【正文】 二 、 銷售回款 隨著 地鐵一號線南延線開通， 該項目產(chǎn)品區(qū)域價值將處于一個快速提升的階段 ， 所以該項目的銷售思路是控制節(jié)奏 ， 穩(wěn)中取勝 ?在保障項目運(yùn)營正?，F(xiàn)金流的情況下 ， 最大化的挖掘產(chǎn)品利潤。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。這一類客戶人數(shù)較少 ， 占成都市場總數(shù)的 10%以內(nèi)。未來幾年國家將繼續(xù)加大調(diào)控力度 ， 落實已頒布的政策及措施 ， 國家宏觀調(diào)控可 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 59 頁 共 67 頁 能會影響本項目的發(fā)展。 屬于規(guī)劃住宅區(qū)域 ?交通便利 ， 生活配套完善 ， 有良好的生活環(huán)境。 三、 項目營銷推廣 (一 ) 營銷推廣總原則 針對目標(biāo)客戶的興趣 ， 開展由客戶興趣覺得的系列活動 ， 如運(yùn)動、休閑娛樂、品鑒會等方面的活動。美年廣場 （寫字 樓） 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 54 頁 共 67 頁 基本信息 行政區(qū)域： 高新 區(qū)域板塊： 城南副中心 項目位置： 天府大道中段 1388號 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類型： 小高層 物業(yè)類別： 寫字樓 戶型面積： 30180平方米 開發(fā)商： 四川西美投資有限公司 投資商： 花樣年實業(yè)發(fā)展（成都）有好公司 銷售信息 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 55 頁 共 67 頁 開盤時間： 2021年 9月 入住時間： 2021年 3月 銷售狀況： 在售 價格信息 均價： 10000元 /平方米 歷史價格： 20210620 均價 10000元 /平米 20210608 均價 10000元 /平米 20210517 均價 10000元 /平米 花樣年 每套均設(shè)計安排出貯藏間 ， 并在臥室留有壁櫥的空間。詳見下圖 425，圖 426。其主要原因一是房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，一季度回 暖趨勢逐漸放緩；二是 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 35 頁 共 67 頁 季度間土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。 圖 415：成都市三圈層 20212021年 1季度土地成交情況圖 圖 416：成都市三圈層 20212021年 1季度土地成交宗數(shù)比較圖 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 33 頁 共 67 頁 整體而言， 2021年第一季度，成都市一、二、三圈層經(jīng)營性用地成交量環(huán)比有所下降，供地規(guī)模和成交規(guī)模適中，經(jīng)過 2021年年末成交量價 “翹尾 ”的現(xiàn)象后，成交量緩慢平穩(wěn)回落。另外，本季度工業(yè)用地掛牌量創(chuàng)造新高，達(dá)到 35宗共計 米。綜合以上因素判斷，由于三月二手房成交量環(huán)比、同比均大漲， “透支 ”了較多市場需求，接下來更多的購房者可能會觀望一段時間，成交量回落的可能性較大。綜 合以上因素判斷，未來短期內(nèi)成都新建商品房市場可能進(jìn)入震蕩上漲態(tài)勢。 4.“國五條 ”調(diào)控下成都房產(chǎn)市場簡析 以 2021年 2月 20日， “國五條 ”發(fā)布日期為時間軸基點(diǎn)，以周成交量為基礎(chǔ)分析 “國五條 ”對成都市房產(chǎn)市場造成的影響。 2月 20日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，出臺了樓市調(diào)控 “國五條 ”，包括完善穩(wěn)定房價工作責(zé) 任制、堅決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等五項內(nèi)容。盡管限購限貸政策對成交量的抑制作用較明顯，市場觀望情緒依然濃厚，但是經(jīng)過一年多的限購 ，市場已逐漸適應(yīng)限購政策，加上 2021年年中貨幣政策的調(diào)整，如降低存款準(zhǔn)備金率、降低基準(zhǔn)利率等，造成 2021年第四季度一圈層新建商品住宅成交量同比去年上漲%，市場回暖并走出低位，本季度延續(xù)此趨勢。經(jīng)過 2021年上半年樓市的低迷后，三圈層與一、二圈層一樣，房地產(chǎn)市場已回暖?？傮w來看，三圈層成交均價有一定上漲趨勢。 綜上所述，從四季度來看，重點(diǎn)城 市和成都住宅市場發(fā)展方向基本一致，均繼續(xù)呈現(xiàn)一定回暖跡象。