【正文】 元 /平方米期間。最低落折扣即團購 折，折后起價 3895 元，最低總價 萬元 2） 2樓點式 住宅， 150 方的 7 層 4800 ， 10 層 5000 ， 4樓西邊套 140 平方米的單價為 4400 元 /平方米，最低總價 萬元 目前總體銷售情況：業(yè)內人士普遍認為比較疲軟。開盤價： 2 號樓均價 4880 元 /平方米（點式）， 3號樓均價 4780 元 /平方米（點式） ， 8 號樓均價 4500 元 /平方米（板式）。預定金 10 萬， 3 天后再簽合同。共 15 層，下面三層為商鋪。主力戶型 130160 m178。同時據(jù)稱 其全部 單位未售其余樓幢均開始銷售認購 預測其全部樓宇 平均去化僅 達到 30%左右 備注 由中國農業(yè)銀行提供三成最長 30年按揭；工程進度為現(xiàn)基礎已做完畢，部分出地面 樓盤名稱 東泰華庭 開 發(fā) 商 浙江 東泰置業(yè) 建筑設計 耀江建筑設計 景觀設計 香港貝爾高林景觀設計公司 展示中心 椒江區(qū)市府大道耀這百貨對面 售樓熱線 05768055688 8058888 樓盤地址 學院路跟白云山西路交界，西商務區(qū)北面 建筑面積 總用地面積 31900 平方米，總建筑面積約 12 萬平方米，容積率，綠化率 18%，期房約在 2020 年 9 月交房 建筑類型 點式板式高層 15 層 10幢，共 486 戶 戶 型 80280 m178。 11 為精裝修房，裝修費 3000 元 /㎡，最高價為 12000 元 /㎡ 但當前的銷售情況是 出現(xiàn)定的人多但簽約率不高。開出時東邊套首先去化，西邊套和中南套去化緩慢，目前剩較差樓層；在 2020 年 1月起逐步推出 11 號樓、 12 號樓、9號樓、 10號樓、 8號樓；目前 2020 年 3月推出朝北（朝 墳墓）的 2 號樓， 2號樓朝西價格在 5000 元 /㎡，朝東 5500元 /㎡，其中 10 號樓起價 7000 多， 10 號樓均價 9500 元 /㎡左右 該項目從 2020 年 10 月開始收訂金 1040 萬元 /套。目前一區(qū)的 3 樓正在底板施工，二區(qū)的 9 樓局部墊層施工及鑿樁頭，樁基正在質量檢測中，三區(qū)的 4 樓開始土方開挖） 樓盤名稱 臺州香格里拉花園 開 發(fā) 商 中國鑫泰投資有限公司 建筑設計 北京中聯(lián)環(huán)建筑設計院、浙江中聯(lián)環(huán)建筑建文設計公司 景觀設計 浙江博思景觀規(guī)劃設計有限公 司 展示中心 臺州市廣場南路 168 號鑫泰廣場 1 樓 售樓熱線 05768888888 樓盤地址 市府、市民廣場北面 ,白云山路南側 建筑面積 總占地面積為 畝 ( 52267 ㎡ )，總建筑面積 182707 ㎡，其中住宅 138507 ㎡，商業(yè)公建 8000 ㎡，車庫 3920 ㎡，地下建筑面積 44500 ㎡，容積率 ，綠化率 40%，期房 2020 年交房（交房標準為毛坯，但其中 11 號樓為精裝修） 建筑類型 22 層共 14 幢及小體量商業(yè)配套（北側設置 4 棟 22層點式高層住宅及 2 幢 22 層短板式住宅，其南側設置 5 幢 22 層的點式高層住宅，西側為 3棟 22層點式高層住宅），總戶數(shù) 929 戶 戶 型 以三室二廳為主， 140 方左右戶型 308 套， 130 方左右戶型 220套， 151 方左右戶型 88套， 161 方左右戶型 154 套， 90方左右小戶型 88 套， 120方與 210 方戶型各 44 套 ，得房率約 77% 車位 1（房）： (車位 ) 價 格 均價約 8000 元 /平方米左右（目前推出朝向市民廣場的 1 1 15 號樓均價達到約 1 萬元 /㎡），普遍層差價 100 元 /平方米（首層和第二層層差為 300 元左右）；地下車位價格約 13萬元 /個 宣傳重點 都市中的世外桃源 配套 室外主要配套有幼兒園、會所、網(wǎng)球場、游泳池、景觀等；智能化系統(tǒng)：計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)（ CATV）、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（ CCTV）、保全可視對講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、智能“一卡通”系統(tǒng) 、背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)、車輛出入與停車管理系統(tǒng)、三表抄送系統(tǒng)、設備監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)綜合管理系統(tǒng)、不 