【正文】 ............................................. 41 一、項(xiàng)目概況 地理位置 項(xiàng)目處于 杭州市余杭區(qū)臨平藕花洲大街與迎賓路交叉口西南面，緊鄰城市主干道藕花洲大街和迎賓路。 臨平為余杭區(qū)區(qū)政府所在地，為余杭區(qū)政治、商業(yè)、文化等中心。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ? 總占地： 畝（ 15199 ㎡ ） ? 容積率： ≦ ? 建筑覆蓋率： ≦ 75% ? 綠化率： ≧ 15％ ? 限高： 35 米 土地描述 土地拆遷已完成。地塊交通便利，緊鄰臨平城市交通主干道：迎賓路與藕花洲大街。 層高 為 米，地下室 6447 ㎡ 。 負(fù)一層面積 6447 ㎡ ，設(shè)置 138 個(gè)車位 及自行車庫 。 二層面積 10966 ㎡ ，其中沃爾瑪7264 ㎡ ，商場 3703 ㎡ 。 四層面積 9426 ㎡ ， 以餐飲與娛樂業(yè)態(tài)為主，具體面積劃分及功能分布根據(jù)后期招商進(jìn)一步細(xì)化 。 目前臨平城區(qū)內(nèi)主要有兩大商圈組成，即北大街－九曲營路商業(yè)街區(qū)和人民路－迎賓大道－世紀(jì)大道商業(yè)街區(qū) （“世紀(jì)商圈”） ，而臨丁路－天都城商業(yè)街區(qū)和杭州臨平工業(yè)區(qū)商務(wù)中心處于臨平近郊。 、市場現(xiàn)狀 臨平作為 杭州 余杭區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，水陸交通發(fā)達(dá)，各項(xiàng)配套設(shè)施 齊全。規(guī)劃中臨平以老城區(qū)為中心，南苑商貿(mào)城和余杭 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為發(fā)展兩翼，加快南部居住娛樂區(qū)、中部商業(yè)貿(mào)易區(qū)、北部工業(yè)科技區(qū)開發(fā)建設(shè)。 、市場小結(jié) ? 臨平地處杭州以北，與杭州市區(qū)相距 20 多分鐘車程 ， 部分 高端 及特色 商業(yè)消費(fèi)外流 ，為本案提供市場機(jī)會點(diǎn) ； ? 臨平城區(qū)人口 20 萬左右，對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)吸引 力大，亦為本案市場機(jī)會點(diǎn) ； ? 城市整體商業(yè)檔次與杭州市區(qū)、蕭山城區(qū)相比較低 ，對高端、特色商業(yè)存在較大需求，為本案市場機(jī)會點(diǎn) ； ? 商 業(yè)品牌以國內(nèi)三線品牌為代表，與杭州市區(qū)、蕭山城區(qū)相比亦差距較大 ，對中高端、特色品牌存在市場需求，存在市場機(jī)會點(diǎn) 。商業(yè)中心圈商鋪出租率高，非商業(yè)中心圈部分區(qū)域出租率較低。 區(qū)域： 商業(yè)集中區(qū)域?yàn)槲鞔蠼致房谥辆徘鸂I路口這一段。天 ，根據(jù)店鋪面積變化，租金單價(jià)不同，在一般情況下，單鋪面積越小，租金單價(jià)越高。 層數(shù)：基本以一層為主，部分 2 層。九曲營步行街全長約 400 米 左右。 租賃價(jià)格：九曲營步行街 均價(jià) 7 元 /㎡ 天區(qū)間 。 層數(shù)：步行街一層商鋪，小商鋪市場獨(dú)立二層商鋪。天；而 1 層商鋪的租金價(jià)格為 元 /㎡ 未經(jīng)營的后街：為 1 層商鋪，租金價(jià)格為 ―― 元 /㎡ 購物中心： 每年 月調(diào)整品牌， 20％的扣點(diǎn)、 2％的廣告費(fèi)用，根據(jù)購物中心的單位面積營業(yè)額 （根據(jù)年總營業(yè)額與總營業(yè)面積的比值計(jì)算） ，可計(jì)算租金水平相當(dāng)于9 元 /㎡ 中都步行業(yè)態(tài)分布74%3%5%5%13%服裝、服飾百貨店餐飲酒吧、棋牌、茶樓、咖啡其它 2 樓超市出口： 出口內(nèi)：約 17 元 /㎡ 出口外：約 30 元 /㎡ ? 利群購物中心 購物中心： 同樣 20％的扣點(diǎn)、 2％的廣告費(fèi)用，根據(jù)利群購物中心的單位面積營業(yè)額，可計(jì)算租金水平相當(dāng)于 5 元 /㎡ 、 專業(yè)市場調(diào)查 臨平地區(qū)現(xiàn)已形成以江南家居商貿(mào)基地等為龍頭的專業(yè)市場，但由于開發(fā)時(shí)間較晚，大多數(shù)項(xiàng)目的建設(shè)及配套設(shè)施還并不完善，檔次有待提升。經(jīng)現(xiàn)場考察， 1 層、2 層鋪位已滿， 3 層約 25%空置。 ? 