【正文】 旅游者的成熟 在這個(gè)過(guò)程中，旅游者的不斷成熟已經(jīng)成為旅游市場(chǎng)的一個(gè)重要現(xiàn)象。 另外同時(shí) 2021 年明確了帶薪休假制度。 2021 年實(shí)行的 節(jié)假日調(diào)整 方案， 取消五一黃金周，清明節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)劃定為法定假期，農(nóng)歷新年的假期提前到除夕開(kāi)始，全民強(qiáng)制性實(shí)行帶薪年休假等新制度 。 假日結(jié)構(gòu)及調(diào)整、 分時(shí)度假的出現(xiàn) 我國(guó) 1995 年開(kāi)始實(shí)行雙休制； 1999 年國(guó)務(wù)院重新調(diào)整了假日結(jié)構(gòu)，增加了兩天的假期，迅速形成三個(gè)黃金周。休閑需求急劇增長(zhǎng)的門(mén)檻是人均達(dá)到 2021 美元，那時(shí)候就將形成對(duì)休閑的多樣化需求和多樣化的選擇；人均收入達(dá)到 3000 美元的時(shí)候，度假需求才會(huì)普遍產(chǎn)生。繼 2021 年突破 1000 美元后， 2021 年突破了 2021 美元，達(dá) 到 2021 美元，比 2021 年翻了一番；居世界的位次也由 132 位上升到 129 位。因?yàn)橐皇且呀?jīng)產(chǎn)生了現(xiàn)實(shí)需求，二是總會(huì)有新的消費(fèi)人群不斷產(chǎn)生，一方面是年輕人不斷成長(zhǎng)，逐步具備了休閑度假的條件；另一方面是西部和中部地區(qū)的需求也在不斷產(chǎn)生；第三個(gè)方面，農(nóng)村的休閑度假需求會(huì)逐步產(chǎn)生。 中國(guó)休閑度假發(fā)展?fàn)顩r。 26 比如墨西哥的坎昆度假區(qū)，全世界很多富翁每年都要去度假。比如有的德國(guó)客人，一生度假可能就只到印尼的巴厘島，一輩子去二十次，而不去其它地方。 復(fù) 游率高 復(fù)游，就是 通常 所說(shuō)的回頭客。散客與家庭式的旅游方式在國(guó)際上是從 70 年代末、 80 年代初開(kāi)始興起的。中國(guó)國(guó)內(nèi)普遍存在的一種“候鳥(niǎo)式”度假，即北方人士一到冬天即到南方度過(guò)的方式。中國(guó)純粹的度假市場(chǎng)還不夠成熟，但是總的已經(jīng)產(chǎn)生，從觀光加度假逐步轉(zhuǎn)化成度假加觀 光的模式，將來(lái)成為一個(gè)主體性模式，再進(jìn)一步就會(huì)形成比較單一的度假模式。這種休閑方式在國(guó)內(nèi)還沒(méi)有普遍產(chǎn)生，只是少數(shù)人有這樣的趨向。休閑度假者則往往在一個(gè)地方停留較長(zhǎng)的時(shí)間。一般來(lái)說(shuō)，度假是休閑的一種方式，度假對(duì)應(yīng)的時(shí)間比較長(zhǎng)一點(diǎn)。 ⑥環(huán)境質(zhì)量的好壞自然環(huán)境質(zhì)量可稱(chēng)為優(yōu)秀，周邊區(qū)域的景觀也非常漂亮，且無(wú)任何廠礦企業(yè)。 ④上下水，煤氣，電話，電力等市政條件 市政配套設(shè)施已相當(dāng)?shù)耐晟撇粫?huì)有任何的問(wèn)題。 城市規(guī)劃對(duì)建筑設(shè)計(jì)沒(méi)有特殊性的約束。 24 建設(shè)條件 ①土地價(jià)格開(kāi)發(fā)成本 目前珠海區(qū)域土地的市場(chǎng)拍賣(mài)成交價(jià)為 5500 元／平方米左右，開(kāi)發(fā)成本由于國(guó)家對(duì)固定資產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控從而使建筑材料的市場(chǎng)價(jià)格已回落至正常的價(jià)格水平。 根據(jù)珠海市總體規(guī)劃所界定的 城市職能之第一大類(lèi)的要求：建設(shè)具有國(guó)際影響，以休閑康體度假、海洋海島生態(tài)旅游，會(huì)議會(huì)展為特色的旅游產(chǎn)業(yè)。 淇澳島 現(xiàn)已修建了跨海大橋與大陸相連， 現(xiàn)興建了 北大試驗(yàn)學(xué)校和 和 珠海國(guó)際文化 園，修建了環(huán)島路碼頭，開(kāi)通了島內(nèi)公交車(chē) 。讓后人永記淇澳人民抵抗外來(lái)侵略者取得勝利的光輝歷史，激勵(lì)后人更加愛(ài)祖國(guó)、愛(ài)集體、愛(ài)人民。侵略者的行為激起了淇澳人民的無(wú)比憤怒，英勇的淇澳人民架起了防海盜的土炮，男女老少一起上陣，奮起還擊，打得英軍丟盔棄甲，舉 起了白旗，并賠償白銀 3， 00O 兩。不僅因?yàn)殇堪挠凶屼堪娜烁械焦鈽s的革命先驅(qū)中國(guó)共產(chǎn)黨早期工人運(yùn)動(dòng)的杰出領(lǐng)導(dǎo)人 —— 蘇兆征，更重要的是淇澳有一條用英國(guó)人戰(zhàn)敗賠款修建的白石街，這是中國(guó)近代史卜絕無(wú)僅有的，是以中華民族反抗殖民侵略告勝的典范，是淇澳乃至國(guó)人的驕傲。