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 19 頁 共 67 頁 表 311： 2021年 2021年 1季度中心城區(qū)新建商品住宅成交明細(xì)表 單位：平方米 備注：其他為雙流中和鎮(zhèn)及華陽部分區(qū)域。 回升 2021年第一季度，根據(jù) 176個商品住宅交易樣本點(diǎn)數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價為 7771元 /平方米，環(huán)比上漲 %。 2021年第一季度，新建商品住宅季度供應(yīng)量同比上漲。 圖 114： 20212021年 2月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金增長率比較圖 2021年 3月，全 國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為 ，環(huán)比下降 分點(diǎn)，但同比上漲 ，連續(xù)兩月同比回升。詳見圖 112。 醫(yī)院：成都市第一醫(yī)院、中德巴伐利亞國際醫(yī)院、雙流第二人民醫(yī)院、中奧國際醫(yī)院、宋慶齡華西婦女兒童醫(yī)院。 （三）紅星路南延線 紅星路南延線總長 ，從繞城高速一直向南，到達(dá)最新規(guī)劃 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 10 頁 共 67 頁 的天府新區(qū) “中和組團(tuán) ”，接通新川創(chuàng)新科技園 ，是連接成都市主城區(qū)和天府新區(qū)核心區(qū)的重要快速通道。在幅員面積 1578 平方公里的土地上，未來將聚集約 600 萬人口，形成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代都市三位一體協(xié)調(diào)發(fā)展的示范區(qū)，并秉承“產(chǎn)城一體”的規(guī)劃理念， 再造一個“產(chǎn)業(yè)成都”?？h境河流屬岷江水系，有金馬河、江安河等河流總長 186 公里。各項基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，完成了岷江自來水萬安加壓站、天然氣配氣站、中石化萬安加油站等基礎(chǔ)配套；先后投入兩千余萬元，新建了萬安供電所、萬安衛(wèi)生院、萬安小學(xué)，改建了中學(xué)綜合樓，場鎮(zhèn)面貌日新月異，實施并完成 了萬安場鎮(zhèn)城市排污管網(wǎng)建設(shè)，集中修建占地 600 余畝城南坡安置小區(qū)，目前第一期、二期和續(xù)建和三期已全部安置入住，共安置拆遷戶 1424 戶， 5161 人，居民安居樂業(yè)。如今的萬安已成為各大商家投資的熱土，休閑度假的勝地。 第 九 章 項目風(fēng)險分析 一、 政策與環(huán)境風(fēng)險 二、 市場風(fēng)險 三、 成本風(fēng)險 第十章 項目綜合評述 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 2 頁 共 67 頁 第 一 章 項目總論 一、 項目概況 (一 ) 項目名稱 成都國際兒童中心 (二 ) 項目區(qū)位 “ 成都國際兒童中心 ”項目位于成都市 雙流縣 萬安鎮(zhèn)東 林村、河邊村， 占地 畝 。距成都人南延伸線末端僅 公里，距市區(qū)僅 16 公里，距雙流國際機(jī)場僅 16 公里。全鎮(zhèn)幅員面積 平方公里，轄 5 個行政村， 3 個社區(qū)，總?cè)? 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 3 頁 共 67 頁 口約 萬人，（其中：城鎮(zhèn)居民 553 人，已征地失地農(nóng)民 6083 人，黨員 742 人 ）。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 4 頁 共 67 頁 (三 ) 項目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況 凈用地面積： 畝（其中商業(yè)用地 畝，二類居住用地 畝），代征道路面具： 畝（不參與各項指標(biāo)計算）；代征道路綠地面積： 畝（不參加各項指標(biāo)計算）；用地性質(zhì)： 商業(yè)（幼兒園、寫字樓、賣場） 用地強(qiáng)度：容積率： 建筑密度： ≤ 50%用地性質(zhì)： 二類 住宅 用地強(qiáng)度：容積率： 建筑密度： ≤ 30% 二、 項目宗地現(xiàn)狀 項目地塊位于成都市 雙流縣 萬安鎮(zhèn)東林村、河邊村， 占地 畝 ，道 路規(guī)劃完善 。 (4)雙流已經(jīng)連續(xù) 7 年躋身全國“百強(qiáng)縣”行列， 2021 年全縣 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 7 頁 共 67 頁 生產(chǎn)總值增長 %，縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力排全國第 37 位，居西部第一，中小城市綜合 實力排名全國第 47 位；雙流機(jī)場已發(fā)展成了“雙流國際航空港”。