【正文】 層功能組合設計； FIP 對疾風迅雷樓層規(guī)劃設計要點： 要點一：樓層設計與業(yè)種組合 商場樓層設計要考慮種規(guī)劃，與業(yè)種有效組合，以樓層作為業(yè)種及相關行業(yè)的大場。 FIP 空間設計六原則 ① 商業(yè)空間步行化 ② 商業(yè)空間室內(nèi)化 ③ 公共空間社會化 ④ 有限空間的利益最大化 ⑤ 商業(yè)空間的休閑化 ⑥ 商業(yè)環(huán)境的個性化 ⑴ 商業(yè)項目平面設計建議 平面設計的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的 機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。如果開間方向的柱距是 6 米（ 1 1 1 2 24），那么進深方向可以是 2 3 4 6。在行走空間內(nèi)植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應配合廣場設計之主題，亦可以利用植栽作為區(qū)劃廣場使用行為的元素，融自然于廣場。因此，任何一種空間序列都應包含序幕、高潮及松馳階段，有節(jié)奏地組織環(huán)境韻律，保持游人的體力購物激情。 要點四：地、墻面的圖案選擇 商場地、墻面圖案運用除了要結合商場鳳格外，還要從不同功能區(qū)的差異，運用不同圖案。 要點三：材料正確選取 地、墻面材料選擇正確，是保證日后對其維修與保養(yǎng)的核心。線型街區(qū)適于購物，廣場適合休息。 ★★ 多樣化活動互動 在廣場的步行空間，應考慮使用者行走過程中駐留點停留空間。柱子不宜落在店面線上。 四、項目規(guī)劃概念設計 空間布局 今天的購物場所是人的聚會之所，除了購物、休閑、娛樂等，還要滿足人的基本需要：社交。 二、規(guī)劃理念 規(guī)劃理念是反應體現(xiàn)項目主題的重要部分，做好大型商業(yè)項目的規(guī)劃理念，要做到三點： 第一：符合大型商業(yè)項目的選址規(guī)律，即大規(guī)劃上蛤有可行性； 第二：有具體的主題功能區(qū)； 第三：規(guī)劃理念 具有超前性、市場性，與消費者消費心理為規(guī)劃的主導核心。許多發(fā)展商在未明確主力店的情況下，便開始規(guī)劃設計。 三大主流經(jīng)營方式解析 經(jīng)營方式 經(jīng)營特點 自營 購銷：商場自行進貨，自行銷售，自擔經(jīng)營鳳險 保底抽傭：商場將場內(nèi)一琿面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例抽取傭金 純分成：商場將場內(nèi)一琿面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共當鳳險； 招租 商場將場內(nèi)一定面積的鋪 位或?qū)９癯鲎饨o實際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶嶋H用家負責經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承擔經(jīng)營鳳險； 委托管理 投資者將商業(yè)物業(yè)委托商業(yè)管理公司全權經(jīng)營，投資者獲得穩(wěn)定的租金回報，而商業(yè)管理公司從中收取一定比例的管理費用； 商業(yè)項目經(jīng)營方式定位要點： 要點一：投資資金回籠收期預測 項目資金的有效回收，可以保證企業(yè)充足的流動資金，有效運用到下一項目中去 要點二：項目收益效果預測 收益效果是企業(yè)成敗關鍵，通過不同經(jīng)營方式的效果分析比較，選擇最優(yōu)方案； 要點三：經(jīng)濟走勢分析 通過包括利率走勢、投資回報率等分析 ，判斷取何種經(jīng)營方式； 要點四：鳳險比較分析 分析商場不同經(jīng)營方式所帶來的鳳險機率、大小等； 要點五：統(tǒng)一管理 商場實行統(tǒng)一管理，能有效維護商場日常經(jīng)營秩序； （九）、動態(tài)定位 招商與定位互動――客戶 定位與設計互動――建筑 定位與市場互動――變化 FIP 對中國零售業(yè)態(tài)的劃分標準 業(yè)態(tài) 經(jīng)營方式 商品結構 服務功能 選址 商圈 規(guī)模 店設施 目標顧客 百貨店 采取柜臺銷售與自選銷售相結合方式 種類齊全，少批量高毛利，以經(jīng)營男女兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主 