【正文】 共存 新時(shí)代 衡量人本 的 精神。 老少同堂同住缺少自 由空間→同城分住空間自由卻難盡孝心→同層同樓同園分住同享天倫 難道生活真的是兩面的？ 一面刻著幸福，一面刻著煩惱？ 曾經(jīng)是三代同堂，曾經(jīng)的生活準(zhǔn)則，卻曾經(jīng)又有數(shù)不完的婆媳矛盾； 當(dāng)你呼吸了絕對(duì)自由的空氣，忙碌的兒女們卻發(fā)現(xiàn)， 現(xiàn)代節(jié)奏的生活誰(shuí)又能經(jīng)常抽出時(shí)間盡盡孝道？ 真正的幸福詮釋?xiě)?yīng)該是倫理尺度與生理尺度的協(xié)調(diào)，是傳統(tǒng)價(jià)值與現(xiàn)代人性要求的融合。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 進(jìn)化論第四法則 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 大而和諧，和和睦睦的交往， 一種濃濃的家園情懷孕育了全新的居住群落。 人和城市不應(yīng)彼此對(duì)立，繁華和寧?kù)o本身就是一種和諧； 繁華之中盡享寧?kù)o，隨心切換繁華與寧?kù)o — 這才是理想的 新漳州 都市生活！ 進(jìn)化論第二法則 生活節(jié)奏慢無(wú)所事事→生活節(jié)奏快忙忙碌碌→生活節(jié)奏張弛有道悠閑自得 完美的 生活是高質(zhì)量而非高效率； 生活是一種長(zhǎng)久的享受，生活是因?yàn)橄硎懿艜?huì)豐富多彩； 閑適，是生活的最佳韻律； 活得出眾，活出生活的優(yōu)雅節(jié)拍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 真切，渴望變得越發(fā)的濃烈?? 飽嘗了傳統(tǒng) 漳州 生活的濃稠和綿長(zhǎng)，體味了類西方生活的新鮮和變異，我們需要用思辯的眼光來(lái)審視：星轉(zhuǎn)斗移，我們領(lǐng)略了什么？我們丟失了什么？適應(yīng)我們 漳州 人的、理想的、現(xiàn)代化的都市生活究竟是什么 緣起 【新漳州都市生活榜樣】 傳統(tǒng)漳州生活模式 —— 類西方生活模式 —— 新 漳州 都市生活榜樣 （二）綠佳園之生活進(jìn)化論 進(jìn)化論第一法則 沒(méi)有繁華只有寧?kù)o → 遠(yuǎn)離繁華尋找寧?kù)o → 繁華之中盡享寧?kù)o 多少年以前，我們的城市并不繁華，我們的生活很寧?kù)o， 一種原始的乏味的缺少內(nèi)涵的寧?kù)o也許說(shuō)寂靜更恰當(dāng)些； 多少年以后，城市繁華了，舊式的寧?kù)o被打破了， 離城 的寧?kù)o變得誘人起來(lái)； 然而多元豐富的城市生活具有更大誘惑力， 離城 的寧?kù)o畢竟有些遙遠(yuǎn)和單調(diào)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。當(dāng)我們靜心梳理、細(xì)細(xì)品味親身歷經(jīng)的點(diǎn)點(diǎn)滴滴時(shí)，記憶總是如此清晰，感受總是那么 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、定位理念 “建筑的藝術(shù)在于人類把外在本無(wú)精神的東西改造成為表現(xiàn)自己精神的一種創(chuàng)造。做現(xiàn)代與民族相融合的精品樓盤(pán)。 綠佳園 ，須具備下列要素： ◎現(xiàn)代時(shí)尚與 閩南 文化互相融合，將獨(dú)特的文化氣息融入到項(xiàng)目中。地產(chǎn)是在利用文化，但同時(shí)也是在創(chuàng)造文化。建筑本身只是一堆鋼筋混凝土，正是因?yàn)榕c文化的結(jié)合，賦予了建筑的生命和靈魂。 ◎ 售價(jià)： 均價(jià) 3850 元 /㎡ 第二章 定位 /緣起 一、 定位建議 縱觀 漳州 市各個(gè)樓盤(pán)，大都以“時(shí)尚”、“國(guó)際” 、“豪”、“貴” 定位，缺乏深厚的本土文化的樓盤(pán)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◎ 工程進(jìn)度：樁基礎(chǔ) ◎ 原丹桂里售價(jià)： 3500 元 /㎡ 毅達(dá) 新城一期 —— 毅達(dá)陽(yáng)光 ◎ 項(xiàng)目規(guī)模 ： 62 棟，總建 34 萬(wàn)平方米 ◎ 項(xiàng)目地址： 迎賓路與龍文北路交匯處 ◎ 物業(yè)類別： 多層 ◎ 戶型配比： 30 多平方米的一房到 