【文章內(nèi)容簡介】 比 2021 年的 80 萬人次增長 31%；運輸起降 9146 架次，同比增 7 長 21%；服務范圍從不足 200 萬人口的珠海、澳門，逐步擴展到超過 2300 萬的珠江口西岸地區(qū)的廣闊腹地。預計 2021 年珠海機場的旅客吞吐量能達到 132萬。 珠海屬亞熱帶海洋性氣候，常受南亞熱帶季候風侵襲，多雷雨。年平均氣溫22． 3℃， 1 月均溫 14． 9℃。 7月均溫 28． 4℃，最低氣溫 2． 5℃。年降雨量為 1770． 4毫米，其中 48 月占全年降雨量的 76％。 珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，是全國唯一以整體城市景觀入選 “全國旅游勝地四十佳 ”的城市。人居環(huán)境一流， 1990 年以來九次榮獲全省城市環(huán)境綜合整治定量考核第一；先后榮獲 “國家園林城市 ”、 “國家環(huán)保模范城市 ”、 “國家衛(wèi)生城市 ”、 “國家級生態(tài)示范區(qū) ”、 “中國優(yōu)秀旅游城市 ”和聯(lián)合國人居中心授予的 “國際改善居住環(huán)境最佳范例獎 ”、 “2021 中國魅力城市 ”、 “中國最具幸福感城市 ”等榮譽 稱號。 珠海人杰地靈，古往今來，涌現(xiàn)出眾多聞名中外的英才 。中華民國第一位內(nèi)閣總理唐紹儀，首任清朝政府駐檀香山總領事陳芳，華南地區(qū)第一位系統(tǒng)傳播馬克思主義者楊匏安，中華全國總工會第一任委員長林偉民，省港大罷工領導人蘇兆征，清華大學第一任校長唐國安，我國第一位世界冠軍、第 25 屆世乒賽男單冠軍容國團，我國第一位在美國取得博士學位的留學生容閎，畫家、詩人、文學家蘇曼殊，著名的人民版畫家古元，中國近代著名實業(yè)家唐廷樞，上海第一家醫(yī)院（仁濟醫(yī)院）創(chuàng)辦人徐潤等許多近現(xiàn)代名人就出生在這片土地上。 珠海歷史古跡豐富，擁有距今 3000 年左右青銅時代的高欄島寶鏡灣摩崖石刻畫、光緒 皇帝賜首任清朝政府駐檀香山總領事陳芳的古建筑物梅溪牌坊和唐紹儀在清宣統(tǒng)1 年至民國 4年建造的唐家共樂園。 珠海宏觀政治經(jīng)濟環(huán)境 入世、香港、澳門回歸、 ＣＥＰＡ 、 “港珠澳大橋 ”、 《世界經(jīng)濟發(fā)展宣言》 、航展 為外資的進入敞開了珠海的大門。外資的涌入、基礎設施的完善，造就了 珠海四大特色經(jīng)濟 ，近年珠海的經(jīng)濟快速發(fā)展。 中國已正式加入世界貿(mào)易組織（ WTO），市場開放的程度更大，境外投資者相繼進軍國內(nèi)市場，我國對外的出口貿(mào)易亦大幅度增加。幾乎所有的經(jīng)濟學家都認為，“入世”對于我國的經(jīng)濟發(fā)展是利大于弊，尤其是 促進行政體制改革、打破行業(yè)壁壘和實行微觀企業(yè)自由化方面將起到明顯的促進作用。珠海作為我國最早對外開放的經(jīng)濟特區(qū)之一， 8 又有毗鄰港澳的獨特地位，“入世“后隨著引進外資和出口貿(mào)易的增多，經(jīng)濟總量亦水漲船高。“入世”后隨著外商投資搶攤國內(nèi)市場，境外資金將有相當部分投向房地產(chǎn)業(yè)，從而不僅給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了充足的資金，而且還會帶來先進的技術和管理經(jīng)驗，提高樓盤的素質(zhì)與品味。同時，隨著進口關稅的降低，進口的建材（尤其是裝飾材料）價格相應回落，使樓宇的建造成本降低。此外，外商投資國內(nèi)房地產(chǎn)，還引進一些新型的施工機械和建筑裝 飾材料，這些對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無疑是件好事。珠海作為對外開放的窗口，“近水樓臺先得月”。中國加入世貿(mào)，外商將競爭我國市場，許多國際財團和有實力的商家就會在國內(nèi)一些大中城市尋找立足點，除了上海、北京、廣州、深圳等城市會成為他們的首選外，珠海特區(qū)亦成為不可忽視的目標。 自從中國內(nèi)地實行改革開放政策以來，港澳與內(nèi)地業(yè)已形成了互補、互利、相互依存、相互合作、共生共榮的經(jīng)濟合作格局。