【正文】 從行業(yè)上說，包括以下幾個行業(yè)(一)電信(移動通信)、煙草、金融、保險、證券、電力(供電)、石油、石化、航空、鐵道、公路管理、房地產(chǎn)、廣告、演出、城市供水供氣、汽車、醫(yī)藥、網(wǎng)站、建筑安裝、新聞出版、物業(yè)管理等企事業(yè)單位；　　(二)律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所、評估師事務(wù)所、拍賣行、房產(chǎn)代理公司等中介機(jī)構(gòu)；　　(三)足球俱樂部、高爾夫俱樂部、酒店賓館、娛樂企業(yè)；。亞歷山大2006年在高檔公寓“世界城”投資約900萬元置業(yè)，不到一年，已經(jīng)升值近550萬元。這些境外人士同樣構(gòu)建了強(qiáng)大的物業(yè)購買力。過往多為專業(yè)工程師、技術(shù)人才，如今外國人就業(yè)領(lǐng)域擴(kuò)展到了藝術(shù)文化、娛樂體育等眾多方面。而珠海二00五年在珠海臨時居留的外國人約有十萬人次，因投資、就業(yè)和學(xué)習(xí)等原因在珠海長期居留的外國人約有二千六百余人。目前納入深圳市管理的在深就業(yè)外國人、臺港澳人員達(dá)一萬五千人。2005年更推出了中國“綠卡”制度。隨著世界經(jīng)濟(jì)的一體化進(jìn)展，越來越多的外資企業(yè)在中國開公司、設(shè)辦事處、建工廠，越來越多的外籍人士在中國就業(yè)、生活。另一個方面，這一消費(fèi)力強(qiáng)力的中產(chǎn)階層，普遍文化水平較高，受西方文化影響較大，注重生活品質(zhì)與享受，他們西方人那樣一生中在不同的城市各居住生活若干年的意愿十分強(qiáng)烈，而三四十歲年齡層的“中產(chǎn)”一族都是二、三次置業(yè)的主力軍。同時這部分群體恰恰是收入增長最快的，今后他們還將分享更多中國經(jīng)濟(jì)高增長的利益。另外中國中產(chǎn)階層也正日益壯大，可以預(yù)言，20年后中產(chǎn)階層將成為中國社會的主流。珠海市外購房者占40％，境外購房者占11％。上海近3年來，%%，其中高價的位房屋，有一半被“置業(yè)候鳥”購得?！≈楦郯拇髽?，輕軌等大環(huán)境利好態(tài)勢帶來商機(jī)潛力　區(qū)域競爭對手不多，近2年來不會出現(xiàn)同類型項目國內(nèi)類似物業(yè)同樣具有威脅力機(jī) 會 (O)開發(fā)商品牌國內(nèi)知名度有待進(jìn)一步提高項目SWOT分析 　　　　　　　威 脅 (T)　劣 勢 （W） 具備會展旅游物業(yè)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，如環(huán)境等；　規(guī)劃清晰，受周邊輻射影響，且先于主要競爭對手為發(fā)展物業(yè)3）房產(chǎn)注重主題、品牌、創(chuàng)新亞太旅游部長國際會議中心房產(chǎn)的開發(fā)注重休閑旅游因素，樹立了自己的主題，將房地產(chǎn)市場和旅游市場的邊緣結(jié)合，蘊(yùn)含很多創(chuàng)新的因素。在總體規(guī)劃、設(shè)計的布局里突出文化特點(diǎn)，發(fā)揮自己的優(yōu)勢。有了文化主題，異質(zhì)性才能突出，才能夠把事情做到位。第二，綜合性強(qiáng)的，配套齊全，也就是說包含多種元素，既有中心酒店，也有相應(yīng)配套的公寓式住宅，也包括一些比較簡易的住宅，具備一定旅游設(shè)施，此外還有學(xué)校、幼兒園，可以對應(yīng)各個層面的客人，形成復(fù)合型的體系。大型、綜合、文化第一，規(guī)模大。2007年全世界的大型會展總數(shù)超過15萬個，其中國際會議約7萬多個，國際展覽超過8萬個。