【正文】 噴淋裝置，背景音樂；無閉路監(jiān)控，紅外防盜等設備 振興東路（市政府）新城區(qū)商圈 在經營項目 經營面積 經營種類及檔次 消費者分析 經營現(xiàn)狀 世紀聯(lián)華 6000 ㎡ 百貨、文體用品、家電、床上用品、休閑等 檔次較高 以市區(qū)居民為主 ,多以購買家庭日用品 臨近振興中路 ,質優(yōu)價廉，經營現(xiàn)狀還可以 中國最大管理資源中心 桐鄉(xiāng)中心市場 15000 ㎡ 摩托車 、家具、家電 檔次一般 市區(qū)居民居多 ,少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 ,購買單位以家庭為主 由于門前老 320 國道現(xiàn)在在建設，加以經營的產品本來就不能夠聚集人氣，經營現(xiàn)狀一年不如一年，一樓摩托市場也將被蘇寧電器所代替 在經營主要商業(yè)項目體量圖 魚行街商業(yè)一條街 魚行街商業(yè)一條街為桐鄉(xiāng)地區(qū)商業(yè)氣氛最濃的老牌商業(yè)街，以服裝為主 ,定位較高 ,經營現(xiàn)狀一直很好。 魚行兩側店鋪 多以 25－ 60 為主的門面，租價在 2500 元 /㎡ /年左右，由于經營現(xiàn)狀很好，使得其門面一直很緊張，如有門面轉讓的其轉讓費高達 10 多萬，在桐鄉(xiāng)此行業(yè)中較為少見。中行、工行、農行、信用合作社、中國移動、藍山咖啡、維多利亞、維納歌休閑娛樂中心以及部分商業(yè)營銷中心都聚集于此。 桐鄉(xiāng)主要商業(yè)區(qū)租金水平 桐鄉(xiāng)市主要商業(yè)圈店鋪租金水平統(tǒng)計表 數(shù)據來源：各商業(yè)區(qū)實際市調統(tǒng)計 中國最大管理資源中心 商圈分布 在經營項目 店鋪經營面積 租金水平（元 /㎡ /年） 慶豐中路老城區(qū)商圈 時代超級購物中心 最小面積 20 ㎡ 最大面積不限，可自由分割，整層面積為 8000㎡ 主力面積為 40 ㎡ 1F 內鋪：面積 200 ㎡以上 25002800 面積小的 36003800 外鋪：銷售價格在 15000 元 /㎡ 租價在 33003500 3F 租價在 1250 東興商廈 最小面積 25 ㎡ 最大面積不限，可自由分割，整層面積為 4500㎡ 主力面積為 45 ㎡ 不租 采取抽點形式 為 25% 北港步行街 最小面積為 30 ㎡ 最大面積為 80 ㎡ 主力面積為 45 ㎡ 位置較好 (臨近三叉口 ) 租價： 2000 位置一般 (步行街內的 ) 租價： 1800 梧桐大街 最小面積為 18 ㎡ 最大面積為 85 ㎡ 主力面積為 35 ㎡ 靠近北港河南側 租價： 1500 梧桐街兩側 租價： 1700 魚行街 最小面積為 25 ㎡ 最大面積為 60 ㎡ 主力面積為 40 ㎡ 租價在 23002500 桐鄉(xiāng)集貿市場 最小面積為 10 ㎡ 最大面積為 15 ㎡ 主力面積為 12 ㎡ 租價在 10001300 振興東路（市政府）新城區(qū)商圈 世紀聯(lián)華 無最小面積 就一層 整層面積為6000 ㎡ 租價 350 中國最大管理資源中心 桐鄉(xiāng)中 心市場 最小面積為 35 ㎡ 最大面積不限，可自由分割，整層面積為 5000㎡ 主力面積為 200 ㎡ 1F 摩托車市場 租價： 300350 2F 家具市場 租價： 280360 3F 家電市場 租價： 180 振興東路（市政府對面）沿街底層商業(yè)店鋪 最小面積為 25 ㎡ 最大面積為 250 ㎡ 主力面積為 45 ㎡ 位置較好 (臨近鳳凰城和南方大廈對面 ) 租價：1200 位置一般店面 租價：1000 注：以上租金水平僅是各市場內某樓層或某區(qū)域內的平均價格 桐鄉(xiāng)主要商業(yè)區(qū)店鋪租金折線圖 （元 / 平方米 / 年）370034001250200018001500170024001200330 300180120010000300600900120015001800210024002700300033003600390042004500時代購物廣場1F 內鋪時代購物廣場1F 外鋪時代購物廣場3F北港步行街兩端路口商鋪北港步行街中段商鋪梧桐大街近北港河商鋪梧桐大街兩側商鋪魚行街商業(yè)街商鋪桐鄉(xiāng)集貿市場桐鄉(xiāng)中心市場1F 商鋪桐鄉(xiāng)中心市場2F 商鋪桐鄉(xiāng)中心市場3F 商鋪振興東路市政府對面商鋪振興東路東西兩側商鋪 （三）桐鄉(xiāng)市商業(yè)特征綜述 中國最大管理資源中心 消費者區(qū)域偏好 目前桐鄉(xiāng)市民購物主首選的地方就是老商圈 —— 慶豐中路老城區(qū)。