【正文】 要聚集區(qū)。 可以看出，未來(lái)三年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)中，友誼路北部是天津市商務(wù)中心區(qū)的最南端。在這幾個(gè)商務(wù)區(qū)之外，目前還不具備成熟的辦公氛圍，開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓，特別是高端寫(xiě)字樓的條件不成熟，預(yù)計(jì) 3— 5年內(nèi)，大規(guī)模、高檔次寫(xiě)字樓主要在以上區(qū)域推出，在其他區(qū)域?qū)?huì)有明顯的市場(chǎng)抗性。 目前市場(chǎng)存量寫(xiě)字樓出租狀況尚可，但銷(xiāo)售則面臨了銷(xiāo)售速度緩慢的困境，考慮到寫(xiě)字樓的供應(yīng)增加速度遠(yuǎn)超過(guò)需求的增長(zhǎng)速度，未來(lái)寫(xiě)字樓項(xiàng)目必將面臨更激烈的競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)環(huán)境不利于寫(xiě)字樓產(chǎn)品，尤其是邊緣區(qū)域，缺乏足夠競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的寫(xiě)字樓產(chǎn)品的推出。 客群分布及面積上，除十一經(jīng)路等極少數(shù)區(qū)域外，各區(qū)域隨著特點(diǎn)不同，均有相對(duì)集中的行業(yè)作為主力。 東站區(qū)域 東站周邊的 甲級(jí)寫(xiě)字樓主要是遠(yuǎn)洋大廈。 區(qū)域內(nèi)的入住的公司性質(zhì)相對(duì)單一，主要以電子科技類(lèi)為主，比例占到 80%。泛 CBD區(qū)域恒華大廈、國(guó) 華大廈 SOHO性質(zhì)較強(qiáng)，租戶(hù)租用面積也相對(duì)較小，以 200平米以下為主。其中， 100— 200平米的占總面積的 %，比重最高。 各區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)狀況 區(qū)域 大廈名稱(chēng) 銷(xiāo)售價(jià)格（元 /平米） 小白樓 國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心 10600 文華中心 7000 信達(dá)廣場(chǎng) 16000 凱旋門(mén) 900010000 亞太大廈 7500 泛小白樓 恒華大廈 8400 國(guó)華大廈 7800 十一經(jīng)路 萬(wàn)隆太平洋大廈 6000 天星河畔廣場(chǎng) 8500 三聯(lián)廣場(chǎng) 7000 鞍山西道 百腦匯科技大廈 6100 電子科技中心 6600 榮華時(shí)代廣場(chǎng) 6500 友誼路 峰匯廣場(chǎng) 9510 友誼大廈 8600 嘉利中心 5800 其 它 HOMO海河之子 8800 注：由于寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的特殊性，分析中僅統(tǒng)計(jì)了報(bào)價(jià)。 鞍山西 道區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng) 租金 入住率 百腦匯科技大廈 60% 電子科技中心 2 55% 鞍山西道區(qū)域項(xiàng)目的租金較低，一般在 2元以里。本案難以完全依靠增強(qiáng)自身軟、硬件品質(zhì)難以作為 吸引客戶(hù)的主要手段。位置、交通及硬件品質(zhì)仍是客戶(hù)考慮的首要條件。 泛 CBD區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng) 總建（萬(wàn)平米） 建筑高度（米） 層數(shù) 單層面積 電梯數(shù) 車(chē)位數(shù) 創(chuàng)展大廈 98 26 1100 4 200 恒華大廈 100 28 9602 8 250 國(guó)華大廈 82 26 1500 4 160 相對(duì)小白樓區(qū)域，泛 CBD區(qū)域的寫(xiě)字樓硬件配套相對(duì)較低，一般電梯數(shù)層數(shù)比的平均水平在1： 7，電梯數(shù)與單層面積的比值平均為 1： 310，車(chē)位比則相對(duì)較高，為 1： 262。入市較早的濱江萬(wàn)麗和泰達(dá)大廈在硬件品質(zhì)，尤其是車(chē)位上均難以滿(mǎn)足使用者的要求。 該項(xiàng)目總建 ，其中寫(xiě)字樓部分 ，其余業(yè)態(tài)主要是賓館。由于大沽南路是河西區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域性商圈，因此賣(mài)場(chǎng)占據(jù)了一定比例，但其它配套相對(duì)則較不發(fā)達(dá)。 規(guī)模上，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓面積僅占建筑總面積的 40%。 友誼路圍堤道區(qū)域 友誼路區(qū)域是天津市重點(diǎn)建設(shè)的金融類(lèi)商務(wù)區(qū)，隨著區(qū)域的發(fā)展，其北側(cè)圍堤道區(qū)域商務(wù)氛圍也日漸濃厚。