【正文】 層功能組合設(shè)計(jì)； FIP 對(duì)疾風(fēng)迅雷樓層規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 要點(diǎn)一：樓層設(shè)計(jì)與業(yè)種組合 商場(chǎng)樓層設(shè)計(jì)要考慮種規(guī)劃，與業(yè)種有效組合，以樓層作為業(yè)種及相關(guān)行業(yè)的大場(chǎng)。 FIP 空間設(shè)計(jì)六原則 ① 商業(yè)空間步行化 ② 商業(yè)空間室內(nèi)化 ③ 公共空間社會(huì)化 ④ 有限空間的利益最大化 ⑤ 商業(yè)空間的休閑化 ⑥ 商業(yè)環(huán)境的個(gè)性化 ⑴ 商業(yè)項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)建議 平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的 機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機(jī)會(huì)。如果開間方向的柱距是 6 米（ 1 1 1 2 24），那么進(jìn)深方向可以是 2 3 4 6。在行走空間內(nèi)植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應(yīng)配合廣場(chǎng)設(shè)計(jì)之主題，亦可以利用植栽作為區(qū)劃廣場(chǎng)使用行為的元素，融自然于廣場(chǎng)。因此，任何一種空間序列都應(yīng)包含序幕、高潮及松馳階段，有節(jié)奏地組織環(huán)境韻律，保持游人的體力購物激情。 要點(diǎn)四：地、墻面的圖案選擇 商場(chǎng)地、墻面圖案運(yùn)用除了要結(jié)合商場(chǎng)鳳格外，還要從不同功能區(qū)的差異，運(yùn)用不同圖案。 要點(diǎn)三：材料正確選取 地、墻面材料選擇正確，是保證日后對(duì)其維修與保養(yǎng)的核心。線型街區(qū)適于購物，廣場(chǎng)適合休息。 ★★ 多樣化活動(dòng)互動(dòng) 在廣場(chǎng)的步行空間，應(yīng)考慮使用者行走過程中駐留點(diǎn)停留空間。柱子不宜落在店面線上。 四、項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計(jì) 空間布局 今天的購物場(chǎng)所是人的聚會(huì)之所，除了購物、休閑、娛樂等，還要滿足人的基本需要：社交。 二、規(guī)劃理念 規(guī)劃理念是反應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目主題的重要部分，做好大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃理念，要做到三點(diǎn)： 第一：符合大型商業(yè)項(xiàng)目的選址規(guī)律，即大規(guī)劃上蛤有可行性； 第二：有具體的主題功能區(qū)； 第三：規(guī)劃理念 具有超前性、市場(chǎng)性，與消費(fèi)者消費(fèi)心理為規(guī)劃的主導(dǎo)核心。許多發(fā)展商在未明確主力店的情況下，便開始規(guī)劃設(shè)計(jì)。 三大主流經(jīng)營方式解析 經(jīng)營方式 經(jīng)營特點(diǎn) 自營 購銷：商場(chǎng)自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營鳳險(xiǎn) 保底抽傭：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一琿面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例抽取傭金 純分成：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一琿面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共當(dāng)鳳險(xiǎn)； 招租 商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪 位或?qū)９癯鲎饨o實(shí)際用家，商場(chǎng)獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承擔(dān)經(jīng)營鳳險(xiǎn)； 委托管理 投資者將商業(yè)物業(yè)委托商業(yè)管理公司全權(quán)經(jīng)營，投資者獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)，而商業(yè)管理公司從中收取一定比例的管理費(fèi)用； 商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營方式定位要點(diǎn)： 要點(diǎn)一：投資資金回籠收期預(yù)測(cè) 項(xiàng)目資金的有效回收，可以保證企業(yè)充足的流動(dòng)資金，有效運(yùn)用到下一項(xiàng)目中去 要點(diǎn)二：項(xiàng)目收益效果預(yù)測(cè) 收益效果是企業(yè)成敗關(guān)鍵，通過不同經(jīng)營方式的效果分析比較，選擇最優(yōu)方案； 要點(diǎn)三：經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析 通過包括利率走勢(shì)、投資回報(bào)率等分析 ，判斷取何種經(jīng)營方式； 要點(diǎn)四：鳳險(xiǎn)比較分析 分析商場(chǎng)不同經(jīng)營方式所帶來的鳳險(xiǎn)機(jī)率、大小等； 要點(diǎn)五：統(tǒng)一管理 商場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一管理，能有效維護(hù)商場(chǎng)日常經(jīng)營秩序； （九）、動(dòng)態(tài)定位 招商與定位互動(dòng)――客戶 定位與設(shè)計(jì)互動(dòng)――建筑 定位與市場(chǎng)互動(dòng)――變化 FIP 