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商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書-在線瀏覽

2024-09-13 09:58本頁面
  

【正文】 效,工業(yè)生產(chǎn)完整,居民收入水平差別化漸顯,消費層次分化,形成一股數(shù)量可觀,消費能力強勁的社會群體。于此同時,傳統(tǒng)的百貨商店出現(xiàn)經(jīng)營觀念落后甚至經(jīng)營困難的局面,國外超市模式被迅速復(fù)制,專業(yè)化商業(yè),連鎖經(jīng)營在大城市迅速鋪開并向二三線城市推進。入世后至今市場開放,包括零售百貨業(yè)的開放。伴隨著城市化,城鎮(zhèn)化的發(fā)展,商業(yè)街、超市、專業(yè)化商店、連鎖品牌店、傳統(tǒng)的小區(qū)商鋪等多種業(yè)態(tài)并立。此表現(xiàn)為綜合與專業(yè)并存。當然,中國現(xiàn)階段的很多商業(yè)特點,商業(yè)布局與美國相似或相同,并逐漸象美國商業(yè)形態(tài)靠攏。區(qū)域重點城市,大城市發(fā)展超前。在大型購物中心的建設(shè)方面,北京、上海、深圳、杭州、重慶等城市捷足先登。屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。摩爾特指規(guī)模巨大,集中購物、休閑、娛樂、飲食等于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。Shopping+Center、或Mall、Plaza或Galleria兩詞的結(jié)合,表示出購物空間帶給消費者愉悅的感受,也區(qū)分出百貨公司只是針對貨品進行分門別類的商店,是無法提供如漫步在長廊、廣場、庭院般悠閑地購物享受。其土地,建筑及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容必須經(jīng)過完整的規(guī)劃、開發(fā)及一致的經(jīng)營管理,附設(shè)等量的停車場,而其所包含的商業(yè)業(yè)種的數(shù)量必須大致滿足其所將服務(wù)到的臨近地區(qū)。百貨業(yè)在經(jīng)營模式?jīng)]有改革以前的90年代初經(jīng)歷了困境,幾乎全國的國有零售百貨系統(tǒng)都經(jīng)歷了危機,大如王府井百貨、廣州友誼百貨、上海友誼百貨都不例外。經(jīng)濟改革帶來了管理機制的市場化、住房商品化帶來了對不動產(chǎn)的投資(包括商鋪),市場監(jiān)管的放松帶來了商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。對于中國而言,住宅市場化促進了商業(yè)地產(chǎn)的變革及發(fā)展。開始是單一層的沿街商鋪,隨后,單一層的商業(yè)部分已經(jīng)不能滿足商業(yè)對于經(jīng)營場所的需求,所以出現(xiàn)了住宅地下及地上多層商業(yè)的規(guī)劃。市中心的多種經(jīng)營商業(yè)中心、城市邊緣的專業(yè)批發(fā)市場、物流中心、倉儲中心等的建設(shè)。(二)商業(yè)地產(chǎn)的興起目前,國內(nèi)各大傳統(tǒng)零售商業(yè)集團(上海友誼、上海華聯(lián)、北京華聯(lián)、北京王府井、深圳銅鑼灣廣場)、房地產(chǎn)巨頭(大連萬達、華潤集團、中糧集團、萬科、世茂集團、香港新世界、和記黃埔和長江實業(yè)等)、海外專業(yè)MALL開發(fā)商(泰國正大、美國的一些基金會)、乃至外資傳統(tǒng)零售集團(美國沃爾瑪、宜家、馬來西亞百盛、法國家樂福、臺灣好又多等)都已經(jīng)在全國各大城市開發(fā)一批摩爾購物中心,或者布局全國連鎖超市經(jīng)營。萬科、保利、世茂集團、中糧集團已經(jīng)不滿足住宅為主業(yè)的經(jīng)營模式,計劃增大商業(yè)份額,營造商業(yè)中心的全國布局。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營特別是購物中心(國內(nèi)在購物中心基礎(chǔ)上加上住宅演變而成的城市綜合體)的經(jīng)營有其特別性,投入高、主要以租金為收益的回款期長、規(guī)劃和管理的復(fù)雜性、風險高等因素增加了開發(fā)經(jīng)營的難度。