【正文】 以上信息來源：市統(tǒng)計局 分析 1. 人口流動性較弱 2. 商鋪數(shù)量密集 3. 房地產(chǎn)投資 （住房、 商鋪） 成負增長 4. 休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)達，本地居民習慣休閑購物 5. 長期以來形成的以雕像廣場為中心的購物、娛樂休閑、餐飲為一體的商業(yè)中心 說明 1. 城市收入穩(wěn)步增加，消費力上漲 2. 本地房地產(chǎn)出現(xiàn)負增長局面主要受人口數(shù)量限制 3. 市民消費習慣固定 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉型租賃計劃書 作者 ：世界支點城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 14 頁 SWOT 分析 項目地理位置 Strength（優(yōu)勢） 1. 政府優(yōu)勢：當?shù)卣幕a(chǎn)業(yè)的重點項目 2. 地塊優(yōu)勢：居住人口最多，離傳統(tǒng)商業(yè)中心僅一街之隔，有利于人氣的培養(yǎng) 3. 項目規(guī)模：有利于綜合競爭力的形成 4. 整合營銷：當?shù)厝鄙傩蓍e產(chǎn)業(yè)，而項目體量足以支持多個休閑產(chǎn)業(yè)的形成 Weakness（劣勢） 1. 區(qū)位劣 勢： 項目所在地位于老 城區(qū)， 但 項目周邊人氣目前還不是很旺，商業(yè)氛圍不佳， 現(xiàn)有商業(yè)中心與項目相隔上大南街 ， 卻并沒有給項目帶來有效的人氣聚集效應 2. 道路交通： 目前項目周邊僅南街有一定的人流量；北街的商業(yè)氣氛被阻隔，難以沿展到項目。 營銷 目標 ① 實現(xiàn)招商 70%以上 ② 人流量平均 3000人 /天以上 ③ 拉動資產(chǎn)價值均價達 4200元 /㎡ 項目定位 “ 文化休閑 百加百商業(yè)中心 ” 1. 第三產(chǎn)業(yè)概念及其 發(fā)展、特點 概念 第三產(chǎn)業(yè)是除第一、第二產(chǎn)業(yè)外的其他行業(yè)，亦稱服務業(yè) ， 包括生產(chǎn)服務和生活服務兩個方面， 是生產(chǎn)力提高和社會進步的必然結果，其發(fā)展水平已經(jīng)成為衡量國家和地區(qū)發(fā)展水平、現(xiàn)代化程度的重要標志。 c) 未來 第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為城市經(jīng)濟增長的支柱 ，如 北京、上海、石家莊、長沙等城市第三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重分別達到 %、 %、 %和 %。 市場 定位 市的構成：地區(qū)消費市場 、旅游人口、書畫愛好者以及培訓機構 場的構成：外來貿(mào)易與本地貿(mào)易想結合 業(yè)態(tài)規(guī)劃 再根據(jù)滿足條件的產(chǎn)業(yè)開店策略，我們確定如下產(chǎn)業(yè)結構 休閑 服務 類經(jīng)營者開店策略 休 閑服務行業(yè)在選擇口岸時主要考慮的因素有：具備地域優(yōu)勢 和休閑娛樂比較集中、配備充足的車位、 良好的經(jīng)營環(huán)境，產(chǎn)業(yè)氣氛充足 。 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉型租賃計劃書 作者 ：世界支點城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 16 頁 書畫 經(jīng)營 者開店策略 書畫行業(yè)在選 擇口岸時主要考慮的因素有：文化背景、市場影響力、交易市場是否成熟、市場區(qū)域購買力、市場組織能力以及銷售通路是否完善 書畫行業(yè)對商鋪的要求主要有：便于作品陳列、 規(guī)模性和整體性三方面 文化教育經(jīng)營者開店策略 文化教育行業(yè)在選擇口岸時主要考慮的因素有：社區(qū)與選址的交通情況、區(qū)域內(nèi)學校數(shù)量、租金價格 、 家庭休閑較集中便于實地宣傳 文化教育行業(yè)對商鋪的要求主要有： 面積符合要求、租金便宜、相對 安靜 具體業(yè)態(tài)分布 以中心 廣場分割 出兩個業(yè)態(tài)區(qū) （ 休閑 商業(yè)相結合 、產(chǎn)業(yè)融入文化 ） ，帶來多重享受。 投資者 是項目銷售的關鍵，商業(yè) 物業(yè)成功銷售的前提是要給投資者創(chuàng)造良好的投資機會，協(xié)助投資者規(guī)避投資風險，取得合理的投資回報。 消費者 是商業(yè)物業(yè)的最終消費對象，商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)營商品與服務的最終消費者。 模式優(yōu)劣勢分析 1．產(chǎn)權式經(jīng)營模式的優(yōu)劣勢：此經(jīng)營模式開發(fā)企業(yè)投資回收較快，風險較低，操作簡單，追求短期利益；但是由于產(chǎn)權分散，不便后期商業(yè)管理，缺乏長期收益最大化的能力。 