【正文】 9 14579667 9937043 6756039 3465265 2915102 2630973 4210306 2425300房地產(chǎn)投資 3832541 5661959 2887682 1858522 1520605 1022914 444181 1178487 336412深圳 廣州 佛山 東莞 中山 珠海 江門 惠州 肇慶 但就珠海而言， 自 1999 年后，珠海市場(chǎng)一直保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，觀察 1999－ 2021 年的 房地產(chǎn)投資規(guī)模、 房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)情況（參下表）可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資規(guī)模和 珠海的竣工面積和銷售面積變化一直是一條較為平 滑的曲線，施工面積在 2021 年以后呈現(xiàn)了較大幅度的上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。而對(duì)比 2021 年和 2021 年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，與竣工面積相比，施工面積的增幅更為顯著。 珠海市房地產(chǎn)投資規(guī)模走勢(shì)圖020406080100120年億元房地產(chǎn)投資（億元） 2021 2021 2021 2021 2021 2021 07年前11 14 19992021年房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)情況02004006008001000施工面積竣工面積銷售面積施工面積 竣工面積 銷售面積 近 年珠海的房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭會(huì)在今 后幾 年持續(xù)，因?yàn)檫@樣的發(fā)展是在中央進(jìn)行了宏觀調(diào)控和珠海市政府出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策后而取得的發(fā)展，是健康的、良性的、穩(wěn)定的。 房地產(chǎn)屬第三產(chǎn)業(yè)，與整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)。所以珠海房地產(chǎn)發(fā)展的好勢(shì)頭也是與珠海的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分不開的。 近 年 來 珠海市的各項(xiàng)投資力度加大，全市財(cái)政收入 環(huán)比每 年增長(zhǎng) 20％ 以上 。同時(shí)，港珠澳大橋的確定、廣珠 輕軌的開工、幾條高速公路的的建成和在建，這些大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大進(jìn)展都對(duì)珠海未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景注入了活力。 珠海市政府工業(yè)西進(jìn)、城市西拓發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，以及海泉灣 、溝通唐家灣至前山的鳳凰山公路隧道施工 等一系列大項(xiàng)目的建設(shè)和完成，使我市的中心城區(qū)同時(shí) 向 東、 西部擴(kuò)展，改變了珠海人購房的心理半徑，以前買房不愿意過前山橋的觀念改變了，在前山、南屏、唐家買房已很自然，斗門、金灣的房市也開始興旺。 另外珠海市對(duì)爛尾樓盤活制定的 “一樓一策 ”和著力進(jìn)行城中村改造等 優(yōu)惠政策，不僅盤活了城市資源，改善了珠海環(huán)境，還 增加了商品房的供應(yīng)量，使 珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源更加豐富，也促進(jìn)了 珠海 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 房地產(chǎn)景氣指數(shù)提高，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。 隨著港珠澳大橋、廣珠軌道交通、廣珠鐵路等交通設(shè)施的建設(shè)，使得珠海的區(qū)域地位提升，房地產(chǎn)投資價(jià)值升高， 2021 年以來商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲， 房?jī)r(jià)增幅加速 ， 觀察 1999－ 2021 年的珠海市商品房均價(jià)走勢(shì)（參 下 表）可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)在 2021 年以后一直穩(wěn)步上升，而增幅則在 2021 年和 2021 年拉出了較大的上升陽線，實(shí)際上 2021 年房?jī)r(jià)增幅作為高位運(yùn)行的結(jié)果，其增幅意義更為可觀。 15 1 9 9 9 2 0 0 7 年珠海商品房銷售均價(jià)走勢(shì)及增幅01000202130004000500060007000 2 0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %19992021年商品房銷售增價(jià)增幅1 9 9 9 2 0 0 7 年商品房銷售增價(jià) 2854 2923 3236 2799 2964 3285 4036 4730 6387增幅 2 . 4 3 % 1 0 . 7 1 % 1 5 . 6 1 % 5 . 8 9 % 1 0 . 8 3 % 2 2 . 8 6 % 1 7 . 2 0 % 3 5 . 