它不僅是珠海市的珍稀資源，也是珠江三角洲不可多得的一片紅樹(shù)林濕地，同時(shí)是全國(guó)少有的緊靠大城市的紅樹(shù)林區(qū)之一 ，已列為 廣東淇澳島紅樹(shù)林濕地省級(jí)自然保護(hù)區(qū) 。村東祖廟始建于宋代，文昌宮建于清同治年間。淇澳八景：赤嶺觀日、鹿嶺朝露、松間流水、金星波濤、雞山夕照、夾洲煙雨、婆灣晚渡、蚧珠夜月，如詩(shī)如畫(huà)，空靈秀逸。淇澳歷史悠久，燦爛的文化點(diǎn)綴著這樸實(shí)的小島，在島上的后沙灣、東澳灣古遺址，考古工作者發(fā)掘了大量距今約 4500 至 5000 年的彩陶和白陶，它們是珠海迄今最早人類(lèi)活動(dòng)的證據(jù)，而東澳灣古遺址是珠江三角洲最典型最完整的沙石遺址。耕地 3000 畝，蠔田 800 畝，以種植水稻為主，兼 營(yíng)林業(yè)，養(yǎng)牡蜘、魚(yú)，盛產(chǎn)香蕉、大蕉、松木材。南宋期間，鐘姓村民先后從臺(tái)灣和南雄珠鞏巷到此定居．原名奇獨(dú)澳，清朝末期，村中族老認(rèn)為“獨(dú)”字義不佳，故改名為淇澳。 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢(shì) 22 淇澳島在珠海市東北部，距離市區(qū) 17 公里，屬于珠海市高新區(qū)唐家鎮(zhèn)。 綜上所述，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)將在未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)保持健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并展現(xiàn)出較大的升值空間， 房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性很小， 2021 年的珠海房?jī)r(jià)依然穩(wěn)中有升，即使出現(xiàn)所謂的樓市 “ 拐點(diǎn) ” 也只是整體上升過(guò)程中的小波動(dòng)。 珠海屬于低緯度的亞熱帶海洋性氣候，因此常 年四季如春，而且空氣質(zhì)量較高，總可以達(dá)到超國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，于 1999 年獲聯(lián)合國(guó)人居中心頒發(fā) “ 國(guó)際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng) ” ，成為中國(guó)唯一獲此殊榮的城市，2021 年獲“ 中國(guó)最具幸福感城市 ”， 是中國(guó)最適合生活的城市之一 。珠海房地產(chǎn)炒房環(huán)境好，城市不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)格相對(duì)大城市來(lái)說(shuō)也比較容易把握，所以很多人將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)市場(chǎng)。而其 人均可支配收入 的 增幅 目前排 第 5， 對(duì)比往年，已 呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng) 。 第四，珠海人 收入和可支配收入的增長(zhǎng)， 并且手里有足夠的閑散資金。 參考深圳、香港相鄰地區(qū)價(jià)格比例逐漸縮小到 1： ～ 2 之間的例子，而目前珠海與澳門(mén)價(jià)格差距在 3 倍左右，故珠海近關(guān)口地帶及豪宅樓盤(pán)價(jià)格有相當(dāng)大的空間，以此推算，珠海 樓盤(pán)尤其 近關(guān)口地帶及豪宅樓盤(pán)價(jià)格在 2021～ 2021 年前后也會(huì)逐步上升至 20210～ 25000 元／平方米，較目前可望有 600～ 80%的增長(zhǎng)。若以市區(qū)計(jì)算，珠海 200 21 6 年下半年住房交易均價(jià)為 5558 元／平方米，廣州接近 9000 元／平方米，深圳約為 11916 元／平方米，樓價(jià)在珠三角發(fā)達(dá)城市間處于較低水平。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，珠海人均ＧＤＰ和人均可支配收入已和廣州不相上下，也接近深圳的水平。 珠海一般住宅的售價(jià)不斷上升，其中的重要原因即為受到澳門(mén)地區(qū)樓價(jià)的推動(dòng)。從以上資料可以看出，珠海商品房市場(chǎng)交易量比較大，但還是有很大 的上升空間，這與珠海自身的居住環(huán)境、越來(lái)越明顯的區(qū)域中心城市的定位及城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升有直接關(guān)系，對(duì)房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)也是一個(gè)有利的條件。 其次，珠海房地產(chǎn)交易市場(chǎng)持續(xù)活躍。