但隨著緊鄰振興東路的潤豐商業(yè)街和世紀大道旁的易初蓮花開業(yè)， 振興東路（市政府）新城區(qū) 也將成為市民購物的另一主要選擇。而目前現(xiàn)有的商業(yè)在質量上已不能滿足消費者的需要。隨著城市經濟的水平的不斷提高，未來市場能力也將隨之提高。 桐鄉(xiāng)現(xiàn)有幾條商業(yè)街 —— 魚行街商業(yè)街、北港步行街、桐鄉(xiāng)集貿市場以及時代購物廣場，服裝都是其主力經營品種。而高檔品 牌服裝集中在東興商廈內。但受消費水平的限制，普通消費者對中檔水平，性價比較高的消費需求較大，而高端消費則由于性價比較低而較難接受。目前依托 魚行街而建設的北港步行街已經初顯規(guī)模。 較大行政、教育、居住等類型的消費群體是該區(qū)域的主要表現(xiàn)優(yōu)勢。附近已有新世紀大酒店、銀園大酒店、郵政等公共設施。未來中華路兩側規(guī)劃有大量住宅和商業(yè)金融用地，前景較好。 （ 2） 位于桐鄉(xiāng)西南的崇福鎮(zhèn)皮草大世界，其現(xiàn)有規(guī)模皮毛加工企業(yè) 37 家，皮毛生產加工企業(yè) 2500 家，年出口額達 5000 萬美元，銷售額超過了 50 億元，是全國皮毛業(yè)大型集散中心之一。該市場一期于 2020 年 11 月 6 日正式開業(yè)，目前商鋪只有 30 多還未招商，其余均已入駐國內外著名品牌。 商城下設：陶瓷潔具交易區(qū)、五金廚具交易區(qū)、板材交易區(qū) 、 燈具交 易區(qū)。 （ 5） 位于桐鄉(xiāng)東部的副食品市場是目前桐鄉(xiāng)最大小商品批發(fā)市場，擁有十一個交易區(qū)，總建筑面積約 3 萬平方米，門面多達 700 多間，是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及本市個體經營戶的重點購物渠道。 ※ 以上數(shù)據為初步統(tǒng)計后大致準確數(shù)據，僅供決策參考之用。其中濮院鎮(zhèn)羊毛衫市常以江蘇吳江、溫州、臺州為主；崇服皮草大世界來以河北 ,東北等北方皮毛生產地為主；南方家園商城 (裝飾建材五金市場 )以寧波、臺州為主。 而本地商家穩(wěn)中求益 ， 且投資項目較多，故一般規(guī)模不大。 經營檔次及主力經營品種、消費檔次 在各專業(yè)主題商業(yè)市場中。 詳情請見下表： 項目名稱 經營產品種類 主力品種 產品檔次 濮院鎮(zhèn)羊毛衫市場 高中低各種檔次的羊毛衫、毛紗，輔料等 羊毛衫 一、五區(qū)檔次較差 四區(qū)檔次一般 三區(qū)檔次較高 二區(qū)檔次最高 崇福鎮(zhèn)皮草大世界 經營中高檔皮具、皮毛飾品、皮毛工藝品、皮毛服裝等 皮草服裝、皮具 中上 南方家園商城 (大型裝飾建材五金市場 ) 陶瓷衛(wèi)浴，木業(yè)， 燈飾燈具，電器電料、木業(yè)板材，油漆，板材石材等 陶瓷衛(wèi)浴，燈飾燈具 較高 副食品市場 副食品、水果、糧油等 副食品 一般 經營現(xiàn)狀 羊毛衫市場： 建于 1988 年，目前該市場現(xiàn)今分為十個羊毛衫交易區(qū) 原毛區(qū)、毛紗區(qū)、輔料區(qū)、貨運中心、卸運中心、科技開發(fā)中心，總建筑面積達 57 萬平方米，其中羊毛衫制作交易區(qū)約 30 萬平方米。 注： 該市場的經營戶都認為這里的經營狀況不錯，雖然現(xiàn)在租金有點偏高，但部分好的店鋪還是供不應求，譬如二區(qū)精品一條街，該區(qū)店鋪租價已高達6000 元 /㎡ /年 。 據我們市場調查雖然現(xiàn)在是淡季，有部分店鋪因時而變，已改賣夏季服飾，仍然有不錯的人氣。六區(qū)現(xiàn)為東興商廈寫字樓，七區(qū)、八區(qū)輔料區(qū)，九區(qū)十區(qū)為毛紗區(qū)和羊毛衫制作，環(huán)境較差?，F(xiàn)已建有商鋪位 350 多個，發(fā)展擴大可容 1000 多個鋪位，并兼有占地面積 180 畝的皮毛加工生產基地。國內外眾多的皮毛客商云集于此，商鋪暴滿，生意紅火，數(shù)十家企業(yè)已入駐皮毛加工生產園區(qū)。目前是該市場的淡季 ,911月份是該市場紅火的季節(jié)。即將開業(yè)的崇福皮草大世界也將納入旅游路線，且此地皮草服裝的零售價僅為市場價格的四五成 ,其經營狀況將會更好。