自2005年會展業(yè)得到了珠海市委市政府的重視，提出要“加快規(guī)劃建設(shè)會展中心，積極發(fā)展會展業(yè)”，在《珠海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中，也將會展、旅游作為珠海第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)之一，明確了把珠海建成國際休閑度假、會議會展和旅游城市的發(fā)展目標(biāo)。已經(jīng)初步形成了以廣州－東莞－深圳為中軸，包括佛山、珠海、汕頭的珠三角會展經(jīng)濟(jì)帶。廣州、深圳、東莞如今是國內(nèi)會展業(yè)的核心城市，廣州的“廣交會”、深圳的中國國際高新技術(shù)成果交易會、東莞的產(chǎn)業(yè)展覽會（中國（虎門）國際服裝交易會、國際名家具（東莞）展覽會、東莞電子展、東莞食品博覽會等）等聞名全世界。2005年，澳門舉辦了300多個會展，其中80個為國際性會展。會展業(yè)在珠三角地區(qū)是比較發(fā)達(dá)的。在珠海城區(qū)，竟然找不到一個能夠供幾千人開會和展覽的場所。 之所以出現(xiàn)這樣的情況，有一個重要的原因就是，珠海城區(qū)缺乏大型展館和專業(yè)展館。1991年3月，國際電子產(chǎn)品技術(shù)交流展覽會舉行……到了2004年，情況發(fā)生了根本性的變化。近20個國家和地區(qū)的上千名嘉賓出席。1988年10月，珠海經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作暨貿(mào)易洽談會開幕，來自國內(nèi)近80個城市的工商企業(yè)代表和近十個國家和地區(qū)客商參與。1987年珠海國際貿(mào)易展覽中心開業(yè)后，一些全國和國際性的會展都曾對珠海趨之若鶩。位于珠海斗門區(qū)的御溫泉建設(shè)溫泉、度假為主題的旅游休閑項目。目前進(jìn)入設(shè)想階段的有以下幾個項目，但目前仍未有實質(zhì)性進(jìn)展：與澳門隔河相望的灣仔，由澳門賭王何鴻燊推動、欲在灣仔開發(fā)“歡樂灣” 項目，把濠江沿岸及附近水域、灣仔舊城區(qū)、加林山打造成集旅游觀光、高尚社區(qū)、休閑娛樂、飲食購物為一體的綜合開發(fā)。但自2007年得到市政府的重視，在珠海市政府批準(zhǔn)的《珠海市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（20072020）》中，將珠海定位為“風(fēng)景旅游城市”，其中將發(fā)展“具有國際影響的、以休閑康體度假、海洋海島生態(tài)旅游、會議會展為特色的旅游產(chǎn)業(yè)”作為珠海市的主要職能之一。展覽市場前景廣闊。為圓航展夢，珠海市五年來僅在展場硬件設(shè)施建設(shè)的投入就達(dá)11億元，加上基礎(chǔ)設(shè)施等其它硬件方面的投入就更多了。會議接待能力已初具規(guī)模。目前已成功舉辦了全球矚目的《世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展宣言》等大型會議。 據(jù)不完全統(tǒng)計，在目前珠海的四、五星賓館酒店中，會議客源人數(shù)一般占接待總?cè)藬?shù)的10－15%之間，而收入比重則占到10－30%之間，接待人數(shù)和收入的比重呈現(xiàn)持續(xù)上升的態(tài)勢。珠海應(yīng)抓住機(jī)遇，利用這一機(jī)會，提升旅游檔次，發(fā)展具有個性鮮明的會展旅游業(yè)，把珠海建設(shè)成為國際旅游度假會議會展城。會展業(yè)的蓬勃發(fā)展，不僅可以培育新興產(chǎn)業(yè)群，還能帶動賓館、餐飲、旅游、交通、購物、保險、通訊及整個服務(wù)貿(mào)易的發(fā)展。