【正文】 種濃濃的家園情懷孕育了全新的居住群落。當我們靜心梳理、細細品味親身歷經的點點滴滴時，記憶總是如此清晰，感受總是那么真切，渴望變得越發(fā)的濃烈?? 飽嘗了傳統(tǒng) 漳州 生活的濃稠和綿長，體味了類西方生活的新鮮和變異，我們需要用思辯的眼光來審視：星轉斗移，我們領略了什么？我們丟失了什么？適應我們 漳州 人的、理想的、現代化的都市生活究竟是什么 中國最大管理資源中心 緣起 【新漳州都市生活榜樣】 傳統(tǒng)漳州生活模式 —— 類西方生活模式 —— 新 漳州 都市生活榜樣 （二）綠佳園之生活進化論 進化論第一法則 沒有繁華只有寧靜 → 遠離繁華尋找寧靜 → 繁華之中盡享寧靜 多少年以前，我們的城市并不繁華，我們的生活很寧靜， 一種原始的乏味的缺少內涵的寧靜也許說寂靜更恰當些； 多少年以后，城市繁華了，舊式的寧靜被打破了， 離城 的寧靜變得誘人起來； 然而多元豐富的城市生活具有更大誘惑力， 離城 的寧靜畢竟有些遙遠和單調； 人和城市不應彼此對立，繁華和寧靜本身就是一種和諧； 繁華之中盡享寧靜，隨心切換繁華與寧靜 — 這才是理想的 新漳州 都市生活！ 進化論第二法則 生活節(jié)奏慢無所事事→生活節(jié)奏快忙忙碌碌→生活節(jié)奏張弛有道悠閑自得 完美的 生活是高質量而非高效率； 生活是一種長久的享受，生活是因為享受才會豐富多彩； 閑適，是生活的最佳韻律； 活得出眾，活出生活的優(yōu)雅節(jié)拍。 二、定位理念 “建筑的藝術在于人類把外在本無精神的東西改造成為表現自己精神的一種創(chuàng)造。做現代與民族相融合的精品樓盤。 綠佳園 ，須具備下列要素： ◎現代時尚與 閩南 文化互相融合，將獨特的文化氣息融入到項目中。地產是在利用文化，但同時也是在創(chuàng)造文化。建筑本身只是一堆鋼筋混凝土，正是因為與文化的結合，賦予了建筑的生命和靈魂。 ◎ 工程進度：樁基礎 ◎ 原丹桂里售價： 3500 元 /㎡ 毅達新城一期 —— 毅達陽光 ◎ 項目規(guī)模 ： 62 棟，總建 34 萬平方米 ◎ 項目地址： 迎賓路與龍文北路交匯處 ◎ 物業(yè)類別： 多層 ◎ 戶型配比： 30 多平方米的一房到 180 多平方米的樓中樓 ◎ 主力戶型及面積： 80－ 130 平方米兩房、三房 ◎ 售價：均價 1600 元 /㎡ 錢隆首府 ◎ 項目規(guī)模 ： 萬平方米 中國最大管理資源中心 ◎ 項目地址：漳州市區(qū)元光北路以西 ◎ 物業(yè)類別：小高層、高層 ◎ 主力戶型及面積： 90－ 150 平方米 兩房、三房 ◎ 進度：２號樓、１號樓近期封頂，一期Ａ組團已基本售完，Ｂ組團預計春節(jié)后上市 ◎ 售價：均價 3850 元 /㎡ 第二章 定位 /緣起 一、 定位建議 縱觀 漳州 市各個樓盤，大都以“時尚”、“國際” 、“豪”、“貴” 定位，缺乏深厚的本土文化的樓盤。 ◎ 欣居點評： 項目所在的區(qū)域是漳州城市 “ 西進東擴 ” 的戰(zhàn)略發(fā)展關鍵帶，區(qū)域價值日漸提升 ， 其休閑商業(yè)廣場彌補了該片區(qū)休閑購物的空白，商業(yè)潛力看漲。 （ 四）威脅分析 漳州 新近開發(fā)強勢樓盤較多，商品房供應量充足，市場競爭激烈，直接影響銷售，特房錦繡一方、麗園君悅、華府豪景公館、君臨天下、延安廣場、 毅達花園 等項目會在客源方面對本案造成一定分流； 隨著 2020 年入市樓盤的逐步增加，漳州房地產市場競爭將愈加激烈，形式嚴峻； 本項目自身立地條件資源并不十分豐厚，后天挖掘尤為重要； 項目入市時，也是漳州樓市百花齊放時，如想順利完銷，必需一炮而紅，脫穎而出； 宏觀調控下，政策的影響，未來樓市存在一定不確定因素，也將成為不利因素的重要組成部分； 產 品同質化競爭，在未來較大量供應的產品中，市場競爭將使各項目努力提升產品及營銷競爭力，本案將難以避免同質化競爭 。 