共 800 多個商鋪，現(xiàn)只有 30 多個商鋪無商家進駐，其余均已招商成功。 注： 市場設計較為人性化，商鋪共有三層：一層為商鋪，二層可為展示、倉儲，三層可辦公、休息兩兼顧 市場配套設施較為完善：設有客房、餐飲以及娛樂設施齊全的海闊天空娛樂城。副食品市場多以批發(fā)為主，故其經營狀況還很良好，客戶以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的個體經營者為主，其批發(fā)量都比較大。 項目名稱 區(qū)域來源及消費方式 消費能力 消費偏好分析 濮院鎮(zhèn)羊毛衫市場 全國 30 多個省、市、自治區(qū)， 批發(fā)為主 較強 各個產品檔次和價格層次均有 崇福鎮(zhèn)皮草大世界 全國各省市，其中有一定的為來桐鄉(xiāng)旅游的游客 批發(fā)零售兼有。 濮院鎮(zhèn)羊毛衫市場 在 350－ 6000 元 /㎡ /年之間； 崇福鎮(zhèn)皮草市場在 2000－ 4500 元 /㎡ /年之間； 崇福鎮(zhèn)皮草大世界在 450－ 1400 元 /㎡ /年之間； 南方家園商城 (大型裝飾建材五金市場 )租金范圍在 180－ 360 元 /㎡ /年之間； 副食品市場 市場則在 120－ 220 元 /㎡ /年之間。 市場表現(xiàn)綜述和 發(fā)展空間、趨勢分析 濮院羊毛衫交易市場： 經過 20 多年的精心建設經營，該市場已成為全國最大的羊毛衫交易中心，市場環(huán)境成熟，專業(yè)度高。整個區(qū)域成 為了從原料交易、設計加工、批零銷售一體化的全國性貿易基地。因此，在未來短期內，該專業(yè)主題市場將圍繞原有交易市場而發(fā)展，發(fā)展空間有限。同時依托海寧的皮革生產優(yōu)勢，逐步向皮毛皮革的原料交易、成品銷售一體的方向發(fā)展。 中國最大管理資源中心 建材市場： 目前桐鄉(xiāng)的建材、裝飾材料銷售集中在崇福的桐鄉(xiāng)市建筑裝飾材料市場、 城西南的鳳鳴裝飾城、城東的南方商城內。而位于西南老 320 國道邊的鳳鳴裝飾材料市場經過多年的經營發(fā)展，以裝飾材料銷售為主，品牌眾多，專業(yè)度高，經營狀況為桐鄉(xiāng)最好。考慮到桐鄉(xiāng)市場需求的空間有限，裝飾建材市場基本飽和。 小商品批發(fā)市場： 桐鄉(xiāng)市無大規(guī)模的小商品批發(fā)市場，現(xiàn)從事小商品批發(fā)生意的商戶多在副食品批發(fā)市場和桐鄉(xiāng)集貿市場內進行經營，數(shù)量少，經營規(guī)模小，零散雜亂。 三、房地產市場研究 桐鄉(xiāng)房地產市場概況 桐鄉(xiāng)房地產市場也是隨著全國性的房地產開發(fā)熱潮一路走來的。房地產發(fā)展水平大幅度提高。 銷售情況普遍較好，購房者多用以自住。 （ 4）前景方面 在售商業(yè)物業(yè)競爭市場分析 （ 1）板塊市場市場現(xiàn)狀綜述 中國最大管理資源中心 目前在售商業(yè)物業(yè)均集中在城東方向（黃金水岸位于烏鎮(zhèn)），體現(xiàn)了城市東括的規(guī)劃方向。區(qū)域人文氣氛好，規(guī)劃起點高，有較好的發(fā)展前景。整體市場的處于起步階段，發(fā)展需要一定時間。 （ 3）各商業(yè)類型分析（沿街底層商業(yè)店鋪、主題式商業(yè)街、社區(qū)式商業(yè)街、區(qū)域型商業(yè)中心、公共式 SHOPPING MALL、大型主題 MALL） 潤豐商業(yè)步行街、聚寶商業(yè)廣場 桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城、 烏鎮(zhèn)?黃金水岸 3 個項目規(guī)劃中的經營業(yè)態(tài)都比較豐富，涉及數(shù)碼通訊、商貿、餐飲、 娛樂、 KTV 休閑 、服裝、度假等等，屬于復合業(yè)態(tài)。 b、 聚寶商業(yè)廣場－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 ： 由主題專業(yè)市場和精品商業(yè)街區(qū)兩部分組 中國最大管理資源中心 成 ,為集 商貿、商務辦公、酒店式公寓、餐飲、休閑娛樂于一體的商業(yè)廣場 c、 烏鎮(zhèn)?黃金水岸 ： 經營定位為度假娛樂休閑廣場是一座星級 酒店假日公寓，包含了娛樂、 KTV 休閑度假。 (4)規(guī)模及規(guī)劃分析