【正文】 心理定價(jià)策略 即根據(jù)目標(biāo)客戶購(gòu)買心態(tài)，制定非整數(shù)價(jià)格或吉利數(shù)字價(jià)格，如 2898 元 /㎡與 2900 元 /㎡的差異。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。如何根據(jù)目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)的不同， 制定合理的銷售價(jià)格極有利于項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 媒體選擇： ◎ 戶外廣告 工地看板：更換主題內(nèi)容－ 條幅：更換 “ 完美落架，僅余少量單元 ”“ 準(zhǔn)現(xiàn)房 ” 布幔 ◎ 報(bào)紙廣告： 《閩南日?qǐng)?bào)》連續(xù)做報(bào)花 ， 內(nèi)容為 “ 步入 綠佳園， 還有 XX 天 ”+ 樓盤 LOGO+廣告語(yǔ) ◎ 網(wǎng)絡(luò)廣告：適時(shí)更新工程進(jìn)度的照片，增強(qiáng)業(yè)主及觀望者的信心， ◎ 直郵廣告：國(guó)慶、中秋給準(zhǔn)客戶寄發(fā)信函，致以節(jié)日問(wèn)候告并知工程已落架，即將交房的信息，邀請(qǐng)他們到售樓中心參觀指導(dǎo)，增強(qiáng)他們的信心。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 報(bào)紙廣告： 《 海峽都市報(bào) 》 1/2 版 3 期，發(fā)布封頂信息 /三房促銷 《廣播電視報(bào)》 1/2 版 4 期，訴求產(chǎn)品品質(zhì) /項(xiàng)目封頂促銷 《廣播電視報(bào)》 1/2 版 4 期，三房促銷信息發(fā)布 ◎ 直郵廣告： 在圣誕、新年、勞動(dòng)節(jié)給購(gòu)客戶寄發(fā)信函，告知工程進(jìn)度及物業(yè)管理準(zhǔn)備工作進(jìn)展情況，邀請(qǐng)老客戶帶其家人及朋友來(lái)售樓中心坐坐。 中獎(jiǎng)率 100％； 第四重、開盤期間憑 佳園 卡購(gòu)房，每套即優(yōu)惠人民幣 5000 元 第五重、開盤當(dāng)月，購(gòu)買單套總價(jià)超過(guò) 35 萬(wàn)，再返現(xiàn) 5000 元的活動(dòng)（此優(yōu)惠可以與陽(yáng)光卡購(gòu)房?jī)?yōu)惠同時(shí)使用）此活動(dòng)是為促進(jìn)大戶型的銷售， 第六重、開盤當(dāng)月，購(gòu)買單套總價(jià)超過(guò) 35 萬(wàn)，即送裝修設(shè)計(jì)方案一套（不含施工圖），價(jià)值人民幣 5000 元 活 動(dòng) 2： “ 美好生活永不封頂 ” 主題 ―― 項(xiàng)目封頂大型慶?；顒?dòng) 活 動(dòng) 3： 9 月 10 日推出 “ 教師購(gòu)房有禮活動(dòng)周（ “200 ” ）購(gòu)房者憑教師證購(gòu)房可獲優(yōu)惠 （四）持續(xù)期（ － 2021 底 ） 時(shí) 間：約 4 個(gè)月 推廣目的：維持售樓中心的人流，制造機(jī)會(huì)，根據(jù)銷售情況有針對(duì)性地放大賣點(diǎn)，并采用促銷活動(dòng)消化滯銷或保留單元 媒體選擇： ◎ 戶外廣告： 工 地 牌：更換訴求產(chǎn)品質(zhì)量的內(nèi)容 條 幅：發(fā)布封頂信息、促銷信息及給業(yè)主節(jié)日問(wèn)候 羅 馬 旗：以訴求產(chǎn)品質(zhì)量、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理為主要內(nèi)容 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 活 動(dòng) 1：一期取得預(yù)售許可證正式開盤后，啟動(dòng) “ 綠佳園 購(gòu)房六重大禮 ” 活動(dòng)月 第一重、開盤當(dāng)日，來(lái) 即送精美小禮物； 第二重、簽訂購(gòu)房合同即贈(zèng)送 “ 佳園 卡 ” 一張；業(yè)主可享受 佳園 卡聯(lián)盟商家提供的優(yōu)惠活動(dòng)； 第三重、 “ 簽合同即抽大獎(jiǎng) ” 