【正文】 2021年 11月住宅預(yù)售 ， 2021 年銷售完成 14% ， 2021年銷售完成 41% 2021年銷售完成 35%， 2021年整體銷售完成 10%， 2021 年后商鋪及車庫(kù)陸續(xù)銷售。 (一 ) 前期工作 ： 主要工作包括市場(chǎng)調(diào)查、初步可行性分析、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷方案策劃、員工培訓(xùn)、建筑施工設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建等內(nèi)容。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為 24個(gè)月 ,其中建設(shè)周期為 22個(gè)月。 (三 ) 項(xiàng)目形象定位 。 3. 本地居民 這類客戶為本地有較高收入的群體 ， 隨著本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和個(gè)人條件的提供需要改善目前的居住環(huán)境 ， 提高生活質(zhì)量。 (二 ) 目標(biāo)客群的職業(yè)特征 1. 政府官員 此類人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入 ， 大多已有單位分配的住宅 ， 但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。他們關(guān)注投資 ， 游動(dòng)性強(qiáng) ， 屬?zèng)_動(dòng)決策型。這一類客戶占總數(shù)的 70%左右 ， 是最大的也是最重要的群體應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。受國(guó)家政策的影響其數(shù)量還將進(jìn)一步減少。 目前成都房地產(chǎn)住宅客戶可劃分為三種類型 ? 1. 投資類客戶 此類客戶極具投資意識(shí) ， 視野開(kāi)闊 ， 眼光獨(dú)到 ， 對(duì)地產(chǎn)認(rèn)識(shí)深刻。 通過(guò)一系列的強(qiáng)勢(shì)運(yùn)作和傾力打造 ， 相信此項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將使得項(xiàng)目地塊的社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)最大化。這種政策對(duì)于高價(jià)拍地的房地產(chǎn)商有較大的影響 ?而對(duì)于穩(wěn)健拿地 ， 嚴(yán)格控制土地成本的房地產(chǎn)商影響較小。比如信貸政策的影響會(huì)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行中帶來(lái)一些風(fēng)險(xiǎn) ， 使得一些不了解項(xiàng)目和形勢(shì)的客戶持幣觀望。 (四 ) 項(xiàng)目威脅 ?T? 近年來(lái) ， 政府陸續(xù)出臺(tái)一系列土地、利率、信貸、稅收等宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整政策 ， 以抑制流動(dòng)性過(guò)剩、控制投資過(guò)熱及通貨膨脹。 二是在政府的支持下 ， 區(qū)域 內(nèi)將加快生活氛圍的營(yíng)造。對(duì)成都地區(qū)的消費(fèi)群體來(lái)說(shuō) ， 離成都市中心心理距離較遠(yuǎn) ， 可能會(huì)影響其消費(fèi)的選擇。 (二 ) 劣勢(shì)分析 ?W? 1. 配套暫不成熟 ， 在消費(fèi)者心中離市中心心理距離較遠(yuǎn)。本地塊處于天府大道、紅星路南延線、地鐵一號(hào)線附近。 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 58 頁(yè) 共 67 頁(yè) 第 六 章 項(xiàng)目 SWOT 分析與定位 一、 SWOT 分析 (一 ) 優(yōu)勢(shì)分析 ?S? 1. 資源優(yōu)勢(shì) （ 幼兒園。這樣業(yè)主的參與性會(huì)大大增強(qiáng)。在活動(dòng)中充分發(fā)揮目標(biāo)客戶的主觀能動(dòng)性 ， 讓客戶覺(jué)得參與我們的活動(dòng)不光是吃喝玩樂(lè)耍 ， 還能結(jié)交生活上的朋友、工作上的伙伴。商鋪 21000元 /㎡ ,寫(xiě)字樓 /㎡ 結(jié)合目前與本項(xiàng)目同品質(zhì)社區(qū) 住宅 樓盤(pán) 、商鋪、寫(xiě)字樓 銷售價(jià)格情況 ，本項(xiàng)目的均價(jià)應(yīng) 該是具有較大的市場(chǎng)支撐。 美年廣場(chǎng) （寫(xiě)字樓） 寫(xiě)字樓 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 57 頁(yè) 共 67 頁(yè) 二、 項(xiàng)目定價(jià) 根據(jù)本項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)情況 ， 本項(xiàng)目的規(guī)模、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上都具有一定優(yōu)勢(shì) ， 通過(guò)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)專業(yè)操作 ， 能準(zhǔn)確找到市場(chǎng)位置 ， 確定以高品質(zhì)住宅社區(qū)形象和產(chǎn)品面市 ， 以合理的價(jià)格實(shí)現(xiàn)快速銷售的整體思路住宅 入市均價(jià)在 7600元 /㎡較為穩(wěn)妥 。 