隨著香港、澳門回歸祖國，這種優(yōu)勢互補的合作關系，將在“一國兩制”條件下，形成新的經(jīng)濟發(fā)展動力，并創(chuàng)造出更加具有活力的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。近 20年來，香港和澳門與內(nèi)地在貿(mào)易、旅游、投資、交通、制造業(yè)、房地產(chǎn)等方面的聯(lián)系日益增強，內(nèi)地因素特別是“廣東因素”正發(fā)揮越來越重要的作用。 自 1999 年 12 月澳門回歸祖國四年來，珠海市對澳門進出口貿(mào)易穩(wěn)步發(fā)展。 2021年 8月，內(nèi)地與 香港、 澳門特別行政區(qū)簽署了《內(nèi)地與 香港 關于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關系的安排》《內(nèi)地與澳門關于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關系的安排》 （ ＣＥＰＡ ） ，ＣＥＰＡ正式實施以來，ＣＥＰＡ優(yōu)惠政策吸引了香港和澳門產(chǎn)品進入內(nèi)地。據(jù)統(tǒng)計，截至 2021 年，珠海港澳個體工商戶總數(shù)為 153 戶，注冊資金 萬元，從業(yè)人 員 398人。其中香港居民 39 戶，澳門 114戶，涵蓋房地產(chǎn)服務、管理咨詢、倉儲、旅游及相關服務等行業(yè)。目前已形成了澳門街、ＣＥＰＡ街多條。主要有拱北口岸地下廣場、蓮花路、灣仔澳門街、香洲南坑小澳門、五洲花城世派街等。ＣＥＰＡ項下零關稅商品進口穩(wěn)步增加，呈現(xiàn)快速發(fā)展勢頭。拱北海關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，拱北海關共驗放港澳ＣＥＰＡ貨物總值 萬美元，約占全國進口總值的 2 成，同比大幅增長 27%。同時，珠海與澳門之間的跨境工業(yè)區(qū)計劃已進入實質(zhì)性建設階段，跨境工業(yè)區(qū)的落實將為澳門工業(yè)多元化創(chuàng)造更有利的條件，這 些將為促進雙方外貿(mào)合作注入新的動力。 2021 年 1 月 10 日 世界經(jīng)濟發(fā)展宣言大會暨中國企業(yè)高峰會 在珠海成功主辦，來自 30 多個國家和地區(qū)的政要及國際組織代表、駐華使節(jié)、商會負責人、工商界領袖、企業(yè)代表、專家學者等如何在平等的基礎上，更好地開展合作，促進共同發(fā)展與繁榮進行了熱烈交流和探討 ， 《珠海宣言》勢必對 中國 乃至世界經(jīng)濟產(chǎn)生深遠的影響。 珠海借 9 此機會，向國際社會展示了自己的形象，提高了自己的國際知名度。由此 “世宣 ”效應引發(fā)投資熱潮 。 2021 年 11 月初在珠海市舉行的世界經(jīng)濟發(fā)展宣言系列活動正引發(fā)投資新熱潮 。作為 “世宣 ”活動重要內(nèi)容之一的粵港澳投資環(huán)境推介會暨經(jīng)貿(mào)洽談會也取得豐碩成果：來自粵、港、澳三地的官員和企業(yè)家 1000 多人參會，共有 24個項目現(xiàn)場簽約，投資總額達 億美元，其中，外商投資金額達 億美元。作為 “世宣 ”主辦地的珠海成為 “贏家 ”。包括曉星氨綸（廣東）有限公司、珠海弘機旅游發(fā)展有限公司等大項目在內(nèi)，簽約項目 6 個，外商出資額為 億美元。其中新投資項目為 4個，外商出資額為 億美元；增資項目 2個，外商出資額為 。 自 1996 年 承辦首次 航展 來連續(xù)五屆航展 ，全國人 民、全世界人民進一步認識了珠海，了解了珠海，看到了珠海的發(fā)展；給珠海帶來了一筆巨大的無形資產(chǎn)，為珠海今后走向世界創(chuàng)造了一個無限廣闊的空間和天地。 截至 2021 年 12月 31日，已有 65個國家和地區(qū)的客商投資珠海，外商直接投資項目 9574 個。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、東芝、佳能、日通，美國的?？松梨?、塞拉尼斯、偉創(chuàng)力，英國的 BP 公司，德國的戴姆勒克萊斯勒、西門子，法國的家樂福，荷蘭的飛利浦等 30 多家著名跨國公司在我市投資設立了 58 個外商直接投資項目。 