【正文】 進(jìn)展是比較快的。在角美鎮(zhèn)中心，二房租金大約要 400600 元 /月左右，而稍微差一些的房屋租金也要在 350—— 450 元 /月左右。海滄在未來幾年內(nèi)將得到長足地發(fā)展。 第二部分：項(xiàng)目概況篇 一、 項(xiàng)目 概況 ： 【本案】位于龍池開發(fā)區(qū)燦坤工業(yè)園 3 號(hào)門對(duì)面，金山家園后面臨鐵軌處。 21 目檔次及競爭優(yōu) 勢； （ 7）燦坤集團(tuán)帶租約銷售的方案不明確，有效的影響了投資客的投資。 收入結(jié)構(gòu)： 收入較穩(wěn)定，家庭收入約有月伍仟元左右，有十萬元左右的存款的上述各種類型客戶為主。但是【本案】不能囿于常規(guī)的傳統(tǒng)思維去做。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）銷售道具準(zhǔn)備： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 途徑：內(nèi)部途徑。 在店面銷售方面，采用“限量發(fā)售”，“精選單位”的方法，有效控制銷售節(jié)奏，避免貨量過多而選擇空間增大，延緩銷售進(jìn)度；另外可以產(chǎn)生店鋪大受歡迎、供不應(yīng)求的效果。強(qiáng)化“ 1 萬元，輕松抱得金飯碗 ”的主題，并拓展銷售價(jià)格空間。我勝利了。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 34 （ 5）具體的業(yè)務(wù)行動(dòng)： ■ 行動(dòng)之一： 以 NP 形象廣告宣布項(xiàng)目開盤，推出“ 壹萬元，你也可以 做房東”的營銷主題，樹立樓盤形象，以強(qiáng)烈的個(gè)性化魅力形象吸引客戶關(guān)注。 ■ 第一次正式公開發(fā)售策略：“完美投資行動(dòng)”。 目的：使現(xiàn)場人員對(duì)項(xiàng)目了如指掌。 ■ 進(jìn)行先期的市場誘導(dǎo)宣傳，樹立樓盤形象，為開盤產(chǎn)生震撼性廣告效應(yīng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第三階段價(jià)格執(zhí)行周期為三個(gè)月。 廣告策略：分階段主題 壹萬元，你也可以當(dāng)房東 適用于住宅及店面的宣傳口號(hào)，炒作易投資概念，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目定位，拓展市場縱深，激發(fā)有效需求。 ■ 在售樓處布置上 ： 在售樓中心栽種仿真較大面積的向日葵等植物，在有效控制成本的前提下，又能給參觀者帶來視覺的沖擊和生命充盈的驚喜。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、店鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)： 商業(yè)店鋪的規(guī)劃： 目前所在區(qū)域項(xiàng)目小面積的店鋪銷售情況較好，所以總價(jià)是制約店鋪銷售的瓶頸。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目重要利潤 來源的店鋪、商場的市場啟動(dòng)尚需假以時(shí)日； （ 4）建坤花園的商業(yè)物業(yè)體量大，且不沿街，近三分之一的店面沿鐵路，店鋪的格局差（進(jìn)深 15 米，層高 米） ,與周邊競爭個(gè)案的商業(yè)店鋪的格局沒有可比性（周邊個(gè)案進(jìn)深 12 米，層高 米），對(duì)店面的推廣造成不小的障礙； （ 5）工程進(jìn)度比周邊區(qū)域市場進(jìn)度慢五至六個(gè)月，而目前此區(qū)域的同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重（均為投資型產(chǎn)品），短期內(nèi)供應(yīng)量大，而需求量有限的客觀市場環(huán)境下，工程進(jìn)度將大大制限項(xiàng)目的銷售； （ 6）為提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益即增加項(xiàng)目的店鋪面積，同時(shí)也相應(yīng)的降低了項(xiàng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4）小結(jié)： 如果綜合多方因素，我們可以說：龍池開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)與角美鎮(zhèn)的房產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性較 小，但是從物業(yè)租賃市場的角度來看，角美的房產(chǎn)將成為龍池開發(fā)區(qū)出租房的主要競爭對(duì)手之一。近年來，角美鎮(zhèn)政府在大力發(fā)展工業(yè)建設(shè)的同時(shí)，由于外來務(wù)工人口的增加以及區(qū)域房地產(chǎn)的大幅升值，吸引了不少房地產(chǎn)開發(fā)公司前來投資建房。其中價(jià)位較高的店面主要分布在沿金山路及朝南一帶。 （ 2）產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)： 該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位與金山家園、瑞鑫二期相差不大，存在的市場風(fēng)險(xiǎn)如前分析的雷同。