商鋪均價(jià) 21000元/㎡ ,寫(xiě)字樓 /㎡ 項(xiàng)目 占地 面積 （ 平方米 ） 建筑面積 （ 平方米 ） 產(chǎn)品類型 均價(jià) （ 元 /平方米 ） 萬(wàn)科海悅匯城 美年廣場(chǎng)近期價(jià)格走勢(shì)簡(jiǎn)述 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 56 頁(yè) 共 67 頁(yè) 綜上所述： 項(xiàng)目所在區(qū)域的普通電梯公寓 、寫(xiě)字樓、商鋪均價(jià)如下： 目前項(xiàng)目周邊在售 住宅 的均價(jià)分布在 7000— 10000元 /㎡的區(qū) 間不等。悅峰項(xiàng)目 價(jià)格走勢(shì) 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 41 頁(yè) 共 67 頁(yè) 長(zhǎng)城半島城邦 基本信息 行政區(qū)域： 高新 項(xiàng)目位置： 高新區(qū)濯錦東路（紅星路南延線三環(huán)外錦江旁） 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類型： 高層 物業(yè)類別： 高端住宅 戶型面積： 110270平米 開(kāi)發(fā)商： 成都深長(zhǎng)城地產(chǎn)有限公司 銷售信息 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2021年 12月 26日，三期 2021年 9月 18日 入住時(shí)間： 二期 2021年 4月 銷售狀況： 在售 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 42 頁(yè) 共 67 頁(yè) 價(jià)格信息 均價(jià)： 10000元 /平方米 歷史價(jià)格： 20210620 均價(jià) 10000元 /平米 20210608 均價(jià) 10000元 /平米 20210517 均價(jià) 10000元 /平米 詳細(xì)信息 產(chǎn)權(quán)年限： 70 產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房 容積率： 綠化率： 56% 總戶數(shù)： 2780 建筑面積： 550000平方米 占地面積： 106560平方米 長(zhǎng)城半島城邦項(xiàng)目 價(jià)格走勢(shì) 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 43 頁(yè) 共 67 頁(yè) 領(lǐng)館國(guó)際城 基本信息 行政區(qū)域： 高新 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 44 頁(yè) 共 67 頁(yè) 項(xiàng)目位置： 高新區(qū)紅星路南延線與領(lǐng)館大道交匯處（第三大領(lǐng)事館區(qū)旁） 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類型： 板塔結(jié)合 ,高層 物業(yè)類別 ： 普通住宅 戶型面積： 55174平米 開(kāi)發(fā)商： 成都雙流富豪實(shí)業(yè)有限公司 銷售信息 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2021年 6月 25日，新批次 2021年 8月中旬 ,7號(hào)樓 2021年 4月 2號(hào) 入住時(shí)間： 2021年 12月 30日 銷售狀況： 在售 價(jià)格信息 均價(jià)： 7000元 /平方米 歷史價(jià)格： 20210617 均價(jià) 7000元 /平米 20210608 起價(jià) 5800元 /平米 20210517 起價(jià) 5800元 /平米 詳細(xì)信息 產(chǎn)權(quán)年限： 70 產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房 容積率： 綠化率： 60% 總戶數(shù)： 2462 建筑面積： 350000平方米 占地面積： 73370平方米 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 45 頁(yè) 共 67 頁(yè) 領(lǐng)館國(guó)際城項(xiàng)目 價(jià)格走勢(shì) 蒂梵尼 基本信息 行政區(qū)域： 高新 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 46 頁(yè) 共 67 頁(yè) 項(xiàng)目位置： 高新區(qū)天府大道南段（大城際旁） 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類型： 高層 物業(yè)類別： 住宅 戶型面積： 5095平米 開(kāi)發(fā)商： 成都亞寶置業(yè)有限公司 銷售信息 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2021年 9月 9號(hào)新推 4號(hào)樓， 2021年 11月 25日（二期）， 2021年 4月底 入住時(shí)間： 預(yù)計(jì) 2021年， 2021年 12月（二期） 銷售狀況： 在售 價(jià)格信息 均價(jià)： 7700元 /平方米 歷史價(jià)格： 20210619 均價(jià) 7700元 /平米 20210608 均價(jià) 7500元 /平米 20210521 均價(jià) 7500元 /平米 詳細(xì)信息 產(chǎn)權(quán)年限： 