漳州市房地產(chǎn)-漳州市東山項目市場調(diào)研報告(doc26)-房市分析-展示頁
2024-08-25 10:31本頁面
【正文】 營銷部 二 00 六年三月三十一日 目 錄 一、 前言 二、 東山宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 城市國民經(jīng)濟狀況 城市總體發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃 當?shù)胤康禺a(chǎn)政策形勢 三、 東山房地產(chǎn)市場調(diào)研 近幾年東山房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 在售項目及即將投放項目市場調(diào)研 房地產(chǎn)消費群體調(diào)研 東山當?shù)厝讼M特點 未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 四、 項目資源調(diào)研 項目概況 項目 SWOT 分析 項目區(qū)域商業(yè)形態(tài)及目標消費群體分析 五、 項目初步市場定位及規(guī)劃建議 六、 項目運作及商業(yè)價格建議 七、 結(jié)論 一 、前言 作為一個外地項目，尤其是處于四線城市，其房地產(chǎn)市場通常是剛剛起步，屬于市場的政策期。如今，在全國房地產(chǎn)市場一片大好的形勢下，東山也不可避免出現(xiàn)城市發(fā)展空間放大、房地產(chǎn)市場急劇激發(fā)的狀態(tài)。針對當?shù)赝顿Y開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、商品房銷售情況等諸多市場變量進行詳細分析和研究，從而對項目進行整體的可行性開發(fā)分析，為項目進行市場定位與前期規(guī)劃設(shè)計提供有力的參考依據(jù)。 我們一行三人，肩負公司給予的任務(wù)，本著認真嚴謹、實事求是的工作態(tài)度，針對以上問題，采用了上門問卷調(diào)查、在售項目調(diào)研、走訪相關(guān)部門專業(yè)人士及與目標客戶進行多次溝通的方式，最終擬定了這篇項目市場調(diào)研報告，闡述了東山當前房地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來市場發(fā)展趨勢，并對項目和目標消費群體進行了綜合分析，以及對項目的市場定位和前期規(guī)劃設(shè)計及項目開發(fā)運作形成了以下初步建議。東瀕臺灣海峽，與臺灣隔海相望；西臨詔安；東南是閩南漁場與粵東漁場交匯處；北面以八尺門海堤與云霄接壤；北東向東山灣與漳浦古雷半島為鄰。 全縣由東山島及周圍 44 個小島組成，總面積 194 平方公里，其中東山島 188平方公里，海岸線 公里，是福建省對外和對臺經(jīng)濟貿(mào)易重要口岸，是 21世紀港口旅游 新城、福建省重點旅游區(qū)。東山海域是西南漁場中心，海產(chǎn)豐饒，且旅游景點甚多，有風動石景區(qū)、東門嶼、南門灣海濱浴場等。據(jù)調(diào)查， 03 年經(jīng)濟總值 億元，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7120 元； 04年經(jīng)濟總值 億元，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7546 元。因政府投資力度不夠，城市基礎(chǔ)設(shè)施較差。 城市總體發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃 （一）城市發(fā)展規(guī)劃 作為 四線 城市性質(zhì) ： （ 1） 優(yōu)勢與機會：政策、政策、還是政策 為了拉動地方經(jīng)濟和出政績，地方首腦招商引資方面愿望強烈，可能 在土地和稅收方面的優(yōu)惠政策很大 ， 甚至有悖于國家和中央的政 策。 但 政策變化大， 經(jīng)常一代政府一代樣，對于房地產(chǎn)開發(fā)，政府主觀意識強，干擾性大。房地產(chǎn)市場發(fā)展的 最大困境還是地方經(jīng)濟薄弱，甚至沒有成型支柱產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟鏈， 且經(jīng)營 觀念和意識 較為 落后 ，房價難以短時迅速攀升 。要加大旅游資源整合力度，串點成線，構(gòu)筑海上觀光、島嶼風情、對臺文化、休閑渡假、紅色旅游、特色風味六個旅游精品，積極打造旅游品牌。城鎮(zhèn)居民收入來源少，主要靠海吃海，經(jīng)濟水平普遍較低，消費能力較差。 （二）區(qū)域規(guī)劃 項目地處銅陵鎮(zhèn)濱海路。全縣的潛伏碼頭與旅游風景點大多集中于銅陵鎮(zhèn)。本區(qū)規(guī)劃成三片：北側(cè)為萬噸港配套區(qū)，其主要職能為港口、貿(mào)易、工業(yè)倉儲、運輸?shù)?功能；東南是以古城保護區(qū)為龍頭，以海灣風景、休閑娛樂為主體的旅游區(qū)； 西南為行政辦公，生活區(qū)。 三、東山房地產(chǎn)市場調(diào)研 近幾年東山房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 （ 1）房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢，至今尚處于起步階段； （ 2）據(jù)調(diào)查， 2020 年東山商品房預售面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，商業(yè)用房 萬平方米，商 品房銷售均價每平方米 918 元，住宅每平方米 847 元。 05 年具體數(shù)據(jù)尚未統(tǒng)計出來，但從市場實地了解來看，銷量與房價均有一定的上升 ； （ 3）項目單體開發(fā)量較小，不具規(guī)模。 在售項目及即將投放項目市場調(diào)研 （一）在售項目的銷售情況 （ 1）聚?；▓@ 位于東山西埔鎮(zhèn)東環(huán)路汽車站北側(cè)，由福州開發(fā)商（漳州市東山聚福房地產(chǎn)有限公司）開發(fā)，項目占地 17632 平方米，總建 35153 平方米，由 9 幢公寓住宅 、 3 幢聯(lián)排住宅與臨街特色商業(yè)街組成。 店鋪主力面積 5080 平方米，層高 米，面寬 米，徑深 12 米。 住宅所余戶型為較大面積的四房、樓中樓，售價每平方米在 11001300 元；店鋪銷售過半，沿街店鋪售價每平方米在 40004500 元。 （ 2）宏益商城 位于東山西埔鎮(zhèn)新城路和西前路交匯處，由宏益基業(yè)（東山）建設(shè)開發(fā)有限公司開發(fā)，規(guī)劃為 2 期，呈圍合式建筑，內(nèi)外設(shè)步行街。 住宅規(guī)劃為 4 層復式樓或與一層店鋪相連，面積 200 多平方米， 商鋪主力面積為 59 平方米，層高 米，面寬 5 米，徑深 12 米，主街店鋪已售完，所余偏側(cè)店鋪，每平方米開價 5500元（該項目開盤時，店鋪起價為每平方米 5088 元）。二期預計在下半年推出，據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，在路口交匯處的店鋪開盤時可能定價在每平方米 70008000元，創(chuàng)造東山店鋪價格之最。 產(chǎn)品規(guī)劃為 260470 平方米 別墅，配置基本裝修，現(xiàn)一期已全部售完，二期預計在 6 月份開始預定。 （ 4）嘉禾園 位于東山縣銅陵鎮(zhèn)水產(chǎn)路，規(guī)劃單幢 5 層建筑，大部分店面采用底層店面連接上面住宅的設(shè)計形式，即 15 層一起銷售，現(xiàn)有 2 個單層店面未售，層高 米，面積 4850 平方米，面寬 米，徑深 12 米，售價每平方米 3500 元，旁邊業(yè)主店面寄租，
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