【正文】 綜上所述，本項(xiàng)目的實(shí)施具有緊迫的必要性和充足的可行性，并且具備技術(shù)先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)合理性，建議盡快立項(xiàng)，投入建設(shè)，早收效益 。 本項(xiàng)目投資估算總額 55000 萬元，其中建設(shè)單位自籌資金20200 萬元，社會融資、風(fēng)險(xiǎn)投資 15000 萬元，商業(yè)貸款 20200 萬元。 本項(xiàng)目是根據(jù)奎屯 —— 獨(dú)山子石化工業(yè)園總體規(guī)劃提出的，在項(xiàng)目規(guī)劃布局上，依據(jù)國家對物流園區(qū)建設(shè)的方針政策，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡匦?、地質(zhì)、水文條件及市場特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，因此該項(xiàng)目在工程技術(shù)上是合理的。項(xiàng)目建成后，必將成為第二條亞歐大陸橋上的一個(gè)重要物流節(jié)點(diǎn)，對于形成東部沿海對外開放與西部內(nèi)陸對外開放并重 的發(fā)展格局，促進(jìn)新疆實(shí)施“東聯(lián)西出”發(fā)展戰(zhàn)略具有重要意義，將為中國產(chǎn)品，特別是石化產(chǎn)品走向中亞、西亞、東歐市場發(fā)揮積極的作用。按照前期投資 億元測算， 投資利潤率為 %，投資回收期為 年 。 物流中心經(jīng)營期內(nèi)財(cái)務(wù)效益指標(biāo)為： 1）物流配送、交易市場租金毛利年均為 14180 萬元； 2）輔業(yè)收入毛利 820 萬元； 3）稅金 為 2583 萬元； 4） 總成本費(fèi)用 5710 萬元。其中年固定成本為 萬元，年可變成本為 萬元。 （ 6）、其他費(fèi)用：其他管理費(fèi)按工資總額的 50%計(jì)取，其他銷售費(fèi)用按經(jīng)營收入的 1%計(jì)取，其他制造費(fèi)用不計(jì)，則年其他費(fèi)用為 萬元。 （ 4）、折舊費(fèi)：凈殘值率 5%，固定資產(chǎn)殘 值 萬元；折舊年限為 19 年，年折舊率為 %，則年折舊費(fèi) 萬元。 正常年份外購燃料及動力費(fèi)合計(jì)為 萬元。備品備件費(fèi)用按本項(xiàng)目設(shè)備購置費(fèi)用的 10%計(jì)算計(jì) 萬元；測算年用水總量 320 萬 M3 ，水費(fèi)按 元 /M3 計(jì)算，則年水費(fèi)為 560 萬元；則正常年份外購原材料費(fèi)合計(jì)為 萬元。 總成本費(fèi)用評估 成本估算 ：約 5710 萬元。 （ 1）年均營業(yè)稅 1050 萬元； （ 2）年均城市附加 1470 萬元； （ 3）年均教育附加 63 萬元； 三 項(xiàng)之和為 2583 萬元。 稅金 稅金包括增值稅、銷售稅金附加、營業(yè)稅、所得稅。天 50% 365 天＝ 456（萬元） 餐飲收入：每天按餐飲收入 萬元計(jì) 算，則： 全年餐飲收入＝ 萬元 /天 365 天＝ 182（萬元） 電子商務(wù)及會展服務(wù)務(wù)承辦等日均收入 5000 元，則： 全年收入＝ 5000 元 /天 365 天＝ 182（萬元） 投入運(yùn)營后，全年綜合收入可達(dá) 820 萬元。 交易市場租金 2880 萬元： （ 2）輔業(yè)收入毛利 820 萬元 生活服務(wù)區(qū)收入主要由三部分組成，即：住房收入、餐飲收入、娛樂休閑收入。以投入運(yùn)營第 1 年 10 億開始測算，呈曲線上升發(fā)展。 （ 1）主業(yè)收入以市場效應(yīng)和投資人綜合效益測算 按國內(nèi)物流中心發(fā)展規(guī)律，項(xiàng)目運(yùn)營前 5 年，配送收入為快速增長期。 稅率 增值稅 17%，城市建設(shè)維護(hù)費(fèi) 7%，教育附加費(fèi) 3%，營業(yè)稅 5%，所得稅 33%。 