天府大道北段、中 段于 2021 年建成通車。道路橫斷面采用雙向六車道加非機(jī)動車道及人行道組成?？傮w看來， 2021年第一季度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)。詳見圖 113。詳見圖 115。 從供應(yīng)商品房的用途來看，一圈層新建商品房總供應(yīng)面積為，除去商業(yè)辦公用房，新建商品住宅（含配套車位，下同）供應(yīng)面積為 ，占總供應(yīng)面積的 %。中心城區(qū)商品住 宅成交均價止滑上漲的趨勢與國家統(tǒng)計局公布的 “七十個大中城市住宅銷售價格指數(shù) ”成都指數(shù)一致。整體來看，一圈層商品房庫存量仍處于高位。盡管部分區(qū)縣成交均價有所下跌，但這種下跌多由成交結(jié)構(gòu)變化造成，新建商品住宅市場依然處在回暖區(qū)間。 二圈層方面，從 房價歷史數(shù)據(jù)來看，當(dāng)一圈層房價下跌時，二圈層房價下跌幅度小于一圈層；當(dāng)一圈層房價有所回暖時，二圈層房價上漲幅度大于一圈層。 (三 )成都市房產(chǎn)市場 新建商品房供應(yīng)同比上漲，供大于求；新房成交量延續(xù)上漲態(tài)勢，二手房成交量也大幅上漲， 成交量均已走出低位；商品房成交價格連續(xù)三個季度小幅回升。 本季度房 地產(chǎn)市場熱點(diǎn)集中在二手房交易的熱點(diǎn)區(qū)域，如雙楠片區(qū)、九眼橋片區(qū)、玉林片區(qū)及地鐵沿線區(qū)域，以上都是成都傳統(tǒng)居住區(qū)域。 “國五條 ”發(fā)布后 ，股市隨即下行，與房地產(chǎn)相關(guān)的地產(chǎn)股、鋼材股、水泥股等板塊領(lǐng)跌。 新建商品住宅方面，值得注意的是 “國五條 ”中有關(guān)房價控制目標(biāo)的表述，有別于 2021年的 “國八條 ”。雖然成都發(fā)布的地方實施細(xì)則沒有類似的描述，但將來二手房交易繳稅稅率大大提高的可能性仍然存在。 總體看來，新房成交量震蕩上漲， 二手房市場盡管成交量上漲，但更多是由于市場對政策的猜測和揣摩造成， “國五條 ”尤其是《通知》本身對市場造成的影響還未顯現(xiàn)。容積率水平約為 ，較上季度下降 ，略低于 2021年以來平均水平 。 從季度來看，本季度商住用地成交樓面地價較上季度有所上漲，其主要原因一是房地產(chǎn)市場延續(xù)回暖趨勢，開發(fā)企業(yè)競地意愿繼續(xù)增強(qiáng)；二是本季度供地中居住用地區(qū)域條件較 佳，成交價格較高，造成整體樓面地價水平不低。 圖 423：成都市二圈層 20212021年 1季度土地成交價格走勢圖 圖 424：成都市二圈層 20212021年 1季度土地成交價格比較圖 3 .三圈層土地成交價格 整體上漲較多，溢價率上升 2021年第一季度，成都市三圈層土地成交平均價格（樓面地價）為 1667元 /平方米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %；平均起拍價格為 /畝，環(huán)比、同比均有所上漲；平均成交價格為 /畝，環(huán)比上漲 ，同比上漲 %；平均溢價率水平為 %， 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 36 頁 共 67 頁 為 2021年 4季度以來最高，環(huán)比上季度增加 。 (二 ) 經(jīng)濟(jì)節(jié)能 —— 體現(xiàn)“合理利用資源與節(jié)約資源”的理念 在設(shè)計中充分考慮節(jié)約開發(fā)成本、合理利用土地及節(jié)約能源等目的 ，力求創(chuàng)造出新一代的節(jié)能型住宅。所有房間 、 衛(wèi)生間 、 廚房 均為明間。 商鋪均價 21000元/㎡ ,寫字樓 /㎡ 項目 占地 面積 （ 平方米 ） 建筑面積 （ 平方米 ） 產(chǎn)品類型 均價 （ 元 /平方米 ） 萬科海悅匯城 這樣業(yè)主的參與性會大大增強(qiáng)。對成都地區(qū)的消費(fèi)群體來說 ， 離成都市中心心理距離較遠(yuǎn) ， 可能會影響其消費(fèi)的選擇。這種政策對于高價拍地的房地產(chǎn)商有較大的影響 ?而對于穩(wěn)健拿地 ， 嚴(yán)格控制土地成本的房地產(chǎn)商影響較小。這一類客戶占總數(shù)的 70%左右 ， 是最大的也是最重要的群體應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。 (三 ) 項目形象定位 。 2021年 11月住宅預(yù)售 ， 2021 年銷售完成 14% ， 2021年銷售完成 41% 2021年銷售完成 35%， 2021年整體銷售完成 10%， 2021 年后商鋪及車庫陸續(xù)銷售。 3. 本地居民 這類客戶為本地有較高收入的群體 ， 隨著本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和個人條件的提供需要改善目前