間斷電源（ UPS）與防雷接地系統(tǒng)、綜合管路系統(tǒng) 物業(yè)管理 物業(yè)管理內容：房產管理、收費系統(tǒng)、保安管理、二次裝修、投訴、維修管理 物業(yè)管理公司由其自身的物業(yè)公司負責 物業(yè)管理費初步確定為 3元 /平方也許很多開發(fā)商都還停留在原來的賣方市場的心態(tài)，或者對全程營銷 的重要性、迫切性都還體味不足， 目前達成共識的是 “ 酒香不怕巷子深 ” 的時代早已過去， 縱觀 杭州房產市場的今天 ，即可預測 就是臺州的明天，不贏在起跑線上，就注定著全程都要落后了 。就現(xiàn)階段的臺州樓市來說，要想促進樓市的穩(wěn)步增長，政府的政策應該也是多元化的，除了一些直接扶持房產的財稅或開發(fā)政策外，也必須加大對教育、醫(yī)療等基礎設施的投入，必須花大代價改善生態(tài)居住環(huán)境、就業(yè)環(huán)境等各項外部因素，才能筑巢引鳳，使房產市場真正繁榮起來。但對于臺州的開發(fā)商來說，要贏得購房者的心，必須讓產品的價格、品質、服務真正符合居住者的需求 。（增加賣點，提高附加值，吸引二次或多次置業(yè)客戶的自?。?。 ? 定價合理，預留投資升值空間 （增加項目的抗跌性，吸引投 資客） 。 ? 現(xiàn)在的樓盤難于引導消費，主要存在的問題： ? 定價過高，遠偏離了客戶的心理價位，透支了短期的升值空間； ?和市場需求脫鉤，戶型（面積和結構）不合理； ? 品質缺少創(chuàng)新，幾乎沒有創(chuàng)新、甚至有些還倒退，像香格里拉的到“品”字結構。實際臺州市區(qū)應更小，估計住宅在 90萬左右） ? 供求比例： 由供應和需求比： 350/2 ： = （實際應高于此數(shù)） ? 樓盤現(xiàn)狀分析： 最近 2年臺州市區(qū)供應量極大，供遠大于實際需求，接近 2：1的比例，銷售進度緩慢。預計總量大約： 350 萬㎡（不含路橋立改套工程），按每套平均 120平方計，會有不少于 萬套上市。 以上合計： 99 年 —— 2020 年 11 月 ， 房地產開發(fā)投資 ： 3595936萬元 ； 商品房銷售面積 ： 8491528 ㎡ ； 年平均銷售 面積：1213075 ㎡。 商品房銷售面積 ㎡： 1141049 ㎡ 。 商品房建設投資額： 698308 萬 。 2020 年 11 月統(tǒng)計（缺 12 月份 ， 2020 年累計到 11月 ）： 房地產開發(fā)投資 ： 1015536 萬。 全社會固定資產投資 (萬 )： 4790262 商品房銷售面積 ㎡： 1699555。 商品房空置面積 ㎡： (欠缺 )。 全社會固定資產投資 (萬 )： 3861009。 商品房空置面積 ㎡： 37618。 全社會固定資產投資 (萬 )： 2740893。 商品房空置面積 ㎡： 101760。 全社會固定資產投資 (萬 )： 1173869。 商品房空置面積 ㎡： 128923。 全社會固定資產投資 (萬 )： 1761515。 商品房空置面積 ㎡： 212700。 全社會固定資產投資 (萬 )： 718507。 （四） 居住概況 2020 年城鎮(zhèn)居民人均住房面積為 平方米，農村居民人均住房面積 平方米。全年共出生 萬人，死亡 萬人，人口出生率和死亡率分別為 ?和 ?，人口自然增長率為 ?。 （二）居民收入概況 據(jù)長江三角洲十六個城市最新統(tǒng)計調查交換資料表明： 2020 年長三角十六個城市居民人均可支配收入排序依次為：上海市（ 18645元）、臺州市（ 18313）、寧波市（ 17408 元）、紹興市（ 17319 元）、杭州市（ 16601 元）、蘇州市（ 16276 元）、無錫市（ 16005 元）、湖州市（ 15561 元）、嘉興市（ 15555 元）舟山市（ 15524 元）、南京市（ 14997元）、常州市（ 14589 元）、鎮(zhèn)江市（ 12394 元）、南通市（ 12384 元）、揚州市（ 11379 元）、泰州（ 11122 元）。綜合競爭力在全國 200個大中城市中名列第 38 位。 從當前市場中各開發(fā)企業(yè)反饋，其中個別企業(yè)甚至回應“可能未來不做房地產”之 論調， 充分表明 當前市場之嚴峻， 既是機會亦是挑戰(zhàn)，關鍵在于開發(fā)企業(yè)如何 審慎應戰(zhàn)。 ? 關于國家政策，我司認為本階段是“ 繼續(xù)解決部分城市房地產投資規(guī)模過大和房價上漲過快問題” 國家政策中， 當前突出一點是保護自住，打擊投機。