【正文】 .................................................................................. 18 整體策略 ................................................................................................................................ 19 招商手段 ................................................................................................................................ 20 項(xiàng)目經(jīng)營模式（文化部分） ........................................................................................................... 21 招商計(jì)劃 ....................................................................................................................................... 21 配套改進(jìn)計(jì)劃 ................................................................................................................................ 22 財(cái)務(wù)計(jì)劃 ....................................................................................................................................... 22 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 2 頁 濱州地區(qū)基本情況 山東省委、省政府提出構(gòu)建 “一體兩翼 ”發(fā)展格局和加快建設(shè)黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，濱州處在 “兩翼 ”中的北翼中心位置，是黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心區(qū)域，開發(fā)潛力巨大；環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的快速崛起，濱州已成為山東對接天津?yàn)I海新區(qū)的橋頭堡和天津?yàn)I海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)協(xié)作基地。 “北海新區(qū) ”建設(shè)拉開大幕，將成為新的亮點(diǎn)。 國家和省的戰(zhàn)略決策，將有利于濱州市發(fā)展戰(zhàn)略上實(shí)現(xiàn) “南融 ”即融入山東半島城市群和濟(jì)南城市圈、 “北接 ”即接軌天津北海新區(qū)和 “中建 ”即建設(shè)黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)園區(qū)。發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，促進(jìn)城鄉(xiāng)、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)與社會、人與自然的協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市化的互動。濱州要 充分利用豐富的土地資源，努力打造具有區(qū)域特色的城市品牌，打造花園式城市和宜居城市。 中投顧問提示：一季度濱州市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 836661 萬元，同比增加 125009 萬元， 扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長 %。主要呈現(xiàn)出消費(fèi)升級類商品大幅增長、農(nóng)村市場潛力巨大等主要市場運(yùn)行特點(diǎn)。 據(jù)了解，一季度，濱州市各縣及縣以上城鎮(zhèn)消費(fèi)市場實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額 532219 萬元，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長 %。農(nóng)村市場在擴(kuò)大內(nèi)需、刺激消費(fèi)方面的巨大潛能將得到進(jìn)一步發(fā)揮。零售額同比增加了 萬元，占全市社會零售總額增量的比重達(dá)到 75%。批零住餐 增勢強(qiáng)勁消費(fèi)升級成效明顯 一季度，濱州市限額以上批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額 萬元，同比增長 %，占全市社會消費(fèi)品零售總額的比重 %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。 此外，一季度，基本生活必需品如糧油食品飲料、煙酒類共實(shí)現(xiàn)零售額 萬元，同比增長 34%，衣著類實(shí)現(xiàn)零售額 萬元 ，同比增長 %。時(shí)尚消費(fèi)品，如黃金珠寶類，實(shí)現(xiàn) 零售 額 萬元，同比增長 36%，化妝品類同比增長 %。 根據(jù)《 濱州市城市總體規(guī)劃 (20212020 年 )》“ 交通引導(dǎo)、市場運(yùn)作”項(xiàng)下“通過道路和交通設(shè)施建設(shè)，大力發(fā)展公共交通，形成城際、區(qū)際、城鄉(xiāng)間的安全、快速、便捷的交通聯(lián)系；根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和功能布局的要求，拓展城市發(fā)展空間，形成城市合理的空間布局。 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 3 頁 本經(jīng)營計(jì)劃要達(dá)到的目的為： 向本區(qū)域和周邊城鎮(zhèn)地區(qū)，滿足居民綜合消費(fèi)需求，提升城鎮(zhèn)居民生活品質(zhì)，形成 時(shí)尚、 便利、安全、舒適的城鎮(zhèn)生活中心?！笔?山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院制訂《 濱州市城市總體規(guī)劃 (20212020)》 核心思想。 運(yùn)營資料 本項(xiàng)目共用設(shè)計(jì) 商業(yè)轉(zhuǎn)型項(xiàng)目 面積共計(jì) 14000 平方米。 項(xiàng)目 設(shè)計(jì) 業(yè)態(tài) 百加百商業(yè)中心 業(yè)態(tài)組合方案 (1) 主力百貨店 主力百貨店為燕莎友誼商城、 或三和 百貨以及君太百貨 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 4 頁 圖 556 燕莎友誼百貨 圖 557 貴友大廈 （ 2） 小 型超市 小 型超市： 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 5 頁 （ 3）專業(yè)店 專業(yè)店在 百加百商業(yè)中心 占據(jù)重要位置， 山東濱州百加百商業(yè)中心 引進(jìn) 三陽 電器和家居超市。 百加百商業(yè)中心 吸引人流主要靠兩方面：第一要有清晰的具有吸引力的主題， 百加百商業(yè)中心缺乏明確的主題。在集客能力方面 百加百商業(yè)中心 也不是很強(qiáng)。例如我們可以引進(jìn)一流的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，對零散的商鋪從業(yè)人員進(jìn)行嚴(yán)格的培訓(xùn)，活躍整個(gè) 百加百商業(yè)中心 的經(jīng)營氣氛。 （ 5）文化娛樂： 文化休閑廣場 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 10 頁 咖啡廳與網(wǎng)絡(luò) 蘇州刺繡 與 藝術(shù)品 室內(nèi)樂園 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 11 頁 兒童業(yè)態(tài)的啟發(fā) 親子園 兒 童玩具店 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 12 頁 百貨兒童商品陳列 山東濱州百加百商業(yè)中心 要 在業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)方面下功夫，借鑒 先進(jìn) 的 商業(yè)中心 業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)。 由于剛剛開始，缺乏經(jīng)驗(yàn)：負(fù)責(zé)商業(yè)規(guī)劃的主要是 本地 的經(jīng)營人才，對大型 百加百商業(yè)中心 業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)敏感度不夠，在業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)中對主力店的經(jīng)營能力，特別是對吸引顧客目標(biāo)人群方面不夠清晰。 筆者實(shí)地考察了 山東濱州百加百商業(yè)中心 ，同時(shí)考察了 同業(yè)現(xiàn)場 ，通過對比發(fā)現(xiàn) 特定情況下 百貨吸引人流量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于 純粹超市和菜市場 ，商城定位比較高檔，因此要成功經(jīng)營必須引進(jìn)吸引人流量較大的百貨。 通過對比分析得知，強(qiáng)勢品牌超市輻射半徑遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般品牌超市，因此，在 百加百商業(yè)中心 招商過程中，我們要采取適當(dāng)?shù)淖饨鸩呗?，局部要有所舍棄? 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 13 頁 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 a) 隨著項(xiàng)目整體 城市 的增值， 人口基數(shù)開始逐步增加。 城市分析 資料 1. 04~05 年 城市人口 自然增長率為 ‰ ，在 30 萬 左右 ，常住人口 20 萬 左右 2. 04 年 消費(fèi)品市場更趨活躍。其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，增