定價銷售，可以退貨有導購、餐 飲娛樂 城市繁華區(qū)，交通要道 范圍大以流動人口為 規(guī)模5000以上 設施豪華典雅忣快 中高檔消費者和追求時尚人 超級型市場 自選銷售模式，出入口分段，結算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進行 以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品，奶及奶制品，熟食及日用必需品為主 營業(yè)時間每天在 11小時，可以采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場 選址在居民區(qū)，交通要道，商業(yè)區(qū) 較窄以居民為主要銷售對象 面積在500平方米以上 以居民為主 大型綜合商場 自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方 式 以衣、食為主，用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā) 商圈范圍較大 選址在城鄉(xiāng)結合部，要道商業(yè)區(qū) 商圈范圍較大 面積一般在2500以上 顧客為購物頻率高的居民 便利店 以開架自選為主，結算在進呂或出口處，可采取連鎖經(jīng)營方式。到商場地下一層消費暫時還不是我國消費者的消費習慣主流，按市場規(guī)律，一般情況下，負一層租售金額與一層相差 2― 3 倍，如廣州熱銷項目藍色快線的負一層 A1 鋪售價為 45729 元 /平方米，同 樣區(qū)位的一層為 10256 元 /平方米。商場形象可以通過 CIS 系統(tǒng)加以塑造并傳達給消費者。 從市場競爭上界定 根據(jù)操盤經(jīng)驗，大型商業(yè)房地產(chǎn) 定位，主要考慮如下幾個因素： ① 盡可能引進符合項目實際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對原有業(yè)態(tài)的強烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局，同時，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于 3－ 5 年內(nèi)無人能出其右， 形成規(guī)模上的強勢地位，將要造成新的商業(yè)中心； ② 要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項目開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷售力強，以吸引人氣，但又強調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補，降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率，預防鳳險； ③ 現(xiàn)代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進，但二者之間存在競爭關系，要注意它們的錯位經(jīng)營； ④ 首層和二層盡可能采用產(chǎn)權清晰、便于日后管理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài)，即使引進現(xiàn)代百貨或綜合超市作為核心店，也必須考慮采用適合進行產(chǎn)權分割的辦法，將項目化整為零進行銷售，確?；鼗\開發(fā)資金； ⑤ 大型綜 合超市能夠有效地形成商氣，對確保項目運營成功有利，但其要求租金相對較低，容易形成“租售”矛盾； ⑥ 現(xiàn)代百貨公司以時尚和女性消費為主，可以承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開始配置，公攤面積最少 40%。 購物中心（ SHOPPING CENTER） 企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的種類零售業(yè)態(tài)，服務設施的集合體。 百貨店（ DEPARTMENT） 在一個大型建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài)。 非常重要 一點也不重要 貨物的選擇、款式、品牌 商業(yè)區(qū)的格調(diào) 商業(yè)區(qū)的位置 貨物的價格 有吃東西的地方 有休息的地方 有娛樂的地方 出示卡片 11 01通常您會選擇什么樣的商業(yè)區(qū)逛街購物？ 