年南京某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)(存儲(chǔ)版)
【正文】 府大街的租金水平最高?！皶r(shí)尚萊迪”的商鋪空置率極低，租金和轉(zhuǎn)讓費(fèi)都出現(xiàn)了較大上漲。 存量市場(chǎng) 綜合性百貨商場(chǎng)租售及經(jīng)營狀況 目前，新街口商圈的商業(yè)中心主要以綜合建筑體及純商業(yè)體兩 種形式存在，商業(yè)面積都在20000平方米以上，均采用統(tǒng)一經(jīng)營管理方式，但在收取租金的方式上有比較大的差異。在黃金周期間，新街口的日均客流量甚至達(dá)到 100多萬人次。由于其位置正處新街口核心區(qū)域，加上準(zhǔn)確的客戶定位及物業(yè) 管理公司優(yōu)秀的管理和理念（關(guān)門時(shí)間推遲到 10：00，規(guī)定業(yè)主不可以隨便休息停業(yè)），深得白領(lǐng)人士和學(xué)生的歡迎。天） 時(shí)尚萊迪購物中心 10000 服飾 1015 負(fù)一層： 負(fù)二層： 萬達(dá)購物廣場(chǎng) （ 1樓） 2000 服飾、日常生活用品、美容 2535 （產(chǎn)權(quán)式商鋪） 華新商廈 7000 休閑服飾 1020 負(fù)一層： 一層： 二層： 長發(fā)銀座 9000 餐飲、美容、美發(fā) 60140 一層： 二層： 三層： 地鐵商鋪 8000 餐飲 1080 （蘇寧整體購得） 臨街商鋪?zhàn)馐奂敖?jīng)營狀況 新街口商圈的臨街商鋪主要集中在漢中路、王府大街和石鼓路路段，面積區(qū)間以 2040平方米為主，業(yè)態(tài)主要是以服飾、花卉、美容和休閑娛樂為主，租金水平普遍為 /平方米各區(qū)中以白下區(qū)成交價(jià)格最高，也正是這個(gè)原因?qū)е掳紫聟^(qū)可售的商業(yè)面積雖在 7萬平方米以上，但其商業(yè)銷售量卻是全市最低的。 在新街口商圈西延方面，目前 金鷹國際擴(kuò)建工作即將開始 ，他 們已將位于漢中路一側(cè)的交家店商場(chǎng)全盤拿下準(zhǔn)備改造升級(jí)。 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) (Strength) ★ 處于成熟商圈，周邊商業(yè)氛圍較好 ★ 交通方便，可達(dá)性較好 ★ 項(xiàng)目易識(shí)別，光照水平較好 劣勢(shì) (Weakness) ※項(xiàng)目體量較小，無法形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，只能吸引單一客戶 ※目前 知名度 較低， 短期內(nèi)的傳播半徑無法遠(yuǎn)距離擴(kuò)大 ※進(jìn)深長，總價(jià) 高 發(fā)展機(jī)遇 (Opportunity) ★ 穩(wěn)定 的固定 消費(fèi)群，購買力 強(qiáng) ★ 地鐵二號(hào)線出口之一 ★ 處于商業(yè)中心和醫(yī)療中心的交界處 ★ 規(guī)劃利好，商圈西延 威脅因素 (Threat) ※部分產(chǎn)權(quán)式商業(yè)失敗案例存在負(fù)面影響 ※項(xiàng)目周邊臨街商鋪大多為民房改建，租金較低，對(duì)項(xiàng)目租金定位將會(huì)產(chǎn)生一定影響 ※新街口范圍內(nèi)正在招商的項(xiàng)目過多，會(huì)分流部分客源 個(gè)案分析 長發(fā)銀座 —— 失敗案例 物業(yè)名稱 長發(fā)銀座 地理位置 南京市洪武路與戶 部街交匯處 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 10 頁 發(fā)展商 長發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)形式 1— 3層為商業(yè)部分 租金價(jià)格 一層： 二層： 三層： 定位 時(shí)尚白領(lǐng)女性生活 體驗(yàn)商業(yè)街 配套 有中央空調(diào)、中央排 煙設(shè)施 商業(yè)經(jīng)營 方式 產(chǎn)權(quán)式商鋪售后包租 物管公司 南京長發(fā)物業(yè)有限公司 商戶分布 狀況 負(fù)一樓：永樂電器 一樓：服飾、金夫人婚紗影樓、銀行、索愛手機(jī)維修部 二樓：餐飲 三樓：美發(fā)、美甲 目前購買者的收益不足 4% 項(xiàng)目特點(diǎn) 處于新街口商圈內(nèi)，周邊配套完善 雖然前期引入了永樂電器但招商情況較差 金輪大廈裙樓商業(yè) —— 競(jìng)爭(zhēng)案例 物業(yè)名稱 金輪大廈裙樓 地理 位置 漢中路 108號(hào) 發(fā)展商 南京金輪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)形式 1— 5層裙樓商業(yè) 6— 28層寫字樓 面積 1F沿街門面 80— 200平米 /間 2F— 5F約 1500平米 /層 地下商業(yè)部分 1215平米
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