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,全國專業(yè)做房地產(chǎn)開發(fā)的公司不下45萬家,但主做商業(yè)地產(chǎn)的公司少之又少。國內(nèi)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)卓有成效,風生水起的有;初嘗甜頭,正在大刀闊斧全國布局的有;雄心勃勃表示一展宏圖的有……國內(nèi)比較成功的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式,莫過于大連萬達模式和華潤模式,此外中糧集團的大悅城模式也備受矚目?!叭A潤模式”“中糧模式”是國營企業(yè)推進商業(yè)地產(chǎn)的楷模,大手筆多點布局,全局推動,主要依賴自我整合能力,推進商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的發(fā)展。(一) 萬達模式 商業(yè)訂單模式 中高低端綜合定位商業(yè)地產(chǎn)、百貨、高級酒店、影院,四個產(chǎn)業(yè)共同構(gòu)筑了萬達的商業(yè)帝國(1)商業(yè)地產(chǎn)  商業(yè)地產(chǎn)是萬達集團的第一支柱產(chǎn)業(yè)。 萬達集團已在全國開業(yè)27個萬達廣場、8家五星級酒店,在建項目超過30個。按照王健林公布的計劃,2010年的擴張步伐還會繼續(xù)加快。根據(jù)現(xiàn)有的建設(shè)速度和在談項目,2012年萬達廣場數(shù)量將超過80個,經(jīng)營性物業(yè)持有面積將超過1200萬平方米。(2)高級酒店  高級酒店是萬達集團的支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前已開業(yè)8家五星級酒店,今年將新增7個五星級酒店,2011年將建成15個五星級酒店到,2012年,萬達開業(yè)的五星級酒店將達到45家,成為中國領(lǐng)先的酒店建設(shè)集團。萬千百貨的出生恭逢盛世,秉承萬達集團“勤學(xué)敬業(yè)、志在必得”的企業(yè)精神,萬千百貨致力于成為中國第一流的連鎖百貨集團。之后,再輔于并購等資本運作手段,到2015年,形成門店數(shù)量不少于100家,營業(yè)面積超過300萬平方米,年銷售收入過400億,真正實現(xiàn)全國連鎖經(jīng)營的中國最大的百貨公司之一。2010年將開業(yè)21家影城,新增200塊銀幕,使影城總數(shù)達到71家,銀幕達到600塊,占有全國18%的票房份額,成為亞洲排名第一的院線。從2001年萬達轉(zhuǎn)型專攻商業(yè)地產(chǎn)開始,萬達集團在領(lǐng)跑全國商業(yè)地產(chǎn),造就城市繁榮的同時,也向世人展現(xiàn)了代表未來方向、最具生命力和競爭力的商業(yè)模式,萬達也在這個過程中不斷定義、代表、詮釋著中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向和與市場契合的標準?!叭比f達商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)是萬達集團的第一大支柱產(chǎn)業(yè),經(jīng)過多年的發(fā)展,萬達商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從第一代的單店,第二代的組合店,發(fā)展到目前的第三代城市綜合體。這一代購物廣場的喝點是是地處核心商圈,想空中發(fā)展。這一時期的萬達作品有長春萬達廣場、青島萬達廣場、南京萬達廣場、濟南萬達廣場、南昌萬達廣場、長沙萬達廣場。其特點是地產(chǎn)核心商圈,由幾個單體樓組合成一個項目每個組合店有百貨、超市、電影城、美食廣場、數(shù)碼廣場等六到十種業(yè)態(tài),面積在10萬平方米左右。(3)第三代產(chǎn)品——2006年12月在一個月內(nèi),萬達集團分別在北京、上海、寧波三個城市接連開業(yè)大型商業(yè)廣場,總面積超過80萬平方米左右年租金達8億元,創(chuàng)造了中國商業(yè)地產(chǎn)的一個新記錄。