目前我國每年舉辦的各類展會已達(dá)3000多個，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國會展覽場館約140多座，展覽總面積近100萬平方米。并預(yù)測到2020年，中國將成為世界最大的旅游目的地和客源市場之一。（一）全球會展旅游發(fā)展迅速。多元化的文化特點(diǎn)，使得這個移民城市既保持各自的個性又相互包容相互借鑒，來自不同文化背景的人們都可以在這里自由地生活。這樣一個人口數(shù)據(jù)后面的珠海有著非常獨(dú)特的人口現(xiàn)象：客強(qiáng)主弱，領(lǐng)導(dǎo)和主宰這個城市政治經(jīng)濟(jì)命脈的主流人群不知不覺地?fù)Q成了外地人。珠海市1979年年末人口360742人，全部為戶籍人口。 富有包容性與親和力的人文環(huán)境作為一座年輕的移民城市，珠海鄰近港澳，得改革開放風(fēng)氣之先，是中外文化交匯之地城市居民來自五湖四海，普遍具有較高的文化素質(zhì)和開放的心態(tài)，待人友善，樂于助人，是一個多元文化并存、各種生活方式都得到充分尊重的城市。廣場文化和社區(qū)文化活動也同樣紅火。不久的將來珠海還會出現(xiàn)延綿達(dá)25公里的文化藝術(shù)長廊（情侶路改造）。珠海市在獲得“環(huán)境與文化競爭力最強(qiáng)的城市”稱號后擬定創(chuàng)建“文化珠海” ，“文化盛市”發(fā)展戰(zhàn)略。高等教育方面，中山大學(xué)珠海校區(qū)、暨南大學(xué)珠海學(xué)院、清華科技園、北大教育科學(xué)園、北師大珠海校區(qū)、遵義醫(yī)學(xué)院等10多所國內(nèi)著名大學(xué)相繼落戶珠海，大學(xué)園區(qū)初步形成規(guī)模，大大提高了珠海的城市人口素質(zhì)。結(jié)果顯示，絕大多數(shù)人認(rèn)為生活工作在珠海有安全感或基本有安全感，其中，對本市的社會治安狀況滿意的人數(shù)占53. 3%，基本滿意的人數(shù)占了44. 8%。多年來，珠海市政府對治安工作高度重視，配備了充足的警力維持治安，設(shè)置了110巡警，在案件發(fā)生時，只需5分鐘便可趕到案發(fā)現(xiàn)場。2007年7月珠海與全國主要城市房價比較表 單位：元/平方米序號城市平均房價備注1廣州103512深圳209333北京137444上海183075杭州97806珠海6924注：本房價比較為所在城市的中心城區(qū)，不包括郊區(qū)。這一切必定會吸引更多的境內(nèi)外人士向往珠海。珠海市體育中心的建成投入使用、全省運(yùn)動會和水球錦標(biāo)賽在珠海舉行，一年一度的國際賽車的舉辦，每兩年舉行的航展，將進(jìn)一步提高珠海的知名度，對房地產(chǎn)市場的影響也將不可估量。 地理旅游環(huán)境珠海市政府十分重視城市環(huán)境景觀的建設(shè)，狠抓環(huán)境整治，大規(guī)模地清理拆除違章建筑亂擺賣、建筑垃圾、不規(guī)范戶外廣告及招牌，閑置土地全部予以綠化，并在多處設(shè)置園林小品及休閑廣場。另外根據(jù)深圳皇崗口岸實行24小時通關(guān)的做法，相信在不久的將來拱北口岸也將實行類似的通關(guān)制度。為促進(jìn)ＣＥＰＡ實施，珠海市計劃于明年上半年，在拱北口岸建設(shè)拱北口岸旅客出入境自動查驗系統(tǒng)和拱北口岸客車通道一站式電子聯(lián)檢通關(guān)系統(tǒng)。2007年上半年珠?？诎犊土骼^續(xù)保持快速增長態(tài)勢，各口岸邊檢站共查驗出入境人員4139萬多人次，％；（艘）次，％。每到周末，來自澳港粵的游客過來休閑、娛樂、購物。澳門的回歸后，澳門游客每天從拱北口岸過關(guān)在珠海消費(fèi)已經(jīng)成為時尚。據(jù)初步預(yù)計，乘坐廣珠城際快速鐵路，從廣州到珠海１小時內(nèi)就可到達(dá)。