0 3 %99 年 00 年 01 年 02 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07 年 1 1 月 值 得一提的是 海景樓 的開發(fā)、銷售。 海景樓盤的稀缺性使其占據(jù)了較高端的市場(chǎng)區(qū)隔。 伴隨著地產(chǎn)大腕們的進(jìn)入，珠海海景樓價(jià)全面躥升。 珠海的海景住宅開發(fā)，早在上世紀(jì)八十年代就已經(jīng)成為珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。早期建設(shè)的拱北區(qū)域的銀海新村、美景花園、海濤居、海灣新家園，吉大區(qū)域的水灣頭海景樓、大型社區(qū)海灣花園、海濱花園，香洲區(qū)域的海霞新村、碧濤花園等，均是當(dāng)時(shí)珠海的高檔住宅。要么是面向港澳市場(chǎng)的外銷型商品房，要么是政策機(jī)構(gòu)人員的聚居地，要么是本地及內(nèi)地高收入人群的高尚住宅區(qū)。在九十年代初期和中期的商品房銷售均價(jià)一直維持 在 8000 元 /m2的高位，海濱花園更是曾經(jīng)創(chuàng)造出高達(dá) 20210 元 /m2 的珠海樓市天價(jià)。當(dāng)時(shí)的海景住宅外銷型特點(diǎn)非常明顯，珠海以外的客戶約占 7~8 成，其中港澳客戶和內(nèi)地客戶各占一半左右。 在九十年代后期，由于國(guó)家宏觀調(diào)控和珠海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降，造成珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體低迷，尤其是外銷市場(chǎng)客源明顯下降，海景住宅的價(jià)格有較大幅度的下滑，部分項(xiàng)目開發(fā)速度減緩甚至造成爛尾。 進(jìn)入二十一世紀(jì)后， 到 2021 年，眾多利好消息頻頻出臺(tái)，珠海宏觀經(jīng)濟(jì)也開始步入一個(gè)新的高速增長(zhǎng)時(shí)期，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖，而且在今后比較長(zhǎng)的一段 時(shí)間內(nèi)，預(yù)期將出現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)模和價(jià)格水平較快增長(zhǎng)的趨勢(shì)。在這樣的市場(chǎng)背景下，海景住宅市場(chǎng)也重新出現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。銷售均價(jià)的跨度較大，從 4000~5000元／平方米 的多層住宅， 6000~7000 元／平方米 的高層住宅，到 10000 元／平方米 上下的海景別墅都有供應(yīng) 。 據(jù)了解， 到了 2021 年，沿港灣大道、情侶路從北到南，海景樓集中上市：每一間、十里陽臺(tái)、萬科 金域藍(lán)灣、東方 傲景峰等一線海景樓以及二線海景樓，都把銷售起價(jià)定在了 10000 元／平方米 以上 ，而銷售均價(jià)直奔 15000 元／平方米 16 大關(guān) ，最高銷售價(jià)已超過 20210 元／平 方米 ，比 2021 年均價(jià) 60007000元／平方米 的銷售價(jià)翻了一倍以上 。 供需兩旺 ， 交易活躍 2021年 上半年，珠海樓市表現(xiàn)出進(jìn)一步火熱的勢(shì)頭。商品房施工面積與竣工面積較去年同期漲幅均超 25%左右。下半年開始，受宏觀調(diào)控預(yù)期及周邊市場(chǎng)環(huán)境變化影響，施工面積增幅相對(duì)上半年有所回落，竣工面積相對(duì)增幅更大幅回落，而可預(yù)售面積則令人意外的低于去年水平。這在一定程度上反映了開發(fā)商的 “ 惜售 ” 心態(tài)。 盡管上半年珠海樓市總需求量（亦即銷售面積）較去年同期有較大幅度上升，然而 1－ 6 月間，由于大量新盤的入市， 總體消化率依然有較大降幅。而到了下半年，由于宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，周邊市場(chǎng)的環(huán)境變化，市場(chǎng)對(duì)于未來的預(yù)期出現(xiàn)一定分歧，消化率呈現(xiàn)震蕩趨勢(shì)（參 下 表）。 2021 年 1 1 1 月份珠海商品房供需狀況0102030405060面積：萬平方米0%50%100%150%200%250%供應(yīng)量需求量消耗化率(% )供應(yīng)量 2 1 . 1 2 5 2 . 2 3 2 5 . 4 4 1 5 . 2 4 3 . 7 5 1 5 . 6 2 3 . 8需求量 1 9 . 4 2 1 9 . 9 7 5 0 . 4 7 2 7 . 0 9 3 3 . 7 1 3 6 . 2 3 6 . 2 7消耗化率 ( % ) 92% 3 8 . 2 0 % 1 9 8 . 5 0 % 1 7 7 . 8 0 % 1 0 9 . 6 0 % 2 3 2 . 1 0 % 1 5 2 . 4 0 %5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 結(jié)合當(dāng)月供需量的變化特征可以看出，總體而言，今年各月消化率變化幅度甚大，其中主要原因來源于不同月份的樓市冷熱度差異、國(guó)家調(diào)控政策及發(fā)展商對(duì)此采取的策略。例如，隨著下半年樓市熱銷季節(jié)的來臨， 6 月和 9 月珠海迎來了兩個(gè)供應(yīng)高峰，而與供應(yīng)量的穩(wěn)定性較差形成鮮明對(duì)比的是，需求量表現(xiàn)出顯著的平穩(wěn)特征，上半年保持了每個(gè)月 20萬平方米左右的消化量，而作為樓市銷售旺季的下 半年則保持了 30 萬平方米左右的消化量。 17 2021 年 以來 珠海市商品房空置面積 也持續(xù)下降， 2021 年 全市商品房空置面積繼續(xù)下降為 萬平方米，同比減少 %，其中商品住宅空置面積 萬平方米，同比減少 %。