全球 500 強企業(yè)中的 19 家已落戶珠海 。 2021 年 前 11 個月 外商投資達到 9． 92 億美元，同比增長 42． 78％，全年 有望 突破 10 億美元 。 由于城市規(guī)模所限，珠海總體經(jīng)濟水平明顯低于珠三角其他城市，但從經(jīng)濟運行來看，珠海的經(jīng)濟效益高，發(fā)展也頗為健康，近 7 年來經(jīng)濟增長保持著 1116%的增幅。2021 年，據(jù)初步核算，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長 ％， GDP 總量和增長速度雙雙超過 “ 十五 ” 計劃預定的目標。 人均 GDP 突破 6 萬元，和 15年前相比， 2021年珠海的人均 GDP 增長超過 400％ ， 截至目前，珠海人均 GDP 位居全省第三位。 10 珠海再掀交通建設高潮 ,一批交通設施的建成投入使用， 珠海正在從交通末梢向交通樞紐轉(zhuǎn)變 ，形成珠三角地區(qū)西部區(qū)域城市 2021 年前 珠海僅有高速公路 4公里。作為珠江三角洲西岸的中心城市，盡管建成了華南地區(qū)的主樞紐港 —— 珠海港和國家干線機場 —— 珠海機場，但對外交通設施建設的滯后，使珠海成為珠江三角洲的交通末梢，嚴重阻礙了珠海的社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，以至珠海毗鄰港澳的地緣優(yōu)勢不能充分發(fā)揮出來。 然而，隨著 珠港澳大橋、廣珠鐵路、江珠高速、粵西沿海高速公路、 廣珠西線高速公路、太澳高速、 廣珠輕軌等一大批區(qū)域性交通項目的陸續(xù)啟 動 和陸續(xù)建成 ，經(jīng)過五年的交通設施的加快建設， 珠海市“五縱三橫”路網(wǎng)規(guī)劃將會實現(xiàn)， 珠海將成為以 “ 一橋雙港 ” 為龍頭的區(qū)域性交通樞紐城市 ，其 90 分鐘城際生活圈中將囊括江門、中山、廣州、順德、佛山、深圳、香港、澳門等經(jīng)濟繁華的珠三角重要都市。可以預見，未來珠海與珠三 11 角內(nèi)和周邊其它重要都市的經(jīng)濟往來將更加頻繁，珠海將憑著優(yōu)美的自然環(huán)境，獨特的地理位置、發(fā)達的交通體系，大大提升城市自身的吸納能力。 2. 旅游業(yè)是珠海第三產(chǎn)業(yè)的龍頭，形成了以休閑度假、會議展覽為特色的旅游發(fā)展格局，被譽為 “ 中國最浪漫的城市 ” 。 市區(qū) 沿海岸修建的情侶路，延綿 25 公里，成為珠海最為著名的旅游景觀帶。梅溪牌坊、陳芳故居、唐家共樂園、白石街和寶鏡灣摩崖石刻是歷史悠久的旅游古跡。珠海園明新園、夢幻水城、御溫泉、中藥谷是新興的旅游勝地。迷人的海島、優(yōu)質(zhì)的溫泉和具國際水準的高爾夫球場是珠海主要的特色旅游產(chǎn)品。香港中旅國際投資有限公司投入15 億人民幣開發(fā)珠海溫泉，建設中國第一、國際一流的溫泉旅游度假區(qū)。 珠海屬實施外國人進入珠江三角洲 144 小時便利簽證城市。擁有完善的旅游接待服務體系及設施，服務質(zhì)量達到國際水準。全市共有旅行社 44 家，其中國際社 13家， 國內(nèi)社 31家； 直接從業(yè)人員 4萬人，年接待游客 10 萬人次以上的旅游景點 20 個，屬實施外國人進入珠江三角洲 144 小時便利簽證城市。 現(xiàn)有旅游住宿設施 300 余處，床位 3萬余張，其中五星級 5 家，四星級 8 家，三星級 25 家，其它 星級酒店 70 家， 2021 年接待來自海內(nèi)外的客人將近 萬 人 ，接待境外游客與國內(nèi)游客之比為 1∶4 。 接待過夜游客 萬人次，增長 %。其中，國內(nèi)游客 萬人次，入境游客 萬人次，分別增長 %和 %。全年實現(xiàn)旅游總收入 億元，增長 %。其中旅游外匯收入 億美元，增長 %。 2021 年上半年，外國游客、香港游客大幅增加，臺灣游客在保持了兩年的高速增長后， 2021 年上半年仍增３０％。在境外旅游者中，投資、商務旅游的人明顯增多，入境的散客增多，以珠海為目的地的游客增多。 