值得注意的是，幾乎就在央行宣布加息的同時，國土資源部會同國家工商總局還聯(lián)合公布了《國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議》，其中不僅對開發(fā)商閑置土地的行為進行了強制規(guī)定，還明確設限防止開發(fā)商變相囤積土地。導致房價上漲的原因有很多，比如不合理的土地供應制度、城市化速度加快、投資渠道的狹窄、歷史欠賬太多以及外資不斷涌入等。 由此可見，此次央行提高貸款利率對房地產市場產生的最后影響，還需要得到市場的實踐檢驗。許多國家的房地產市場在近幾年都出現(xiàn)了快速增長的勢頭，房地產“泡沫”也隨之膨脹。 但是， 在中國現(xiàn)有的市場環(huán)境下，利用利率工具來調控房地產市場，其最終效 果有可能會大打折扣。通過提高金融機構的貸款基準利率， 一方面，房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本將上升，有利于抑制房地產投資過熱的問題；另一方面，購房者住房貸款的負擔將增加，又有利于降低對住房的需求。為此，國務院專門召開會議研究如何控制信貸增長過快問題。 今年第一季度，宏觀經濟依然在高位運行， GDP 增長 %。所以我們特別對那些不知把握開發(fā)節(jié)奏和防范風險的企業(yè)給予特別的警惕，謹防他們不知不覺中成為“溫水中的青蛙”。 3） 需要特別強調的是，對于國內所有的開發(fā)商來說，當前最重要的就是統(tǒng)一認識：首先立足于控制風險，然后再謀求今后的發(fā)展。從中國內地及香港與美國龍頭地產公司的規(guī)模、盈利能力和風險控制能力的全面比較，我們認為國內開發(fā)企業(yè)提高自身資質刻不容緩。 贏家的先決條件即 國際資本更加青睞優(yōu)質 房產開發(fā) 企業(yè) 1） 不可否認，國際資本對國內開發(fā)商的“擠壓”力度將會越來越大，尤其是對一些中小開發(fā)企業(yè)來說，行業(yè)的金融化和國際化將大大惡化他們的生存環(huán)境，原來主要依賴的“人脈關系”將被迫讓位于資本實力。其二，由于 中國 經濟一直處于高速發(fā)展階段，國內提供的投資機會遠遠優(yōu)于其他發(fā)達國家和地區(qū)，資本逐利性的天性就必然導致部分資金加速流入 中國 市場，房地產市場自然就成為其中一個重要的載體，人民幣升值預期也在一定程度上起到了催化劑的作用。 至少可以預期，隨著這些國 際資本全面介入房地產開發(fā)過程、并在最終消費者中比例急劇提高，必 會對房地產開發(fā)模式、產品質量要求、風險控制乃至銷售策略等方面都產生重大影響。 2） 國家外匯管理局日前首次披露，外資在中國房地產市場中的比例約為 15%。但是，近期國際資本和跨國公司大規(guī)模進入內地市場，對所有開發(fā)商都提出了新的挑戰(zhàn)。 3） 從目前 中國 的市場環(huán)境看，開發(fā)商依然主要依賴于銀行信貸，其他的一些融資方式剛剛興起，但如果銀行信貸管理越來越嚴格，開發(fā)商大力拓展其他方式融資渠道的戰(zhàn)略意義是不言而喻的，所以我們判斷只要法律法規(guī)不 成為障礙，房地產行業(yè)的金融化進程將會超出一般人的預期。 （四） 針對調控 房地產開發(fā)企業(yè)如何應對市場挑戰(zhàn) 加強房地產企業(yè) 金融化提速 1） 2020 年 房地產行業(yè)調控是為了規(guī)范現(xiàn)有的市場行為，減少房地產市場不和諧因素對整體經濟的消極影響，從中長期看有利于行業(yè)內的優(yōu)質開發(fā)企業(yè)，那么國際化和金融化的速度將會影響到國內所有的開發(fā)商的未來命運。 2020 年的宏觀調控，整個行業(yè)沒有出現(xiàn)大起大落而是繼續(xù)增長，房地產同比增速 25％，全年達到 ％，比上一個年度 2020 年降低了七個百分點。 房地產業(yè) 自 2020 年開始有一個新的戰(zhàn)略，當然這個轉變也是逐步的緩慢的，我們要特別注意一點。把緊縮的調控和拓展的調控作為一個整體，這體現(xiàn)了中央大的方針政策。 兩個堅定不移意味著國家對房地產的調控、對房地產的引導、對房地產促進實行了雙向調控的政策，就是說既要緊縮性調控又要進行拓展調控，緊縮調控就是克服增長過快的問題，又要促進其穩(wěn)定發(fā)展。 （三） 2020 年 國家建設部等主管部門對 中國房地產市 場發(fā)展總結 房地產業(yè)不僅是支柱產業(yè)，而且加上了重要的支柱產業(yè)，是現(xiàn)階段中國 的重要的支柱產業(yè)和消費熱點。對此，業(yè)內人士分析，鑒于央 ? 行對房地產金融風險預警的一貫嚴肅性，由其房地產金融分析小組 ? 撰寫的《２００４年房地產金融報告》中的建議決非空穴來風，更 ? 不可等閑視之。