即在第二代的基礎(chǔ)上整合了公寓住宅、商務(wù)辦公、高級酒店、娛樂休閑等業(yè)態(tài)。此后,成都萬達廣場、哈爾濱香坊萬達廣場、先西安萬達廣場又相繼開業(yè),他們的成功運作標志著萬達集團商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已步入成熟階段,亦使萬達集團成為中國真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)“航母”。保證了對萬達廣場經(jīng)營的主動權(quán)。三、保證滿場開業(yè),迅速形成商圈效應(yīng)。上海周浦萬達廣場餐飲娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營面積占比為51%,南京建鄴萬達廣場餐飲娛樂業(yè)態(tài)占比為53%。六、全面維護公共關(guān)系,為商家營造良好的經(jīng)營環(huán)境。注解:所謂“訂單商業(yè)地產(chǎn)”,即項目開發(fā)前,萬達就與多達數(shù)百家國內(nèi)外知名企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。(二) 華潤模式 萬象城40%零售業(yè)+60%餐飲娛樂服務(wù)業(yè) 高端定位 華潤萬象城的商業(yè)地產(chǎn)運營深圳萬象城于2004年12月9日開始營業(yè),當年開業(yè)時所造成的商業(yè)轟動效應(yīng)是前所未有的。杭州萬象城引入泰國中央百貨集團在華首家店—尚泰百貨、備受年輕人追捧的NOVO新概念小百貨店等新業(yè)態(tài)。業(yè)內(nèi)專家分析,萬象城的物業(yè)類型與傳統(tǒng)的百貨店截然不同,傳統(tǒng)的百貨店90%以上是零售,但萬象城組合中40%是零售,20%是餐飲,20%是休閑娛樂,還有20%是大型運動、家具用品、銀行、沖洗店等業(yè)態(tài)。華潤萬家高管在2010年表示,歡樂頌是華潤萬家未來重點擴張的新業(yè)態(tài),目前已在全國包括無錫、海口、哈爾濱、珠海、成都、合肥等多個一、二線城市正式啟動。業(yè)內(nèi)人士認為,這或許標志著華潤萬家這一國內(nèi)零售龍頭企業(yè)正式進軍商業(yè)地產(chǎn)。與萬達的購物中心大幅招募外來品牌入駐不同,“歡樂頌”內(nèi)60%的體量將由華潤旗下業(yè)態(tài)以及緊密合作品牌實行一級控制,余下40%則由外來品牌入駐。(三) 中糧模式 大悅城小型店中店、租金+流水 復(fù)制“大悅城”品牌 實施戰(zhàn)略性擴張萬達集團董事長王健林在談及商業(yè)地產(chǎn)競爭時說,他防備的兩個國內(nèi)對手是兩家大央企:華潤和中糧。已經(jīng)開業(yè)的有北京西單大悅城、北京朝陽大悅城、沈陽大悅城、天津大悅城、上海大悅城預(yù)計2011年開業(yè)。而在不久前,“大悅城家族”的數(shù)量還是6~8個。中糧集團副總裁史焯煒近日在上海接受記者采訪時表示,中糧商業(yè)地產(chǎn)以環(huán)渤海都市圈為核心,輻射東北與西南,拓展長三角、珠三角的全國布局正在顯現(xiàn)。與此同時,打包商業(yè)地產(chǎn)上市的計劃不久將會成為現(xiàn)實。在長三角區(qū)域,將視時機選擇類似杭州這樣有消費活力和消費潛力的城市進行項目拓展?!〈髳偝堑慕?jīng)營模式“全服務(wù)鏈城市綜合體”關(guān)于大悅城,可以說是過去兩年來中國最成功的商業(yè)零售公司。它吸引了234個品牌,其中46個品牌是首次進入北京市場,另外58個品牌選擇其作為進入西單商圈的第一站。大悅城的“全服務(wù)鏈城市綜合體”,可以看作是其在中國累世雄心的最好宣言:把購物、餐飲、娛樂、辦公、居住、展覽、會議等城市生活的若干功能在空間上進行祝賀,形成針對目標客戶的全服務(wù)鏈,在各個部分間建立一種相互依存、相互補益的關(guān)系,從而想成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。而中糧的“全服務(wù)鏈城市綜合體”將以“大悅城”為品牌進行全國復(fù)制,計劃將來規(guī)模達到集團總資產(chǎn)的30%。大悅城正在實現(xiàn)購物中心的百貨化,采用租金+流水的租金策略,有15%的客戶以提成租金交付。