對(duì)中國零售業(yè)態(tài)的劃分標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)態(tài) 經(jīng)營方式 商品結(jié)構(gòu) 服務(wù)功能 選址 商圈 規(guī)模 店設(shè)施 目標(biāo)顧客 百貨店 采取柜臺(tái)銷售與自選銷售相結(jié)合方式 種類齊全，少批量高毛利，以經(jīng)營男女兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主 定價(jià)銷售，可以退貨有導(dǎo)購、餐 飲娛樂 城市繁華區(qū)，交通要道 范圍大以流動(dòng)人口為 規(guī)模5000以上 設(shè)施豪華典雅忣快 中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚人 超級(jí)型市場(chǎng) 自選銷售模式，出入口分段，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行 以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品，奶及奶制品，熟食及日用必需品為主 營業(yè)時(shí)間每天在 11小時(shí)，可以采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場(chǎng) 選址在居民區(qū)，交通要道，商業(yè)區(qū) 較窄以居民為主要銷售對(duì)象 面積在500平方米以上 以居民為主 大型綜合商場(chǎng) 自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方 式 以衣、食為主，用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā) 商圈范圍較大 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部，要道商業(yè)區(qū) 商圈范圍較大 面積一般在2500以上 顧客為購物頻率高的居民 便利店 以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)呂或出口處，可采取連鎖經(jīng)營方式。到商場(chǎng)地下一層消費(fèi)暫時(shí)還不是我國消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣主流，按市場(chǎng)規(guī)律，一般情況下，負(fù)一層租售金額與一層相差 2― 3 倍，如廣州熱銷項(xiàng)目藍(lán)色快線的負(fù)一層 A1 鋪售價(jià)為 45729 元 /平方米，同 樣區(qū)位的一層為 10256 元 /平方米。商場(chǎng)形象可以通過 CIS 系統(tǒng)加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者。 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上界定 根據(jù)操盤經(jīng)驗(yàn)，大型商業(yè)房地產(chǎn) 定位，主要考慮如下幾個(gè)因素： ① 盡可能引進(jìn)符合項(xiàng)目實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對(duì)原有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局，同時(shí)，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于 3－ 5 年內(nèi)無人能出其右， 形成規(guī)模上的強(qiáng)勢(shì)地位，將要造成新的商業(yè)中心； ② 要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目開業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)物業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，銷售力強(qiáng)，以吸引人氣，但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率，預(yù)防鳳險(xiǎn)； ③ 現(xiàn)代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進(jìn)，但二者之間存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，要注意它們的錯(cuò)位經(jīng)營； ④ 首層和二層盡可能采用產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后管理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài)，即使引進(jìn)現(xiàn)代百貨或綜合超市作為核心店，也必須考慮采用適合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的辦法，將項(xiàng)目化整為零進(jìn)行銷售，確?；鼗\開發(fā)資金； ⑤ 大型綜 合超市能夠有效地形成商氣，對(duì)確保項(xiàng)目運(yùn)營成功有利，但其要求租金相對(duì)較低，容易形成“租售”矛盾； ⑥ 現(xiàn)代百貨公司以時(shí)尚和女性消費(fèi)為主，可以承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開始配置，公攤面積最少 40%。 購物中心（ SHOPPING CENTER） 企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的種類零售業(yè)態(tài)，服務(wù)設(shè)施的集合體。 百貨店（ DEPARTMENT） 在一個(gè)大型建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營的零售業(yè)態(tài)。 非常重要 一點(diǎn)也不重要 貨物的選擇、款式、品牌 商業(yè)區(qū)的格調(diào) 商業(yè)區(qū)的位置 貨物的價(jià)格 有吃東西的地方 有休息的地方 有娛樂的地方 出示卡片 11 01通常您會(huì)選擇什么樣的商業(yè)區(qū)逛街購物？ 