【正文】 征 1%～2% 　 　 9,837, 5,736, 三、 稅前凈現(xiàn)金流量 　 (87,478,) (8,105,) 304,304, 124,409, 　 所得稅 % 68,877, 41,055, 四、 稅后凈現(xiàn)金流量 　 (87,478,) (8,105,) 235,426, 83,354, 五、 稅后凈現(xiàn)值 　 (87,478,) (7,505,) 201,840, 66,169, 由以上各表可知，本項(xiàng)目東區(qū)總銷售收入為 億，總投資為 億，稅后凈利潤 億，稅后銷 售利潤率 %，在 8％折 現(xiàn)率下， 凈現(xiàn)值為173,026,167 元，項(xiàng)目回籠資 金的速度非常快，效益好。西區(qū)預(yù)計(jì)將于 2022年底開始預(yù)售，預(yù)計(jì)于 2022 年建成， 項(xiàng)目東區(qū)的開 發(fā)周期為 3 年，西區(qū) 為 4 年。南都 總占地 公頃，地上總建筑面積 847,200 平方米，其中住宅部分共計(jì) 677,112 平方米，獨(dú)立及 聯(lián)排別墅共計(jì) 34,888 平方米，商業(yè)街 48,000 平方米, 沿街商業(yè) 15,000 平方米，公建配套面積為 72,200 平方米。 客戶定位? 常武地區(qū)拆遷居民中較富有的群體；? 武進(jìn)區(qū)政府機(jī)關(guān)公務(wù)員；? 武進(jìn)區(qū)大型企事業(yè)單位高層人士；? 長期進(jìn)行房地產(chǎn)投資的常州市人士；? 武進(jìn)區(qū)私營企業(yè)業(yè)主；? 部分常州市區(qū)富有居民。目前聯(lián)排別墅 165 萬/套，獨(dú)立 別墅 355 萬/套。本項(xiàng) 目選取可比樣本為綠園 100 三期和隨園。四、項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生 態(tài) 居住社區(qū)具體表述如下：齊全配套、優(yōu)質(zhì)服務(wù)——各種健康、娛樂設(shè)施、新城物管多年管理經(jīng)驗(yàn)，有口皆碑；遠(yuǎn)離塵囂，但交通便利——交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)；優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境——1000 畝南田購物休閑公園；高素質(zhì)的市政配套——大學(xué)城、南田購物公園、行政中心；高品質(zhì)的產(chǎn)品——國際規(guī)劃公司、國際園林設(shè)計(jì)大師傾情演譯。 南都形象與品位的極大提升。南都的周邊市政配套、綠化等正處于不斷完善中，因此存在極大的發(fā)展?jié)摿涂臻g；? 南田公園的開工、建設(shè)及完成，將是新城 Weak? 項(xiàng)目周邊的生活居住氛圍還未形成；? 項(xiàng)目所在區(qū)域的客戶有效需求明顯不足；? 周邊的直通常州市區(qū)的公交線路不發(fā)達(dá)，和常州市區(qū)的聯(lián)系度低。其它幾個(gè)樓盤銷售情況也不錯(cuò)，推出部分成交量都超過 60%。但由于目標(biāo)客戶群比較 分散，因此 銷售周期控制 較長，推案量不大。南都受其生態(tài)旅游資源的薰陶，是最適合人居的社區(qū)之一。武進(jìn)區(qū)濃厚的文化氛 圍，是新城 它的建成標(biāo)志著武進(jìn)區(qū)新經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、休閑中心的南移， 對新城生態(tài)環(huán)境分析常州南面具有三大休閑生態(tài)旅游區(qū)：環(huán)太湖灣旅游度假區(qū)、環(huán)鬲湖休閑旅游區(qū)、春秋淹城風(fēng)景旅游區(qū)，新城南都地處其間，享受良好的生態(tài)旅游資源，具有極佳的居住空間。人文環(huán)境分析常州城南區(qū)域?yàn)槲幕⒙糜紊鷳B(tài)區(qū)，西有鬲湖，南有太湖，同時(shí)常州大學(xué)城，淹城春秋森林公園、常州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)， 襯托常州市武進(jìn)區(qū)濃厚的人文環(huán)境底蘊(yùn)。三、項(xiàng)目周邊環(huán)境與競爭性樓盤分析 項(xiàng)目周邊環(huán)境 周邊環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析常州正面臨著劃時(shí)代的發(fā)展機(jī)遇，從政府城市規(guī)劃的定位來看是以上海為中心的蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈，而上海、無錫、蘇州都在常州的南面，而武進(jìn)是聯(lián)接蘇錫常的門戶，政府正在大力發(fā) 展武進(jìn)新區(qū)已是勢在必然。 2022 年新城南都一期、水木年華等樓盤 相繼開盤，近期市區(qū) 還將推出面積達(dá) 45 萬平方米的低價(jià)位定銷商品房，隨著商品房供應(yīng)量的大幅增加，預(yù)計(jì)在未來的兩三年內(nèi)，房價(jià)上升的空間將非常有限，房地產(chǎn)市場也將進(jìn)入一個(gè)供求相對平衡、結(jié)構(gòu)比較合理、價(jià)格趨向平穩(wěn)的新的發(fā)展時(shí)期。圖 商 品 房 供 需 比 2022 2022 2022 2022令人樂觀的是，常州作為長三角一個(gè)崛起中的城市，其房地產(chǎn)市場的需求潛力仍然巨大，主要有以下幾方面需求支撐：? 隨著常州市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，越來越多的外資、外地企業(yè)進(jìn)入常州，外來人口的增加勢必產(chǎn)生新的住房需求；? 