在中糧集團副總裁史焯煒看來,大悅城成功的核心要素是八個字“時尚、年輕、潮流、品位”。  謀求地產(chǎn)板塊整合上市 掘金資本市場  中糧集團高層多次表示,從集團發(fā)展戰(zhàn)略的整體考慮,整合旗下現(xiàn)有地產(chǎn)、商業(yè)、旅游、酒店業(yè)務(wù)實現(xiàn)整體上市已經(jīng)是無疑的事情。其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中于以住宅為主業(yè)的中糧地產(chǎn)、運營商業(yè)地產(chǎn)大悅城品牌的中糧置業(yè)、以酒店為主業(yè)的酒店事業(yè)部,以及以亞龍灣國家旅游區(qū)為主的中糧海南地產(chǎn)。發(fā)展商業(yè)地產(chǎn),每個地產(chǎn)商都有自己不同的考慮,像中糧地產(chǎn)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是從‘城市綜合體’對社會需求的需要、有巨大的市場潛力考慮的,另外,隨著人們生活水平的提高、消費理念的變化,城市綜合體呼之欲出?!薄 I(yè)內(nèi)人士分析,如果中糧集團對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合選擇A+H的方式,即保留內(nèi)地A股中糧地產(chǎn)的上市公司地位,同時,將統(tǒng)一整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺,在香港進行上市融資?! ∮匈Y料顯示,截至目前,中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊總資產(chǎn)累積達400多億元。”西南證券地產(chǎn)分析師認為。(四)其它一線地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)布局萬科 增加商業(yè)地產(chǎn)投資比例 (1)轉(zhuǎn)變投資比例為了進軍商業(yè)地產(chǎn),郁亮團隊對萬科的管理模式、業(yè)務(wù)模式進行了系列調(diào)整。不同城市所需要的產(chǎn)品業(yè)態(tài)不同,需要制定不同的發(fā)展策略。對于商業(yè)地產(chǎn)和住宅理想比例,郁亮認為,一九的比例過于單薄,三七顯然太多,二八是最合適的。2010年3月26日,萬科就在東莞長安以溢出底價一倍的高價拿下75653平米的地塊。4月8日,現(xiàn)實曲江新區(qū)管委會在當?shù)嘏e辦的中國東西部合作與貿(mào)易洽談會上宣稱,萬科將在曲江“開發(fā)總投資額80億,建設(shè)占地4872畝的集商務(wù)辦公,酒店公寓,現(xiàn)代物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為特征的國際會展產(chǎn)業(yè)園區(qū)。劉說,今年年底,除上海6萬平米的寫字樓項目上市外,萬科還將在全國開工15萬平米的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)。萬科在浦東銅山街的酒店項目及七寶大型購物中心項目的環(huán)評公示被披露。該項目將被規(guī)劃建設(shè)為“建設(shè)一個包括商場、影院及餐飲、展示等服務(wù),并能提供購物、休閑娛樂、文化教育等全方位”一站式“服務(wù)的大型購物中心。26宗土地當中,僅四幅為純住宅用地,其余22宗偉商住兩用及純商業(yè)地塊支付的低價約173億元。保利地產(chǎn)年報顯示,115個在建擬建項目中,包括綜合體,寫字樓,商住,商業(yè)等類別在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項目,不下15個。必然廣州保利中心、廣州保利中環(huán)廣場、南海水城、成都保利國際廣場和廣州保利世界貿(mào)易中心這幾個項目加起來,計劃總投資就接近100億元。(2)保利地產(chǎn)商業(yè)之路初戰(zhàn)告捷保利地產(chǎn)向商業(yè)項目擴張的路線圖越來越清晰。這位地產(chǎn)界龍頭在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面大顯后來居上之勢,欲在未來三年內(nèi)將自營商業(yè)規(guī)模增至300萬平米。