活動(dòng)； 為了加快合同的及時(shí)簽訂，已認(rèn)購(gòu)客戶在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，準(zhǔn)時(shí)簽訂購(gòu)房合同、交齊首付款并提供齊全按揭資料，即可參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 制作 5 分鐘電視廣告，剪輯成 30 秒及 15 秒電視廣告各一條（概念性斷片，以三維動(dòng)畫為主），開盤前兩周發(fā)布開盤信息，開盤后兩周，廣告片插入售樓中心開盤當(dāng)日熙熙攘攘人流，簽約繳款的鏡頭，傳達(dá)熱銷的信息。 ◎ 電視廣告： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）強(qiáng)銷期：（ － ） 時(shí) 間：約 5 個(gè)月 推廣目的： 以工程進(jìn)度及針對(duì)性的廣告訴求增強(qiáng)消費(fèi)者購(gòu)房信心；強(qiáng)勢(shì)推廣 ， 迅速拉動(dòng)銷售 節(jié)奏 ，喚起目標(biāo)群注意力及購(gòu)買欲望，鎖定大量客戶 ，正式銷售一炮而紅 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 網(wǎng)絡(luò)廣告：制作樓盤信息宣傳推廣 片 ，鏈接于漳州房地產(chǎn)網(wǎng) 、漳州房產(chǎn)網(wǎng) 首頁(yè)，發(fā)布樓盤信息。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ※ 五一 前售樓處新年氣氛布置 ※ 售樓處模型區(qū) 項(xiàng)目形象背景板設(shè)置 ※ 售樓處門前景觀設(shè)置 ◎ 海報(bào)派發(fā)： 派發(fā)地點(diǎn)為漳州市區(qū)及周邊九縣市，保持籌備期的派發(fā)頻率。原生社區(qū) 主題 2： 傳統(tǒng) /前沿，尋找回來(lái)的城市 主題 3： 繁華之中盡享寧?kù)o 媒體選擇： ◎ 售樓處內(nèi)外形象： ※ 售樓處周圍增加大型羅馬旗 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。每次三人一組。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 塑造項(xiàng)目 “ 漳州 新都市 生活榜樣 ” 的形象，以此帶動(dòng)項(xiàng)目 銷售 ◎ 利用項(xiàng)目形象的提升帶動(dòng)開發(fā)商形象的宣傳。 （ 三 ）、 品牌形象宣傳 以報(bào)紙媒體為核心，結(jié)合廣播電視、戶外路牌、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝 以事件 營(yíng)銷為主導(dǎo)的公關(guān)活動(dòng) 以品牌營(yíng)造為主旨的整合宣傳 二、 營(yíng)銷推廣計(jì)劃 （一） 具體操作分以下幾個(gè)階段進(jìn)行： 導(dǎo)入 → 媒體廣告搭配 sp 活動(dòng) → 制造話題 → 萬(wàn)眾期待 開盤形象 → 小眾傳播，大眾報(bào)導(dǎo) 開盤引爆 → 媒體廣告、軟新聞繼續(xù)炒作 強(qiáng)銷 → 媒體廣告強(qiáng)勢(shì)推出 → 現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn) 續(xù)銷 → 媒體廣告促銷活動(dòng) → 現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn) 尾盤 → 小眾媒體 → 特質(zhì)營(yíng)銷 （一）廣告推廣策略 推廣的主要方針： ◎ 整體包裝、全方位推廣 ◎ “ 短、平、快 ” 的推廣戰(zhàn)略 ◎ 品牌先導(dǎo)、銷售跟進(jìn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◎ 繁華之中盡享寧?kù)o ◎ 生活節(jié)奏張弛有道、悠閑自得 ◎ 開合有度 ， 盡享私密和鄰里親情 第 五 章 計(jì)劃 /博發(fā) 一、根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度及當(dāng)前市場(chǎng)的研究分析制定以下策略 （ 一 ）、 整合營(yíng)銷基本策略 同類區(qū)域市場(chǎng)低成本領(lǐng)先戰(zhàn)略 品牌形象獨(dú)樹一幟 目標(biāo)群客戶封殺戰(zhàn)略 （ 二 ）、 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略 顧客需求迎合策略 顧客成本領(lǐng)先策略 促銷推廣策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、其他支持廣告 語(yǔ)： ◎ 傳統(tǒng) /前沿，尋找回來(lái)的城市 ◎ 城市核心區(qū)的人文新 座 標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、創(chuàng)意概念 由以上分析可以看 出， 綠佳園 的形象定位可以定在在物質(zhì)層面之上的精神追求這一層面上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◎二： 突出人本思想，注重生態(tài)健康，景觀設(shè)計(jì)注重對(duì)自然元素的表達(dá)，是一種自然的、人性的、彼此交融的空間，建筑立面沒有過(guò)多的裝飾，追求現(xiàn)代立面風(fēng)格，輕盈干凈，簡(jiǎn)單挺拔，令人賞心悅目。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 C、年齡在 40～ 50 歲，追求居住環(huán)境質(zhì)量，又有充裕積蓄的多次置業(yè)者，需求戶型為 3 房、 4 房、多房 ，投資自用兩相宜 。 地段及配套情況 —— 交通是否便利，有無(wú)學(xué)校、醫(yī)院、銀行、菜市、超市等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 發(fā)展商背景 —— 宏觀投資環(huán)境等皆為反映物業(yè)升值潛力主要因素。 第三章 客戶 /指向 一、目標(biāo)客戶群需求分析 依據(jù)近期對(duì) 項(xiàng)目本區(qū)域 商品住宅消費(fèi)群體的調(diào)查分析 ,目前該區(qū)域購(gòu)房客戶大體分為四種類型 ,即 “實(shí)際居家型”、“投資型”、“過(guò)渡型” 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 溝通是橋梁，就象一只鳥，在籠子和在森林里的區(qū)別。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。” 黑格爾 生活是永不停息的輪盤，時(shí)空推移形態(tài)變遷。 ◎本項(xiàng)目應(yīng)該是既具有強(qiáng)烈的新時(shí)代特征和本土特色。房子賣的就是一種生活方式，建筑也是文化的一種表現(xiàn)形式而已。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 主力戶型： 90－ 150 平方米兩房、三房 ◎ 售價(jià)：只做登記，不對(duì)外出售。 東方鉆石 城 此項(xiàng)目因還沒對(duì)外銷售 ,只做登記 ,暫無(wú)太多項(xiàng)目數(shù)據(jù)可提供 （二） 間接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 錦鄉(xiāng)一方 二期 ◎ 項(xiàng)目規(guī)模 ： 4 棟高層 ◎ 項(xiàng)目地址：漳州 迎賓路南側(cè)、浦頭港東側(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 20212021 年漳州樓市發(fā)展較為穩(wěn)定， 2021 年仍保持這一趨勢(shì) ； 市場(chǎng)機(jī)遇： 漳州 商品房市場(chǎng)目前需求旺盛，市場(chǎng)前景看好 ； 城市進(jìn)程：目前 漳州 正處于城市化的發(fā)展期，未來(lái) 漳州 的城市化水平將穩(wěn)步提高， 這意味著越來(lái)越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民將涌入城區(qū)，帶來(lái)旺盛的住房需求 ； 廈門房市的過(guò)快增幅，限制大量的廈門投資置業(yè)群體，為漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)贏得了更多有效的投資置業(yè)群體。 （三）機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 新區(qū)建設(shè)發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的提升，隨著新區(qū)公眾認(rèn)知度進(jìn)一步提高，新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)更大的發(fā)展機(jī)遇 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 臨近超級(jí)大盤特房 北鄰漳響路，南臨勝利東路，東隔元光南路，西望廣電中心及人民廣場(chǎng) 用地性質(zhì)：商住用地 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總用地面積 : ㎡ 容積率 : 總建筑面積 :20620 ㎡（其中高層建筑面積 19090 ㎡ ,多層建筑面積 1530 ㎡） 建筑密度 :% 綠化率 :% 總戶數(shù) :244 戶 (其中面積大于 90 平方的 36 戶 ,面積小于 90 平方的 208 戶 ) 停車位 :地上停車位 28 個(gè) ,地下停車位 42 個(gè) ,非機(jī)動(dòng)車停車位 398 個(gè) 建筑層數(shù) :高層 1718 層 ,多層 5 層 二、 項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）、優(yōu)勢(shì)分析 政府相關(guān)的利好政策傾斜東部新區(qū)，新區(qū)地位和影響力逐步提升，區(qū)域發(fā)展前景看好 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。位于龍文區(qū)東門嶼村的毅達(dá)花園近期推出 49 幢純多層住宅 1100 套的安居房，以低價(jià)入市（均價(jià) 1600 元 /㎡），吸引了眾多中低端客戶群，目前已銷售 80%以上。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 政府加快“西進(jìn)”步伐、市政配套的完善、高校 園區(qū)建設(shè)的加快等利好因素，為西城區(qū)的快速發(fā)展帶來(lái)契機(jī)。 西城區(qū)板塊 在售項(xiàng)目： 金源廣場(chǎng)、福星公寓、鑫榮嘉園、綠洲富城 即將推出項(xiàng)目： 永鴻三湘城、永鴻三江城、金品花園、鴻源鑫城（占地 畝） 尚未推出地塊： 夏商地塊（ 畝，總建 萬(wàn)㎡） 分析： 西城區(qū)在售僅有 4 個(gè)項(xiàng)目，其中福星 公寓和金源廣場(chǎng)已接近尾盤，而鑫榮嘉園和綠洲富城的總建近 50 萬(wàn)平方 ,項(xiàng)目所處地段相對(duì)偏僻，低價(jià)入市吸引了眾多經(jīng)濟(jì)型的購(gòu)房者，鑫榮嘉園銷售情況較好，一期多層已經(jīng)全部售罄 , 目前正在銷售二期小高層；綠洲富城位于北斗工業(yè)區(qū)，目前正在積累客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。市區(qū)居民占 ％，縣里居民占 ％，泉州、廈門居民占 ％ ,省內(nèi)其它城市居民占 ％。 西城區(qū)板塊房?jī)r(jià)攀升，其它板塊房?jī)r(jià)撲朔迷離 自去年下半年以來(lái)，老城區(qū)和新城區(qū)板塊房?jī)r(jià)不斷攀升，實(shí)際成交均價(jià)已 接近 4000 元 /㎡，由此帶動(dòng)了西城區(qū)板塊的房?jī)r(jià)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 市區(qū)各大板塊各有亮點(diǎn) ,江濱板塊將成為熱點(diǎn) 目前漳州市區(qū)根據(jù)區(qū)域可劃分為江濱板塊、老城區(qū)板塊、新城區(qū)板塊、西城區(qū)板塊四大板塊，今年各個(gè)板塊都有多個(gè)新樓盤入市 , 消費(fèi)群體的可選擇房源更多；而江濱板塊的整體體量更是近百萬(wàn)平方米