城市基礎(chǔ)建設(shè)和市政改造力度加大，舊房拆遷量逐年上升，動(dòng)遷戶仍然是未來房地產(chǎn)需求市場的重要組成部分；? 常州市居民普遍居住老式住宅小區(qū)，房型面積較小，隨著居民生活條件提高，改善居住條件的需求強(qiáng)烈。2022 年，這種情況有所好轉(zhuǎn)，竣工面積為 萬平方米， 銷售面 積為 萬平方米，供需之比為 :1。相比較而言， 對于其他幾個(gè)商圈的認(rèn)同度大大降低，均不超過 5%。主要集中在懷德路以東、延陵西路以北、和平路以西、東橫街以南這一環(huán)市政府區(qū)域內(nèi)。常州新推出寫字樓個(gè)案主力價(jià)格在 4500～5500 元/平方米左右，而高端市場其價(jià)格在 7500 元/平方米左右，以目前的市 場對產(chǎn)品的價(jià)格抗性來看，即使產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)全部完工現(xiàn)房交付，銷售前景也不能過于樂觀。圖 常 州 市 商 品 房 銷 售 情 況0501001502002503002022 2022 2022 2022%%%%%%銷 售 面 積 (萬 m2) 增 長 率 寫字樓市場常州市寫字樓的分布大都在城北區(qū)和市中心，相對分布區(qū)域較為集中。2022 年，隨著國家宏觀條政策的影響，房地產(chǎn)銷售開始放緩，全年商品房 銷售面積為 萬平方米,同比下降 %，住宅銷售面積為 萬平方米，同比下降 %。圖 常 州 市 商 品 房 施 工 情 況0200400600800100012002022 2022 2022 2022 2022%%%%%%%商 品 房 施 工 面 積 (萬 m2) 增 長 率圖 常 州 市 商 品 房 竣 工 情 況05010015020025030020222022202220222022%%%%%%%竣 工 面 積 (萬 m2) 增 長 率在銷售方面，自 1998 年起，常州市房地產(chǎn)銷售經(jīng)過連續(xù)數(shù)年的快速增長。盡管 2022 年受宏 觀調(diào)控政策影響，全社會(huì)固定投資出現(xiàn)大幅度回落，但房地產(chǎn)投資增速高達(dá) %,達(dá)到 億元。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同比增長 %；在建商品房屋施工面積達(dá) 991 萬㎡，增長 %，其中新開工面積 萬㎡，增 長 %；房屋竣工面積 萬㎡，與上年持平；房屋銷售面積 萬㎡，比上年增長 %，90%以上竣工房屋順利實(shí)現(xiàn)銷售。從以上常州市政府的經(jīng)濟(jì)分析可以看出，明年常州市經(jīng)濟(jì)將會(huì) 繼續(xù)保持增長態(tài)勢，人均居民收入將進(jìn)一步提高，人均可支配性收入將進(jìn)一步增加，人民對于改善居住、生活質(zhì)量等的要求將進(jìn)一步加強(qiáng)。在市委九屆十二次全會(huì)上，市委、市政府以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局， 統(tǒng)籌安排，明確提出，2022 年要把工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變增長方式、提高 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益上來，全力推 進(jìn)“兩個(gè)率先”和富民強(qiáng)市；全力推進(jìn)新型工業(yè)化和現(xiàn)代制造業(yè)基地建設(shè)；全力推進(jìn)外資民資新一輪突破；全力推進(jìn)農(nóng)村發(fā)展農(nóng)民增收；全力推進(jìn)生態(tài)常州建設(shè)；全力推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)，走全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展道路。圖 常 州 市 城 鎮(zhèn) 居 民 居 住 狀 況 分 布 圖3060平 方 米31%90120平 方 米12%120平 方 米 以 上9%6090平 方 米46%30平 方 米 以 下2%圖 近 年 來 常 州 市 城 鎮(zhèn) 居 民 住 宅 面 積 增 長 情 況 (m2) 12 0510152025302022 2022 2022 2022 2022 未來走勢2022 年，是常州實(shí)現(xiàn)“十五”計(jì)劃目標(biāo)，銜接“十一五 ”發(fā)展的重要一年，也是常州市力爭“ 兩個(gè)率先” 、實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市的關(guān)鍵之年。從居民家庭住房的建筑面積分布來看，有 %的家庭住宅建筑面積在 3060 平方米之間，有 %的家庭住房建筑面積在 6090 平方米之間，%的家庭住宅建筑面積在 90120 平方米之間，還 有 %的居民住房建筑面積在 120 平方米以上。居民人均居住面積從 2022 年的 平方米增加到 2022 年末的 平方米。去年常州市財(cái)政總收入達(dá) 億元，其中地方一般預(yù)算收入達(dá) 億元，增長 %。 2022 年，全市的社會(huì)保障體系進(jìn)一步完善、人民的生活 質(zhì)量進(jìn)一步提高、文化設(shè)施進(jìn)一步普及。出行—— 感嘆私家車增長速度之快。圖 近 年 來 常 州 市 區(qū) 居 民可 支 配 收 入 情 況05000100001500020222022202220222022%%%%%市 區(qū) 居 民 可 支 配 收 入 (元 ) 增 長 率圖 近 年 來 常 州 市 城 鄉(xiāng) 居民 人 均 存 款 余 額 情 況 (元 )10440 1301714566179922075905000100001500020220250002022 2022 2022 20