港珠澳大橋一旦建成，大珠三角“經(jīng)脈”將打通，使香港發(fā)展的腹地?cái)U(kuò)大，粵西也打開(kāi)了連接世界的紐帶。從目前的情況來(lái)看，無(wú)論作為自住還是投資，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)均表現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿?。預(yù)計(jì)今年投資增幅不會(huì)低于 20%。 專(zhuān)家們 從中 得出的結(jié)論是， 在市場(chǎng)化程度較高情況下，有需求的市場(chǎng)是不會(huì)萎縮的。 雖然在過(guò)去的一年內(nèi)銀行的連續(xù)幾次加息，此外也降低了 15%的利息稅，但相當(dāng)于 高企的 CPI， 中國(guó)通貨膨脹達(dá)到 ％， 投資存款、債券的收益依然十分的低，甚至是負(fù)收益， 現(xiàn)在把積累了幾十年的財(cái)富放到銀行顯然會(huì)被流失 。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。隨著居民消費(fèi)觀念的變化， 10 年換購(gòu)一套住房在未來(lái)幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持。 消費(fèi)者消費(fèi)觀念變化。據(jù)專(zhuān)家 分析 ， 由于： 城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快。 2021 年珠海市區(qū)新建商品房屋購(gòu)買(mǎi)人群分析 項(xiàng) 目 本市戶(hù)籍 市外戶(hù)籍 外籍（含港、澳、臺(tái)） 宗 數(shù) 7011 4706 1454 建筑面積 (平方米 ) 成交金額 (萬(wàn)元 ) 成交金額所占比例 % % % 19 20212021 年珠海市新建商品房屋購(gòu)買(mǎi)人群分類(lèi) 年 度 本市戶(hù)籍 市外戶(hù)籍 外籍 （含港澳臺(tái)） 宗 數(shù) 比 例 宗 數(shù) 比 例 宗 數(shù) 比 例 2021 年 7793 % 4660 % 576 % 2021 年 6869 % 4601 % 1012 % 2021 年 7779 % 4620 % 1854 % 2021 年 7011 % 4706 % 1454 % 房地產(chǎn)交易中心的辦證資料顯示： 2021 年 1 至 7 月，在珠海市區(qū) 購(gòu)房辦證者共103636 人，其中市內(nèi)購(gòu)房者占 49％，市外購(gòu)房者占 40％，境外購(gòu)房者占 11％。 珠海樓盤(pán)外銷(xiāo)的趨勢(shì)越來(lái)越 明顯，海景大戶(hù)型等豪宅多為有較好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的外地買(mǎi)家消化 。隨著珠海樓盤(pán)的大量開(kāi)發(fā)，許多開(kāi)發(fā)商也將目光投向了外來(lái)投資客的 “炒作 ”，特別是房?jī)r(jià)飛漲的近鄰深圳 ， 新樓盤(pán)深圳客戶(hù)占一半 ，有的樓盤(pán)甚至 還專(zhuān)門(mén)開(kāi)通了至深圳的看樓車(chē) 。 外地客戶(hù)成為主要購(gòu)買(mǎi)力 珠海優(yōu)美的城市環(huán)境、便利的通關(guān)條件、怡人的氣候、相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)吸引了大批 外地人士在珠海置業(yè)。 到 2021 年的 9 月 28 日，位于前山河西岸、前山大橋南側(cè)的 “ 珠國(guó)土儲(chǔ) 2021－ 01” 號(hào)地塊 以 7700 元／平方米的樓面價(jià)格、 億元的總價(jià)，被中信華南收入囊中。 20212021 年全市出讓商品房屋建設(shè)用地交易情況 年度 宗數(shù) 用地面積 建筑面積 成交金額 樓面地價(jià) 2021 6 1130 2021 9 1395 2021 10 1445 2021 7 535322 1067564 279663 2620 2021 10 1096144 2336506 —— —— 18 合計(jì) 42 —— —— 近年來(lái)最高地價(jià)也不 斷攀升。珠海市 20212021 年各類(lèi)商品房屋空置情況見(jiàn) 下 表圖。例如，隨著下半年樓市熱銷(xiāo)季節(jié)的來(lái)臨， 6 月和 9 月珠海迎來(lái)了兩個(gè)供應(yīng)高峰，而與供應(yīng)量的穩(wěn)定性較差形成鮮明對(duì)比的是，需求量表現(xiàn)出顯著的平穩(wěn)特征，上半年保持了每個(gè)月 20萬(wàn)平方米左右的消化量，而作為樓市銷(xiāo)售旺季的下 半年則保持了 30 萬(wàn)平方米左右的消化量。而到了下半年，由于宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，周邊市場(chǎng)的環(huán)境變化，市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)的預(yù)期出現(xiàn)一定分歧，消化率呈現(xiàn)震蕩趨勢(shì)（參 下 表）。