知名度高 貨物齊全，包羅萬象 貨物時(shí)尚，合潮流 促銷活動(dòng)熱鬧 貨物價(jià)格貴 貨物價(jià)格公平 促銷優(yōu)惠多 建筑漂亮 吃東西方便 娛樂設(shè)施豐富 貨物價(jià)格便宜 購物環(huán)境舒適 貨物種類適合我 高檔的 適合 普通老百姓的 店鋪規(guī)劃有條理 環(huán)境設(shè)施較新 配套設(shè)施較新 配套設(shè)施齊備 餐廳食品質(zhì)量好 可以講價(jià)的 導(dǎo)游帶去的 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 12 01當(dāng)購買以下物品時(shí)中，您最可能在哪一個(gè)地方購買？ 男士服裝、男鞋 女士服裝、女鞋 首飾、鐘表 兒童服裝、童鞋 書 家居用品 家用電器 寢室、浴室用品 家具 化妝品、化妝用具 電子、計(jì)算機(jī)配件、產(chǎn)品 食品 出示卡片 13 01請(qǐng)問您到逛街購物地點(diǎn)的時(shí)候，一般會(huì)做卡片上哪些活動(dòng)？ 購物、逛商店 吃飯 吃點(diǎn)心、小食 飲茶、咖啡、汽水、包裝飲料 吃冰淇淋、吃甜點(diǎn) 唱卡擔(dān)、看電影 打保齡球、滾軸溜冰、打游戲機(jī) 逛書店、看展覽、看比賽 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 14 01平均來說，卡片上四類活動(dòng)各占你逛街時(shí)間的百分之幾？ 01平均來說，卡片上四類活動(dòng)各占你逛街花費(fèi)的百分之幾？ 時(shí)間 花費(fèi) 購物 吃喝 娛樂 文化 合計(jì) 100% 合計(jì) 100% 出示卡片 15 01您最想逛的是什么 區(qū)域？ 女人街 計(jì)算機(jī)城 家電世界 男士世界 游樂場(chǎng) 食街 音像屋 書于 電子產(chǎn)品總匯 精品屋 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 16 0請(qǐng)問您一般會(huì) 購買什么檔次的產(chǎn)品？ 高檔 中高檔 中低檔 低檔 不固定 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 17 02請(qǐng)問您在購買東西時(shí)會(huì)選擇呢？ 固定買一個(gè)牌子的產(chǎn)品 哪個(gè)牌子有優(yōu)惠我就買哪個(gè)牌子 我比較相信售貨員推薦的產(chǎn)品 我會(huì)買價(jià)格比較便宜的 哪個(gè)品牌廣告宣傳得多我就買哪個(gè) 朋友、同事、親戚推薦的我就買 其他（請(qǐng)注明） 02 請(qǐng)問您理想中的購物環(huán)境上什么樣的？ 消費(fèi)者生活形態(tài) 現(xiàn)在我們談?wù)勔恍┠綍r(shí)的生活習(xí)慣和對(duì)生活的一些看法 出示卡片 18 02請(qǐng)問平時(shí)的空閑時(shí)間您是怎樣度過的？ 躺在家里什么都不做，看電視或看 雜志 和鄰居、朋友喝茶談天 讀書或者聽音樂 做做手工，種花或者養(yǎng)魚 在附近散散步 逛逛街、購物 玩麻將、圍棋、象棋等 到酒吧、餐廳吃飯 做各種運(yùn)動(dòng) 附近地方的旅游 觀賞電影、戲劇、音樂會(huì)等 參加各種培訓(xùn)班學(xué)習(xí) 做家務(wù) 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 19 02請(qǐng)問在過去的半年里，下面這些地方您去得最多什么地方？ 網(wǎng)球、排球等運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 高爾夫球場(chǎng) 游泳池 體育館、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心 保齡球館 餐廳 公園 商店、百貨商場(chǎng) 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 20 02請(qǐng)問您去得最多的是 （讀出 023 答案）的頻率平均是多少？ 一星期三次或以上 一星期 1－ 2 次 兩星期一次 一個(gè)朋一次 三個(gè)朋一次 半年一次 一年一次 少于一年一次 出示卡片 21 02請(qǐng)問下面的哪些描述和您目前生活比較符合？（選擇答案學(xué)無超過三個(gè)） 026 027 想要什么都有，物質(zhì)生活很豐富 每天的生活很精彩，天天有新意 物質(zhì)生活很滿足，但工作壓力大 工作很緊張，生活緊張，身心疲憊 生活無規(guī)律 沒有什么時(shí)間和朋友在一起 一心從事自己喜歡的工作 舒適溫暖的家庭生活 自由自在的愜意生活 什么都不用做，什么都有 出示卡片 22 02對(duì)于下面描述現(xiàn)在與將來的句子，請(qǐng)問 只要將來生活好，現(xiàn)在辛苦一點(diǎn)都不怕 將來的事很遙遠(yuǎn)，只要現(xiàn)在很舒服就可以了 只要現(xiàn)在辛勤的工作，將來生活才會(huì)舒適 即使很辛勤的工作，將來也不過如此 我會(huì)一直很勤奮地工作，不管現(xiàn)在還是將來 對(duì)于將來我覺得一定會(huì)比現(xiàn)在好 其他（請(qǐng)注明） 背景資料 下面是一些關(guān)于您個(gè)人的問題，我們只是作為資料分析使用，希望您不要介意 B記錄性別： 男 女 出示卡片 23 B2 您的婚姻狀況？ 單身 已婚 離婚 喪偶 分居 出示卡片 24 B請(qǐng)問 您的受教育程度 小學(xué)或以下 初中 高中、中專 大專 本科 碩士或以下 出示卡片 25 B請(qǐng)問您的職業(yè)是： 國營企業(yè) 干部 1 職員 2 外資、合資、港澳合資企業(yè) 管理人員 3 職員 4 事業(yè)性單位 干部 5 職員 6 私營企業(yè) 管理人員 7 職員 8 黨政府機(jī)關(guān) 干部 9 職員 1 自由職業(yè)者 2 私營企業(yè)主 3 無職業(yè)者 4 離 退休人員 5 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 26 B請(qǐng)問您通常上