【正文】 萬 單身公寓 /二房 3 6080 龍池 （ 2）產(chǎn)品銷售進度： 從銷售現(xiàn)場調(diào)查得知住宅銷售約為 40%（含銷控），其中一房、小二房的產(chǎn)品銷售比較多；店面的小面積戶型已全部售完。月，計算本項目的一房總價在 7 萬元左右，首付款 萬元，十年按揭月供需要 520 元，而租金最高 300400 元 /套，與投資客的期望相差 150 元左右；兩房三房的產(chǎn)品則投資收益更低），如果此時市場上出現(xiàn)總價低的產(chǎn)品將會馬上截流該項目產(chǎn)品的部分目標(biāo)客層。共分三期開發(fā)，其中一期總建筑面積 46000 平方米，公寓部分 39000 平方米、約為 680 戶，商業(yè)店鋪 6650 平方米。 （ 2）產(chǎn)品價格調(diào)整： 調(diào)整后的一期項目住宅以單身公寓及二房二廳的小面積戶型為主，其售價起價在 1400 元 /㎡左右，均價在 1450 元 /㎡左右，業(yè)務(wù)員對外銷售有 20— 50 元的優(yōu)惠。在區(qū)域內(nèi)，小高層項目鮮以為 見。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 14 二期總建筑面積為 35737 平方米，現(xiàn)已開工的有 8 棟，包括一棟 12 層的小高層。開發(fā)商已在龍池開發(fā)區(qū)已開發(fā)一期項目，對此區(qū)域市場非常了解，開發(fā)經(jīng)驗相對高、客戶中的信譽度高，開發(fā)工期時機把握到位。 燦美陽光 項目概況： 【燦美陽光】 是由漳州市東宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。 （ 2）產(chǎn)品推廣策略： 項目的價格 體系采取低開高走的價格策略，起價雖然只有 1300 元 /平方米，但是樓層及朝向差價為 50 元 /平方米左右，其總體對外銷售的均價與區(qū)域個案相差不大。 店鋪 60 間，每間面積在 3070 平方米之間不等，項目商業(yè)鋪面設(shè)計有小區(qū)內(nèi)街店鋪，價格報價定位在 38006800 元 /平方米之間。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 17 五、不同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競爭項目分析： 角美鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目： （ 1）角美鎮(zhèn)簡介： 角 美 鎮(zhèn)位于龍海市東北部，與廈門特區(qū)相鄰，東 接 廈門的東渡、海 滄 ，西靠龍文區(qū)、漳州市，北隔天成山與長泰縣接壤，南靠九成江下游與紫泥鎮(zhèn)相峙，為九龍江的北溪經(jīng)西部與西溪匯合 ，其地 理位置優(yōu)越。而由于鎮(zhèn)中心的住房緊俏等因素，使得角美鎮(zhèn)的房屋租賃市場開始變得“紅火”。 最后角美鎮(zhèn)的房產(chǎn)與龍池開發(fā)區(qū)房產(chǎn)是屬于不同層次的，例如在角美鎮(zhèn)一間二房租金大約要 400600 元 /月左右，而在龍池開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)租金是達不到這種水平的?？墒?020 年由于受到國內(nèi)大環(huán)境、廈門市投資市場混亂以及島外購房居住群體的不確定等因素的影響，許多人都紛紛轉(zhuǎn)移投資目光。 租賃價格變化原因分析： 分析其中原因：其一是工廠的工人在年底時辭工；其二是村民加蓋了大量的民房，因求租工人減少而使之空置大量房產(chǎn)后而出現(xiàn)的惡性競爭，租賃市場情況非常敏感。規(guī)劃本項目產(chǎn)品定位之時可充分了解市場需求信息，開發(fā)差異化產(chǎn)品，產(chǎn)品具有競爭優(yōu)勢； 劣勢（ W）： （ 1） 項目 配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時日 ； （ 2）項目依存度偏高：目前周邊項目銷售主打都是作為開發(fā)區(qū)工薪族的生活配套，以單身公寓為主，市場定位單一，周邊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場供應(yīng)量不斷加大； （ 3）目前片區(qū)商業(yè)氛圍尚未形成，商業(yè)物業(yè)市場尚未啟動。 該區(qū)域在較長一段時間內(nèi)，還無法 形成一個可以讓購房者感覺舒適的生活場所，而且在市場調(diào)查過程中，我們發(fā)現(xiàn)：投資購房是 龍池開發(fā)區(qū)目前房地產(chǎn)銷售 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 22 市場的主要特征之一。同時，由于項目的投資門檻低，聚群消費的比率大。 在壹期住宅類產(chǎn)品的規(guī)劃上，建議全部以較小戶型為主，面積將控制在 20～60 平方米，這當(dāng)中完全可以做到戶型配比的多樣化。大肆的包裝炒作，增加項目的投資價值，對于項目的店面銷售顯得尤為重要。