【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中心提升性經(jīng)營(yíng)規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁(yè)第 10 頁(yè) 咖啡廳與網(wǎng)絡(luò) 蘇州刺繡 與 藝術(shù)品 室內(nèi)樂園 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營(yíng)規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁(yè)第 11 頁(yè) 兒童業(yè)態(tài)的啟發(fā) 親子園 兒 童玩具店 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營(yíng)規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁(yè)第 12 頁(yè) 百貨兒童商品陳列 山東濱州百加百商業(yè)中心 要 在業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)方面下功夫，借鑒 先進(jìn) 的 商業(yè)中心 業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)。在兒童業(yè)態(tài)方面設(shè) 置的雙語(yǔ)親子園與兒童玩具店以及趣味兒童攝影都比較吸引人；文化休閑業(yè)態(tài)引進(jìn)的紙老虎文化休閑廣場(chǎng)和咖啡廳（網(wǎng)吧）都有創(chuàng)新。 由于剛剛開始，缺乏經(jīng)驗(yàn)：負(fù)責(zé)商業(yè)規(guī)劃的主要是 本地 的經(jīng)營(yíng)人才，對(duì)大型 百加百商業(yè)中心 業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)敏感度不夠，在業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)中對(duì)主力店的經(jīng)營(yíng)能力，特別是對(duì)吸引顧客目標(biāo)人群方面不夠清晰。因此業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃是 百加百商業(yè)中心 開發(fā)的關(guān)鍵。 筆者實(shí)地考察了 山東濱州百加百商業(yè)中心 ，同時(shí)考察了 同業(yè)現(xiàn)場(chǎng) ，通過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn) 特定情況下 百貨吸引人流量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于 純粹超市和菜市場(chǎng) ，商城定位比較高檔，因此要成功經(jīng)營(yíng)必須引進(jìn)吸引人流量較大的百貨。 這就要求我們?cè)?百加百商業(yè)中心 招商過(guò)程中，積極與強(qiáng)勢(shì)百貨公司溝通，深入了解對(duì)方需求，不僅是租金方面，更重要的是讓百貨公司確信， 百加百商業(yè)中心 能夠整體經(jīng)營(yíng)成功，要展示招商與經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的實(shí)際操作能力。 通過(guò)對(duì)比分析得知，強(qiáng)勢(shì)品牌超市輻射半徑遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般品牌超市，因此，在 百加百商業(yè)中心 招商過(guò)程中，我們要采取適當(dāng)?shù)淖饨鸩呗裕植恳兴釛?。例如通過(guò)低租金吸引大超市，但是要確實(shí)能夠吸引更多人流，提升整體 百加百商業(yè)中心 租金。 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營(yíng)規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁(yè)第 13 頁(yè) 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 a) 隨著項(xiàng)目整體 城市 的增值， 人口基數(shù)開始逐步增加。 b) 農(nóng)村消費(fèi)帶動(dòng) 比例較大 c) 百貨加 休閑廣場(chǎng)利用率最高，同時(shí)帶動(dòng)了商鋪的招商 。 城市分析 資料 1. 04~05 年 城市人口 自然增長(zhǎng)率為 ‰ ，在 30 萬(wàn) 左右 ，常住人口 20 萬(wàn) 左右 2. 04 年 消費(fèi)品市場(chǎng)更趨活躍。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %。其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，增長(zhǎng) %；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，增長(zhǎng) %。 05 年 上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 4088 元，增長(zhǎng) %。 上半年人均 消費(fèi)支出 2720 元，增長(zhǎng) %。其中，食品消費(fèi)增長(zhǎng) %，教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)增長(zhǎng) %，交通和通信消費(fèi)增長(zhǎng) %。 3. 目前全市有個(gè)體工商戶 73216 戶，從業(yè)人員 101425 人 4. 市民消費(fèi) 習(xí)慣 （觀察結(jié)論） 集中購(gòu)物： 4 點(diǎn) ~8 點(diǎn) 地點(diǎn)：小北街 外出就餐： 6 點(diǎn) ~7 點(diǎn) 地點(diǎn)：豬市街、杭州路 休閑娛樂： 4 點(diǎn) ~10 點(diǎn) 地點(diǎn)：紅星路東段 夜宵小吃： 9 點(diǎn) ~11 點(diǎn) 地點(diǎn)：環(huán)湖路 5. 04 年 房屋建筑竣工面積 ，下降 %。 房地產(chǎn)投資一直呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì) 。 今年以來(lái)，商品房銷售增幅一直落后于其投資 50 個(gè)百分點(diǎn)以上； 空置面積較多，上半年空置面積 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，空置面積比去年同期增長(zhǎng) %。 16 月，商品房銷售額 12754 萬(wàn)元，銷售面積 萬(wàn)平方米，分別比去年同期下降 %個(gè)和 %。今年以來(lái)，商品房銷售幅度一直落后于其投資增幅 50 個(gè)百分點(diǎn)以上 。 以上信息來(lái)源：市統(tǒng)計(jì)局 分析 1. 人口流動(dòng)性較弱 2. 商鋪數(shù)量密集 3. 房地產(chǎn)投資 （住房、 商鋪） 成負(fù)增長(zhǎng) 4. 休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，本地居民習(xí)慣休閑購(gòu)物 5. 