同時(shí)項(xiàng)目內(nèi)的小高層項(xiàng)目開發(fā)商準(zhǔn)備作為辦公樓出售給當(dāng)?shù)厝?駐企業(yè)。店面租金沿金山路朝外的達(dá)到 4045 元 /平方米，朝內(nèi) 30 元 /平方米，店面面寬多為 4 米左右，進(jìn)深 7 米。該項(xiàng)目的店面售價(jià)大約在 4000— 6800 元 /㎡左右，而售價(jià)較高的店面一般分布在朝南及靠近路口的位置。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。該項(xiàng)目委托廈門合正房地產(chǎn)銷售代理公司銷售，銷售現(xiàn)場從 10 月開始進(jìn)行前期預(yù)約登記，銷售價(jià)格在二個(gè)月調(diào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 物業(yè)裝修要求： 由于片區(qū)內(nèi)大部分是出租型物業(yè)，所以投資者對(duì)住宅和商鋪的裝修要求不高，他們往往只是要求將房產(chǎn)簡易裝修而已，便于直接出租。 住宅建筑類型選擇： 大部分投資客對(duì)于建筑類型沒有明顯偏好，他們最在乎的是：投入的資金什么時(shí)候可以產(chǎn)生效益？投資的市場風(fēng)險(xiǎn)究竟有多大？所以在龍池開發(fā)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑都沒什么特色可言。 2020 年龍池開發(fā)區(qū)樓市呈現(xiàn)特征： 龍池開發(fā)區(qū)現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于產(chǎn)品“同質(zhì)化”嚴(yán)重，因此在銷售過程中不可避免的遭受著同行的競爭。 目前開發(fā)區(qū)內(nèi)，僅燦坤的員工數(shù)量就已經(jīng)達(dá)到了 2 萬 3 千多人。龍池開發(fā)區(qū)被定為省級(jí)重點(diǎn)投資開發(fā)區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 策劃是促進(jìn)銷售的有效手段和必要措施，制定系統(tǒng)的、科學(xué)而全方位的策劃計(jì)劃是完成本項(xiàng)目銷售任務(wù)的重要環(huán)節(jié)。在一年的時(shí)間里，已經(jīng)有瑞鑫佳園、金山家園、燦美陽光等項(xiàng)目相繼推出，而且區(qū)域市場開發(fā)產(chǎn)品“同質(zhì)化”現(xiàn)象嚴(yán)重。 （ 2） 商鋪供應(yīng)市場分析： 目前龍池開發(fā)區(qū)的商鋪銷售市場嚴(yán)峻。這些客戶收入較為穩(wěn)定。 小區(qū)規(guī)劃要求： 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單一，小區(qū)內(nèi)大多沒有特色景觀資源。一期工程有沿街店面 47 間，面積從 20 多平方至 600平方米均有。 由于其臨近【本案】，且工程進(jìn)度比【本案】提前近半年時(shí)間，因此在【本案】銷售過程中，它將成為【本案】有力的競爭對(duì)手之一。目前此項(xiàng)目的售樓處已搭建好開始對(duì)外發(fā)售，據(jù)了解住宅已銷售 25%左右的產(chǎn)品。 瑞鑫公寓 項(xiàng)目概況： 【瑞鑫公寓】 是漳州鴻冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的，漳州鴻冠地產(chǎn)公司的前身是漳州能群房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 （ 2）購房付款方式： 購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。住宅面積比例：一房 4956 平方米共 132 套；二房 89102 平方米共 96 套；三房 107111 平方米共 12 套。其住宅價(jià)格為 5 層 1450 元 /㎡， 6 層 1420 元 /㎡， 7 層 1360 元 /㎡，均價(jià)在1425 元。農(nóng)民人均純收入 409O 元，占全市首位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 六、區(qū)域房地產(chǎn)市場租賃狀況分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 20 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S）： （ 1）地理位置上毗鄰廈門海滄，地緣關(guān)系上接近廈門，適合作為住宅郊區(qū)化的概念引導(dǎo)； （ 2）規(guī)劃面積為 平方公里的海滄南部工業(yè)區(qū) 現(xiàn)已開發(fā)了 6 平方公里，形成了以翔鷺石化、翔鷺化纖為代表的石化工業(yè)基地 。我們可以在投 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如面積在20 平方米左右的“非常男女”空間；面積在 30 多平方米的“創(chuàng)意空間”；面積在 40 多平方米的“豪華套間”；面積在 50 多平方米的“浪漫空間”等等。 