知名度高 貨物齊全，包羅萬象 貨物時尚，合潮流 促銷活動熱鬧 貨物價格貴 貨物價格公平 促銷優(yōu)惠多 建筑漂亮 吃東西方便 娛樂設施豐富 貨物價格便宜 購物環(huán)境舒適 貨物種類適合我 高檔的 適合 普通老百姓的 店鋪規(guī)劃有條理 環(huán)境設施較新 配套設施較新 配套設施齊備 餐廳食品質(zhì)量好 可以講價的 導游帶去的 其他（請注明） 出示卡片 12 01當購買以下物品時中，您最可能在哪一個地方購買？ 男士服裝、男鞋 女士服裝、女鞋 首飾、鐘表 兒童服裝、童鞋 書 家居用品 家用電器 寢室、浴室用品 家具 化妝品、化妝用具 電子、計算機配件、產(chǎn)品 食品 出示卡片 13 01請問您到逛街購物地點的時候，一般會做卡片上哪些活動？ 購物、逛商店 吃飯 吃點心、小食 飲茶、咖啡、汽水、包裝飲料 吃冰淇淋、吃甜點 唱卡擔、看電影 打保齡球、滾軸溜冰、打游戲機 逛書店、看展覽、看比賽 其他（請注明） 出示卡片 14 01平均來說，卡片上四類活動各占你逛街時間的百分之幾？ 01平均來說，卡片上四類活動各占你逛街花費的百分之幾？ 時間 花費 購物 吃喝 娛樂 文化 合計 100% 合計 100% 出示卡片 15 01您最想逛的是什么 區(qū)域？ 女人街 計算機城 家電世界 男士世界 游樂場 食街 音像屋 書于 電子產(chǎn)品總匯 精品屋 其他（請注明） 出示卡片 16 0請問您一般會 購買什么檔次的產(chǎn)品？ 高檔 中高檔 中低檔 低檔 不固定 其他（請注明） 出示卡片 17 02請問您在購買東西時會選擇呢？ 固定買一個牌子的產(chǎn)品 哪個牌子有優(yōu)惠我就買哪個牌子 我比較相信售貨員推薦的產(chǎn)品 我會買價格比較便宜的 哪個品牌廣告宣傳得多我就買哪個 朋友、同事、親戚推薦的我就買 其他（請注明） 02 請問您理想中的購物環(huán)境上什么樣的？ 消費者生活形態(tài) 現(xiàn)在我們談談一些您平時的生活習慣和對生活的一些看法 出示卡片 18 02請問平時的空閑時間您是怎樣度過的？ 躺在家里什么都不做，看電視或看 雜志 和鄰居、朋友喝茶談天 讀書或者聽音樂 做做手工，種花或者養(yǎng)魚 在附近散散步 逛逛街、購物 玩麻將、圍棋、象棋等 到酒吧、餐廳吃飯 做各種運動 附近地方的旅游 觀賞電影、戲劇、音樂會等 參加各種培訓班學習 做家務 其他（請注明） 出示卡片 19 02請問在過去的半年里，下面這些地方您去得最多什么地方？ 網(wǎng)球、排球等運動場 高爾夫球場 游泳池 體育館、室內(nèi)運動中心 保齡球館 餐廳 公園 商店、百貨商場 其他（請注明） 出示卡片 20 02請問您去得最多的是 （讀出 023 答案）的頻率平均是多少？ 一星期三次或以上 一星期 1－ 2 次 兩星期一次 一個朋一次 三個朋一次 半年一次 一年一次 少于一年一次 出示卡片 21 02請問下面的哪些描述和您目前生活比較符合？（選擇答案學無超過三個） 026 027 想要什么都有，物質(zhì)生活很豐富 每天的生活很精彩，天天有新意 物質(zhì)生活很滿足，但工作壓力大 工作很緊張，生活緊張，身心疲憊 生活無規(guī)律 沒有什么時間和朋友在一起 一心從事自己喜歡的工作 舒適溫暖的家庭生活 自由自在的愜意生活 什么都不用做，什么都有 出示卡片 22 02對于下面描述現(xiàn)在與將來的句子，請問 只要將來生活好，現(xiàn)在辛苦一點都不怕 將來的事很遙遠，只要現(xiàn)在很舒服就可以了 只要現(xiàn)在辛勤的工作，將來生活才會舒適 即使很辛勤的工作，將來也不過如此 我會一直很勤奮地工作，不管現(xiàn)在還是將來 對于將來我覺得一定會比現(xiàn)在好 其他（請注明） 背景資料 下面是一些關于您個人的問題，我們只是作為資料分析使用，希望您不要介意 B記錄性別： 男 女 出示卡片 23 B2 您的婚姻狀況？ 單身 已婚 離婚 喪偶 分居 出示卡片 24 B請問 您的受教育程度 小學或以下 初中 高中、中專 大專 本科 碩士或以下 出示卡片 25 B請問您的職業(yè)是： 國營企業(yè) 干部 1 職員 2 外資、合資、港澳合資企業(yè) 管理人員 3 職員 4 事業(yè)性單位 干部 5 職員 6 私營企業(yè) 管理人員 7 職員 8 黨政府機關 干部 9 職員 1 自由職業(yè)者 2 私營企業(yè)主 3 無職業(yè)者 4 離 退休人員 5 其他（請注明） 出示卡片 26 B請問您通常上