【正文】 出 預(yù)備資金、商家活動(dòng)支持 41000 元 合計(jì) ——— ——— 15 萬 備注 該預(yù)算不含宣傳費(fèi)用 。 模式優(yōu)劣勢分析 1．產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式的優(yōu)劣勢：此經(jīng)營模式開發(fā)企業(yè)投資回收較快，風(fēng)險(xiǎn)較低，操作簡單，追求短期利益；但是由于產(chǎn)權(quán)分散，不便后期商業(yè)管理，缺乏長期收益最大化的能力。 市場 定位 市的構(gòu)成：地區(qū)消費(fèi)市場 、旅游人口、書畫愛好者以及培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 場的構(gòu)成：外來貿(mào)易與本地貿(mào)易想結(jié)合 業(yè)態(tài)規(guī)劃 再根據(jù)滿足條件的產(chǎn)業(yè)開店策略，我們確定如下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 休閑 服務(wù) 類經(jīng)營者開店策略 休 閑服務(wù)行業(yè)在選擇口岸時(shí)主要考慮的因素有：具備地域優(yōu)勢 和休閑娛樂比較集中、配備充足的車位、 良好的經(jīng)營環(huán)境，產(chǎn)業(yè)氣氛充足 。 房地產(chǎn)投資一直呈現(xiàn)下降態(tài)勢 。在兒童業(yè)態(tài)方面設(shè) 置的雙語親子園與兒童玩具店以及趣味兒童攝影都比較吸引人；文化休閑業(yè)態(tài)引進(jìn)的紙老虎文化休閑廣場和咖啡廳（網(wǎng)吧）都有創(chuàng)新。 ”指導(dǎo)原則，有 金（ JIN 因電腦打不出）子清女士委托 ,由世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問北京有限公司制定本經(jīng)營計(jì)劃。中國投資咨詢網(wǎng)訊 一季度濱州市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 836661 萬元，同比增加 125009 萬元，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長 %。發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，促進(jìn)城鄉(xiāng)、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、人與自然的協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市化的互動(dòng)。 此外，一季度，基本生活必需品如糧油食品飲料、煙酒類共實(shí)現(xiàn)零售額 萬元，同比增長 34%，衣著類實(shí)現(xiàn)零售額 萬元 ，同比增長 %。在集客能力方面 百加百商業(yè)中心 也不是很強(qiáng)。其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，增長 %；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，增長 %。 b) 傳統(tǒng)的批發(fā)零售貿(mào)易、餐飲業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展 ,；同時(shí)， 旅游、信息、咨詢、科技服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、金融保險(xiǎn)、 通訊 、 美容健身、 教育、 娛樂、 文化等新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 管理者 （有時(shí)由開發(fā) 商兼任），開發(fā)商引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)管理公司參與商業(yè)項(xiàng)目的管理和經(jīng)營，是解決純投資者經(jīng)營管理能力不足的有效手段。 商家享受與其他區(qū)域商家的政府給予的所有優(yōu)惠政策（按政府相關(guān)文件執(zhí)行）。 2． 項(xiàng)目形象：第一座 文化 商業(yè) 城， 休閑購物新體驗(yàn) 。 五個(gè)主要 利益相關(guān) 群體 開發(fā)企業(yè) 是項(xiàng)目開發(fā)的整體組織協(xié)調(diào)者，其利益取向是商業(yè)物業(yè)的順利銷售回收投資，或者通過長期的租金收入獲得投資回報(bào)。 Threat（威脅） 1． 區(qū) 域 競 爭 ： 政 府規(guī) 劃的 重點(diǎn) 建設(shè) 區(qū)域 ，有 東坡 湖廣 場、 義烏 商貿(mào) 城、 金羅 馬假日 廣 場 、 青 年 步行 街等 大型 商業(yè) 樓盤 ； 老 城區(qū) 有： 賽爾 陽光 廣場 、巴 黎春 天、小 香 港 商 業(yè) 步 行街 等 2． 市 場風(fēng) 險(xiǎn) ： 目 前區(qū) 域市 場的 商業(yè) 地產(chǎn) 開發(fā) 屬于 實(shí)質(zhì) 性空 白階 段，主要 由于 三蘇祠的產(chǎn)業(yè)形態(tài)對(duì)傳統(tǒng)零售商業(yè)的反面作用，導(dǎo)致商業(yè)開發(fā)的滯后，能否改變消費(fèi)者的購物習(xí)慣是市場風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵 3． 目前空置商鋪達(dá) 30萬平方米，主要集中二樓以上商鋪，如果我們不能合理運(yùn)用業(yè)態(tài)，掌握業(yè)態(tài)對(duì)經(jīng)營場所的選擇，很有可能再次失敗。 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 13 頁 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 a) 隨著項(xiàng)目整體 城市 的增值， 人口基數(shù)開始逐步增加。 