開發(fā)商在漳州是首次開發(fā)，因此市場 認知度較低 。 錦繡一方，其將引入 “ 易初蓮花 ” 等商業(yè)賣場，可盡享區(qū)內的成熟配套； 項目 東西與 勝利東路與 漳響路相臨 ，交通便利； 本案尚是一片空地，可以取伊之長，制已所短，有足夠的發(fā)揮空間 ； 與市中心廣場相鄰 結合項目自身良好的景觀規(guī)劃 ，景觀優(yōu)勢較好； 漳響路區(qū)域 07 年推出盤量只有三個，同區(qū)域競爭態(tài)勢較簡單； 規(guī)劃產品主要以 中小戶型為主，降低了大量大戶型的銷售壓力； 純住宅小區(qū)，無商業(yè)的喧鬧及吵雜。 第 三 部份： 項目分析 一、 項目概況 項目地段：位于老薌城區(qū)北側漳 響路中段，新老市區(qū)交匯處。而今年將會入市的天利仁和與悅華星座，由悅華新房產和天利國際發(fā)展集團共同開發(fā)，其中，天利仁和用地總面積達 18 公頃，總建達 50 萬平米，傾力打造高尚人文生態(tài)社區(qū)；悅華星座總建達 6 萬平方米， 在社區(qū)內首創(chuàng)性地引入獨具特色的珍稀樹種保育園 ，主推人與自然和諧共生。 前幾年以錦繡一方 中國最大管理資源中心 和榮昌花園為代表的兩個大盤，開發(fā)商對于項目的品質和小區(qū)配套極為重視，極力塑造品牌形象，項目的銷售情況也較為理想。 新城區(qū)板塊 在售項目： 桂溪明都、榮昌廣場 5 期、錦繡一方、毅達花園 即將推出項目： 天利仁和、悅華星座、桂溪花園二期 尚未推出地塊： 華景地塊（ ，總建 萬㎡）、 2020P06 地塊（ 畝，總建 萬㎡） 分析： 新城區(qū)近幾年發(fā)展迅速，市政東移為新城區(qū)的房地產發(fā)展帶來了契機。 西城區(qū)板塊近兩年發(fā)展迅速， 在 2020 年 的 17 個地塊通過掛牌、出讓方式推出 中 ，總共有 6 個地塊位于城西新區(qū)。永鴻三湘城和金品花園也預計在今年推出。 老城區(qū)板塊 在售項目： 錢隆首府一期、香格里拉二期、九龍官邸、九龍城二期、萬象星城廣場、新 中國最大管理資源中心 城財富廣場 即將推出項目： 東方明珠二期、君 臨天下二期、麗園君悅二期、都市陽光二期、延安廣場二期、東方鉆石城、華園小區(qū) 尚未推出地塊： 都市名城 分析： 老城區(qū)板塊目前在售提新項目不多， 100 ㎡以下的小戶型基本售罄，剩余戶型為 130 ㎡左右的三房，總體均價在 35003900 元 /㎡之間，且各樓盤的銷售進度較緩慢。招商局開發(fā)區(qū)的購房對象主要為：廈門、泉州市居民占 ％，漳州市居民占 ％，招商局開發(fā)區(qū)居民占 ％。 購房群體大區(qū)域延伸，客群趨向多元化 市區(qū)的購房對象主要為：本市居民購房置業(yè)的占 %。目前西城區(qū)的房價均價已從去年的 2500 元 /㎡攀升到現在的 3000 元 /㎡，銷售情況也相對理想。為此，今年江濱板塊雖有眾多項目和地塊即將入市，但開發(fā)商在入市時機的選擇上更為慎重，導致多個項目的前期蘊量周期更長。 受新政影響，開 發(fā)商慎重選擇入市時機 近幾年來，國家不斷對房地產市場進行宏觀調控。目前市場在售項目的小戶型基本售罄，而 130 ㎡以上的大戶型銷售進度相對較慢。 小戶型備受青睞 小戶型是指小面積的二房和三房。隨著近年來，房價不斷上漲，市場房源的總價在之前的 2 倍以上，大戶型不再是大部分購房者選擇的范圍，經濟適用、功能齊全是大部分購房者的選擇標準。07 第一季度，漳州市區(qū)住宅實際成交均價在 3000 元 /㎡ — 3800 元 /㎡，從中我們可以看到，低價位的項目還會有較大增長的空間，但也有可能會受到地段、市政配套的影響增幅空間有限；而高價位的項目短期之內不會有較大的提升。 