到 2020 年 珠海 旅游總接待量 將 增加到 8400 萬人次；旅游總收入 將 增加到 850億元 ，形成 ① 以都市風貌、特色文化和海島風光為特色，國內(nèi)外著名的文化游樂、時尚休閑、會展度假旅游目的地； ② 國內(nèi)高端休閑度假旅游產(chǎn)品的示范區(qū)和旅游服務國際化率先接軌區(qū)； ③ 珠三角旅游創(chuàng)新的重要基地 新局面。 珠海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 珠海經(jīng)濟特區(qū)發(fā)展的 27 年歷程中，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從萌芽到成熟的四個階段。 1987 年以前的珠海還沒有真正意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，除了當時的極少數(shù)房地 12 產(chǎn)公司開發(fā)少量住房用于外銷，房 產(chǎn) 建設主要用來解決住房福利分配。 1988 年之后，房地產(chǎn)作為商品的概念逐步被引入開發(fā)建設。 1992 年，珠海的房地產(chǎn)市場像被突然間點起一把火，開發(fā)投資同比迅猛增加了近 5 倍，全市有 359 家注冊的房地產(chǎn)公司，其中有外資 89 家，很多工業(yè)企業(yè)都被卷進房地產(chǎn)行業(yè)買賣地皮炒作房價。在當時的住房制度沒有改革的條件下，珠海房 地產(chǎn)市場嚴重供過于求，但房地產(chǎn)開發(fā)熱度不減。到１ 1995 年，珠海有許多房地產(chǎn)項目陷入停頓，樓盤爛尾，房價跳水。 1995 年之后到 1998 年，珠海的房地產(chǎn)市場進入相對冷靜的調(diào)整恢復階段。這段期間內(nèi)全市商品房空置面積從 萬平方米增加到 萬平方米。1999 年之后，珠海逐漸進入成熟發(fā)展時期，政府停止了以地抵頂工程款，嚴格控制新批土地。 2021 年，珠海全面啟動城中舊村改造項目，停止實物分房實行住房分配貨幣化，全市原先的開發(fā)用地得到重新整合，規(guī)模開發(fā)成為主流，精品房層出不窮，物業(yè)管理水平進一步提高。 目前房 地產(chǎn)業(yè)作為珠海的支柱性產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點，呈現(xiàn)著較好的發(fā)展勢頭。據(jù)珠海市統(tǒng)計報告顯示，近年房地產(chǎn)業(yè)對珠海經(jīng)濟的拉動作用明顯， 2021 年房地產(chǎn)增加值 億元 ，拉動 GDP 增長 個百分點，對 GDP 貢獻率 %； 2021 年房地產(chǎn)增加值 億元 ，拉動 GDP增長 個百分點，對 GDP 貢獻率 %；到了 2021 年房地產(chǎn)增加值 億元 ，拉動 GDP 增長 個百分點，對 GDP 貢獻率 %。在房地產(chǎn)景氣指數(shù)不斷上升的情況下，房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)投資的比重在未來幾年仍將呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢 ，并將更有力拉動珠海市經(jīng)濟的增長。 目前珠海房地產(chǎn)市場形勢呈現(xiàn)如下特點： 經(jīng)濟發(fā)展 ， 政策推動 ，房地產(chǎn)開發(fā)保持適度規(guī)模 由于城市規(guī)模和城市建成區(qū)面積較小，相比珠三角其他城市，珠海房地產(chǎn)投資規(guī)模仍然較低，在珠三角 9 市中僅高于江門和肇慶。而在社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模方面，珠海的排位也與房地產(chǎn)投資一致。 13 珠三角九市固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資的比較0202100040000006000000800000010000000120210001400000016000000單位：萬元全社會固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資全社會固定資產(chǎn)投資 1191156