項(xiàng)目 設(shè)計(jì) 業(yè)態(tài) 百加百商業(yè)中心 業(yè)態(tài)組合方案 (1) 主力百貨店 主力百貨店為燕莎友誼商城、 或三和 百貨以及君太百貨 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 4 頁 圖 556 燕莎友誼百貨 圖 557 貴友大廈 （ 2） 小 型超市 小 型超市： 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 5 頁 （ 3）專業(yè)店 專業(yè)店在 百加百商業(yè)中心 占據(jù)重要位置， 山東濱州百加百商業(yè)中心 引進(jìn) 三陽 電器和家居超市。零售額同比增加了 萬元，占全市社會(huì)零售總額增量的比重達(dá)到 75%。 “北海新區(qū) ”建設(shè)拉開大幕，將成為新的亮點(diǎn)?？h以下農(nóng)村市場實(shí)現(xiàn)零售額 304442 萬元，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長 %。 開放的濱州、 活力的濱州、綠色的濱州、協(xié)調(diào)的濱州、 宜居的濱州是濱州的城市經(jīng)營目標(biāo)。 這就要求我們在 百加百商業(yè)中心 招商過程中，積極與強(qiáng)勢百貨公司溝通，深入了解對(duì)方需求，不僅是租金方面，更重要的是讓百貨公司確信， 百加百商業(yè)中心 能夠整體經(jīng)營成功，要展示招商與經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的實(shí)際操作能力。 以上信息來源：市統(tǒng)計(jì)局 分析 1. 人口流動(dòng)性較弱 2. 商鋪數(shù)量密集 3. 房地產(chǎn)投資 （住房、 商鋪） 成負(fù)增長 4. 休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，本地居民習(xí)慣休閑購物 5. 長期以來形成的以雕像廣場為中心的購物、娛樂休閑、餐飲為一體的商業(yè)中心 說明 1. 城市收入穩(wěn)步增加，消費(fèi)力上漲 2. 本地房地產(chǎn)出現(xiàn)負(fù)增長局面主要受人口數(shù)量限制 3. 市民消費(fèi)習(xí)慣固定 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 14 頁 SWOT 分析 項(xiàng)目地理位置 Strength（優(yōu)勢） 1. 政府優(yōu)勢：當(dāng)?shù)卣幕a(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目 2. 地塊優(yōu)勢：居住人口最多，離傳統(tǒng)商業(yè)中心僅一街之隔，有利于人氣的培養(yǎng) 3. 項(xiàng)目規(guī)模：有利于綜合競爭力的形成 4. 整合營銷：當(dāng)?shù)厝鄙傩蓍e產(chǎn)業(yè)，而項(xiàng)目體量足以支持多個(gè)休閑產(chǎn)業(yè)的形成 Weakness（劣勢） 1. 區(qū)位劣 勢： 項(xiàng)目所在地位于老 城區(qū)， 但 項(xiàng)目周邊人氣目前還不是很旺，商業(yè)氛圍不佳， 現(xiàn)有商業(yè)中心與項(xiàng)目相隔上大南街 ， 卻并沒有給項(xiàng)目帶來有效的人氣聚集效應(yīng) 2. 道路交通： 目前項(xiàng)目周邊僅南街有一定的人流量；北街的商業(yè)氣氛被阻隔，難以沿展到項(xiàng)目。 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 16 頁 書畫 經(jīng)營 者開店策略 書畫行業(yè)在選 擇口岸時(shí)主要考慮的因素有：文化背景、市場影響力、交易市場是否成熟、市場區(qū)域購買力、市場組織能力以及銷售通路是否完善 書畫行業(yè)對(duì)商鋪的要求主要有：便于作品陳列、 規(guī)模性和整體性三方面 文化教育經(jīng)營者開店策略 文化教育行業(yè)在選擇口岸時(shí)主要考慮的因素有：社區(qū)與選址的交通情況、區(qū)域內(nèi)學(xué)校數(shù)量、租金價(jià)格 、 家庭休閑較集中便于實(shí)地宣傳 文化教育行業(yè)對(duì)商鋪的要求主要有： 面積符合要求、租金便宜、相對(duì) 安靜 具體業(yè)態(tài)分布 以中心 廣場分割 出兩個(gè)業(yè)態(tài)區(qū) （ 休閑 商業(yè)相結(jié)合 、產(chǎn)業(yè)融入文化 ） ，帶來多重享受。 第一步：蓄勢階段，自主經(jīng)營的第二種模式，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值 第二部：銷售階段，自主經(jīng)營的第一種模式 ，強(qiáng)化項(xiàng)目整體品牌；結(jié)合產(chǎn)權(quán)經(jīng)營。 廣告位優(yōu)惠 可根據(jù)商 家經(jīng)營規(guī)模及品牌適當(dāng)為其提供 12 個(gè)廣告位（視品牌情況），指定使用位置并免費(fèi)使用期限為 2個(gè)月，到期后可對(duì)其廣告位優(yōu)先租賃使用，在正常對(duì)外收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上給予優(yōu)惠。 自主經(jīng)營模式 ：自主式經(jīng)營分兩個(gè)細(xì)分層面，①將商業(yè)物業(yè)部分產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)銷售給個(gè)人投資者，但由專業(yè) 商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，投資者自主經(jīng)營或委托經(jīng)營，并享受商業(yè)管理公司固定投資回報(bào)的一種銷售模式。 2. 結(jié) 合自身?xiàng)l件和城市條件，滿足條件的產(chǎn)業(yè)有批發(fā)零售貿(mào)易、旅游、通訊、美容健身、教育、娛樂和文化。其中，食品消費(fèi)增長 %，教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)增長 %，交通和通信消費(fèi)增長 %。 建材與家具超市 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 6 頁 汽車超市 （ 4）餐飲 酒樓 山東濱州百加百商業(yè)中心提升