新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高潮到來，珠港澳大橋、廣珠鐵路、粵西沿海高速公路、廣珠輕軌、江珠高速等一個個交通設(shè)施的啟動和建設(shè)，尤其廣珠城際快速軌道交通工程是我省的重點(diǎn)工程，也是鐵道部和廣東省聯(lián)合出資修建的項目。1997年動工興建?，F(xiàn)航線通達(dá)50多個城市，旅客吞吐量達(dá)到103萬人次；運(yùn)輸起降9146架次。共有一類開放口岸5個，二類口岸17個，基本形成分工明確、布局合理的港口群。改革開放以來，交通與珠海社會經(jīng)濟(jì)一同發(fā)展，公路形成以高等級干線公路為骨架，以城市為中心，向縣區(qū)輻射，連接主要城鎮(zhèn)、口岸、機(jī)場、港口的陸路交通網(wǎng)絡(luò)體系。2007年更獲“最有幸福感的城市”榮譽(yù)。近十年來，珠海先后獲得了“國家園林城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“國家環(huán)境保護(hù)模范城市“、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國家生態(tài)示范區(qū)”、“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎等多項殊榮，成為中國乃至世界最適宜人類居住的城市之一。 中國社會科學(xué)院的一份研究報告認(rèn)為，“珠海環(huán)境競爭力居全國第一，以環(huán)境優(yōu)美而國內(nèi)外馳名，其自然環(huán)境質(zhì)量、綠化水平、氣候舒適度、風(fēng)景名勝優(yōu)美度等十分高。污水處理率達(dá)到60％，垃圾處理率達(dá)到100％?，F(xiàn)在珠海每平方公里的人口密度不超過1萬人，建筑容積率不超過35％。在個別珠三角城市大規(guī)模地挖山填海的時候，珠海卻小心翼翼地保護(hù)城市中的小山。為了保證城市環(huán)境的舒暢寬松，珠海嚴(yán)格執(zhí)行低密度和低容積率的建設(shè)原則。所以權(quán)傾朝野或者富甲一方的南北豪客，都喜歡到這座靜默安閑的海上花城來尋幽嘆靜。所以當(dāng)香港商報“穿梭南粵”采訪團(tuán)到了珠海后，大家都不約而同地說“有一種很放松的感覺”?！敝楹碛星逍碌目諝?、迷人的風(fēng)景、優(yōu)美的環(huán)境已是不爭的事實，其環(huán)境質(zhì)量和景觀質(zhì)量在中國名列前茅，可謂是珠三角城市群中的“一方凈土”。是聯(lián)系內(nèi)地與港澳的一個重要進(jìn)出境口岸，也是中國南海之濱的一顆璀璨明珠?？芍^夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，四季宜居，氣候怡人，風(fēng)光旖旎。珠海地處低緯度的南亞熱帶季候風(fēng)區(qū)，熱量豐富．日照充足，降雨量大而且集中。來到珠海，便會聯(lián)想起蘇軾的一句詞：“半壕春水一城花”。近五年產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展形勢良好。失敗的主要原因也是市場不成熟。如成都周邊六千個“農(nóng)家樂”?，F(xiàn)在比較有規(guī)模的主要集中在特大城市，比如北京、上海、廣州已經(jīng)形成復(fù)合型、全方位的環(huán)城市旅游度假帶。如此同時，開發(fā)商開始向二級旅游城市拓展，蘇州、寧波等地的旅游地產(chǎn)項目已經(jīng)開始起動，房價也一路走高。我國北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項目達(dá)到近百項；以高爾夫、滑雪、野外運(yùn)動為主題的休閑度假項目超過80個。