第四部分：項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益分析 概 況 備注 用地面積 26664 容積率 總建筑面積 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。采用奶黃色加之獨(dú)有的線條、圖案表達(dá)意大利典雅內(nèi)蘊(yùn)的風(fēng)格。 （ 4）以安全居住為賣點(diǎn) 作為出租戶業(yè)主，對(duì)安全的考慮放在了首要的位置。第二階段價(jià)格執(zhí)行周期為二個(gè)月。上述各階段均按目前區(qū) 域市場情況制定，在實(shí)際的執(zhí)行過程中將隨著市場的變化進(jìn)行調(diào)整。 （ 5）目的： 前期市場造勢，積累客戶資源，爭取內(nèi)部認(rèn)購，強(qiáng)力擠壓市場。 目的：滲透市場，制造銷售壓力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 （ 5）銷售預(yù)計(jì)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 6）銷售預(yù)計(jì)： 完成至銷售總量的 60%以上。在銷售折扣不斷減少和售價(jià)表逐步的雙重作用下，實(shí)現(xiàn)理想的售價(jià)和銷售速度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。第四階段價(jià)格執(zhí)行周期為三個(gè)月。 30 （二）銷售進(jìn)度控制： 銷售周期： 羅馬假日一期的銷售過程設(shè)定為 12 個(gè)月 時(shí)間： 2020 年 3 月～ 2020 年 3 月 總銷售目標(biāo)： 住宅： 92% 店鋪： %（見“羅馬假日”銷售計(jì)劃表） （三） 建坤花園的價(jià)格與銷控體系： 價(jià)格與銷控體系： 綜合考慮上述各種因素的影響，在保證建坤花園如期完成銷售，同時(shí)，確保項(xiàng)目利潤最大化的前提下，采取低開高走的策略制定建坤花園的體系，具體按以下五個(gè)階段執(zhí)行： （ 1）、第一階段：內(nèi)部認(rèn)購階段 在開始接受內(nèi)部認(rèn)購時(shí)住宅對(duì)外銷售報(bào)價(jià)均價(jià)控制在 1390 元 /平方米左右，最低銷售折扣為 折， 即均價(jià) 1330 元 /平方米，銷售面積控制在 3000 平方米，約占住宅總銷量的 10%。 （ 1）在概念推廣上： 羅馬假日延續(xù)投資概念。本案將文化與商業(yè)緊密融合，力求打造經(jīng)典樓盤。大肆的包裝炒作，增加項(xiàng)目的投資價(jià)值，對(duì)于項(xiàng)目的店面銷售顯得尤為重要。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)，由于項(xiàng)目的投資門檻低，聚群消費(fèi)的比率大。 威脅與挑戰(zhàn)（ T）： （ 1）區(qū)域市場的需求量有限而短期內(nèi)的供應(yīng)量將近 20 萬平方米，同時(shí)，【本案】的項(xiàng)目工 程進(jìn)度比其它項(xiàng)目慢 5 至 6 個(gè)月； （ 2）產(chǎn)品的同質(zhì)化開發(fā)現(xiàn)象嚴(yán)重，市場競爭激烈。 本案由廈門中信房地產(chǎn)有限公司、廈門飛耀房地產(chǎn)、廈門鳳凰房地 產(chǎn)有限公司三家共同投資組建的漳州建坤置業(yè)有限公司開發(fā)?？墒?020 年由于受到國內(nèi)大環(huán)境、廈門市投資市場混亂以及島外購房居住群體的不確定等因素的影響，許多人都紛紛轉(zhuǎn)移投資目光。他們來回廠房的交通工具是廠部的員工接送車。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 1）產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 燦美陽光 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。開發(fā)的產(chǎn)品種類很多，開發(fā)商一味的追求利潤，項(xiàng)目的客積率為 3，整個(gè)小區(qū)的密度很高。共分三期開發(fā)，其中一期總建筑面積 46000 平方米，公寓部分 39000 平方米、約為 680 戶，商業(yè)店鋪 6650 平方米。 （ 2）項(xiàng)目劣勢分析： 劣勢是總價(jià)高，產(chǎn)品的定位沒有考慮最終端的使用者，在龍池開發(fā)區(qū)在 23年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)城市居住區(qū)，所有的產(chǎn)品終端使用者多為打工者，這批消費(fèi)者收入低，生活不穩(wěn)定，完全沒有能力 購買本產(chǎn)品，對(duì)居住要求低，所能承擔(dān)的租金最高限度在 50150 元 /間 10 項(xiàng)目名稱 面積（㎡） 主力戶型 戶型面積（㎡） 交房時(shí)間 燦美陽光 萬 二房 95 瑞鑫公寓二期 萬 一房 /二房 50120 金山花園 4 萬 二房 /三房 5060、 90 云龍海岸一期 萬 單身公寓 /二房 3 6080 龍池最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。