物流成本費(fèi) 物流成本費(fèi)目前國內(nèi)無統(tǒng)一列項(xiàng)，本《報(bào)告》所指物流成本費(fèi)包括運(yùn)營費(fèi)用、人員工資、管理費(fèi)用、折舊及攤銷費(fèi)用、維護(hù)費(fèi)用等等。 稅金及附加標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目稅金及附加按照有關(guān)稅務(wù)規(guī)定計(jì)算項(xiàng)目營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加。 （ 2）本項(xiàng)目中將建 8 萬平方米左右的商品交易市，交易市場租金按每平方米經(jīng)營面積每天一元租金計(jì)算，年收入可達(dá) 2880 萬元。 營業(yè)收入?yún)?shù) （ 1）物流配送收入以物流設(shè)計(jì)能力，按年均 60 億元的配送能力預(yù)測，以 2%的配送收入（其中包括倉儲費(fèi)、交易市場租賃費(fèi)、運(yùn)輸代理費(fèi)、進(jìn)出口貨物代理費(fèi)、貨物裝卸費(fèi)、停車費(fèi)等物流系統(tǒng)綜合服務(wù)費(fèi)用）計(jì)算，每年獲得的配送營業(yè)收入為 12020 萬元。它是對主業(yè)的主要補(bǔ)充，也是開展第三方物流基礎(chǔ)設(shè)施的鞏固。因此，從事第三方物流的年配送收入、產(chǎn)品交易市場租賃費(fèi)是物流中心業(yè)主的主要收入來源。 項(xiàng)目主、輔業(yè) 本項(xiàng)目主要是以開展第三方物流 、產(chǎn)品交易市場為主業(yè)。 概括起來，贏利模式就是：集散商品、集散商人、集散資源、集散文化。 用服務(wù)換利潤。 提供場所獲取地利。 為物流需求者創(chuàng)造機(jī)會。其中運(yùn)輸費(fèi)用及庫存費(fèi)用在物流成本中占相當(dāng)大的比重，降低成本也就是創(chuàng)造利潤。根據(jù)現(xiàn)代物流理論中杠桿原理，物流費(fèi)用每降低 2 個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)的利潤將提高 1 倍。 企業(yè)物流管理的核心在于創(chuàng)造價(jià)值。 （ 3）按物流基地的內(nèi)外貿(mào)構(gòu)成劃分，利潤源包括報(bào)關(guān)、報(bào)檢、理貨等手續(xù)在內(nèi)的進(jìn)出口貨 物一站式服務(wù)，供應(yīng)商管理庫存業(yè)務(wù)；進(jìn)口保稅倉庫和出口監(jiān)管倉庫業(yè)務(wù)；進(jìn)口拼箱分撥業(yè)務(wù)等。 利潤源 （ 1）按物流基地的客戶構(gòu)成劃分，原材料供應(yīng)商、制造商、分銷商、零售商、專業(yè)物流業(yè)者等都是利潤源。模式是以市場信息為基礎(chǔ)，以產(chǎn)品配送為主業(yè)，以現(xiàn)代倉儲為配套，以多式聯(lián)運(yùn)為手段，以商品交易為依托的大型多功能綜合物流中心或物流基地。利用奎屯市貨物集散的優(yōu)勢，以先進(jìn)的物流服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備為依托，以進(jìn)出口貿(mào)易和轉(zhuǎn)口貿(mào)易為支撐，以現(xiàn)代信息技術(shù)為手段，以優(yōu)化物流資源整合為目標(biāo)，強(qiáng)化奎屯市周邊物流輻射功能的綜合物流形態(tài)。要想在競 爭中具備核心競爭力，首先需要把握物流園區(qū)的特點(diǎn)。 無形資產(chǎn)資本化 本物流中心的高起點(diǎn)、高品位，借助合作伙伴的聲譽(yù)和物流體系的傳播渠道，相信很快會形成品牌效應(yīng)，只要我們在誠信、服務(wù)上保持高標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)一定會積淀起雄厚的無形資產(chǎn)，而經(jīng)營無形資產(chǎn)，無疑能夠?yàn)槿谫Y、市場開拓、多元化經(jīng)營帶來超值的效益。 信息資本化 物流園區(qū)的特性，進(jìn)出口貿(mào)易的互動，自由貿(mào)易區(qū)多種貿(mào)易方式的介入等，使信息的搜集、傳遞、轉(zhuǎn)換、處理等業(yè)務(wù)大幅攀 升，這就為信息中心的增值服務(wù)提供了可靠需求。