07 年 下半年 的漳州房地產市場 ，預計整體市場的放量會增加，因此對于區(qū)域市場的詳細分析，才能使我們在未來競爭中知己知彼，揚長避短，并脫穎而出。 在不十分明朗的前景下， 欣居 對大形勢的判斷是：至少到 09 年之前，整體市場仍 中國最大管理資源中心 是積極向上的。但 6 月份以來，銷售逐漸回暖，商業(yè)營業(yè)用房需求回暖，呈量增價升之勢。其中，商品住房合同登記備案面積為 萬平方米，同比增長 ％。供應的商品住房項目向近郊區(qū)發(fā)展，市區(qū)的供應量進一步加大，上半年批準預售面積達 萬平方米，占全市的 ％，去年同期市區(qū)批準預售面積占全市的 ％，同比增長 %。其中，商品住宅 萬平方米，占 ％，同比增長 ％； 90 平方米以下的商品住宅為 萬平方米，同比增長 ％，占商品住宅的 ％。招商局開發(fā)區(qū)由于接受 中國最大管理資源中心 廈門幅射 ,目前 ,已有 7家房地產開發(fā)企業(yè)在區(qū)內進行開發(fā)，建筑面積達 ，且前景十分看好。 市區(qū)江濱路東段拓通啟用，使江濱板塊的開發(fā)成為市區(qū)開發(fā)投資的新熱點。 總之，今后幾年，增量土地的供應會有所節(jié)制，存量土地的盤活會更多。根據漳州未來幾年的工作重點 —— 龍文區(qū)將重點打造 中國最大管理資源中心 平方公里的市行政中心，把城市整體向東推進；薌城區(qū)將在城市外延以西拓、南擴為主，在城市內涵方面注重提升城市品位，加快舊城改造。 開發(fā)商土地儲備量加大 到目前階段，漳州房地產市場當中，通過政府招拍掛進行出讓的土地共有 3000 多畝，但由于土地出讓缺乏經驗，前期供地節(jié)奏偏快，出讓宗地面積偏大，截至目前仍有部分土地尚未開發(fā)利用。 外地開發(fā)商搶灘漳州 據統(tǒng)計， 2020 年～ 2020 年，市區(qū)共出讓了 49 宗地，賣了 近 4000 畝，其中有 38 宗被 23 家外地開發(fā)商競買走。 自 2020 年開始，漳州每年必有多次國有土地出讓，而基本上都是以 100%成交率完成出讓竟拍。 2020 年，土地需求市場明顯升溫，全年出讓房地產用地 8 宗，全部超過底價成交。伴隨著房地產業(yè)的升溫，市場對土地的需求也日漸旺盛。土地面積 37 畝，成交金額 億元。而在地塊的分布上，有 9 個地塊位于東部新區(qū)， 6個地塊位于金峰新區(qū)。截止到現在，在城市規(guī)劃區(qū)內共出讓房地產開發(fā)用地 49 宗，總面積 近4000 畝，成交總金額 億元。 項目將經歷較長的開發(fā)周期，項目的 營銷推廣 必須具有超前意識，須具有極強的可延續(xù)性，若沒有前衛(wèi)的意識作支撐則會輕易的被市場更新?lián)Q代所淘汰，同時，本案要樹立一個差異化的形象，與 漳州 市其它樓盤拉開距離，給自己一個鮮明突顯的定位，獨特的外型及氣質，配合項目開發(fā)時段，進行拿捏到位的市場推廣與廣告宣傳，從而塑造鮮明的項目品牌形象。 目前項目正處于啟動階段，將經歷一個較長的開發(fā)和銷售周期，可以預測，在項目的開發(fā)和銷售期間必定會出現諸如其他樓盤的競爭，資金走勢，政策變化和社會經濟發(fā)展變動等外部影響因素。 中國最大管理資源中心 目 錄 第一章 總論 / 立足 ?????????????????????????????? (4) 第一部份 項目整體策劃構想 ?????????????????????????????? (4) 第二部份 漳州市房地產市場分析 ????????????????????????? (5) 一 、 漳 州 土 地 市 場 狀況 ??????