70年 產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房 開(kāi)工時(shí)間： 容積率： 2021年 06月 01日 5 綠化率： 30% 總戶數(shù)： 2022 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 47 頁(yè) 共 67 頁(yè) 建筑面積： 260000平方米 占地面積： 42020平方米 蒂梵尼 TOWN 項(xiàng)目 價(jià)格走勢(shì)分析 麓山國(guó)際社區(qū)高層豪宅茵特拉 基本信息 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 48 頁(yè) 共 67 頁(yè) 行政區(qū)域： 雙流 區(qū)域板塊： 麓山 項(xiàng)目位置： 人民南 路南延線麓山大道二段六號(hào) 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類型： 小高層 物業(yè)類別： 普通住宅 戶型面積： 二居室 8890平米 四居室 154平米 開(kāi)發(fā)商： 成都萬(wàn)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 銷售信息 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2021年 4月 1日 入住時(shí)間： 預(yù)計(jì) 2021年 銷 售狀況： 在售 價(jià)格信息 均價(jià)： 7300元 /平方米 歷史價(jià)格： 20210624 均價(jià) 7300元 /平米 20210610 均價(jià) 7300元 /平米 20210528 均價(jià) 7300元 /平米 詳細(xì)信息 產(chǎn)權(quán)年限： 70 產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房 容積率： 綠化率： 66% 總戶數(shù)： 368 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 49 頁(yè) 共 67 頁(yè) 占地面積： 6000平方米 麓山國(guó)際社區(qū)高層豪宅茵特拉肯 價(jià)格走勢(shì)分析： 江宇天府城 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 50 頁(yè) 共 67 頁(yè) 基本信息 行政區(qū)域： 高新 項(xiàng)目位置： 天府大道極地海洋世界北側(cè) 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類 型： 高層 物業(yè)類別： 普通住宅，公寓 戶型面積： 40135平米 開(kāi)發(fā)商： 成都中奧華實(shí)業(yè)有限公司 銷售信息 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2021年 4月 28日 入住時(shí)間： 2021年 6月 銷售狀況： 在售 價(jià)格信息 均價(jià)： 7000元 /平方米 歷史價(jià)格： 20210620 均價(jià) 7000元 /平米 20210604 均價(jià) 7000元 /平米 20210517 均價(jià) 6300元 /平米 詳細(xì)信息 產(chǎn)權(quán)年限： 70 產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房 開(kāi)工時(shí)間： 2021年 10月 竣工時(shí)間： 2021年 02月 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 51 頁(yè) 共 67 頁(yè) 容積率： 5 綠化 率： % 總戶數(shù)： 1080 建筑面積： 1380000平方米 占地面積： 江宇天府城項(xiàng)目 價(jià)格走勢(shì)分析： 二、 商鋪、寫(xiě)字樓： 海昌 CEC成都極地海洋世界 （商鋪） 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 52 頁(yè) 共 67 頁(yè) 基本信息 行政區(qū)域： 雙流 區(qū)域板塊： 華陽(yáng) 項(xiàng)目位置： 天府大道南沿線南端 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類型： 低層 物業(yè)類別： 商鋪 開(kāi)發(fā)商： 成都極地海洋實(shí)業(yè)有限公司 銷售信息 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2021年 7月 28日 入住時(shí)間： 2021年 價(jià)格信息 均價(jià)： 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 53 頁(yè) 共 67 頁(yè) 21000元 /平方米 起價(jià)： 15000元 /平方 米 最高價(jià)： 33000元 /平方米 價(jià)格說(shuō)明： 均價(jià) 21000元 /平方米 歷史價(jià)格： 20210325 起價(jià) 15000元 /平米 均價(jià) 21000元 /平米 最高價(jià) 33000元 /平米 20210311 均價(jià) 21000元 /平米 20210212 均價(jià) 21000元 /平米 詳細(xì)信息 產(chǎn)權(quán)年限： 40 產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房 容積率： 綠化率：