本案將文化與商業(yè)緊密融合，力求打造經(jīng)典樓盤。 ■ 在景觀設(shè)計上： 作為意大利形象表征的成片的向日葵、熏衣草，在此可以得到充分運用。 在適度的高度空間里，便于展示契合的家具。 （二）銷售進度控制： 銷售周期： 羅馬假日一期的銷售過程設(shè)定為 12 個月 時間： 2020 年 3 月～ 2020 年 3 月 總銷售目標(biāo)： 住宅： 92% 店鋪： %（見“羅馬假日”銷售計劃表） （三） 建坤花園的價格與銷控體系： 價格與銷控體系： 綜合考慮上述各種因素的影響，在保證建坤花園如期完成銷售，同時，確保項目利潤最大化的前提下，采取低開高走的策略制定建坤花園的體系，具體按以下五個階段執(zhí)行： （ 1）、第一階段：內(nèi)部認(rèn)購階段 在開始接受內(nèi)部認(rèn)購時住宅對外銷售報價均價控制在 1390 元 /平方米左右，最低銷售折扣為 折， 即均價 1330 元 /平方米，銷售面積控制在 3000 平方米，約占住宅總銷量的 10%。店鋪銷售總量目標(biāo)為 17%。 小結(jié)： 上述價格體系中建坤花園的對外銷售底價均價為 1372 元 /平方米左右。故此，在戶外媒體、銷售網(wǎng)點、單張派發(fā)方面應(yīng)加強區(qū)域性宣傳，增強傳送項目信息的途徑，以吸引大量人流，宣傳區(qū)域唯一至 成熟 社區(qū)概念。 時間：持續(xù)進行。散發(fā)登載本項目全面信息的海報。跟時間賽跑永遠(yuǎn)是我們實現(xiàn)有效銷售的不二法則。 （ 4）目的： 鞏固客戶資源，將內(nèi)部認(rèn)購轉(zhuǎn)為有效認(rèn)購，強力刺激市場。 （ 6）銷售預(yù)計： 完成至銷售總量的 60%以上。我看見了。 從商業(yè)發(fā)展趨勢判斷， 龍池 商業(yè)區(qū)域進一步向 新開發(fā)小區(qū) 集聚， 在短期內(nèi)開發(fā)區(qū)人口數(shù)量和消費水準(zhǔn)難以得到根本性改變的情況下 ，商業(yè)市場將嚴(yán)重過剩。 憑借多種業(yè)態(tài)結(jié)合的商業(yè) 策劃經(jīng)營 模式，使該片區(qū)的商業(yè)規(guī)模和商區(qū)競爭力進一步提升。該項目委托廈門合正房地產(chǎn)銷售代理公司銷售，銷售現(xiàn)場從 10 月開始進行前期預(yù)約登記，銷 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 40 售價格在二個月調(diào)整提高二次，目前的價格體系在龍池區(qū)域市場中最高，業(yè)務(wù)員的折扣空間為 2060元 /平方米。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 41 店鋪 60 間，每間面積在 3070 平方米之間不等，項目商業(yè)鋪面設(shè)計有小區(qū)內(nèi)街店鋪，價格報價定位在 38006800元 /平方米之間。其一期店面銷售成功源于“返租戰(zhàn)略”。 五 、間接競爭對手 —— 云龍海岸 【 云龍海岸】 是由廈門海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。 第三篇：項目 SWOT 分析 一、 優(yōu)勢和機會點 ： 規(guī)模優(yōu)勢 ： 總開發(fā)面積接近 5000 平米，便于形成集聚效應(yīng)； 規(guī)劃策略： 可以通過各類策劃包裝，提出商業(yè)街概念，從而搶占市場。以時尚為引導(dǎo)，針對大量的年輕打工者，再造湖里老街、蓮坂步行街概念。 以項目北部貫通的凱撒商業(yè)街為主軸，連接包括中庭在內(nèi)的“凱撒征服地帶”。 海滄商鋪最近銷售狀況、價格、促銷手段。目前該項目開發(fā)一期為 8棟多層，先售 4棟，店面售價在 6000元 /平方米。店面租金沿金山路朝外的達到 4045 元 /平方米，朝內(nèi) 30 元 /平方米，店面面寬多為 4 米左右，進深7 米。好望角】 是由漳州西奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和漳州唯方投資有限公司合作開發(fā)的。店鋪的起價是 56006000 元 /平方米。 對于一個新興的開發(fā)區(qū)而言，真正的核心商圈將會是獨一無二的。 目前在龍池開發(fā)區(qū)出售的一層店面就達 350 間。 （ 5）銷售預(yù)計： 完成銷售總量的 90%以上。 時間：正式開盤后一周開始，持續(xù)兩個月，保持每兩周一篇 NP 軟廣告的強度。 ■ 現(xiàn)場 POP 廣告。 在媒體上發(fā)布公告，營造良好的現(xiàn)場銷售氣氛。 ■ 行動之三： 海報派發(fā)式市場滲透。 （ 5）目的： 前期市場造勢，積累客戶資源，爭取內(nèi)部認(rèn)購，強力擠壓市場。 ■ 銷售人員對廈門外來人員聚集的后浦、湖里、海滄等所有店鋪進行地毯式訪問， 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 32 告知樓盤銷售信息，擴大咨訊接觸面， 聚集人氣，強勢推廣。店鋪銷售總量目標(biāo)為 12%。第二階段價格執(zhí)行周期為二個月。 