比如和鐵路、大型公路運(yùn)輸企業(yè)以倉儲、商務(wù)服務(wù)等經(jīng)營權(quán)置換運(yùn)能、物流專線營運(yùn)權(quán)等。 （ 4）商業(yè)服務(wù)等，第一步是銷售，第二步是物業(yè)管理收入。電子商務(wù)中心可以考慮以物業(yè)產(chǎn)權(quán)換取技術(shù)投入，緊密合作，使商務(wù)中心獲得長期的技術(shù)保證和 經(jīng)營指導(dǎo)，同時(shí)緩解了資金壓力，一舉兩得。在這一方面，澤昌投資集團(tuán)公司不僅資金充裕，而且具有豐富的經(jīng)驗(yàn)和資源。要保證項(xiàng)目完整、如期交付使用，必須具備高超的資 本運(yùn)作能力，從建設(shè)開始就要經(jīng)營。 資金籌措方式： 本項(xiàng)目投資估算總額 億元，其中項(xiàng)目單位自籌資金 2 億元，社會融資、風(fēng)險(xiǎn)投資 元，商業(yè)貸款 2 億元。 二期投資約需要資金 3 億元 （ 1）建機(jī)電設(shè)備交易中心經(jīng)營場所 2 萬平方米，合計(jì)約 3000萬元； （ 2）建保稅區(qū)油罐庫區(qū)、管線、裝卸棧橋，約需 3000 萬元； （ 3）增建 2500 平方保稅庫 4 座，約 2020 萬元； 2500 平方普通倉庫 4 座，約 2020 萬元； （ 4）購置鐵路調(diào)車機(jī)一臺、集裝箱正面吊 2 臺，約 1200 萬元； （ 5）修建歐亞國際會展中心 2 萬平方米，約 4000 萬元；建歐亞大酒店（五星級） 8000 萬元，合計(jì) 12020 萬元。 機(jī)電設(shè)備及大宗建材商品交易區(qū)： 展場 10 萬平方米， 1000 萬元，商用設(shè)施 1 萬平方米， 1200 萬元。 項(xiàng)目投資概算 項(xiàng)目投資分為兩期投資，預(yù)計(jì)投資總額為 億元人民幣，其中一期投資總額約為 億元，二期投資總額約為 3 億元。 集裝箱中轉(zhuǎn)區(qū) 區(qū)內(nèi)建集裝箱堆場和裝卸設(shè)施。 貨物倉儲區(qū) 區(qū)內(nèi)設(shè)立油品罐區(qū)、固體化工產(chǎn)品倉儲庫、一般商品庫房、散堆裝貨物堆場和海關(guān)監(jiān)管庫。 奎屯計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下留下的商品物流網(wǎng)絡(luò)部 分還存在，幾年前打造的幾大專業(yè)市場已經(jīng)培育成熟， 30 多家物流公司已經(jīng)將觸角延伸到北疆各地，北疆陸路運(yùn)輸物流園區(qū)只要稍加整合，就能成為北疆地區(qū)物流集散中心。 烏魯木齊至精河的鐵路復(fù)線的貫通， 217國道的一年四季的通行，使奎屯成為新疆重要的物流中心，同時(shí)，阿拉山口年過貨量的不斷攀升，為奎屯物流的貨運(yùn)提供了物資的保障。 物流園區(qū)市場運(yùn)作時(shí)機(jī)已經(jīng)到來。這實(shí)際上等于國家積極肯定了新疆發(fā)展物流的趨勢和作用 。 國家政策為新疆建設(shè)物流園區(qū)提供了良好的外部環(huán)境。 項(xiàng)目前景 項(xiàng)目建成后，物流服務(wù)范圍輻射能力達(dá)新疆北疆各地州市及中亞各國，年銷售、配送貨物的總價(jià)值在數(shù)年內(nèi)可逐步達(dá)到 100 億元以上，并將為客戶提供較好的第三方物流服務(wù)。 新疆的物流業(yè)發(fā)展雖然起步晚，但是發(fā)展非常迅速，由于地域大、資源廣，越來越多的國內(nèi)大型物流企業(yè)也紛紛進(jìn)入新疆市場，并將新疆這個(gè)市場視為促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的推進(jìn)劑。 基礎(chǔ)油、鋼材由中亞地區(qū)進(jìn)口后在此加工分撥，棉花等農(nóng)副產(chǎn)品每年需大量運(yùn)輸至全國各地。作為為南區(qū)項(xiàng)目區(qū)服務(wù)配套的北一區(qū)倉儲