珠海市 20212021 年各類商品房屋空置情況見 下 表圖。 20212021 年珠海市各類商品房屋空置情況 單位 : 萬平方米 年 度 空置總計(jì) 商品住宅 商 業(yè) 辦 公 其 他 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 另外， 近年珠海 市的土地交易活躍， 20212021 年， 全市累計(jì)出讓商品房屋建設(shè)用地 42宗，用地面積合計(jì) 萬平方米，其中 2021 年出讓商品房屋建設(shè)用地 10 宗，用地面積達(dá)到合計(jì) 萬平方米 ,可建面積 萬平方米， 且成交價(jià)都較高，也說明了珠海房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭看好、投資信心很足。 20212021 年全市出讓商品房屋建設(shè)用地交易情況 年度 宗數(shù) 用地面積 建筑面積 成交金額 樓面地價(jià) 2021 6 1130 2021 9 1395 2021 10 1445 2021 7 535322 1067564 279663 2620 2021 10 1096144 2336506 —— —— 18 合計(jì) 42 —— —— 近年來最高地價(jià)也不 斷攀升。 2021 年 10 月 22日，位于前山河西岸、昌盛路北側(cè)的 “ 珠國(guó)土儲(chǔ) 2021－ 02” 地塊（華發(fā)世紀(jì)城）被 上市公司 華發(fā) 股份公司 以 1589 元／平方米的樓面地價(jià)即總價(jià) 億元拿下；同樣是華發(fā) 股份公司 ， 2021年10 月 18 日，位于南屏珠海大道北、南灣大道東、前山河南側(cè)、華發(fā)新城以西的“ 珠國(guó)土儲(chǔ) 2021－ 13” 號(hào)地塊（華發(fā)新城第五期）被其以樓面地價(jià) 3510 元／平方米，總價(jià) 億元斬獲。 到 2021 年的 9 月 28 日，位于前山河西岸、前山大橋南側(cè)的 “ 珠國(guó)土儲(chǔ) 2021－ 01” 號(hào)地塊 以 7700 元／平方米的樓面價(jià)格、 億元的總價(jià)，被中信華南收入囊中。同為 “ 地王 ” ，在四年中地價(jià)以火箭般的速度上升到一個(gè)相當(dāng)?shù)母叨取? 外地客戶成為主要購買力 珠海優(yōu)美的城市環(huán)境、便利的通關(guān)條件、怡人的氣候、相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)吸引了大批 外地人士在珠海置業(yè)。 珠海的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由本地向珠三角、港澳，甚至向全國(guó)開放。隨著珠海樓盤的大量開發(fā)，許多開發(fā)商也將目光投向了外來投資客的 “炒作 ”，特別是房?jī)r(jià)飛漲的近鄰深圳 ， 新樓盤深圳客戶占一半 ，有的樓盤甚至 還專門開通了至深圳的看樓車 。外地人士在珠海置業(yè)，度假居住和作為投資的客戶各占 48%。 珠海樓盤外銷的趨勢(shì)越來越 明顯，海景大戶型等豪宅多為有較好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的外地買家消化 ?！吧钲谕顿Y客助推珠海樓市”成為 2021珠海地產(chǎn)十大新聞大事。 2021 年珠海市區(qū)新建商品房屋購買人群分析 項(xiàng) 目 本市戶籍 市外戶籍 外籍（含港、澳、臺(tái)） 宗 數(shù) 7011 4706 1454 建筑面積 (平方米 ) 成交金額 (萬元 ) 成交金額所占比例 % % % 19 20212021 年珠海市新建商品房屋購買人群分類 年 度 本市戶籍 市外戶籍 外籍 （含港澳臺(tái)） 宗 數(shù) 比 例 宗 數(shù) 比 例 宗 數(shù) 比 例 2021 年 7793 % 4660 % 576 % 2021 年 6869 % 4601 % 1012 % 2021 年 7779 % 4620 % 1854 % 2021 年 7011 % 4706 % 1454 % 房地產(chǎn)交易中心的辦證資料顯示： 2021 年 1 至 7 月，在珠海市區(qū) 購房辦證者共103636 人，其中市內(nèi)購房者占 49％，市外購房者占 40％，境外購房者占 11％。 珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景分析 珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景與國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境分不開。據(jù)專家 分析 ， 由于： 城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快是國(guó)家大 的宏觀政策，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將是未來一段時(shí)間促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的動(dòng)力。 消費(fèi)者消費(fèi)觀念變化。據(jù)北京、上海等城市測(cè)算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的 10%。隨著居民消費(fèi)觀念的變化， 10 年換購一套住房在未來幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持。 拆遷安置需求。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。 20 隨著居民可支配收入的上升 ，財(cái)富增值壓力。 雖然在過去的一年內(nèi)銀行的連續(xù)幾次加息，此外也降低了 15%的利息稅，但相當(dāng)于 高企的 CPI，