核心位置，曹縣一站式購物廣場， 40%公攤，去化較慢 項目定位 曹縣首座大型主題購物公園。 專業(yè)市場 夢澤湖商業(yè)街主要經營五金土產、電動工具等，市場經營年代久遠，比較破敗。 經營業(yè)態(tài) 服裝、家電、通訊設備、珠寶、廚具等。 基礎指標 物業(yè)位置：青菏南路路西 ,湘江西路路南 占地面積： 畝 物業(yè)形態(tài)：多層、小 高 主力戶型： 100130 ㎡ 三室 銷售均價： 2900 元 /㎡ 開盤時間： 10 年 開發(fā)商：曹縣廣廈房地產開發(fā)有限公司 項目規(guī)劃 總規(guī)劃 2 棟多層 6 棟小高 賣點梳理 1) 中心地段，規(guī)模社區(qū) 2) 底商位于十字路口，受市場關注度高 市場表現(xiàn) 目前尾盤銷售 住宅市場研判： 未來多層產品將日漸減少，小高層、高層產品將逐漸增多； 價格水平：在 11年，商品住宅價格水平將達到 3200元 /㎡ ； 營銷水平：處在產品營銷階段，在未來將出現(xiàn)樣板房等初級體驗式營銷。二期規(guī)劃為小高和高層。 項目定位：大型居住社區(qū) 基礎指標 物業(yè)位置：青荷南路中段 占地面積： 310 畝 物業(yè)形態(tài)：多層 主力戶型： 120140 ㎡ 三室 銷售均價： 2600 元 /㎡ 開盤時間： 10 年 7 月 開發(fā)商：曹縣龍海投資集團 項目規(guī)劃 共三期，規(guī)劃 1600 多戶。 項目定位：曹縣中心高品質住宅 基礎指標 物業(yè)位置：湘江路中段 占地面積： 53 畝 物業(yè)形態(tài)：多層（ 11 層）、高層（ 19 層） 主力戶型： 120140 ㎡ 三室 銷售均價： 2800 元 /㎡ 開盤時間： 10 年 9 月 開發(fā)商：曹縣瑞良房地產開發(fā)有限公司 項目規(guī)劃 兩期，共規(guī)劃 900 多套住宅，其中三棟高層（ 19） 1 棟小高（ 11）， 12 棟多層 賣點梳理 1) 核心區(qū)位：曹縣核心； 2) 戶型佳： 南北通透，戶型全明； 3) 準現(xiàn)房出售：一期已是現(xiàn)房，二期將封頂； 4) 自建商業(yè)配套 市場表現(xiàn) 準現(xiàn)房發(fā)售，一次公開所有房源。 08 年年底銷售至今只余部分套型，月均去化 25 套 左右。 項目定位：曹縣中心的品質住區(qū) 基礎指標 物業(yè)位置：青島路與贛江路交叉口 占地面積： 300 畝 物業(yè)形態(tài)：多層、高層 主力戶型 :140 ㎡ 四室 銷售均價 :2700 元 /㎡ 開盤時間 :08 年底 開發(fā)商 : 山東曹縣福鑫房地產 開發(fā)公司 項目規(guī)劃 分二期，一期約 600 多戶，目前銷售多層頂層與臨街高層，二期建設中，約 600 多套，目前 未發(fā)售。 11 年 1 月份開盤，至 2 月末成功銷售 200 多套，月均去化將近 100 套。 市場表現(xiàn) 期房。 賣點梳理