但這幾年在市場經(jīng)濟(jì)大潮的拉動下，國內(nèi)的休閑度假需求產(chǎn)生，有一些好的大的項目也在產(chǎn)生。做的比較成功的，有大連的金石灘國家旅游度假區(qū)，海南的三亞國家旅游度假區(qū)等。如山東青島的石老人旅游度假區(qū)，現(xiàn)在和嶗山風(fēng)景名勝區(qū)、青島科技開發(fā)區(qū)，幾區(qū)合一，實際上已經(jīng)脫離了旅游度假的概念。省級旅游度假區(qū)最多時達(dá)到120多個，市縣兩級數(shù)量更大。1992年國務(wù)院下發(fā)了8號文件，《關(guān)于建設(shè)國家旅游度假區(qū)若干問題的通知》，出臺了八條政策來支持國家旅游度假區(qū)的發(fā)展。國內(nèi)休閑度假地產(chǎn)大致有旅游度假區(qū)、環(huán)城市旅游度假帶、產(chǎn)權(quán)酒店三種形式。自駕車旅游的一個最大特點(diǎn)是活動范圍擴(kuò)大了，從而使一個市場的輻射力和延伸性的影響進(jìn)一步擴(kuò)大，形成了全國互動的局面。自駕車旅游的興起這五六年以來，汽車在家庭中普及很快，自駕車旅游大興。而不再僅僅是以往的盲目跟從。這說明我國的經(jīng)濟(jì)實力在飛速增長的同時，人們已經(jīng)不再像以往對那些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都市充滿向往。而從各個城市接待游客情況同比增長量與往年同期相比較來看，情況恰恰相反，接待人數(shù)最少的?？谝卉S成為增長幅度最大的城市，％，％(如左圖)?，F(xiàn)在這種模式已經(jīng)在逐步淘汰，旅游者經(jīng)驗越來越多，要求比較深入的體驗，追求也越來越個性化，所以就從初期簡單的觀光旅游轉(zhuǎn)向休閑度假，這是一個必然趨勢。中國旅游發(fā)展25年，國內(nèi)旅游是從80年代中期開始，迄今 20年，隨著收入水平的不斷提高和閑暇時間的不斷增加，旅游者在這個過程中不斷成熟起來。假日總量已經(jīng)形成，而且時間不少，成為休閑度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個重要背景。如此調(diào)整后，我國法定節(jié)假日和周年末休息日再加上職工帶薪年休假，一年中平均休假時間超過了三分之一。從1999年到現(xiàn)在，已經(jīng)歷了24個黃金周。北京、上海等大型城市和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)越過休閑的臨界點(diǎn)，逼近度假的門檻，其中有些地方已經(jīng)超越了度假門檻。從全國的角度來，北京已經(jīng)超過3500美元，上海已達(dá)到4500美元，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)也在40005000美元間，按照國際經(jīng)驗，人均超過1000美元，正是一個國家旅游需求急劇膨脹的時期，但主要是觀光性的需求。之所以如此，有其深厚的背景因素：收入20032006年，隨著中國經(jīng)濟(jì)總量大幅增加，中國人均國民總收入也逐年穩(wěn)步提高。從調(diào)查和親身體驗中可以感受到，中國現(xiàn)在已經(jīng)形成了龐大的休閑度假的市場需求，尤其是在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，在近幾年之內(nèi)不僅可以預(yù)期，而且已經(jīng)深刻地體驗到它的持續(xù)性。再比如現(xiàn)在很多俄羅斯的富豪只去西班牙的太陽海岸，在那兒買地蓋房子，成為穩(wěn)定的度假點(diǎn)。因為他認(rèn)準(zhǔn)了這個地方，覺得熟悉、很親切，這樣外出度假的感覺和家里生活的感覺就能夠內(nèi)在地聯(lián)系到一起。與觀光旅游不同，度假旅游有一個特點(diǎn)，客人