180 多平方米的樓中樓 ◎ 主力戶型及面積： 80－ 130 平方米兩房、三房 ◎ 售價(jià)：均價(jià) 1600 元 /㎡ 錢(qián)隆首府 ◎ 項(xiàng)目 規(guī)模 ： 萬(wàn)平方米 ◎ 項(xiàng)目地址：漳州市區(qū)元光北路以西 ◎ 物業(yè)類別：小高層、高層 ◎ 主力戶型及面積： 90－ 150 平方米 兩房、三房 ◎ 進(jìn)度：２號(hào)樓、１號(hào)樓近期封頂，一期Ａ組團(tuán)已基本售完，Ｂ組團(tuán)預(yù)計(jì)春節(jié)后上市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ◎ 欣居點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目所在的區(qū)域是漳州城市 “ 西進(jìn)東擴(kuò) ” 的戰(zhàn)略發(fā)展關(guān)鍵帶，區(qū)域價(jià)值日漸提升 ， 其休閑商業(yè)廣場(chǎng)彌補(bǔ)了該片區(qū)休閑購(gòu)物的空白，商業(yè)潛力看漲。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 四）威脅分析 漳州 新近開(kāi)發(fā)強(qiáng)勢(shì)樓盤(pán)較多，商品房供應(yīng)量充足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，直接影響銷售，特房錦繡一方、麗園君悅、華府豪景公館、君臨天下、延安廣場(chǎng)、 毅達(dá)花園 等項(xiàng)目會(huì)在客源方面對(duì)本案造成一定分流； 隨著 2021 年入市樓盤(pán)的逐步增加，漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將愈加激烈，形式嚴(yán)峻； 本項(xiàng)目自身立地條件資源并不十分豐厚，后天挖掘尤為重要； 項(xiàng)目入市時(shí)，也是漳州樓市百花齊放時(shí)，如想順利完銷，必需一炮而紅，脫穎而出； 宏觀調(diào)控下，政策的影響，未來(lái)樓市存在一定不確定因素，也將成為不利因素的重要組成部分； 產(chǎn) 品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，在未來(lái)較大量供應(yīng)的產(chǎn)品中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將使各項(xiàng)目努力提升產(chǎn)品及營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力，本案將難以避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 開(kāi)發(fā)商在漳州是首次開(kāi)發(fā)，因此市場(chǎng) 認(rèn)知度較低 。 錦繡一方，其將引入 “ 易初蓮花 ” 等商業(yè)賣場(chǎng)，可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套； 項(xiàng)目 東西與 勝利東路與 漳響路相臨 ，交通便利； 本案尚是一片空地，可以取伊之長(zhǎng)，制已所短，有足夠的發(fā)揮空間 ； 與市中心廣場(chǎng)相鄰 結(jié)合項(xiàng)目自身良好的景觀規(guī)劃 ，景觀優(yōu)勢(shì)較好； 漳響路區(qū)域 07 年推出盤(pán)量只有三個(gè)，同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)較簡(jiǎn)單； 規(guī)劃產(chǎn)品主要以 中小戶型為主，降低了大量大戶型的銷售壓力 ； 純住宅小區(qū)，無(wú)商業(yè)的喧鬧及吵雜。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第 三 部份： 項(xiàng)目分析 一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地段：位于老薌城區(qū)北側(cè)漳 響路中段，新老市區(qū)交匯處。