這在一定程度上反映了開(kāi)發(fā)商的 “ 惜售 ” 心態(tài)。商品房施工面積與竣工面積較去年同期漲幅均超 25%左右。 傲景峰等一線海景樓以及二線海景樓，都把銷(xiāo)售起價(jià)定在了 10000 元／平方米 以上 ，而銷(xiāo)售均價(jià)直奔 15000 元／平方米 16 大關(guān) ，最高銷(xiāo)售價(jià)已超過(guò) 20210 元／平 方米 ，比 2021 年均價(jià) 60007000元／平方米 的銷(xiāo)售價(jià)翻了一倍以上 。 據(jù)了解， 到了 2021 年，沿港灣大道、情侶路從北到南，海景樓集中上市：每一間、十里陽(yáng)臺(tái)、萬(wàn)科 在這樣的市場(chǎng)背景下，海景住宅市場(chǎng)也重新出現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 在九十年代后期，由于國(guó)家宏觀調(diào)控和珠海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降，造成珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體低迷，尤其是外銷(xiāo)市場(chǎng)客源明顯下降，海景住宅的價(jià)格有較大幅度的下滑，部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度減緩甚至造成爛尾。在九十年代初期和中期的商品房銷(xiāo)售均價(jià)一直維持 在 8000 元 /m2的高位，海濱花園更是曾經(jīng)創(chuàng)造出高達(dá) 20210 元 /m2 的珠海樓市天價(jià)。早期建設(shè)的拱北區(qū)域的銀海新村、美景花園、海濤居、海灣新家園，吉大區(qū)域的水灣頭海景樓、大型社區(qū)海灣花園、海濱花園，香洲區(qū)域的海霞新村、碧濤花園等，均是當(dāng)時(shí)珠海的高檔住宅。 伴隨著地產(chǎn)大腕們的進(jìn)入，珠海海景樓價(jià)全面躥升。 15 1 9 9 9 2 0 0 7 年珠海商品房銷(xiāo)售均價(jià)走勢(shì)及增幅01000202130004000500060007000 2 0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %19992021年商品房銷(xiāo)售增價(jià)增幅1 9 9 9 2 0 0 7 年商品房銷(xiāo)售增價(jià) 2854 2923 3236 2799 2964 3285 4036 4730 6387增幅 2 . 4 3 % 1 0 . 7 1 % 1 5 . 6 1 % 5 . 8 9 % 1 0 . 8 3 % 2 2 . 8 6 % 1 7 . 2 0 % 3 5 . 0 3 %99 年 00 年 01 年 02 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07 年 1 1 月 值 得一提的是 海景樓 的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售。 房地產(chǎn)景氣指數(shù)提高，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。 珠海市政府工業(yè)西進(jìn)、城市西拓發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，以及海泉灣 、溝通唐家灣至前山的鳳凰山公路隧道施工 等一系列大項(xiàng)目的建設(shè)和完成，使我市的中心城區(qū)同時(shí) 向 東、 西部擴(kuò)展，改變了珠海人購(gòu)房的心理半徑，以前買(mǎi)房不愿意過(guò)前山橋的觀念改變了，在前山、南屏、唐家買(mǎi)房已很自然，斗門(mén)、金灣的房市也開(kāi)始興旺。 近 年 來(lái) 珠海市的各項(xiàng)投資力度加大，全市財(cái)政收入 環(huán)比每 年增長(zhǎng) 20％ 以上 。 房地產(chǎn)屬第三產(chǎn)業(yè)，與整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)。而對(duì)比 2021 年和 2021 年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，與竣工面積相比，施工面積的增幅更為顯著。而在社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模方面，珠海的排位也與房地產(chǎn)投資一致。在房地產(chǎn)景氣指數(shù)不斷上升的情況下，房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重在未來(lái)幾年仍將呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢(shì) ，并