長(zhǎng)期以來(lái)形成的以雕像廣場(chǎng)為中心的購(gòu)物、娛樂休閑、餐飲為一體的商業(yè)中心 說(shuō)明 1. 城市收入穩(wěn)步增加，消費(fèi)力上漲 2. 本地房地產(chǎn)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)局面主要受人口數(shù)量限制 3. 市民消費(fèi)習(xí)慣固定 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營(yíng)規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁(yè)第 14 頁(yè) SWOT 分析 項(xiàng)目地理位置 Strength（優(yōu)勢(shì)） 1. 政府優(yōu)勢(shì)：當(dāng)?shù)卣幕a(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目 2. 地塊優(yōu)勢(shì)：居住人口最多，離傳統(tǒng)商業(yè)中心僅一街之隔，有利于人氣的培養(yǎng) 3. 項(xiàng)目規(guī)模：有利于綜合競(jìng)爭(zhēng)力的形成 4. 整合營(yíng)銷：當(dāng)?shù)厝鄙傩蓍e產(chǎn)業(yè)，而項(xiàng)目體量足以支持多個(gè)休閑產(chǎn)業(yè)的形成 Weakness（劣勢(shì)） 1. 區(qū)位劣 勢(shì)： 項(xiàng)目所在地位于老 城區(qū)， 但 項(xiàng)目周邊人氣目前還不是很旺，商業(yè)氛圍不佳， 現(xiàn)有商業(yè)中心與項(xiàng)目相隔上大南街 ， 卻并沒有給項(xiàng)目帶來(lái)有效的人氣聚集效應(yīng) 2. 道路交通： 目前項(xiàng)目周邊僅南街有一定的人流量；北街的商業(yè)氣氛被阻隔，難以沿展到項(xiàng)目。 3. 消費(fèi)習(xí)慣：南街被消費(fèi)者遺忘，如何喚起他們的記憶，我們需要在宣傳和品質(zhì)上花費(fèi)很大的力氣。 Opportunity（機(jī)會(huì)） 1． 來(lái)自市場(chǎng)：沒有形成特色消費(fèi)商圈，商業(yè)樓盤缺少系統(tǒng)的科學(xué)的推廣方式，做好項(xiàng)目定位和目標(biāo)對(duì)象是項(xiàng)目迅速成敗的關(guān)鍵 2． 城市地塊的增值，市中心商鋪密集，業(yè)態(tài)單一（服飾），其他業(yè)態(tài) 零散，都是我們形成集中補(bǔ)充業(yè)態(tài)的機(jī)會(huì)。 Threat（威脅） 1． 區(qū) 域 競(jìng) 爭(zhēng) ： 政 府規(guī) 劃的 重點(diǎn) 建設(shè) 區(qū)域 ，有 東坡 湖廣 場(chǎng)、 義烏 商貿(mào) 城、 金羅 馬假日 廣 場(chǎng) 、 青 年 步行 街等 大型 商業(yè) 樓盤 ； 老 城區(qū) 有： 賽爾 陽(yáng)光 廣場(chǎng) 、巴 黎春 天、小 香 港 商 業(yè) 步 行街 等 2． 市 場(chǎng)風(fēng) 險(xiǎn) ： 目 前區(qū) 域市 場(chǎng)的 商業(yè) 地產(chǎn) 開發(fā) 屬于 實(shí)質(zhì) 性空 白階 段，主要 由于 三蘇祠的產(chǎn)業(yè)形態(tài)對(duì)傳統(tǒng)零售商業(yè)的反面作用，導(dǎo)致商業(yè)開發(fā)的滯后，能否改變消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵 3． 目前空置商鋪達(dá) 30萬(wàn)平方米，主要集中二樓以上商鋪，如果我們不能合理運(yùn)用業(yè)態(tài)，掌握業(yè)態(tài)對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的選擇，很有可能再次失敗。 營(yíng)銷 目標(biāo) ① 實(shí)現(xiàn)招商 70%以上 ② 人流量平均 3000人 /天以上 ③ 拉動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值均價(jià)達(dá) 4200元 /㎡ 項(xiàng)目定位 “ 文化休閑 百加百商業(yè)中心 ” 1. 第三產(chǎn)業(yè)概念及其 發(fā)展、特點(diǎn) 概念 第三產(chǎn)業(yè)是除第一、第二產(chǎn)業(yè)外的其他行業(yè)，亦稱服務(wù)業(yè) ， 包括生產(chǎn)服務(wù)和生活服務(wù)兩個(gè)方面， 是生產(chǎn)力提高和社會(huì)進(jìn)步的必然結(jié)果，其發(fā)展水平已經(jīng)成為衡量國(guó)家和地區(qū)發(fā)展水平、現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志。 發(fā)展 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營(yíng)規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁(yè)第 15 頁(yè) a) 2021 年第三產(chǎn)業(yè)完成投資 18306 億元，增長(zhǎng) ％，增長(zhǎng)速度分別比第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)高17 和 10 個(gè)百分 點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的比重達(dá)到 %，形成投資新熱點(diǎn)。 b) 傳統(tǒng)的批發(fā)零售貿(mào)易、餐飲業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展 ,；同時(shí)， 旅游、信息、咨詢、科技服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、金融保險(xiǎn)、 通訊 、 美容健身、 教育、 娛樂、 文化等新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 c) 未來(lái) 第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱 ，如 北京、上海、石家莊、長(zhǎng)沙等城市第三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重分別達(dá)到 %、 %、 %和 %。 特點(diǎn) 第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部行業(yè)較多 ,勞動(dòng)密集與技術(shù)密集、智力密集行業(yè)并存 ,可以吸納不同層次、不同素質(zhì)的勞動(dòng)力就業(yè)。 2. 結(jié) 合自身?xiàng)l件和城市條件，滿足條件的產(chǎn)業(yè)有批發(fā)零售貿(mào)易、旅游、通訊、美容健身、教育、娛樂和文化。 3. 城區(qū)商鋪密集，休閑場(chǎng)所不足 4. 除服飾銷售集中以外，如餐飲、娛樂、科技等均沒有形成特色商圈 5. 由于的區(qū)域地理位置、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r決定了本