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而今年將會(huì)入市的天利仁和與悅?cè)A星座，由悅?cè)A新房產(chǎn)和天利國(guó)際發(fā)展集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)，其中，天利仁和用地總面積達(dá) 18 公頃，總建達(dá) 50 萬(wàn)平米，傾力打造高尚人文生態(tài)社區(qū)；悅?cè)A星座總建達(dá) 6 萬(wàn)平方米， 在社區(qū)內(nèi)首創(chuàng)性地引入獨(dú)具特色的珍稀樹(shù)種保育園 ，主推人與自然和諧共生。 前幾年以錦繡一方和榮昌花園為代表的兩個(gè)大盤(pán)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目的品質(zhì)和小區(qū)配套極為重視，極力塑造 品牌形象，項(xiàng)目的銷售情況也較為理想。 新城區(qū)板塊 在售項(xiàng)目： 桂溪明都、榮昌廣場(chǎng) 5 期、錦繡一方、毅達(dá)花園 即將推出項(xiàng)目： 天利仁和、悅?cè)A星座、桂溪花園二期 尚未推出地塊： 華景地塊（ 畝，總建 萬(wàn)㎡）、 2021P06 地塊（ 畝，總建 萬(wàn)㎡） 分析： 新城區(qū)近幾年發(fā)展迅速，市政東移為新城區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了契機(jī)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 西城區(qū)板塊近兩年發(fā)展迅速， 在 2021 年 的 17 個(gè)地塊通過(guò)掛牌、出讓方式推出 中 ，總共有 6 個(gè)地塊位于城西新區(qū)。永鴻三湘城和金品花園也預(yù)計(jì)在今年推出。 老城區(qū)板塊 在售項(xiàng)目： 錢(qián)隆首府一期、香格里拉二期、九龍官邸、九龍城二期、萬(wàn)象星城廣場(chǎng)、新城財(cái)富廣場(chǎng) 即將推出項(xiàng)目： 東方明珠二期、君 臨天下二期、麗園君悅二期、都市陽(yáng)光二期、延安廣場(chǎng)二期、東方鉆石城、華園小區(qū) 尚未推出地塊： 都市名城 分析： 老城區(qū)板塊目前在售提新項(xiàng)目不多， 100 ㎡以下的小戶型基本售罄，剩余戶型為 130 ㎡左右的三房，總體均價(jià)在 35003900 元 /㎡之間，且各樓盤(pán)的銷售進(jìn)度較緩慢。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。招商局開(kāi)發(fā)區(qū)的購(gòu)房對(duì)象主要為：廈門(mén)、泉州市居民占 ％，漳州市居民占 ％，招商局開(kāi)發(fā)區(qū)居民占 ％。 購(gòu)房群體大區(qū)域延伸，客群趨向多元化 市區(qū)的購(gòu)房對(duì)象主要為：本市居民購(gòu)房置業(yè)的占 %。目前西城區(qū)的房?jī)r(jià)均價(jià)已從去年的 2500 元 /㎡攀升到現(xiàn)在的 3000 元 /㎡，銷售情況也相對(duì)理想。為此，今年江濱板塊雖有眾多項(xiàng)目和地塊即將入市，但開(kāi)發(fā)商在入市時(shí)機(jī)的選擇上更為慎重，導(dǎo)致多個(gè)項(xiàng)目的前期蘊(yùn)量周期更長(zhǎng)。 受新政影響，開(kāi) 發(fā)商慎重選擇入市時(shí)機(jī) 近幾年來(lái)，國(guó)家不斷對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目的小戶型基本售罄，而 130 ㎡以上的大戶型銷售進(jìn)度相對(duì)較慢。 小戶型備受青睞 小戶型是指小面積的二房和三房。隨著近年來(lái)，房?jī)r(jià)不斷上漲，市場(chǎng)房源的總價(jià)在之前的 2 倍以上，大戶型不再是大部分購(gòu)房者選擇的范圍，經(jīng)濟(jì)適用、功能齊全是大部分購(gòu)房者的選擇標(biāo)準(zhǔn)。 元 /㎡ — 3800 元 /㎡，從中我們可以看到，低價(jià)位的項(xiàng)目還會(huì)有較大增長(zhǎng)的空間，但也有可能會(huì)受到地段、市政配套的影響增幅空間有限；而高價(jià)位的項(xiàng)目短期之內(nèi)不會(huì)有較大的提升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 07 第一季度，漳州市區(qū)住宅實(shí)際成交均價(jià)在 3000 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 07 年 下半年 的漳州房地產(chǎn)市場(chǎng) ，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)的放量會(huì)增加，因此對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)的詳細(xì)分析，才能使我們?cè)谖磥?lái)競(jìng)爭(zhēng)中知己知彼，揚(yáng)長(zhǎng)避短，并脫穎而出。 