此外，東站區(qū)域、南市及海河沿線(xiàn)等寫(xiě)字樓分布也相對(duì)密集： 南京路沿線(xiàn) 南京路沿線(xiàn)是高端辦公樓宇密集的地區(qū)，其中存量甲級(jí)寫(xiě)字樓有今晚大廈、津匯廣場(chǎng)、萬(wàn)科世貿(mào)廣場(chǎng)、國(guó)際 大廈四座： 項(xiàng)目名稱(chēng) 總建（萬(wàn)平米） 寫(xiě)字樓面積（萬(wàn)平米） 入住時(shí)間 今晚大廈 1998 津匯廣場(chǎng) 4 2002 萬(wàn)科世貿(mào)廣場(chǎng) 1995 國(guó)際大廈 1990 總計(jì) —— 注：津匯廣場(chǎng)僅統(tǒng)計(jì)了一期情況 南京路沿線(xiàn)商務(wù)區(qū)發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，自 1990年開(kāi)始一直處于持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)下。 資金的大量涌入，帶動(dòng)了就業(yè)，同時(shí)促進(jìn)了區(qū)域物流、信息流、人流等的增長(zhǎng)，進(jìn)而將推動(dòng)辦公、酒店等商用物業(yè)的需求增長(zhǎng)。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況 2020年，天津固定資產(chǎn)投資達(dá)到 ，突破 1200億元，同比增長(zhǎng) %。建議縮小寫(xiě)字樓體量，增加酒店式公寓或服務(wù)式公寓的比重?？蛻?hù)行業(yè)的集中對(duì)區(qū)域產(chǎn)品的招商有著相當(dāng)?shù)膸椭饔谩? 硬件水平上，天津市的平均水平，電梯數(shù)與層數(shù)比為 6層 1部，電梯數(shù)與單層面積比為250平米 1部，車(chē)位比則為萬(wàn)平米 25部到 33部。 外資高水平物業(yè)管理公司的引入 對(duì)寫(xiě)字樓吸引力的決定作用不強(qiáng)，處于輔助作用。項(xiàng)目分布更 傾向于市中心集中，集聚效應(yīng)更加明顯。 目錄 第一部分：市區(qū)存量寫(xiě)字樓狀況 5 一、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 5 天津市 GDP、人均 GDP分析 5 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況 6 招商引資情況 7 政策規(guī)劃對(duì)寫(xiě)字樓的影響 8 二、供應(yīng)狀況 8 存量寫(xiě)字樓總體規(guī)模 8 寫(xiě)字樓區(qū)域分布狀況 9 各區(qū)域?qū)懽謽羌?xì)部特征 14 寫(xiě)字樓物業(yè)及配套狀況 17 寫(xiě)字樓供應(yīng)狀況小結(jié) 19 三、需求狀況 19 各區(qū)域?qū)懽謽亲饨稹⑷胱顩r 19 各區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)狀況 22 各區(qū)域?qū)懽謽侨胱】腿禾卣? 23 寫(xiě)字樓需求小結(jié) 29 第二部分：寫(xiě)字樓市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì) 30 一、未來(lái)三年潛在寫(xiě)字樓規(guī)模 30 二、潛在寫(xiě)字樓分布狀況 —— 寫(xiě)字樓分布變動(dòng)特征 31 第三部分：本案可行性分析 33 一、區(qū)域現(xiàn)狀概要 33 二、地塊特征，可視、可達(dá)性 33 三、預(yù)計(jì)租金、售價(jià) 34 市場(chǎng)法 35 收益法 35 租金、售價(jià)的最終確定 36 四、收益的實(shí)現(xiàn)途徑分析 37 銀行 37 保險(xiǎn)公司 38 IT企業(yè) 38 物流類(lèi)企業(yè) 39 化工實(shí)業(yè)類(lèi)企業(yè) 39 五、收益成本對(duì)比 — 本案操作方式建議 40 實(shí)際成本對(duì)比 40 機(jī)會(huì)成本比較 40 本案操作建議 40 第四部分：總結(jié) 本案寫(xiě)字樓可行性 41 第一部分：市區(qū)存量寫(xiě)字樓狀況 一、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 天津市 GDP、人均 GDP分析 長(zhǎng)期以來(lái)，天津的經(jīng)濟(jì)水平保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)， 2020年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年加 快 。 固定資產(chǎn)投資額是反映一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度的重要指標(biāo)，天津固定資產(chǎn)投資額的持續(xù)快速上升，表明房地產(chǎn)仍處在上升通道中，仍有進(jìn)一步穩(wěn)定發(fā)展的潛力，但是，投資的過(guò)熱也容易導(dǎo)致供應(yīng)過(guò)剩，需加以警惕。 自 2001年天津地鐵八條線(xiàn)路的規(guī)劃建設(shè)、津?yàn)I高速輕軌的投入使用、全長(zhǎng) 145公里快速路的逐步建設(shè)等，這些城市交通規(guī)劃成為天津經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的有力支撐，也為緩解寫(xiě)字樓出行的交通壓力提供了有力的保證。寫(xiě)字樓比例的縮減，其它業(yè)態(tài)比重的增加促進(jìn)了商務(wù)和商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)的互動(dòng)，保證了該區(qū)域?qū)懽謽堑钠焚|(zhì)，該區(qū)域由此成為天津市綜合品質(zhì)和租金最高的商務(wù)區(qū)之一。 規(guī)模上，該區(qū)域商業(yè)氛圍相對(duì)較弱，