江南家居廣告布置范圍較廣，基本覆蓋整個(gè)臨平（余杭）地區(qū)，并輻射周邊，如桐鄉(xiāng)、海寧的部分市鎮(zhèn)。 ? 江南家居有直 通臨平城區(qū)的 7 輛免費(fèi)接送車，周邊道路無公交線路，從臨平城區(qū)至江南家居出租車費(fèi)用 10 元。江南家 居內(nèi)銷售人員反映，平時(shí)基本無顧客，周末的銷售情況稍好。 總攤位數(shù)： 1399 個(gè) 鋪位租金： 樓層 經(jīng)營類別 面積（㎡） 主力鋪位面積（㎡） 租金（元 /㎡ *月） F1 布藝、窗簾、布料 12021 150 35 左右 F2 家居用品 11000 150200 20 F3 辦公用品 9000 200250 路況：雙向四車道 停車場：無（車輛多停在布藝城中廊或周邊路旁） 公交線路： K9 、 K12 商場定位：中低檔 經(jīng)緯宜居零售兼批發(fā)，世茂布藝城則以批發(fā)為主。經(jīng)緯宜居位于臨平城區(qū)和開發(fā)區(qū)之間，地理位置比較優(yōu)越，交通方便，但商場內(nèi)客流很少，店鋪 多不景氣，部分鋪位已經(jīng)撤場。經(jīng)緯宜居現(xiàn)場考察時(shí)間為 2021 年 6 月 8 日周三 14:00 左右。 商貿(mào)基地規(guī)劃共分三期，江南家居城、五金機(jī)電城為一期工程，五金機(jī)電城共 14 棟獨(dú)立三層小樓；除五金機(jī)電外，規(guī)劃中還有物流基地、酒店等項(xiàng)目；項(xiàng)目二期動工時(shí)間為 2021 年 7 月。市場內(nèi)商品定位較低，消費(fèi)者多為普通工薪階層及外來打工一族。 位置：九曲營街入口 物業(yè)類型：內(nèi)鋪、住宅 面積： 30000 ㎡ 年銷售總額： 7600 萬元 攤位數(shù)： 1000 個(gè) 租金 125 元 /㎡ *月 定位：小商品市場 ? 家電賣場 （ 1）偉鵬家電 位于北大街東側(cè)街邊商鋪，交通較便利，店內(nèi)家電種類較為齊全，在臨平地區(qū)具有較高的知名度。 營業(yè)面積： 2021 ㎡，共 2 層 （ 2）永樂家電 永樂家電位于北大街與九曲營步行街交匯處，且在兩條街上都有入口，地理位置優(yōu)越。由于是電器零售品牌企業(yè)，并且價(jià)格有一定優(yōu)勢 ， 營業(yè)狀況較偉鵬要好。永樂的進(jìn)駐使這一情況有所改觀， 2021 年永樂家電臨平店的銷售額為 2513 萬元。根據(jù)《 2021 年余杭統(tǒng)計(jì)年鑒》統(tǒng)計(jì)，截至 2021 年，余杭城鎮(zhèn)私營餐飲企業(yè)共 67 家，而個(gè)體餐飲共 2265 戶，同期開業(yè)為 663 戶，發(fā)展速度極快。而肯德基、麥當(dāng)勞等西式洋快餐等由于對于人流的依托均分布于繁華的北大街上。 （ 3）大型餐飲規(guī)模較小、數(shù)量少、停車不足、分散分布 從市場調(diào)查來看，城北通往經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)的道路邊分布有新悅來美食廣場、兆豐餐飲等大型獨(dú)立餐飲店，同 時(shí)人民廣場周邊有幾家較大的餐飲店，而大型餐飲設(shè)施的單個(gè)總體規(guī)模 小， 數(shù)量少 ， 分散 分布。 （ 5）中高檔餐飲主要以高檔賓館餐飲為主 作為商務(wù)餐飲、企業(yè)接待等高檔餐飲，目前臨平較少，主要集中的一些高檔賓館內(nèi)，如余杭大廈為臨平最為高檔的酒店，其餐飲為臨平多數(shù)企業(yè)接待賓客的常去地點(diǎn)，而臨平大廈具有可容納 800 人就餐 。 （ 6）中高檔餐飲依附于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)及臨近的許村等客戶消費(fèi) 臨平中低檔餐飲主要消費(fèi)群為市區(qū)內(nèi)常住居民，而中高檔餐飲消費(fèi)者主要來自于市區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)及臨近經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、企業(yè)較多的海寧許村、崇賢等鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。 建議針對后一部分餐飲，考慮杭州知名大眾 或特色 餐飲品牌，走高性價(jià)比餐飲，以 規(guī)模 餐飲的規(guī)模取勝 ，例如美食街方式 、大餐飲等方式 。 臨平休閑娛樂業(yè)態(tài)主要由咖啡、茶樓、浴場、足浴及零星的酒吧、夜總會組成，行業(yè)整體較為落后。 因此，從整個(gè) 20 萬固定 城區(qū) 人口規(guī)模的城區(qū)來看，此類消費(fèi)市場前景仍然具有極大的市場。 