在不十分明朗的前景下， 欣居 對(duì)大形勢(shì)的判斷是：至少到 09 年之前，整體市場(chǎng)仍是積極向上的。但 6月份以來(lái)，銷售逐漸回暖，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房需求回暖，呈量增價(jià)升之勢(shì)。其中，商品住房合同登記備案面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。供應(yīng)的商品住房項(xiàng)目向近郊區(qū)發(fā)展，市區(qū)的供應(yīng)量進(jìn)一步加大，上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá) 萬(wàn)平方米，占全市的 ％，去年同期市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積占全市的 ％，同比增長(zhǎng) %。其中，商品住宅 萬(wàn)平方米，占％，同比增長(zhǎng) ％； 90 平方米以下的商品住宅為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，占商品住宅的 ％。招商局開(kāi)發(fā)區(qū)由于接受廈門(mén)幅射 ,目前 ,已有 7 家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在區(qū)內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建筑面積達(dá) 萬(wàn)平方米，且前景十分看好。 市區(qū)江濱路東段拓通啟用，使江濱板塊的開(kāi)發(fā)成為市區(qū)開(kāi)發(fā)投資的新熱點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 總之，今后幾年，增量土地的供應(yīng)會(huì)有所節(jié)制，存量土地的盤(pán)活會(huì)更多。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。根據(jù)漳州未來(lái)幾年的工作重點(diǎn) —— 龍文區(qū)將重點(diǎn)打造 平方公里的市行政中心，把城市整體向東推進(jìn)；薌城區(qū)將在城市外延以西拓、南擴(kuò)為主，在城市內(nèi)涵方面注重提升城市品位，加快舊城改造。 開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備量加大 到目前階段，漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，通過(guò)政府招拍掛進(jìn)行出讓的土地共有 3000 多畝，但由于土地出讓缺乏經(jīng)驗(yàn)，前期供地節(jié)奏偏快，出讓宗地面積偏大，截至目前仍有部分土地尚未開(kāi)發(fā)利用。 外地開(kāi)發(fā)商搶灘漳州 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年～ 2021 年，市區(qū)共出讓了 49 宗地，賣了 近 4000 畝，其中有 38 宗被 23 家外地開(kāi)發(fā)商競(jìng)買走。 自 2021 年開(kāi)始，漳州每年必有多次國(guó)有土地出讓，而基本上都是以 100%成交率完成出讓竟拍。 2021 年，土地需求市場(chǎng)明顯升溫，全年出讓房地產(chǎn)用地 8 宗，全部超過(guò)底價(jià)成交。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的升溫，市場(chǎng)對(duì)土地的需求也日漸旺盛。土地面積 37 畝，成交金額 億元。而在地塊的分布上，有 9 個(gè)地塊位于東部新區(qū)， 6 個(gè)地塊位于金峰新區(qū)。截止到現(xiàn)在，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)共出讓房地