第一步：蓄勢階段，自主經(jīng)營的第二種模式，實現(xiàn)資產(chǎn)增值 第二部：銷售階段，自主經(jīng)營的第一種模式 ，強化項目整體品牌；結合產(chǎn)權經(jīng)營。 3． 媒介策略 （附件，媒介計劃） 訴求對象： 具有擴張意圖的個體商戶、連鎖品牌經(jīng)營者及有意識開店的潛在投資者 對象特征：① 具備一定抗風險能力的經(jīng)濟基礎 ② 具有冒險精神，對現(xiàn)有收入不滿意 ③ 本身有投資經(jīng)驗或具有這方面的人際關系 ④ 具有某行業(yè)的工作經(jīng)驗或人際關系 對象行為分析：開店基礎是對某行業(yè)的了解；開店目的明確，經(jīng)營場所的選擇和前期投入是 考慮的重點 ，特別是有意識開店的首次投資者，他們對初期投入十分重視 ；人際關系較廣，對信息收集的渠道和范圍也相對較廣。 優(yōu)惠政策折扣限于第一年 總租金 ，折扣后不享受重復優(yōu)惠。 工作計劃 （如圖） 時間 完成事件 ～ 市消費力、方向、需求及城市屬性調(diào)查報告 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉型租賃計劃書 作者 ：世界支點城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 21 頁 招商手 冊 蓄勢 期廣告發(fā)布 布置休閑設施 ～ 導入 期媒介宣傳 宣傳范圍內(nèi)效果評估，吸引力、意見等 ～ 根據(jù)情況 調(diào)整策略 現(xiàn)場布置，主題氣氛營造 強銷期 介宣傳 品牌推廣活動 活動 ～ 次年 元旦狂歡夜活動 入住商家溝通 目標商家意向數(shù)量達到要求，總體招商 50% ～ 春節(jié) 目標商家招商基本完成，商鋪入住率達到 70%以上 試營業(yè) 結束 廣告招商宣傳結束 春節(jié)為項目正式營業(yè)時間 春節(jié)以后 未到期的戶外廣告訴求項目功能的同時向商家服務 舉辦各類活動或是為有影響力的活動免費提供場地，擴大項目影響力 根據(jù)營業(yè)情況制定宣傳計劃，達到營銷目標的數(shù)據(jù)要求 項目經(jīng)營模式（文化部分） 該部分經(jīng)營模式與商業(yè)部分基本一致，同樣采用先租后銷的主要模式，以出租率提升資產(chǎn)價值，得到合理回報 招商 計劃 招商對象： 教育業(yè) +書畫經(jīng)營者 招商 區(qū)域 ： 本地 +京津 地區(qū) 推廣區(qū)域 ： 本地 +京津 地區(qū) 推廣主題 “”獲“ XX書畫教育示范基地 ”稱號 /服務全力打造書畫教育示范基地 目標客戶 招商目標 1. 書畫院校 2. 第二教育培訓機構 3. 本地書畫經(jīng)營者 銷售目標 1. 合作書畫院校 2. 入住經(jīng)營者 3. 本地投資理財者 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉型租賃計劃書 作者 ：世界支點城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 22 頁 整體策略 1. 向 京津 地區(qū)高校或書畫院教授達成合作，把項目作為第二教室 2. 加大公益比例，提高人流量 3. 加強政府合 作，促進作品銷售 實施手段 1. 向畫家、畫院等行業(yè)人員直郵合作計劃書 2. 作品陳列室，名家真品或仿真畫，政府要員字畫 3. 政府文化交流作品提供單位 4. 借助 5. 媒介計劃項目形象推廣 6. 開發(fā)旅游商品形態(tài) 配套改進計劃 1． 中心廣場設置遮陽傘、休閑長椅、保安值班臺； 2． 休閑廣場現(xiàn)有草坪改造， 改建“東坡文化”主題公園 3． 光彩工程 ，連接地面過道路燈，廣場標識 等箱 4． 9 號樓周邊及廣場的地磚鋪設 5． 內(nèi)街花臺上的花草種植 6． 三大廣場晚上照明燈的配置 7． 東坡苑以東的未平整的廣場的地轉鋪設 8． 走廊雨棚及餐飲一條街的雨棚搭建 9． 廣告規(guī)劃， 第一步，自主開發(fā)燈桿羅馬旗、標識廣告 第二步，與廣告公司合作全面開發(fā)， 可開 半月刊雜志（內(nèi)刊） 財務 計劃 投入時間 名稱 名細 支出金額 ～ 市場可行性調(diào)研 京津 、 1000 元 招商手則 手則 1000 冊、 DM10000份 5000 元 布置休閑設施 遮陽傘 10 把、長椅 8 張 2021 元 ～ 現(xiàn)場布置 彩旗、彩球等 1000 元 活動 國慶、前期品牌推廣活動 50000 元 ～ 元旦狂歡購物節(jié) 50000 元 ——— 其他支出 預備資金、商家活動支持 41000 元 合計 ——— ——— 15 萬 備注 該預算不含宣傳費用 。 廣告位優(yōu)惠 可根據(jù)商 家經(jīng)營規(guī)模及品牌適當為其提供 12 個廣告位（視品牌情況），指定使用位置并免費使用期限為 2個月，到期后可對其廣告位優(yōu)先租賃使用，在正常對外收費標準上給予優(yōu)惠。 商家入場裝修的裝修入場證、管理費減半收取