羅馬假日，百分百的城市生活 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 30 適用于住宅部分的宣傳，突出完善的社區(qū)配套，超前的開發(fā)理念，居住在羅馬假日，將得到仿佛置身于城市的生活便利和心理感受。 （ 2）在 平面布局上： 引進現(xiàn)在已經(jīng)相當(dāng)成熟的小戶型設(shè)計理念，充分考慮小戶型的內(nèi)部空間和生活功能設(shè)計，確保小戶型的居住品質(zhì)。采用奶黃色加之獨有的線條、圖案表達意大利典雅內(nèi)蘊的風(fēng)格。 第四部分：項目投資經(jīng)濟效益分析 概 況 備注 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 27 用地面積 26664 容積率 總建筑面積 評估內(nèi)容 合價 按總建筑面積分?jǐn)偅ㄔ?/㎡） 一、項目總成本 65970585 （一） +（二） +（三） +（四） +（五） +（六） +（七） +（八） （一）土地費用 8800000 土地出讓金 8800000 （二）前期工程費用 1252397 項目開發(fā)運作費用 200000 測量、勘察設(shè)計費用 1052397 18 各類許可規(guī)費 （三）建設(shè)費用 49696525 850 室內(nèi)粗裝修 建筑安裝工程費用 46773200 800 公用事業(yè)費用及配套 2923325 50 （四）不可預(yù)見費用 1403196 24 建安工程費的 3% （五）銷售費用 銷售收入的 3% （六）監(jiān)理費 467732 8 建安工程費的 1% （七）辦公及管理費 1528468 建安工程費、前期工程費的 3% （八）財務(wù)費用 全部為自有資金投入 二、銷售收入 94075590 商鋪面積 ㎡住宅面積 50948 ㎡ 多層住宅 67760840 1330 小高層住宅 商鋪 26314750 3500 車庫 三、銷售稅金 銷售收入的 % 四、毛利潤 22883809 銷售收入 項目總成本 銷售稅金 五、投資利潤率 毛利潤 /項目總成本 六、銷售利潤率 毛利潤 /銷售收入 七、所得稅 毛利潤 33% 八、凈利潤 毛利潤 所得稅額 第五部分：產(chǎn)品營銷推廣篇 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 28 一、市場主題的確立及入市的整體形象： 根 據(jù)上述的市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃，項目總體的輪廓已初步描繪呈型。本案店面進深 15 米，面寬在 米～ 米之間，這樣一來店鋪的面積均在 50 平方米左右，店鋪的規(guī)劃及整個地塊的位置沒有優(yōu)勢，這樣只有加強店鋪的軟性包裝及整合營銷策略。不尋求差異化的戶型設(shè)計，不追求項目獨特的賣點，【本案】將湮沒在市場。 家庭成員結(jié)構(gòu)： 購房 消費不受家庭成員因素的影響。 第三部分：項目定位篇 一、產(chǎn)品性質(zhì)定位： 投資型房產(chǎn) 龍池開發(fā)區(qū)目前的生活環(huán)境比較惡劣。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 20 二、項目 SWOT分析： 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S）： （ 1）地理位置上毗鄰廈門海滄，地緣關(guān)系上接近廈門，適合作為住宅郊區(qū)化的概念引導(dǎo)； （ 2）規(guī)劃面積為 平方公里的海滄南部工業(yè)區(qū) 現(xiàn)已開發(fā)了 6 平方公里，形成了以翔鷺石化、翔鷺化纖為代表的石化工業(yè)基地 。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 19 六、區(qū)域房地產(chǎn)市場租賃狀況分析： 以往租賃市場概況： 我司于 2020 年 8 月開始對龍池開發(fā)區(qū)的住宅及店鋪的租賃情況進行調(diào)查，1015 平方米之間住宅的租金為 250350 元 /間（帶衛(wèi)生間）；店面在 7001500元之間（面積在 1530 平方米左右）；因為需求量大，整個出租市場上的產(chǎn)品基本上不考慮地段因素。 （ 2）海滄房地產(chǎn)現(xiàn)狀： 2020 年前三季度海滄的房地產(chǎn)項目均 價已經(jīng)突破 2350 元，而且依然存在小幅上漲的趨勢。 由于龍池開發(fā)區(qū)位置特殊性以及特色投資經(jīng)濟 ，使得龍池開發(fā)區(qū)前期上市的房地產(chǎn)項目幾乎勢如破竹，雖然現(xiàn)在市場上短期供應(yīng)量較大，但是其未來發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊? （ 2）角美鎮(zhèn)租賃市場概況： 角美鎮(zhèn)外來人口較多，他們的生活來源主要依賴于鎮(zhèn)內(nèi)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。 （ 4）購房付款方式： 購買該盤的客戶可以享受國家