這個被稱為“城中之城”的綜合體,是目前華南地區(qū)最大的水景購物中心,建筑面積達16萬平米。進駐的商家從品類組合、功能布局到品牌檔次都引領(lǐng)著佛山未來商業(yè)的發(fā)展方向,品牌陣容及經(jīng)營規(guī)劃也將全面超越佛山現(xiàn)有商場。其中,去年“五一”及端午節(jié)期間,日人流量都突破了30萬人次。而廣佛RBD的形成、廣佛地鐵的通車以及周邊重大項目的落成,還有望成為這個城市綜合體帶來更大的商機。其中,在佛山除保利水城以外,還擁有總建筑面積超過百萬平方米的保利東平新城項目;在廣州就有保利中環(huán)廣場、珠江新城保利中心、保利V座等,而中環(huán)廣場就欲配套打造一個高端的商業(yè)購物中心;去年,保利地產(chǎn)還獲得琶洲城中村改造項目?!翱v觀國際大型地產(chǎn)公司的發(fā)展,到后期都有定的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè),這樣住宅的銷售可以加速資金的回籠,而商業(yè)物業(yè)的持有則是一種穩(wěn)定的發(fā)展,對公司抗風險有一定的好處。事實上,目前包括萬科、萬達、華潤在內(nèi)的地產(chǎn)界大佬們都早已扎堆商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,而保利地產(chǎn)起步相對較晚,該公司高層表示保利地產(chǎn)涵蓋的商業(yè)物業(yè)形態(tài)更齊全,已形成了重點大招城市地標,全面發(fā)展涵蓋商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店、會展、劇院、高端體育休閑等多元化優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營格局。有足夠的資金流做保障后,打造全國性的商業(yè)經(jīng)營和管理平臺就是保利地產(chǎn)進一步整合商業(yè)物業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略趨勢。據(jù)悉,所謂的“長三角高鐵沿線城市”將包括如蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江、南京等城市。這樣的戰(zhàn)略,金地已經(jīng)在拿地上有所體現(xiàn)。八、 某商業(yè)地產(chǎn)分析(一) 某住宅市場受政策影響較大某作為國內(nèi)二線城市來說有點言過其實,實際上,根據(jù)其人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、經(jīng)濟實力等綜合因素考量更接近于三線城市。再則,某市地處廣西中部地區(qū),輻射能力較強,有能力吸引大部廣西的消費能力。不少高檔樓盤,熱點片區(qū)的樓盤,如中國東盟商務(wù)區(qū)、鳳嶺南北等很多樓盤的發(fā)展仰仗于區(qū)內(nèi)外投資的推高。同樣是房地產(chǎn)市場投資,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展卻顯現(xiàn)出一種波瀾不驚、熠熠生輝的局面。萬達廣場屬于萬達商業(yè)地產(chǎn)的第二代產(chǎn)品,即屬于組合店模式的商業(yè)形式。從區(qū)位布局來看,朝陽路一線分別是萬達廣場D座,A座。C座是世華家電數(shù)碼城,整合了多家知名電子產(chǎn)品商家;B座沿街為餐飲店,內(nèi)側(cè)一層為婚紗攝影、服裝連鎖店,二三層是萬達影院。某萬達廣場直到現(xiàn)在仍是某業(yè)態(tài)最豐富、理念最先進、整合最全面的商業(yè)廣場,又處在傳統(tǒng)商業(yè)中心地帶,所以,某萬達廣場從開業(yè)至今都是某市場經(jīng)營最成功的商業(yè)地產(chǎn)。不管怎么說,萬達廣場仍舊是迄今為止最為成功的商業(yè)地產(chǎn)。甲級寫字樓為其主要業(yè)態(tài),此外整合了沃爾瑪超市、巴黎春天百貨、香榭里酒店、百老匯院線、健身娛樂休閑中心、飲食等業(yè)態(tài)。開業(yè)以來,其商業(yè)組合不斷完善,經(jīng)營狀況不
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