由此可見，市中心目前休閑娛樂設(shè)施的匱乏，作為一個(gè)副城的中心商圈，休閑娛樂設(shè)施隨著商業(yè)發(fā)展 必 將增加。 （ 3）城市 休閑娛樂業(yè)態(tài)較多集中在人民廣場周邊 對于城市生活中經(jīng)常光顧的茶樓、咖啡、酒吧、夜總 會、足浴等休閑娛樂在臨平多數(shù)集中于人民廣場－人民路－余杭大廈一帶，如明典咖啡、卡帝亞夜總會、巴黎國際俱樂部、百％百咖啡、卡帝亞酒吧、珊娜娜足浴等，此類消費(fèi)以中檔消費(fèi)為主。而本項(xiàng)目與核心商圈步行約 5～ 10 分鐘距離，能很好的補(bǔ)充市中心此類業(yè)態(tài)的不足； （ 2）利用城市業(yè)態(tài)缺乏的空白點(diǎn)，早日招商，引進(jìn)具有市場潛力的大型 KTV、量販 KTV 具有很好的吸引人氣作用； （ 3）本項(xiàng)目北面良好的遠(yuǎn)眺景觀資源具有區(qū)別于人 民廣場周邊休閑娛樂場所環(huán)境的巨大優(yōu)勢，具有發(fā)展現(xiàn)代休閑娛樂行業(yè)的先天環(huán)境優(yōu)勢； （ 4）在臨平工作、居住的公務(wù)員、企業(yè)辦公人員及項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企業(yè)辦公人員將構(gòu)成大眾休閑娛樂的大量人流。 臨平寫字樓為近兩年出現(xiàn)的新的建筑形式，市場開發(fā)兩較小，目前僅有中都大廈與美亞大廈為純寫字樓項(xiàng)目。一是臨平本地企業(yè)基本上均為工業(yè)企業(yè)，具有企業(yè)辦公大樓，無需租賃其它辦公場所；二是距離杭州太近，若需要將辦公業(yè)務(wù)或者總部等轉(zhuǎn)移至純辦公樓宇中，基本上以選擇杭州市區(qū)辦公樓為主；三是本地一些小型的公司、辦事處等多數(shù)選擇市中心商住樓作為辦公物業(yè)，節(jié)省開支。 （ 4）寫字樓空置率較高 從中都的寫字樓 實(shí)際調(diào)查來看，目前除了中都公司自身使用兩層外，約 50％為空置，入住企業(yè)約在 20 家左右，總體空置率較高。 （ 6）市場不具有發(fā)展寫字樓的先天產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 根據(jù)臨平的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，主要紡織服裝、機(jī)械電子、食品飲料、生物制藥、汽車配件、建筑材料、包裝等為主要產(chǎn)業(yè)，大多數(shù)屬于工業(yè)性企業(yè)。市場不具有寫字樓開發(fā)的先天產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。美亞大廈是一幢集金融、餐飲、商務(wù)辦公于一身的高檔商務(wù)大廈。 裙房一至三層：大型零售商業(yè)用房 裙房四層：大型餐飲用房 裙房一至二層（朝南沿世紀(jì)大道）部分：銀行用房 主樓五至二十四層：高檔商務(wù)辦公用房。 空調(diào)：整幢大樓均采用全中央空調(diào)系統(tǒng)加新風(fēng)系統(tǒng)。 通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：語音、數(shù)字、圖文傳輸系統(tǒng)布置到每層主要部位，完全滿足現(xiàn)代辦公智能化的需要。 價(jià)格：未開盤，待定 。項(xiàng)目于 2021 年全面竣工 ,作為杭州臨平的城 市改造工程 ,中都廣場憑借其優(yōu)越的地理位置、龐大的規(guī)模、恢弘的氣勢成為杭州臨平的主要建筑物之一。 租金： 元 / m2 天 售價(jià)：均價(jià) 5000 元 / m2 物業(yè)費(fèi)： 3 元 / m2 月 、地塊周邊租金水平 地塊周邊有主要參考價(jià)值的商鋪位于藕花洲大街與與迎賓路交叉口、藕花洲大街靠近地塊位置以及與 地塊相距不遠(yuǎn)的府前路等位置。天） 備注 地塊緊鄰交叉路口 150 2 緊鄰地塊路口 藕花洲大街 70 1 靠近迎賓路口 府前路 1 175 2 府前路 2 210 2 按照租金價(jià)格 1 層： 2 層＝ 2： 1 比例計(jì)算，則地塊周邊 1 層商鋪?zhàn)饨鹚綖?元 /㎡ 天區(qū)間 。天區(qū) 間內(nèi)，項(xiàng)目內(nèi)步行街租賃價(jià)格為 元 /㎡ 天區(qū)間。天。天， 相對本案預(yù)期價(jià)格相對較低。本案商業(yè)與臨平商業(yè)中心圈對投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者的吸引力比較， 將直接反映 本案的租賃價(jià)格水平與商業(yè)中心圈的價(jià)格比值。水景城 城南 2 7400 九曲營路步行街 靠近北大街 1 30000 較好位置 桂花城一期 人民大道 1 層 11000 2 層 800010000 2