漳州市房地產(chǎn)-漳州市東山項目市場調(diào)研報告(doc26)-房市分析-文庫吧資料
2024-08-21 10:31本頁面
【正文】 層店面，層高 米，面積 50 多平方米，售價每平方米 3500 元，租金 500 元 /月。 現(xiàn)住宅大部分已售完，僅剩幾套三房，售價每平方米11001200 元；店面僅剩幾間，按 2 層設計，單層面積 60 多平方米，面寬 米，徑深 16 米，底下一層售價每平方米 3500元，二層售價每平方米 1250 元。住宅現(xiàn)已售完，銷售均價每平方米 1200元左右。 原一期起價每平方米 3380 元，銷售均價約每平方米 3500 元，有個別以返租的形式進行銷售。 （ 3）海峽金州（又名金殿海景大酒店） 位于東山馬鑾灣，由廈門宏都酒店老板投資開發(fā)，分為二期建設，一期已近完成，主要規(guī)劃為渡假酒店與別墅，項目占地 86460 平方米，總建 45333 平方米。 此項目地理位置較好，商業(yè)氛圍較濃，周邊配套較成熟，定位為東山商業(yè)新地標，是目前東山開發(fā)層次較高、規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)項目。現(xiàn)一期住宅已全部售完，未售店面位置較偏，規(guī)劃為單層臨街店鋪、 25 層住宅，原為 15 層連體設計，后可能考慮銷售難度較大，現(xiàn)分割銷售。 開發(fā)商具有一定開發(fā)經(jīng)驗，著重于產(chǎn)品規(guī)劃、居住品質(zhì)（綠化、建筑質(zhì)量）和產(chǎn)品包 裝等。 銷售情況尚可。 住宅規(guī)劃 3040 平方米一房、 8090 平方米二房、 110130平方米三房、 150 多平方米四房及 200 多平方米的樓中樓。目前市場上尚有 78 個小樓盤在售，相當一部分為單體建筑，銷售大多接近尾聲； （ 4）市場開發(fā)層次較低，小區(qū)品質(zhì)不高，主要是滿足最初級的居住需求； （ 5） 房價相對偏低，住宅售價大多為每平方米 11001300元； （ 6） 商鋪規(guī)劃從以前的 15 層連體設計已逐漸轉(zhuǎn)變成單層或二層設計，目前市 場上單層店鋪規(guī)劃較多，售價大多在每平方米35004500 元，個別較成熟地段的樓盤店鋪售價達到每平方米50006000 元； （ 7）住宅價格相對較低，消費者大多較能接受，且正逢早批購房能量釋放，銷售情況尚可； （ 8） 店面規(guī)劃為單層或 2 層，單層面積在 4050 平方米、總價在 2030 萬元，比較好銷售； （ 9） 住宅的消費群體主要是城區(qū)附近為了改善居住條件或為了 小孩子讀書的小私營企業(yè)主，以及城區(qū)剛成家的與父母親分開住的年輕家庭； （ 10） 店面消費群體主要是從事漁業(yè)、水產(chǎn)品批發(fā)、海鮮餐飲等私營企業(yè)主； （ 11）市場 上均為多層建筑，建筑風格以歐式為主； （ 12）住宅層高大多在 米，商鋪層高以 米為多，交房形式以毛胚為主； （ 13）店鋪租金收入不高，大多在每平方米 1020 元 /月，對于商鋪價格難以促動； （ 14）當?shù)卣畬Ψ康禺a(chǎn)市場引導力度不夠，整體規(guī)劃無序。全年購置土地面積 萬平方米，平均購置價格每平方米 335 元。 當?shù)胤康禺a(chǎn)政策形勢 （ 1）房地產(chǎn)市場剛處于起步階段，市場尚不規(guī)范，開發(fā)政策較為寬松； （ 2）各項制度不甚健全，操作空間較為彈性； （ 3）隨著市場的不斷成熟，政策逐漸規(guī)范，市場將更加趨于理性。 銅陵鎮(zhèn)定位為以旅游、港口和漁業(yè)為主導的花園和港口城區(qū)，大力發(fā)展各類旅游服務和港口配套產(chǎn)業(yè)。銅陵鎮(zhèn)位于東山島東北端，三面臨海，西部與康美鎮(zhèn)毗鄰，總面積 平方公里，總?cè)丝谟?7 萬多，距西埔鎮(zhèn) 12 公里，擁有碼頭、漁港與著名風動石風景區(qū)、東山嶼、南門灣濱海沙灘旅游景點等。隨著近幾年政府招商引資的力度加強，經(jīng)濟 有所起色，房地產(chǎn) 市場也從無到有，吸引了不少外地開發(fā)商前來投資，城鎮(zhèn)居民購買商品房的意識也不斷增強。 目前支柱產(chǎn)業(yè)很少，大多是從事漁業(yè)的相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，規(guī)模較小，以個體經(jīng)營為主。 東山城市發(fā)展狀況 在東山城市新五年規(guī)劃中要求： 加快房地產(chǎn)開發(fā)，完成 50 萬平方米舊城改造， 加大城市建設改革力度，嚴格土地、城建管理，促進城市建 設市場化，建設成較強集聚和輻射能力的濱海城市； 同時加快旅游資源開發(fā)整合，致力開發(fā)濱海旅游經(jīng)濟，做大做強旅游支柱產(chǎn)業(yè)，提升風動石、馬鑾灣、東門嶼三個核心景區(qū)，爭取東門嶼景區(qū)列入國家 3A 級景區(qū)。 （ 2） 劣勢與風險：經(jīng)濟、經(jīng)濟、還是經(jīng)濟 四線城市人口規(guī)?；径荚?20 萬 左右， 幾乎沒有一座超過 10萬平米的現(xiàn)代住宅小區(qū) ， 住宅價格瓶頸均價 每平方米 1500 元左右。一個大項目尤其是招商引資項目通常都會成為首長工程，各方面的支持力度都超越常規(guī) 。居民收入整體不高，一般公務員月工資 1000 多元，私營企業(yè)員工僅有 600700 元 /月，城鎮(zhèn)居民消費層次較低，娛樂休閑活動極其匱乏。因受各種因素影響，東山城市發(fā)展極為緩慢，經(jīng)濟水平較低，經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，城市財政收入較少，缺乏支柱企業(yè)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟 鏈，大多靠漁業(yè)而生。 東山縣分為 7 個鎮(zhèn)，總?cè)丝?20 多萬，經(jīng)濟較好的主要是銅陵與西埔兩個鎮(zhèn)。東山環(huán)境氣候宜人，海景資源十分豐富，屬亞熱帶海岸性季風氣候，島內(nèi)盛產(chǎn)非金屬性礦。距廈門 150 公里，汕頭 135 公里，海上轉(zhuǎn)臺灣高雄 164 海里，南下香港 210 海里，在廈汕高速鐵路開通后交通將為更加便利。 二、東山宏觀濟環(huán)境分析 東山城市國民經(jīng)濟發(fā)展狀況 東 山位于福建漳州市，介于廈門市與汕頭之間，地處廈、漳、泉閩南三角經(jīng)濟區(qū)的南端，是福建第二大島，又名陵島。并且，商業(yè)地產(chǎn)客戶其需求極具特殊性，項目開發(fā)模式也頗需多樣性，開發(fā)前 景很大、利潤可觀，但銷售難度也相對較大，風險也隨之增加，因而，前期準確、客觀的市場調(diào)研極為關(guān)鍵。 對于一個商業(yè)旅游地產(chǎn)項目，在接近幾乎陌生的市場中，前期市場調(diào)研顯得更為重要。 東山項目市場調(diào)研報告
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